Landgericht Frankfurt am Main Urteil vom 30.03.2017 – 2-13 O 46/13

Das Vorbehaltsurteil der Kammer vom 21.04.2016 wird insoweit aufgehoben, als die Beklagten verurteilt worden sind, an die Kläger mehr als 23.802,- Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.08.2013 zu zahlen.

Insoweit wird die Klage abgewiesen.

Im Übrigen wird das Vorbehaltsurteil für vorbehaltslos erklärt.

Die weiteren Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger zu 15 % und die Beklagten zu 85 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Für die Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Kläger können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des gegen sie vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Nachdem die Kammer in diesem Verfahren am 21.04.2016 ein Vorbehaltsurteil verkündet hat, streiten die Parteien im Nachverfahren noch über die Aufrechnungsforderungen.

Insoweit hat die Beklagte gegen die klägerischen Forderung die Aufrechnung mit Ansprüchen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Zeit vom 01.01. – 31.12.2012 (2.139,60) und vom 01.01. – 31.12.2013 (1.717,94 Euro, insgesamt 3.857,54 Euro nebst vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 381,30 Euro hieraus erklärt. Insoweit wird auf die vorgelegten Betriebskostenabrechnungen (Bl. 278, 281, 282, 315, 316 d.A.) Bezug genommen.

Die Beklagte ist der Ansicht, die Betriebskostenabrechnungen seien ordnungsgemäß. Sie ist der Ansicht, es sei nicht zu beanstanden, dass der Seminarraum mit einer Größe von 90,8 qm nicht der Gesamtfläche zugeordnet wurde, denn der Seminarraum sei nicht zur Vermietung vorgesehen und stelle daher keine Mietfläche dar. Er sei daher bei der Gesamtabrechnung nicht zu berücksichtigen.

Die Beklagte behauptet, dass das Mietobjekt über eine lüftungstechnische Anlage mit Wärmerückgewinnung beheizt werde, so dass die unter der Position „Heizkosten über Lüftung“ abgerechneten Beträge als Heizkosten umlagefähig seien. Die Kläger vertreten daher die Ansicht, dass die Abrechnung insgesamt den Regelungen im Mietvertrag (Anlage K 60 Bl. 533 d.A.) entspreche.

Die Beklagte beantragt,

das Vorbehaltsurteil der Kammer vom 21.04.2016 insoweit aufzuheben, als der Beklagten die Aufrechnung mit einer Gegenforderung in Höhe von 2.139,60 Euro sowie 1.717,94 Euro und 281,30 Euro vorbehalten geblieben ist.

Die Kläger beantragen,

das Vorbehaltsurteil für vorbehaltslos zu erklären.

Sie sind der Ansicht, der gewählte Abrechnungsschlüssel entspreche nicht den vertraglichen Vereinbarungen, dies habe zur Folge, dass die Nebenkostenabrechnungen insgesamt nicht nachvollziehbar und daher nicht geschuldet seien.

Umgelegt werden könnten nur Kosten, die in dem Mietvertrag vorgesehen, dies seien die Kosten für „Heizung über Lüftung“ nicht, denn es handele sich insoweit um Kosten für Lüftungsanlagen und nicht um Heizungskosten.

Die Kammer hat Beweis erhoben nach Maßgabe des Beweisbeschlusses vom 06.10.2016 durch Vernehmung der Zeugen ... Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 02.03.2017 Bezug genommen.

Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die Aufrechnung erweist sich zum Teil als begründet, dass insoweit das Vorbehaltsurteil teilweise aufzuheben ist, im Übrigen ist das Vorbehaltsurteil für vorbehaltslos zu erklären.

Die Nebenkostennachforderung ist nur zum Teil begründet.

Den Nebenkostenabrechnungen liegt allerdings tatsächlich, wie die Kläger meinen, ein nicht vereinbarter Umlageschlüssel zugrunde. Denn gemäß § 6 Ziffer 3 Satz 1 des Mietvertrages war vereinbart, dass der Mieter an den Betriebskosten einen nach dem Verhältnis der Nutzfläche seiner Praxis– bzw. Gewerberäume zur Summe der Nutzflächen aller Praxis- und Gewerberäume in der Wirtschaftseinheit entsprechenden Anteil trägt. Ebenfalls ist vereinbart, dass Zubehörräume wie Keller, Abstellräume außerhalb der Praxis- und Gewerberäume, Dachboden, Trockenräume dabei unberücksichtigt bleiben.

Ein Seminarraum gehört zu den dort ausgeführten Zubehörräumen nicht, er ist auch in der Sache nach nicht mit diesen nicht vergleichbar. Denn bei einem Seminarraum von über 90 qm handelt es sich um einen vermietbaren Gewerberaum, dies hat die Zeugin … auch eingeräumt, in dem sie angegeben hat, dass dieser Raum intern und extern vermietet wird.

Daher ist es nicht zulässig, diesen Raum ebenso wie einen Keller- oder einen Abstellraum zu behandeln und den Zubehörräumen zuzurechnen. Ist ein vermietbarer Gewerberaum nicht separat vermietet, sondern steht leer, ist seine Fläche zu Lasten des Vermieters zu berücksichtigen. Jedenfalls ist auch diese Fläche bei der Gesamtfläche in Ansatz zu bringen.

