Landgericht Frankfurt am Main Urteil vom 11.04.2018 – 2-09 S 48/15

Verfahrensgang

vorgehend AG Frankfurt, 8. Mai 2015, 387 C 394/14 (98)

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 08.05.2015 (Az.: 387 C 394/14 (98)) wird zurückgewiesen und auf die Anschlussberufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 08.05.2015 (Az.: 387 C 394/14 (98)) dahingehend abgeändert, dass die Klage abgewiesen wird.

Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung hinsichtlich der Kosten durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 120% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 55.000,- € festgesetzt.

I.

Die Klägerin ist Eigentümerin der Einheit Nr. 2 im ersten Obergeschoss der Wohnungseigentümergemeinschaft … in … . An der Dachterrasse ist ihr ein im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht eingeräumt. Die Nutzung der Dachterrasse ist nachbarrechtlich nicht ohne Zustimmung der Nachbarn zulässig. Die Nachbarn haben die Genehmigung verweigert.

Die Klägerin hatte ihre Wohnung von den Eltern der vormaligen Beklagten zu 1) und 2) erworben und verklagte diese auf Schadensersatz wegen Nichtnutzbarkeit der Dachterrasse. In einem vor dem Oberlandesgericht Frankfurt abgeschlossenen Vergleich verpflichteten sich diese an die Klägerin 45.000,- DM zur "Abgeltung aller bestehenden und künftigen Ansprüche der Klägerin bezüglich der Nutzbarkeit der vorhandenen Dachterrasse zu zahlen".

In der Eigentümerversammlung vom 20.08.2010 beschloss die Eigentümergemeinschaft gegen die Stimmen der Klägerin die Sanierung des Flachdaches zur Behebung von Dichtigkeitsproblemen. Die in der Folgezeit durchgeführte Sanierung betraf auch die Dachterrasse, in deren Rahmen die Betontreppe von der Terrassentür zur Dachfläche, der Terrassenbelag und das Geländer entfernt wurden. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die als Anlage zur Klageschrift eingereichten Lichtbilder Bezug genommen.

Die von der Klägerin gegen diese Beschlussfassung eingereichte Anfechtungsklage wurde in zweiter Instanz vom Landgericht Frankfurt zurückgewiesen (vgl. Urteil vom 06.06.2013 - Az.: 2-09 S 19/11).

Die Klägerin macht vorliegend einen verschuldensunabhängigen Aufopferungsanspruch analog § 14 Nr. 4 WEG geltend. Sie hat behauptet, es sei eine Wertminderung der Wohnung ohne die Terrasse von ca. 82.000,- € eingetreten und bezieht sich auf eine als Anlage zur Klageschrift eingereichte Wertermittlung (Anlage K 5, Bl. 20 f. d.A.), wobei sie den geltend gemachten Schadensersatz im Wege des Entgegenkommens auf 55.000,- € beschränkt. Weiter hat sie behauptet, dass die Wiederherstellung der Terrasse technisch unmöglich sei und jedenfalls nicht mit vertretbarem Kostenaufwand zu leisten. Ursprünglich hat sie den Schadensersatzanspruch gegen die ehemaligen Beklagten zu 1) und 2) gerichtet, verfolgt ihn aber nunmehr gegen Wohnungseigentümergemeinschaft als Beklagte.

Die Klägerin hat in erster Instanz beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an sie 55.000,- € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 11.10.2013 zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hat vorgetragen, dass das Sondernutzugsrecht unverändert fortbestehe, aber aufgrund der nachbarrechtlichen Einwendungen und des daraus resultierenden Nutzungsverbotes von der Klägerin niemals ausgeübt werden könne. Sie meint, dass die Klägerin mit dem Vergleichsbetrag aus dem Vergleich vor dem Oberlandesgericht endgültig für den Nutzungsverlust abgefunden sei. Weiter hat sie behauptet, dass es für die Eigentümer der Wohnung der Klägerin jederzeit möglich sei, das Flachdach wieder als Terrasse herzustellen, d.h. einen Terrassenbelag aufzubringen, ein Geländer zu installieren und einen Treppenzugang von der Wohnung zu schaffen.

