Landgericht Frankfurt am Main Urteil vom 06.05.2020 – 2-17 S 48/19, 2 C 2758/18 (18)

Verfahrensgang

vorgehend AG Bad Homburg, 5. September 2019, 2 C 2758/18 (18), Urteil

Auf die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Bad Homburg v.d. Höhe vom 05.09.2019, Az. 2 C 2758/18 (18) wird dieses abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Unter Abweisung der Klage im Übrigen werden die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 19.344,95 € nebst Zinsen daraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.03.2019 sowie an die Klägerin 958,19 € vorgerichtliche Kosten nebst Zinsen daraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 29.03.2019 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.

Die Kosten der ersten Instanz haben die Klägerin zu 7% und die Beklagten zu 93% zu tragen, die Kosten der Berufung haben die Klägerin zu 15% und die Beklagten zu 85% zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

I.

Auf die auf Zahlung von 20.796,52 Euro nebst Zinsen sowie vorgerichtliche Kosten von 958,19 € nebst Zinsen gerichtete Klage hat das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil die Beklagten verurteilt an die Klägerin 11.034,24 Euro nebst Zinsen sowie die vorgerichtlichen Kosten nebst Zinsen in voller Höhe zu zahlen.

Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr.1 ZPO), von der Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen wird abgesehen (§§ 540 Abs. 2, 313 a ZPO), weil die Revision nicht zugelassen wird und ein Rechtsmittel gegen das Urteil deshalb bei einer Beschwer der Parteien von jeweils nicht über 20.000 Euro nicht zulässig ist (§ 26 Nr. 8 Satz 1 EGZPO, § 544 ZPO).

II.

Die form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung hat auch in der Sache teilweise Erfolg.

Es liegt ein Berufungsgrund im Sinne des § 513 ZPO vor, denn nach § 529 ZPO zu Grunde zu legende Tatsachen rechtfertigen eine andere Entscheidung.

Das Amtsgericht hat zu Unrecht der Klägerin keinen Anspruch auf Wertersatz für ihre Investitionen gegen die Beklagten zuerkannt. Dies beruht auf folgenden Erwägungen:

Der Klägerin steht ein Anspruch auf Verwendungsersatz in Höhe von 8.310,71 € gegen die Beklagten aufgrund Punkt 4. des zwischen der Klägerin und Frau xxxx geschlossenen Mietvertrages, in den die Beklagten eingetreten waren, zu.

Durch den Abschluss der schriftlichen Vereinbarung vom 27.7.2015hatten Frau xxxx und die Klägerin ein wirksames Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung begründet. Sie haben sich über die wesentlichen Vertragsbestandteile eines Mietvertrages, namentlich Mietgegenstand, Miethöhe sowie Mietparteien, geeinigt. Dass nicht Frau xxxxx, die ausweislich der Vereinbarung die Vermieterin der Wohnung war, allein, sondern die Erbengemeinschaft xxxx Eigentümerin der Wohnung gewesen ist hat keine Auswirkung auf die Wirksamkeit des Mietvertrags. Ein Mietvertrag bedarf grundsätzlich keiner notariellen Beurkundung im Sinne des § 128 BGB. Dass die Vereinbarung aus Sicht der Parteien in erster Linie dazu diente, den beabsichtigten Verkauf der Wohnung an die Klägerin vorzubereiten, steht der Wirksamkeit des Mietverhältnisses nicht entgegen. Insbesondere führt die Formunwirksamkeit der Verkaufsverpflichtung nicht zur Unwirksamkeit des Mietvertrags. Denn dieser Mietvertrag war kein wesentlicher Bestandteil der Verkaufsverpflichtung. Voraussetzung hierfür wäre nämlich, dass der Mietvertrag nach dem Willen der Parteien mit der Verkaufsverpflichtung hätte „stehen und fallen“ sollen (vgl. BGH NJW 1987, 1069). Dies ist hier nach Punkt 4. der Vereinbarung aber gerade nicht der Fall. Denn dadurch, dass hier für ein Scheitern des von Frau xxxx geplanten Verkaufs eine Anpassung der Miethöhe vorgesehen war, ist ersichtlich, dass auch in diesem Fall eine Fortführung des Mietverhältnisses beabsichtigt war.

