Landgericht Frankfurt am Main Urteil vom 03.06.2016 – 2-23 O 183/15

Anmerkung

rechskräftig

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin verlangt von den Beklagten Räumung und Herausgabe einer Gaststätte nebst Wirtewohnung.

Die Klägerin mietete eine Gaststätte nebst zugehöriger Betriebswohnung in Frankfurt am Main und verpachtete diese mit Vertrag vom 17. August 2010 an die Beklagte zu 1), die dort ein vietnamesisches Restaurant betreibt. In der Wohnung leben die Beklagten zu 2) und zu 3) nebst Kindern. Die Pachtzeit wurde bis zum 31. Mai 2015 fest vereinbart. Die Beklagte zu 1) hatte als Pächterin das Recht, eine Verlängerung der Pachtzeit um weitere 5 Jahre zu verlangen, sofern zwischen dem Verpächter und dem Hauseigentümer das Mietverhältnis fortbesteht. Das Verlangen war 6 Monate vor Ende des Pachtvertrages schriftlich zu erklären. Bei entsprechender Erklärung sollte sich das Pachtverhältnis automatisch verlängern.

Im Pachtvertrag war ferner vorgesehen, dass der Pächter ausschließlich die vom Verpächter hergestellten oder auch vertriebenen Biere bezieht und ausschenkt, wobei mindestens 72 hl unter Anrechnung von Flaschenbier und Mineralbrunnenerzeugnissen abgenommen werden sollten. Sofern der Bierabsatz in einem Zeitraum von mindestens 12 aufeinander folgenden Monaten unter 50 hl Fassbier sinkt, sollte dem Verpächter ein außerordentliches fristloses Kündigungsrecht zustehen. Ursprünglich war der Pächter verpflichtet, bei Unterschreiten der Bezugsmenge eine Ausgleichszahlung von 20 € zzgl. USt für jeden Hektoliter zu leisten. Im Juni 2012 änderten die Parteien die Bezugsrechtsvereinbarung dergestalt ab, dass eine Ausgleichszahlung bei Unterschreiten der Mindestabnahmemenge nicht mehr geschuldet war. Gleichzeitig wurde die auf die Gaststätte entfallende Pacht erhöht.

Dem Pächter war es nicht gestattet, die Wirtewohnung ganz oder teilweise anderweitig zu verpachten oder Dritten in sonstiger Weise zu überlassen. Für die Einzelheiten wird auf den Pachtvertrag (Anlage K 1, Bl. 7 ff. d.A.) sowie den Nachtrag Nr. 3 (Anlage B 3, Bl. 79 f. d.A.) Bezug genommen.

Im Jahr 2014 bezog die Beklagte zu 1) nicht die vertraglich vereinbarte Mindestbezugsmenge. Unter dem 11. Juni 2014 übte die Beklagte zu 1) die ihr zustehende Verlängerungsoption aus (Anlage B 1, Bl. 76 d.A.). Die Klägerin kündigte am 11. Juli 2014 den Pachtvertrag mit der Pächterin (Anlage B 2, Bl. 77 d.A.).

Mitarbeiter der Klägerin führten am 22. April 2015 eine Begehung der Immobilie durch. Dabei wurde festgestellt, dass die Beklage zu 1) jedenfalls in geringen Mengen Produkte von Mitbewerbern der Klägerin ausschenkt. Aufgrund dieser und weiterer Feststellungen erklärte die Klägerin die fristlose Kündigung des Pachtvertrages unter dem 24. April 2015. Sie kündigte unter dem 30. April 2015 erneut, nachdem eine Übergabe der Räumlichkeiten nicht stattfand. Mit Anwaltsschriftsatz vom 25. September 2015 ließ die Klägerin eine weitere fristlose Kündigung erklären.

Die Klägerin behauptet, dass sie das Mietverhältnis mit ihrer Vermieterin am 10. Juli 2014 gekündigt habe (Anlage K 5, Bl. 103 d.A.). Dieser Kündigung seien entsprechende Hinweise an die Beklagte zu 1) vorausgegangen; die Beklagte zu 1) habe sich darum bemühen wollen, mit der Hauseigentümerin einen eigenen Vertrag abzuschließen. Bei der Begehung der Gaststätte und der Wirtewohnung habe sie festgestellt, dass die Beklagte zu 1) vertragswidrig Fremdprodukte anbiete und verkaufe. Ferner sei die Betriebswohnung nicht vom Geschäftsführer der Beklagten zu 1) bewohnt, sondern von den Beklagten zu 2) und zu 3). In der Wohnung sei zudem im Badezimmer die Außenwand vollständig von schwarzem Schimmel befallen gewesen, wobei dieser Umstand zu keinem Zeitpunkt angezeigt worden sei.