Das Amtsgericht hat die Beklagte zur Zahlung von 5.000,- € verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass der Klägerin ein verschuldensunabhängiger Entschädigungsanspruch gem. § 14 Nr. 4 2. HS WEG zustehe, da ein Eigentümer, der im Zuge von Instandhaltungsmaßnahmen besonders belastet werde, analog § 906 Abs. 2 BGB zu entschädigen sei. Dies sei hier durch das Sonderopfer der Klägerin in Form des Verlustes der Terrasseneinrichtung mit Belag, Geländer und Abgang geschehen. Dem stehe auch nicht der abgeschlossene Vergleich entgegen, da an diesem die Beklagte nicht beteiligt gewesen sei. Zudem sei das dortige Interesse nicht mit dem hiesigen Interesse identisch, da es dort um die fehlende Nutzungsmöglichkeit wegen fehlender nachbarrechtlicher Genehmigung gegangen sei, vorliegend aber um einen Ausgleichsbetrag für die mit der Entfernung der baulichen Terrasseneinrichtung verbundenen Wertminderung des Eigentums. Für die Bestimmung der Höhe des Anspruchs komme es auf die eingetretene Wertminderung an. Hierbei sei zu berücksichtigen, dass das Gericht zum einen nicht feststellen könne, dass eine Wiedererrichtung nicht möglich sei und zum anderen, dass die Terrasse ohnehin nicht genutzt werden könne und mit der Erteilung einer nachbarrechtlichen Genehmigung auch nicht zu rechnen sei. Schließlich sei eine Beeinträchtigung durch das Fehlen des Fliesenbelages zu berücksichtigen, so dass das Gericht gem. § 287 Abs. 1 ZPO einen Betrag von 5.000,- € als Schaden schätzt.

Gegen dieses Urteil richtet sich die von der Klägerin frist- und formgerecht eingelegte Berufung. Sie trägt vor, dass sie Sachverständigenbeweis für ihren Vortrag bezüglich der Nichtwiederherstellungsmöglichkeit der Terrasse angeboten habe. Zudem sei die Wohnung ohne sichtbare Terrasse nahezu unverkäuflich, zumindest aber durch das Fehlen einer sichtbaren Terrassenvorrichtung allenfalls mit einem erheblichen Mindererlös zu verkaufen, wobei sie auch für die Höhe der Wertminderung Sachverständigenbeweis angeboten habe.

Die Klägerin beantragt,

das angefochtene Urteil abzuändern und die Berufungsbeklagte zu verurteilen, an die Klägerin weitere 50.000,- € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 11.10.2013 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen und unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Frankfurt vom 08.05.2015 die Klage insgesamt kostenpflichtig abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Anschlussberufung zurückzuweisen.

Die Beklagte hat Anschlussberufung eingelegt und vorgetragen, dass eine Wiederherstellung der Terrasse möglich sei und die Eigentümergemeinschaft hierüber auch noch nicht entschieden und keinen Beschluss gefasst habe. Im Übrigen habe dies der Ehemann der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht auch eingeräumt. Zudem habe die Klägerin es alleine verschuldet, dass die Nachbarn die erforderliche Zustimmung zur Nutzung der Terrasse nicht erteilt hätten, da sich die Klägerin diesen gegenüber derart unerträglich verhalten habe, dass es in eine Nachbarschaftsfehde ausgeartet sei, weshalb auch die vormalige Verwalterin ihr Amt niedergelegt habe. Demnach sei keinerlei Entschädigungsanspruch der Klägerin gegeben, zumal sämtliche Ansprüche mit dem Vergleich vor dem Oberlandesgericht bereits abgegolten seien und im Übrigen allenfalls die Eigentümergemeinschaft selbst geschädigt sei, da es sich um Gemeinschaftseigentum handele. Eine optische Beeinträchtigung lasse sich zudem nicht merkantilisieren.

II.

Die zulässige Berufung der Klägerin ist nicht begründet. Auf die zulässige Anschlussberufung der Beklagten ist das Urteil dahingehend abzuändern, dass die Klage abgewiesen wird.