Dies führt dazu, dass die gewählten Umlageschlüssel fehlerhaft sind. Entgegen der Ansicht der Kläger führt dies jedoch nicht dazu, dass die Betriebskostenabrechnung formell fehlerhaft wäre und daher insgesamt nicht fällig wäre.

Es entspricht gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, dass ein derartiger Fehler der Betriebskostenabrechnung einen inhaltlichen Fehler darstellt und die Klage daher insoweit teilweise abzuweisen ist. Der Anteil lässt sich auch unschwer berechnen.

Hinsichtlich der Betriebskosten für das Jahr 2012 von umgelegten 6.994,53 Euro auf die Kläger hätten die Kläger bei Anwendung des Verteilerschlüssels von 0,06904074 statt der angewandten 0,07025739 lediglich 6.873,41 Euro geschuldet, mithin beträgt die Differenz 121,12 Euro. Für das Jahr 2013 schulden die Kläger bei Anwendung des richtigen Verteilerschlüssels lediglich 6.906,82 Euro, mithin 121,71 Euro weniger als berechnet.

Nicht geschuldet ist – jedenfalls auf Basis der vorliegenden Abrechnungen – sind die Positionen Heizkosten Über Lüftung. Dabei kann dahinstehen, ob es sich insoweit um Heizkosten im Sinne der Heizkostenverordnung handelt, wofür nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme vieles spricht. Wäre dies nicht der Fall, wäre diese Kosten – da nicht vereinbart – nicht umlagefähig.

Handelt es sich hingegen, wofür die Beweisaufnahme spricht, wären diese nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung abzurechnen. Dies ist nicht geschehen, sondern wie die Zeugin … der Kammer glaubhaft und nachvollziehbar geschildert hat, sind die Kosten lediglich nach Quadratmetern auf die einzelnen Mieter umgelegt worden.

Eine derartige – vollständig verbrauchsunabhängige – Abrechnung nach Nutzungsfläche sieht die Heizkostenverordnung allerdings nicht vor. Vielmehr besteht insoweit eine Pflicht zur Verbrauchserfassung (§ 4 Heizkostenverordnung). Ist eine Verbrauchsermittlung unterblieben, so hat nach § 9 a Abs. 1 eine Kostenschätzung zu erfolgen, wobei insoweit dem Mieter ein Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 Heizkostenverordnung zusteht. Eine derartige Abrechnung ist der Kammer allerdings mangels Vorlage der einzelnen Berechnungspositionen nicht möglich.

Die in § 11 Abs. 1 Nr. 3 vorgesehene Ausnahme des Anwendungsbereiches der §§ 3 – 7 Heizkostenverordnung ist vorliegend nicht einschlägig. Zwar mag es sich insoweit um eine Anlage zur Wärmerückgewinnung im Sinne von § 11 Abs. 1 Nr. 3 a Heizkostenverordnung handeln, erforderlich ist allerdings, dass insoweit das Gebäude insgesamt überwiegend (d.h. zu mehr als 50 %, vgl. MüKoBGB/Schmid/Zehelein § 11 HeizKV Rdnr. 12 m.w.N.) mit einer entsprechenden Wärmerückgewinnungsanlage beheizt wird.

Dass dieses der Fall ist, ist vorliegend weder vorgetragen noch ersichtlich. Die Tatsache, dass die „Heizkosten über Lüftung“ lediglich einen Anteil von etwa 1/3 der übrigen Heizkosten ausmachen, spricht viel mehr dagegen. Bei den Kosten für die übrigen Heizung handelt es sich um eine konventionelle Heizungsanlage, jedenfalls ist von keiner der Parteien vorgetragen worden, dass es sich auch insoweit um eine Heizungsanlage im Sinne von § 11 Abs. 1 Nr. 3 Heizkostenverordnung handelt. Dies führt dazu, dass in der Abrechnung für das Jahr 2012 die Positionen „Heizkosten über Lüftung“ von 1.185,71 Euro und 706,42 Euro derzeit nicht verlangt werden können und für die Abrechnung für den Zeitraum 2013 ebenfalls diese Positionen von 760,58 Euro und 686,36 Euro.

Demnach besteht bezüglich der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012 bei einem offenen Restbetrag von 2.139,60 Euro lediglich noch ein Zahlungsanspruch in Höhe von 126,35 Euro und für das Jahr 2013 von 149,29 Euro, mithin ein Gesamtanspruch von 275,64 Euro. Vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten stehen den Beklagten aus dem Gesichtspunkt des Verzuges (§ 280, 286 BGB) auch nur aus einem Streitwert in Höhe der Restforderung zu. Dieses ergibt 70,20 Euro.

Nach alledem war insoweit die Aufrechnung Erfolg hat, das Vorbehaltsurteil aufzuheben und die Klage abzuweisen, im Übrigen war das Vorbehaltsurteil für vorbehaltslos zu erklären.

Angesichts des geringen Erfolges der Aufrechnung ist eine Änderung der Kostenentscheidung des Vorbehaltsurteils nicht veranlasst für die Kosten des Nachverfahrens folgt die Kostenentscheidung aus § 92 ZPO.