Die Klägerin meint, dass das Pachtverhältnis bereits durch Zeitablauf zum 31. Mai 2015 beendet sei. Darüber hinaus seien auch die außerordentlichen Kündigungserklärungen wirksam, da sowohl der Ausschank von Fremdprodukten, die Nichtabnahme der Mindestbezugsmenge, die Überlassung der Betriebswohnung an die Beklagten zu 2) und zu 3) sowie die Nichtanzeige des massiven Schimmelbefalls einen eigenständigen Kündigungsgrund darstellten. Jedenfalls sei die Klägerin bei einer Gesamtschau des Verhaltens der Beklagten zu 1) zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigt. Die Beklagten seien daher zur Herausgabe der Räume verpflichtet.

Die Klägerin beantragt,

1. die Beklagte zu 1) zu verurteilen, das in………….., belegene Gaststättenobjekt, bestehend aus einem Schankraum, einer Küche mit Nebenraum, einer Damen- und Herrentoilette und einem Keller zu räumen und an die Klägerin geräumt herauszugeben.

2. die Beklagten zu 1. bis 3. als Gesamtschuldner zu verurteilen, die in …………. im 1. Obergeschoss links belegene Wohnung, bestehend aus 4 ½ Zimmer nebst Küche sowie Bad, WC und Diele bzw. Flur zu räumen und an die Klägerin geräumt herauszugeben.

Die Beklagte zu 1) beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie behauptet, dass die bei der Begehung in der Küche vorgefundenen Biersorten für den Eigengebrauch des Personals gedacht seien. Fremdbier sei nur in geringen Mengen verkauft und nach der ersten Kündigung sofort von der Speisekarte entfernt worden. Seitdem werde kein Fremdbier mehr ausgeschenkt. Die Untervermietung der Wohnung habe sie der Klägerin mündlich angezeigt.

Die Beklagte zu 1) ist der Meinung, dass der Pachtvertrag nicht beendet sei. Zunächst sei die Voraussetzung des Verlängerungsrechts im Pachtvertrag, die auf das Bestehen des Mietverhältnisses zwischen der Klägerin und deren Vermieterin Bezug nehme, nicht mit dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbar. Jedenfalls habe die Klägerin gegen § 162 BGB verstoßen, als sie gegenüber ihrer Vermieterin gekündigt habe.

Die außerordentlichen Kündigungen seien nicht wirksam; insbesondere fehle es an einer Abmahnung. Aus der einvernehmlichen Aufhebung der Ausgleichspflicht bei Unterschreiten der Mindestbezugsmenge folge, dass auch das Kündigungsrecht der Klägerin aufgehoben werden sollte.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin ……..sowie der Zeugen ……….. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll vom 15. März 2016 (Bl. 148 ff. d.A.) Bezug genommen.

Für die weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie die Protokolle verwiesen.

Die zulässige Klage ist unbegründet, denn der geltend gemachte Anspruch steht der Klägerin unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu.

Bei der Entscheidung haben neue Angriffs- und Verteidigungsmittel im Schriftsatz der Klägerin vom 20. Mai 2015 außer Betracht zu bleiben (§ 296a ZPO); der Schriftsatz wurde nach der mündlichen Verhandlung und nach Ablauf des Schriftsatznachlasses eingereicht und rechtfertigt zudem nicht eine Wiedereröffnung der Verhandlung (§ 156 ZPO).

Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Herausgabe der geräumten Pachtsache nach § 581 Abs. 2 BGB i.V.m. § 546 Abs. 1 (bzgl. der Beklagten zu 1.) und Abs. 2 BGB (bzgl. der Beklagten zu 2. und zu 3.), denn der zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1) abgeschlossene Pachtvertrag ist nicht wirksam beendet worden.

Das Pachtverhältnis ist nicht durch Zeitablauf beendet, denn die Beklagte zu 1) hat die ihr zustehende Verlängerungsoption wirksam ausgeübt.