Zweifehlhaft erscheint im vorliegenden Fall bereits das Vorliegen einer den Anspruch der Klägerin tragenden Anspruchsgrundlage. Es kann vorliegend aber letztlich dahingestellt bleiben, ob nach den Ausführungen des Amtsgerichts die Grundsätze zum nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch gem. § 906 Abs. 2 BGB analog vorliegend Anwendung finden, wobei die Kammer nach der Rechtsprechung des Bundesgerichthofes davon ausgeht, dass diese Norm keine Anspruchsgrundlage darstellen kann. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch nach § 906 Abs. 2 BGB analog gegeben, wenn von einem Grundstück im Rahmen seiner privatwirtschaftlichen Benutzung Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung überschreiten, sofern der davon betroffene Eigentümer aus besonderen Gründen gehindert war, diese Einwirkungen nach § 1004 Abs. 1 BGB rechtzeitig zu unterbinden (vgl. BGHZ 142, 66, 67; BGH NJW 2004, 775 mwN.) Weiterhin ist dieser Anspruch über den Wortlaut des § 906 Abs. 2 BGB hinaus nicht auf die Folgen der Zuführung unwägbarer Stoffe beschränkt, sondern erfasst u. a. auch die Störung durch sog. Grobimmissionen, wie etwa Wasser (vgl. BGH NJW 2004, 775 mwN). Nach seinem unmittelbaren Anwendungsbereich setzt § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB voraus, dass die Störung von einem anderen Grundstück herrührt, es sich also um einen Eingriff von außen handelt. Dies ist vorliegend nicht der Fall, da der Eingriff aufgrund einer von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossenen Instandhaltungsmaßnahme herrührt und damit von demselben Grundstück. Analogiefähig ist das Rechtsinstitut des verschuldensunabhängigen nachbarrechtlichen Ausgleichs nur bei struktureller Vergleichbarkeit und nicht anders zu befriedigender Schutzbedürftigkeit (vgl. BGH NJW 2004, 775 ; BGH NJW 2010, 2347 mwN). Eine analoge Anwendung hat der Bundesgerichtshof hingegen verneint im Verhältnis von Wohnungseigentümern, wenn die Nutzung des Sondereigentums durch einen Mangel am Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt wird (vgl. BGH NJW 2010, 2347 mwN). Dies gilt auch vorliegend, wenn die Ausübung des Sondernutzungsrechts durch eine Beseitigung eines Mangels am Gemeinschaftseigentums beeinträchtigt wird, zumal es an der erforderlichen strukturellen Vergleichbarkeit des in § 906 Abs. 2 BGB geregelten Sachverhalts mit dem hier vorliegenden fehlt, da es weder um Immissionen geht, die von einem Nutzungsbereich auf einen anderen einwirken noch die vorausgesetzte Grenzüberschreitung vorliegt. Vielmehr handelt es sich um einen Konflikt im Innenverhältnis zwischen den Eigentümern desselben Grundstücks.

Auch die Frage, ob eine Anwendung der Norm des § 14 Nr. 4 2. HS WEG als Anspruchsgrundlage denkbar ist, wonach dem Wohnungseigentümer der Schaden zu ersetzen ist, der ihm im Vorfeld und bei der Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum entstanden ist, kann im vorliegenden Fall letztlich dahingestellt bleiben. So gibt es zwar Rechtsprechung und Literatur, die einen solchen Ersatzanspruch auch dann bejaht, wenn dem Eigentümer durch das Betreten oder die Benutzung eines Sondernutzungsbereiches ein Schaden entsteht (so OLG Düsseldorf, BeckRS 2005, 30365532; Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Auflage, 2017, § 14, Rdnr.54, ablehnend hingegen Münchener Kommentar, BGB, 7. Auflage, 2017, § 14 WEG, Rdnr. 42; BayObLG ZWE 2003, 187), doch fehlt es hierzu bisher an höchstrichterlicher Rechtsprechung.