In den Mietvertrag sind die Beklagten eingetreten. Dabei kann dahinstehen, ob dies kraft Gesetzes nach § 566 I BGB (analog, da hier keine Personenidentität zwischen Veräußerer und Vermieterin bestand) erfolgte. Doch haben die Beklagten den Mietvertrag jedenfalls konkludent übernommen. Die Auswechslung eines Vertragspartners kann sowohl im Wege eines dreiseitigen Vertrags zwischen der ausscheidenden, der übernehmenden und der verbleibenden Partei vereinbart werden als auch durch Vereinbarung zwischen zwei Beteiligten, wenn der Dritte zustimmt (BGH NJW-RR 2010, 1095 Rn. 18). Letzteres trifft hier zu. Die Beklagten haben der Klägerin mit Schreiben vom 13.12.2017 mitgeteilt, dass sie nach Eintragung im Grundbuch die neuen Vermieter der Klägerin sein werden. Im Schreiben vom 27.06.2018 betonen die Beklagten ausdrücklich, dass sie mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Mietvertrag eingetreten seien. Mit Schreiben vom 27.07.2018, in dem die Klägerin der Eigenbedarfskündigung widersprochen hat, hat sie konkludent zum Ausdruck gebracht, dass sie dem Wechsel der Vermieterstellung zustimmt. Auch die vorherige Vermieterin, Frau xxxxxx, hat konkludent zugestimmt, indem sie keine weiteren mietvertraglichen Ansprüche mehr gegen die Klägerin geltend gemacht hat (vgl. hierzu auch BGH, a.a.O., Rn. 19).

Punkt 4. der Vereinbarung zwischen Frau xxxx und der Klägerin gehört zu dem konkludent übernommenen Mietvertragsverhältnis, denn darin ist auch eine Mietanpassung vereinbart. Zudem ist hier vereinbart, dass dann, wenn der geplante Kauf durch die Klägerin nicht zustande kommt, ein „Wertausgleich“ zwischen den Mietparteien durchzuführen ist. Dabei ist der verwendete Begriff des Wertausgleiches hier so auszulegen, dass es sich um einen Ausgleich für Mietereinbauten in die Wohnung handeln sollte. Denn es ist nicht ersichtlich, welche „Werte“ hier sonst hätten ausgeglichen werden sollen. Spätestens nachdem das Eigentum an der Wohnung auf die Beklagten übergegangen war stand fest, dass der von Frau xxx beabsichtigte Verkauf an die Klägerin nicht stattfinden würde.

Die Klägerin kann insgesamt 8.310,71 Euro für ihre Verwendungen auf die Mietsache von den Beklagten verlangen. Der Betrag entspricht der Summe der von der Klägerin geltend gemachten Aufwendungen abzüglich eines Wertersatzes für das Parkett. Die Beklagten haben die von der Klägerin substanziiert dargelegten Kosten ihrer Einbauten nur pauschal bestritten, was angesichts der von der Klägerin eingereichten Belegkopien nicht ausreichte. Die von der Klägerin dargelegten Zeitwerte sind unstreitig, denn die Beklagten haben sich insoweit nicht geäußert.

Soweit die Klägerin Aufwendungen für die Lieferung und Verlegung des Parketts mit einem Zeitwert von 1.219,81 Euro zuzüglich 19 % Mehrwertsteuer geltend macht, ist die Klage allerdings unbegründet, da die Forderung der Klägerin insoweit gemäß § 362 I BGB erloschen ist. Ausweislich des Wohnungsübergabeprotokolls haben die Beklagten 4.000 Euro für die Übernahme der Einbauküche, der Duschkabine, des Schranks im Schlafzimmer sowie des Bodenparketts gezahlt. Hieran vermag auch der Vermerk im Übergabeprotokoll, dass das Parkett nach Ansicht der Klägerin nicht unter den Möbelbegriff falle, nichts zu ändern. Denn es steht dort ausdrücklich, dass der als „Besitzer“ bezeichnete Eigentümer xxxx u.a. für das Parkett 4.000 Euro zahlte. Unstreitig hat die Klägerin den mit diesem Verwendungszweck gezahlten Betrag entgegengenommen.

Die Kostenentscheidung für die Berufung beruht auf § 92 ZPO und berücksichtigt die unterschiedlichen Streitwerte der Instanzen . Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und auch nicht die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 ZPO).