Nach Nr. II Abs. 2) des Pachtvertrages durfte die Beklagte zu 1) den Vertrag einmalig durch schriftliche Erklärung spätestens 6 Monate vor Vertragsende einseitig um 5 Jahre verlängern. Dies ist unstreitig geschehen (vgl. Anlage B 1, Bl. 76 d.A.). Der Verlängerung des Pachtvertrages steht nicht entgegen, dass der Vertrag verlangt, dass das Mietverhältnis zwischen dem Verpächter und dem Hauseigentümer noch fortbesteht. Dabei ist zunächst unklar, auf welchen Zeitpunkt abzustellen ist. In Betracht kommen sowohl das Verlängerungsverlangen als auch der Zeitpunkt des Beginns der verlängerten Pachtzeit. Da es sich bei dem Pachtvertrag nach seiner Aufmachung um Allgemeine Geschäftsbedingungen der Klägerin handeln dürfte – diese hat dem entsprechenden Vortrag der Beklagten zu 1) nicht widersprochen – gehen Zweifel bei der Auslegung zu Lasten der Klägerin (§ 305c Abs. 2 BGB). Danach kommt es ausschließlich darauf an, ob das Mietverhältnis zwischen der Klägerin und ihrer Vermieterin im Zeitpunkt der Ausübung des Optionsrechtes noch bestanden hat oder nicht. Die Klägerin selbst versteht die Vertragsregelung in genau diesem Sinne, denn sie hat mit Schriftsatz vom 25. September 2015 (S. 4, Bl. 96 d.A.) vorgetragen, dass das besagte Hauptmietverhältnis im Zeitpunkt der Ausübung der Verlängerungsoption noch bestehen müsse. Dies ist der Fall.

Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Beklagte zu 1) ihr Verlängerungsrecht unter dem 11. Juni 2014 ausübte. Die Klägerin behauptet, das Mietverhältnis erst unter dem 11. Juli 2014 gekündigt zu haben. Zum Zeitpunkt der Ausübung des Optionsrechts durch die Beklagte zu 1) bestand das Hauptmietverhältnis danach ungekündigt fort, sodass der Pachtvertrag wirksam um 5 Jahre verlängert wurde. Es kommt nicht darauf an, ob die Klägerin die Beklagte zu 1) im Vorfeld darüber informiert hat, dass sie eine Kündigung des Hauptmietverhältnisses beabsichtigt. Die Kündigung erfolgte tatsächlich erst nach dem Verlängerungsverlangen.

Selbst wenn die Vertragsregel dahingehend zu verstehen wäre, dass das Mietverhältnis bei Beginn der durch die Option verlängerten Pachtzeit noch bestehen müsste, ließe das im vorliegenden Falle den Pachtvertrag nicht zum 31. Mai 2015 enden, denn die Klägerin verstieße jedenfalls gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB), wenn sie sich auf die Kündigung des Mietverhältnisses berufen würde. Die Bedingung, dass das Mietverhältnis noch bestehen muss, wenn die Beklagte zu 1) ihr Optionsrecht zur Verlängerung des Pachtvertrages ausübt, hat erkennbar den Zweck, die Klägerin davor zu schützen, gegenüber der Beklagten zu 1) den Pachtvertrag erfüllen zu müssen, wenn sie gegenüber ihrer Vermieterin hierzu nicht (mehr) berechtigt ist. Dies stellt grundsätzlich einen vernünftigen Interessenausgleich dar.

Vorliegend hat die Klägerin das Mietverhältnis aber gekündigt, ohne dass hierfür ein anderer Grund als die Beendigung des Pachtvertrages mit der Beklagten zu 1) ersichtlich ist. Die Kündigung der Klägerin zielte allein darauf ab, die wirksame Ausübung des Optionsrechts der Beklagten zu 1) zu verhindern, um den ihr wirtschaftlich offenbar nicht mehr lohnend erscheinenden Pachtvertrag nicht weitere 5 Jahre erfüllen zu müssen. Ohne nachvollziehbaren und sachlich gerechtfertigten Grund – der weder vorgetragen noch ersichtlich ist – stellt dieses Vorgehen eine treuwidrige Vereitelung des – einseitigen – Verlängerungsrechts der Beklagten zu 1) dar. Da die Klägerin die Bedingung für die Nichtausübung des Optionsrechts treuwidrig herbeigeführt hat, gilt die Bedingung als nicht eingetreten (§ 162 Abs. 2 BGB), sodass der Pachtvertrag wirksam verlängert wurde.