Dies ist aber vorliegend nicht entscheidungserheblich, da jedenfalls bisher kein Schaden eingetreten ist. Vielmehr ist die von der Klägerin gegen den Beschluss über die Instandsetzungsmaßnahme eingereichte Anfechtungsklage mit Urteil der hiesigen Kammer rechtskräftig zurückgewiesen worden, so dass die dortige Beschlussfassung und damit die auf dieser Grundlage durchgeführte Instandsetzung ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach. Die Klägerin hat bisher weder einen Antrag auf Beschlussfassung über die Wiederanbringung des Terrassenbelages, des Geländers und der Treppe gestellt noch eine entsprechende Klage auf diese Wiedererrichtung eingereicht. Dementsprechend ist auch bisher kein Schaden eingetreten, da gerade noch nicht geklärt ist, ob die Wohnungseigentümer eine solche Wiedererrichtung beschließen. Dem von der Klägerin im hiesigen Rechtsstreit vorgebrachten Vorbringen, dass dies technisch unmöglich sei oder nur mit unverhältnismäßigem Aufwand, ist insofern nicht nachzugehen, da zunächst eine endgültige Ablehnung eines solchen Vorgehens durch die Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegen muss. Dies hat die Kammer auch bereits in ihrem Urteil im Rahmen der Beschlussanfechtungsklage ausgeführt, in welchem sie dargelegt hat, dass mit diesem Urteil nicht über einen möglichen Anspruch der Klägerin auf Wiedererrichtung der Terrasse entschieden wurde. Erst wenn dies aber geschehen ist, ist auch ein Schaden eingetreten.

Dies gilt schließlich erst Recht im Hinblick darauf, dass eine derzeitige Nutzung der Terrasse aufgrund der fehlenden nachbarrechtlichen Genehmigung ohnehin nicht möglich ist und es auch insofern bisher an dem Eintritt eines Schadens fehlt. Demnach kann auch kein finanzieller Ausgleich für die fehlende Nutzbarkeit während der Zeit seit Durchführung der Instandsetzungsarbeiten begehrt werden, da eine solche Nutzbarkeit ohnehin nicht bestand. Es ist zwar grundsätzlich so, dass § 14 Nr. 4 WEG auch entgangener Gewinn iSd § 252 Satz 2 BGB als Schaden unterfällt, so dass eine mögliche Wertminderung durch die fehlende Nutzbarkeit der Terrasse denkbar ist, doch war auch in dieser Hinsicht kein Beweis über die Höhe der Wertminderung zu erheben, da es auch hier noch nicht zu einem Schadenseintritt gekommen ist. Zum einen setzt dies - wie oben dargelegt - voraus, dass eine Wiederherstellung der Terrasse endgültig und rechtskräftig von der Beklagten abgelehnt wird obwohl sie technisch möglich ist und zum anderen müsste die Zustimmung der Nachbarn vorliegen, da es nur dann zu einer Nutzbarkeit der Terrasse kommen kann. Soweit sich der Wertminderungsanspruch darauf beschränkt, dass durch den fehlenden Belag und das angebrachte Gitter eine optische Beeinträchtigung vorliegt, kann dem nicht gefolgt werden. Auch hier hätte zunächst ein Anspruch auf Wiederherstellung des Belags und des Geländers und damit Abnahme des Gitters geltend gemacht werden müssen. Im Übrigen fehlt es in dieser Hinsicht an substantiiertem Vortrag hinsichtlich der hierdurch eingetretenen Wertminderung sowie entsprechenden Beweisangeboten bezüglich der Höhe der Wertminderung. Dabei liegen auch keine für eine Schätzung gem. § 287 ZPO erforderlichen tatsächlichen Anknüpfungspunkte vor, so dass die Anschlussberufung, die sich gegen die erfolgte Verurteilung zur Zahlung von 5.000,- € wendet, erfolgreich ist.

Nicht überzeugend ist hingegen der Einwand der Beklagten, dass die hiesigen geltend gemachten Entschädigungsansprüche mit dem Vergleich vor dem Oberlandesgerichts abgegolten sind, da dort zum einen die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht Partei war und zum anderen es dort um die aus dem Kaufvertrag nicht ersichtliche fehlende Nutzbarkeit der Terrasse ging, nicht aber um die durch die Instandsetzungsarbeiten herbeigeführte Veränderung.

Schließlich sind auch deliktische Ansprüche gem. §§ 823 ff. BGB gegen die Beklagen nicht erkennbar, da es sich entsprechend des rechtskräftigen Urteils der hiesigen Kammer bei den durchgeführten Instandsetzungsarbeiten um Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung handelte, so dass ein Verschulden der Beklagten nicht ersichtlich ist.

Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 97 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Streitwertfestsetzung ergibt sich aus § 3 ZPO, § 47 GKG.