Landgericht Frankfurt am Main Beschluss vom 25.02.2021 – 2-13 S 23/20

Anmerkung

Das Verfahren ist durch Berufungsrücknahme erledigt worden.

Verfahrensgang

vorgehend AG Offenbach, 320 C 13/19, Urteil

Werden die Berufungskläger darauf hingewiesen, dass die Kammer beabsichtigt, die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch Beschluss zurückzuweisen.

Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 3 Wochen, die Berufungskläger mögen binnen vorgenannter Frist auch mitteilen, ob die Berufung zurückgenommen wird.

Die Kammer ist einstimmig zu der Überzeugung gelangt, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert sie zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung der Kammer aufgrund mündlicher Verhandlung. Die angefochtene Entscheidung ist nicht zu beanstanden.

Zu Recht und mit zutreffender Argumentation hat das Amtsgericht der Klage stattgegeben. Zur Vermeidung von Wiederholungen kann zunächst auf die Ausführungen des Amtsgerichts Bezug genommen werden.

Dass der Bestellungszeitraum zwischenzeitlich abgelaufen ist, führt nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nicht (mehr) dazu, dass eine Erledigung der Hauptsache eingetreten ist, weil es ein Interesse daran geben kann, dass zwischen den Wohnungseigentümern feststeht, ob eine Beschlussfassung über die Verwalterwahl ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hat oder nicht (BGH NZM 2020, 240).

Die Auffassung des Amtsgerichts, dass der Beschluss bereits deshalb für ungültig zu erklären war, weil den Eigentümern vor der Beschlussfassung nicht die Alternativangebote übersandt worden sind, ist zutreffend.

In der Einladung wurde den Eigentümern lediglich mitgeteilt, welche anderen Verwalterkandidaten zur Auswahl stünden, ohne dass insoweit mit Ausnahme des bisherigen und wiederbestellten Verwalters Adressen oder sonstige Kontaktdaten angegeben worden oder Informationen zu den Konditionen mitgeteilt worden sind. Damit konnten die Eigentümer in der Versammlung eine Entscheidung nicht auf einer sachgerechten Basis treffen, dieses führt bereits dazu, dass die Ermessensentscheidung fehlerhaft war und daher auf die Anfechtungsklage der Beschluss für ungültig zu erklären war.

Wie der Bundesgerichtshof zwischenzeitlich entschieden hat, kann es eine ordnungsmäßige Beschlussfassung im Einzelfall erfordern, dass den Wohnungseigentümern schon in der Einladung zur Eigentümerversammlung die Informationen zur Verfügung gestellt werden, die sie benötigen, um sich mit dem Sachverhalt auseinandersetzen zu können, der zur Abstimmung steht. Ein derartiges Bedürfnis hat der Bundesgerichtshof neben Fällen der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan auch dann angenommen, wenn es um Alternativangebote für Verwalter geht, damit die Eigentümer Erkundigungen über die Bewerber einziehen können und sich ein Bild darüber verschaffen können, ob die Bewerber fachlich geeignet sind. Zudem sind die Angebotskonditionen mitzuteilen, damit ein Vergleich möglich ist (BGH NJW-RR 2020, 960).

Soweit die Berufung darauf hinweist, dass es sich vorliegend nicht um eine erstmalige Verwalterwahl, sondern um eine vorgezogene Wiederbestellung handelt, so ändert dies nichts. Dabei kommt es nicht einmal darauf an, ob vorliegend Alternativangebote einzuholen waren, denn es lagen, wie sich aus der Einladung ergibt, Alternativangebote vor. Den Verzicht auf das Erfordernis von Alternativangeboten begründet der BGH damit, dass der Aufwand der mit dem Einholen derartiger Angebote verbunden ist, nicht erforderlich ist, wenn die Eigentümer mit dem Verwalter zufrieden sind und ihn weiter bestellen wollen ((BGH NZM 2011, 515).