Die Klägerin hat den Pachtvertrag zudem nicht wirksam außerordentlich gekündigt.

Nach Nr. XVI des Vertrages gelten für die Kündigung aus wichtigem Grund die gesetzlichen Bestimmungen, mithin § 581 Abs. 2 i.V.m. § 543 BGB.

Das Überlassen der Wirtewohnung an die Beklagen zu 2) und zu 3) ist vorliegend kein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung nach § 581 Abs. 2 i.V.m. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung (§ 286 ZPO) des Gerichts fest, dass der Beklagte zu 3) bei der Beklagten zu 1) beschäftigt ist. Der Zeuge ….. hat hierzu bestätigt, dass der Beklagte zu 3) bei der Beklagten zu 1) als Küchenhilfe in Teilzeit arbeitet und zusammen mit seiner Familie in der Wohnung wohnt. Dabei habe der Beklagte zu 3) wenig Zeit, sodass er zu Reinigungsarbeiten von der Wohnung nach unten komme. Es ist nicht ersichtlich, weshalb der Zeuge….., der zu dem Beklagten zu 3) und dessen Beschäftigung nur wenige Angaben machen konnte, hinsichtlich der Beschäftigung des Beklagten zu 3) die Unwahrheit gesagt haben sollte.

Nach Nr. XIII Abs. 2 des Pachtvertrags ist es der Beklagten zu 1) nicht gestattet, die Wirtewohnung ganz oder teilweise Dritten zu überlassen. Dies hat sie indes nicht getan, da der Beklagte zu 3) nicht Dritter im Sinne dieser Regelung ist.

Die Beklagte zu 1) ist eine Personengesellschaft, die denknotwendig keine Wohnung benötigt. Die Komplementärin der Beklagten zu 1) ist eine juristische Person, die ebenfalls denknotwendig keinen Wohnraum braucht. Es lag für die Klägerin danach schon bei Abschluss des Pachtvertrages ohne weiteres auf der Hand, dass die Wohnung nicht von ihrer Vertragspartnerin persönlich genutzt werden würde. Das Verbot, die Wohnung Dritten zu überlassen, ist danach bei verständiger Würdigung (§§ 133, 157 BGB) so zu verstehen, dass dort nur Personen wohnen dürfen, die einen Bezug zum Betrieb der Gaststätte haben. Da der Beklagte zu 3) für die Beklagte zu 1) in der Gaststätte arbeitet, ist dies der Fall. Entgegen der Ansicht der Klägerin darf nicht nur ein Gesellschafter oder der Geschäftsführer der Komplementärin der Beklagten zu 1) die fragliche Wohnung nutzen. Eine solche Auslegung hätte zur Folge, dass jeder Wechsel in der Geschäftsführung der Beklagten bedingen würde, dass die Wohnung geräumt und an den neuen Geschäftsführer übergeben werden müsste. Dazu müsste die Wohnung leer stehen, wenn die Geschäftsführer zu einer Nutzung der Wirtewohnung nicht bereit wären. Dies kann von den Parteien vernünftigerweise nicht gewollt gewesen sein.

Schließlich fehlt es selbst dann, wenn die Überlassung der Wohnung an den Beklagten zu 3) und dessen Familie (die Beklagte zu 2) und zwei Mädchen) einen Vertragsverstoß darstellen würde, an einer Abmahnung mit angemessener Fristsetzung (§ 581 Abs. 2 i.V.m. § 543 Abs. 3 S. 1 BGB). Für eine Entbehrlichkeit der Abmahnung (§ 581 Abs. 2 i.V.m. § 543 Abs. 3 S. 2 BGB) sind keine Gründe vorgetragen oder ersichtlich.

