Landgericht Frankfurt am Main Urteil vom 29.10.2020 – 2-13 S 57/19, 10 C 828/17 (50)

Auf die Berufung wird das Urteil des AG Bad Hersfeld vom 25.03.2019 teilweise abgeändert, soweit die Klage bezüglich der Anfechtung des Beschlusses zu TOP 2.1. der Versammlung vom 6.10.2017 bezüglich der Einzelabrechnungen und der Verwalterentlastung (teilweise) abgewiesen wurde.

Der Beschluss zu TOP 2.1. der Versammlung vom 6.10.2017 wird auch bezüglich der Einzelabrechnungen und der Verwalterentlastung für ungültig erklärt.

Die Kosten des Berufungsverfahrens werden gegeneinander aufgehoben.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Streitwert für die 1. Instanz: bis 65.000 €

Streitwert für das Berufungsverfahren: bis 19.000 €

I.

Gegenstand des Berufungsverfahren ist lediglich noch die Beschlussfassung zu TOP 2.1 der Versammlung vom 6.10.2017, der die Abrechnung 2016 und – zwischen den Parteien streitig – die Entlastung des Verwalters betrifft.

...

Das Amtsgericht hat die Klage – soweit noch Gegenstand des Berufungsverfahrens – abgewiesen und den Beschluss über die Abrechnung 2016 nur bezüglich der Position „Rechts- und Beratungskosten“ für ungültig erklärt.

Mit der Berufung verfolgt der Kläger die Ungültigerklärung des TOP 2.1. weiter....

II.

Die Berufung hat teilweise Erfolg.

Der Beschluss über die Jahresabrechnung 2016 ist bezüglich der Einzelabrechnungen nicht nur anfechtbar, sondern sogar nichtig, darüber hinaus ist der Beschluss indes nicht zu beanstanden. Ebenfalls war die Entlastung für ungültig zu erklären.

Eine Beschlusskompetenz besteht im Rahmen von § 28 WEG im Rahmen der Einzelabrechnung nur für einen Beschluss über die sog. Abrechnungsspitze – also den Nachzahlungsbetrag der Istausgaben über die Sollvorauszahlungen (BGH ZWE 2014, 261). Insofern wird durch Beschlussfassung über die Jahresabrechnung nur hinsichtlich der Abrechnungsspitze eine neue Schuld begründet (vgl. nur BGH NJW 2012, 2797 Rn. 20 = ZWE 2012, 373; st. Rspr.). Die Hausgeldvorschüsse finden ihre Rechtsgrundlage in dem jeweiligen Wirtschaftsplan, wobei die spätere Beschlussfassung über eine denselben Abrechnungszeitraum betreffende Jahresabrechnung hierauf grundsätzlich keine unmittelbare Auswirkung hat. Durch die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung wird insbesondere keine neue Anspruchsgrundlage hinsichtlich etwaiger Hausgeldrückstände begründet (BGH ZWE 2014, 261). Insofern fehlt den Eigentümern die Beschlusskompetenz. Etwaige Beschlüsse, die eine derartige Schuld erneut begründen wollen, sind nichtig (BGH NJW 2012, 2796 f. = ZWE 2012, 373).

Dies ist hier der Fall.

Dabei kann offenbleiben, ob eine Beschlussfassung betreffend eine Jahreseinzelabrechnung, welche keine Abrechnungsspitze ausweist, generell nichtig ist. Diese Rechtsfrage ist in Rechtsprechung und Literatur nicht abschließend geklärt. Das Landgericht Dortmund (LG Dortmund ZWE 2014, 365; st. Rspr.) vertritt insofern, dass ein Beschluss über eine Jahresabrechnung, welche die Differenz zwischen den tatsächlichen Zahlungen und den Ausgaben ausweise, zumindest wenn die tatsächlichen Zahlungen nicht den Sollzahlungen entsprächen, mangels Beschlusskompetenz nichtig sei. Diese Ansicht wird mit unterschiedlichen Begründungsansätzen in der Literatur weitgehend nicht geteilt (vgl. etwa Drasdo ZMR 2010, 831 (833); Bärmann/Becker, WEG, § 28 Rn. 147; Riecke/Schmid/Abramenko, WEG, § 28 Rn. 87; zweifelnd auch Jacoby ZWE 2011, 61 (64)). Hierauf kommt es vorliegend allerdings nicht an.