Hieraus folgt aber nicht, dass wenn gleichwohl Alternativangebote eingeholt wurden oder anderweitig vorliegen, diese nicht weitergeleitet werden müssen oder gar vom Verwalter oder einem anderen eine Auswahl erfolgen kann. In einem solchen Fall ist die Entscheidung über die Angebote Aufgabe der Eigentümer auf der Eigentümerversammlung. Dann müssen den Eigentümern diese auch rechtzeitig zur Verfügung gestellt werden, damit eine sachgerechte Entscheidung möglich ist (vgl. dazu Kammer NZM 2018, 757; ZWE 2017, 48; Hügel/Elzer, 3. Aufl. § 24 Rn. 101). Die Verwalterwahl bleibt auch im Falle einer Wiederbestellung eine Ermessensentscheidung der Eigentümer und reduziert sich nicht alleine auf die Frage, ob der bisher bestellte Verwalter erneut bestellt wird oder dies nicht der Fall sein soll. Soweit die Berufung anführt, dass einzelne Kandidaten sich schon in der Vergangenheit um die Bestellung bemüht haben und sich auch schon mehrfach in der Versammlung vorgestellt haben, so genügt dieses nicht. Zum einen ist keineswegs sicher, dass den jetzigen Eigentümern die damaligen Vorstellungen noch präsent sind, zum anderen ist hinsichtlich der Konditionen offensichtlich, dass Angebote aus dem von der Berufungsbegründung angeführten Jahr 2012 mit Angeboten im Jahre 2018 nicht identisch sein werden

Darüber hinaus teilt die Kammer die Auffassung des Amtsgerichts, dass hier auch bei einer Wiederbestellung Alternativangebote erforderlich waren. Der BGH hält dies auch dann für erforderlich, wenn ein erheblicher Teil der Eigentümer mit der Arbeit des bisherigen Verwalters nicht zufrieden ist oder andere Gründe vorliegen, die eine erneute Auswahlentscheidung der Eigentümer erforderlich machen (BGH NZM 2011, 515).

Angesichts der erheblichen Zerstrittenheit innerhalb der Gemeinschaft, wobei auch die Berufung nicht in Abrede nimmt, dass es feste Strukturen von Eigentümergruppen gibt, liegt kein Fall vor, in dem ohne weiteres gesagt werden kann, dass die Wohnungseigentümer unproblematisch mit dem bisherigen Verwalter gut zurechtkommen und daher eine weitere Ermessensentscheidung angesichts des damit verbundenen Aufwandes unverhältnismäßig wäre. Bei der hier maßgeblichen Verwalterwahl stimmten etwa 40 % gegen den bisherigen Verwalter, angesichts der auch der Kammer bekannten relativ festen Zuordnung der Eigentümer zu verschiedenen Gruppen dürfte ein entsprechender Anteil auch in der Vergangenheit gegen den Verwalter gestimmt haben, dies stellt bereits einen erheblichen Teil der Eigentümer dar. Hinzu kommt die vom Amtsgericht ausgeführte erhebliche Zerstrittenheit innerhalb der Gemeinschaft, wobei auch aus Sicht der Kammer das Argument des Amtsgerichts, dass es sich um eine von der Größe und der Verwaltungsstruktur besonderer Wohnungseigentumsanlage handelt, die zu den größten in Deutschland gehören dürfte, dafür spricht, dass bei einer Verwalterwahl eine Entscheidung der Eigentümer gewährleistet werden muss, die es ihnen ermöglicht sich zwischen verschiedenen Bewerbern zu entscheiden.

Da die Kammer nach alledem der Berufung keine Erfolgsaussichten einräumt, wird angeregt – zumindest aus Kostengründen – sie zurückzunehmen.

Den Streitwert beabsichtigt die Kammer wie das Amtsgericht mit bis zu 1.500 € festzusetzen.

Auch insoweit besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen der eingangs genannten Frist.