Die Nichtmeldung des Schimmelbefalls in der Wirtewohnung ist kein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung nach § 581 Abs. 2 i.V.m. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zwar zur Überzeugung des Gerichts (§ 286 ZPO) fest, dass in der Wohnung hinsichtlich der Schimmelbildung bedenkliche Zustände herrschten und ein ganz massiver Schimmelbefall vorlag. Die Zeugin ……und der Zeuge ……haben dies übereinstimmend und nachvollziehbar geschildert. Der Zeuge …….hat bekundet, dass er zunächst den Eindruck hatte, dass die Außenwand im Badezimmer schwarz gestrichen sei und erst bei näherem Hinsehen erkennbar war, dass es sich um Schimmelbefall handelte. Die Zeugin ……..hat darüber hinaus bekundet, dass in der Wohnung ein massiver Schimmelgeruch feststellbar war. Beide Zeugen sagten aus, dass sie in der Wohnung Medikamente wahrgenommen haben, die offenbar zur Behandlung von Atemwegserkrankungen der dort lebenden Kinder notwendig waren. Schließlich hat die Zeugin ……..bekundet, dass sie bei Kenntnis der Situation sofort eingeschritten wäre, auch um Gesundheitsgefahren abzuwehren. Diese eindrücklichen Schilderungen sind in jeder Hinsicht plausibel und überzeugend.

Es fehlt indes daran, dass die Pachtsache durch die Nichtmeldung des Schimmelbefalls erheblich gefährdet worden ist. Zur Ursache der Schimmelbildung ist nichts vorgetragen oder ersichtlich. Zudem hat der Beklagte zu 3) mittlerweile in Eigenregie die befallene Tapete ersetzt. Darüber hinaus hat die Vermieterin der Klägerin durch ihre Hausverwaltung bislang keine Ursachenforschung betrieben, was die Zeugin ……..bekundet hat. Es ist daher nicht ersichtlich, dass die unterbliebene Mitteilung nachteilige Folgen für die Klägerin haben könnte.

Hinzu kommt, dass es auch insofern an einer Abmahnung fehlt. Eine solche war nicht entbehrlich (§ 581 Abs. 2 i.V.m. § 543 Abs. 3 S. 2 BGB), da die Schwere des Verstoßes der Beklagten zu 1) nicht dergestalt war, dass das Kündigungsinteresse der Klägerin in jedem Falle überwiegt, zumal sich der Pachtvertrag hauptsächlich auf die Gaststätte bezieht und die Wirtewohnung auch hinsichtlich des Pachtzinses nur einen geringen Teil der Vertragsbeziehung ausmacht.

Der Verkauf von Fremdbier ist kein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung nach § 581 Abs. 2 i.V.m. § 543 Abs. 1 BGB.

Die Beklagte zu 1) hat zwar gegen die ihr in Nr. X Abs. 1) des Pachtvertrages auferlegte Pflicht, nur Produkte der Klägerin zu beziehen und auszuschenken, verstoßen. Dies ergibt sich zur Überzeugung des Gerichts aus der Aussage der Zeugin ……..und des Zeugen…., die beide angaben, dass sie bei ihrem zweiten Besuch in der Gaststätte Produkte von anderen Herstellern auf dem Tresen gesehen haben. Der Zeuge ………gab zudem an, dass er gesehen habe, wie ein Gast ein entsprechendes Produkt verzehrte. Dazu hat die Klägerin eingeräumt, in geringen Mengen Fremdbier verkauft zu haben.

Dieser Verstoß rechtfertigt eine fristlose Kündigung ohne Abmahnung nicht (§ 581 Abs. 2 i.V.m. § 543 Abs. 3 BGB), denn der Verstoß ist nicht so schwerwiegend, dass der Klägerin ein Festhalten am Vertrag bis zu dessen Ende nicht zugemutet werden könnte.

Die Beklagte zu 1) hat bereits im Prozess geäußert, dass sie zukünftig keine Fremdbiere mehr verkaufen wolle. Dies zeigt, dass eine Abmahnung jedenfalls nicht völlig aussichtslos ist. Darüber hinaus ist die Pflichtverletzung auch nicht umfangreich. Insofern hat der Zeuge ………dargestellt, dass der in der Küche vorhandene Bestand an Bierkästen dem privaten Verzehr der Beschäftigten der Beklagten zu 1) diene. Insofern kaufe er immer das ein, was im Angebot sei. Weiter betreibt die Beklagte zu 1) ein vietnamesisches Restaurant, wo von vorneherein nicht zu erwarten ist, dass viel (deutsches) Bier konsumiert wird. Ein großer Verlust ist für die Klägerin durch die beanstandete Pflichtverletzung nicht entstanden.