Denn die Eigentümer haben hier unzweifelhaft ihre Beschlusskompetenz bezüglich der Einzelabrechnung überschritten, was zur Nichtigkeit der Beschlussfassung führt, § 23 IV 1 WEG. Es besteht nämlich die Besonderheit, dass die streitgegenständliche Jahresabrechnung ausdrücklich als Ergebnis ein „Guthaben/Fehlbetrag“ vorsieht. Diese errechnete sich aus der Summe der im Abrechnungszeitraum angefallenen tatsächlichen Ausgaben und der geleisteten Zahlungen dort als „Wohnlastzahlungen“ bezeichnet. Bei der gebotenen objektiv-normativen Auslegung kann bei dieser eindeutigen Bezeichnung des Ergebnisses kein Zweifel daran bestehen, dass die Eigentümer diesen Gesamtbetrag als geschuldeten Betrag beschließen wollten und nicht nur die tatsächlich geschuldete Abrechnungsspitze, die sich aus der Abrechnung nicht ergibt, da es an jeglicher Angabe der Sollvorauszahlungen fehlt. Nach der gebotenen objektiv-normativen Auslegung des Beschlusstextes sollte eine neue, zusätzlich zu dem beschlossenen Wirtschaftsplan und den entsprechenden Hausgeldansprüchen hinzutretende Schuldgrundlage geschaffen werden. Dass die Eigentümer dies auch so verstanden haben, zeigt sich auch daran, dass einer der Hauptstreitpunkte die Höhe der geleisteten Zahlungen des Klägers sind, im Übrigen ergibt sich auch aus der Anlage zur Abrechnung, dass ausschließlich Istzahlungen in der Abrechnung berücksichtigt worden sind.

Da für eine derartige Beschlussfassung keine Kompetenz besteht, ist der Beschluss, soweit die Einzelabrechnung betroffen ist, nichtig. Eine teilweise Aufrechterhaltung (§ 139 BGB) des Beschlusses als Beschlussfassung über die Abrechnungsspitze hat der BGH zwar jüngst für möglich gehalten (BGH ZWE 2020, 347), dies ist aber im vorliegenden Fall nicht möglich, denn dies setzt voraus, dass in der Beschlussfassung über die Abrechnung zumindest – auch – eine Beschlussfassung über die Abrechnungsspitzen liegt. Erforderlich hierfür ist, damit die Beschlussfassung entsprechend objektiv-normativ aus sich selbst heraus ausgelegt werden kann, dass sich aus der Abrechnung die geschuldeten Sollvorauszahlungen ergeben. Dieses ist bei einer – wie hier – vorgelegten reinen Einnahmen- und Ausgabenabrechnung nicht möglich, so dass auch eine Beschränkung der Beschlussfassung auf die Abrechnungsspitzen nicht möglich ist. Die Abrechnung ist vielmehr insgesamt aufgrund der fehlenden Beschlusskompetenz nichtig. Daher ist im vorliegenden Fall auch keine Umdeutung (§ 140 BGB), so man diese für denkbar halten sollte, möglich.

Teilbar und davon nicht betroffen ist indes die Gesamtabrechnung und die Abrechnung über die Rücklage. Einwendungen hiergegen wurden innerhalb der Anfechtungsfrist nicht erhoben. Soweit der Kläger rügt, dass eine Beschlussfassung über Entlastung und Genehmigung der Jahresabrechnung nicht verknüpft werden kann, so dringt er damit nicht durch. Auch wenn es sich um zwei unterschiedliche Regelungsgenstände handelt, sind Beschlüsse nicht alleine deshalb anfechtbar, weil sie miteinander verknüpft werden. Letztlich kommt es hierauf nicht an, da der Entlastungsbeschluss ohnehin für ungültig zu erklären ist.

...

Ist daher die Abrechnung zumindest teilweise nicht wirksam, war auch die Entlastung für ungültig zu erklären, so diese denn – wofür die Überschrift des Beschlusses spricht – in diesem enthalten war. Bei der gebotenen objektiv-normativen Auslegung kann dies jedenfalls nicht ausgeschlossen werden, so dass schon aus Klarheitsgründen der Kläger einen Anspruch auf Ungültigerklärung hat. Es bestehen zumindest Ansprüche auf Nacherstellung der Abrechnung, so dass Entlastung nicht erteilt werden darf.

Nach alledem war auf die Berufung die erstinstanzliche Entscheidung abzuändern. ....