Die Klägerin kann sich schließlich nicht auf die nicht erfüllte Mindestbezugsmenge für eine außerordentliche Kündigung berufen.

Nach Nr. XVII des Vertrages ist die Klägerin grundsätzlich zur außerordentlichen Kündigung berechtigt, wenn der Bierabsatz in einem Zeitraum von mindestens 12 aufeinander folgenden Monaten unter 50 hl Fassbier sinkt. Dies war im Jahr 2014 unstreitig der Fall, sodass der Klägerin grundsätzlich ein Recht zur außerordentlichen Kündigung zusteht, auf das sie ihre Kündigungen auch gestützt hat.

Aufgrund der besonderen Umstände des Einzelfalles ist es der Klägerin aber verwehrt, ihr Recht auszuüben, da die Klägerin ihr Recht zur Kündigung verwirkt hat (§ 242 BGB).

Die Klägerin hat nicht sofort nach dem Jahr 2014 die Kündigung erklärt, obwohl der Mindestabsatz in diesem Jahr nicht erfüllt worden ist. Vielmehr hat sie zugewartet und erst nach der Begehung des Objekts Ende April 2015 die Kündigung erklärt. Zu diesem Zeitpunkt musste die Beklagte zu 1) nicht mehr damit rechnen, dass die Klägerin den Pachtvertrag wegen Nichterreichen der Mindestabnahmemenge kündigt.

Dies ergibt sich zunächst daraus, dass die Klägerin bereits im Juli 2014 den Vertrag ordentlich kündigen wollte. Wenn die Klägerin sich tatsächlich vom Vertrag lösen wollte, so wäre zu erwarten gewesen, dass sie zeitnah nach Ablauf des Jahres 2014 und damit dem Erkennen ihres Kündigungsgrundes die fristlose Kündigung erklärt. Stattdessen wartete sie als Formkaufmann (§§ 5, 6 HGB) über ein Quartal (!) zu, bevor sie eine entsprechende Kündigung aussprach. Zu diesem Zeitpunkt musste die Beklagte zu 1) mit einer Kündigung nicht mehr rechnen; sie durfte sich vielmehr auf einen Fortbestand des Vertrags bis zum – verlängerten – Laufzeitende einstellen.

Darüber hinaus hob die Klägerin mit der Beklagten zu 1) die Bonus-/Malus-Regelung zur Bierabnahmemenge einvernehmlich auf und gab damit zu erkennen, dass der Vertragszweck der Klägerin nicht mehr vorrangig auf einen möglichst großen Bierabsatz gerichtet war. Durch die Erhöhung der Pacht für die Gaststätte und Aufhebung der Zahlungspflicht bei Unterschreiten einer bestimmten Abnahmemenge zeigte die Klägerin vielmehr, dass es ihr nicht mehr vorrangig auf den Bierabsatz ankam. Auch vor diesem Hintergrund durfte die Beklagte zu 1) darauf vertrauen, dass die Klägerin eine etwaige außerordentliche Kündigung zeitnah aussprechen würde.

Schließlich sind die Kündigungen der Klägerin auch nicht aus einer Gesamtschau der Kündigungsgründe wirksam. Die Beklagte zu 1) hat durch ihre Vertragsverletzungen keine Situation geschaffen, in der es der Klägerin nicht zuzumuten wäre, den Pachtvertrag weiter durchzuführen. Die Beklagte zu 1) zahlt vielmehr die – erhöhte – Pacht und hat durch den Vortrag, den Verkauf von Fremdbier zu unterlassen, zu erkennen gegeben, dass sie sich zukünftig vertragstreu verhalten möchte. Demgegenüber scheint die Klägerin sich von einem für sie wirtschaftlich nicht mehr vorteilhaft erscheinenden Vertrag vorzeitig lösen zu wollen und Kündigungsgründe zu suchen. Insofern hat der Zeuge ………ausgesagt, dass er der Beklagten zu 1) telefonisch mehrmals nahelegte, das Objekt aufzugeben, da kein Umsatz mit Bieren aus dem Hause der Klägerin generiert werde. Da der Klägerin von Anfang an bewusst war, dass die Beklagte zu 1) ein vietnamesisches Restaurant betreibt und dort bekanntlich nicht mit einem großen Bierabsatz gerechnet werden kann, ist der Klägerin ein Festhalten am Pachtvertrag durchaus zumutbar.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.

Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.