Landgericht Frankfurt am Main Urteil vom 07.09.2023 – 2-13 S 87/22

Verfahrensgang

vorgehend AG Wiesbaden, 12. August 2022, 92 C 717/22 (81), Urteil

1. Die Berufung des Klägers und Berufungsbeklagten gegen das am 12.08.2022 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden (92 C 717/22 (81)) wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass festgestellt wird, dass die Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger Schadensersatz wegen Mietausfall zu leisten, soweit die Einheit des Klägers wegen unterlassener Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums in Folge der unterbliebenen Beschlussfassung vom 18.02.2022 nicht nutzbar ist.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Beklagte und Berufungsklägerin.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

5. Die Revision wird nicht zugelassen.

6. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf bis zu 20.000 € festgesetzt.

I.

Mit der Klage begehrt der Kläger von der Beklagten, soweit noch im Berufungsverfahren anhängig, Schadensersatz für eine unterlassene Sanierung des Gemeinschaftseigentums, wodurch seine Sondereigentumseinheit nicht nutzbar ist.

Hinsichtlich der tatbestandlichen Feststellungen wird auf die amtsgerichtliche Entscheidung Bezug genommen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben.

Mit der Berufung wendet sich die Beklagte gegen die amtsgerichtliche Verurteilung und verfolgt ihren erstinstanzlichen Klageabweisungsantrag weiter. Sie vertritt zum einen die Auffassung, dass das Urteil insoweit fehlerhaft sei, als der Feststellungsanspruch nicht beschränkt auf eine bestimmte Zeit ausgesprochen sei. Insoweit vertritt sie die Auffassung, dass nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern die Wohnungseigentümer haften würden. Im Übrigen beruft sie sich auf Verjährung. Darüber hinaus trägt sie vor, dass sie erstmals nach dem Zeitpunkt des Erlasses des erstinstanzlichen Urteils erfahren habe, dass es für die „angeblich als Wohnung nutzbaren streitgegenständlichen Räumlichkeiten des Klägers überhaupt keine Baugenehmigung“ gäbe, daher könne der Kläger kein Schadensersatz geltend machen, da er einen Mietausfall für Wohnräume nicht geltend machen könne. Im Übrigen, auch dies habe die Beklagte erst nach dem Erlass des erstinstanzlichen Urteils erfahren, habe der Kläger die Feuchtigkeitsprobleme in den Räumlichkeiten gekannt und diese in Kenntnis der Feuchtigkeitsprobleme erworben. Außerdem habe er diese dadurch verstärkt, dass er die falschen Wandmaterialien, nämlich Gipskartonplatten und falsche Wandfarbe verwendet habe, auch habe er Estrich im Kellerbereich unbefugt entfernt. Bereits 2014 sei ein Gutachten erstellt worden, aus dem sich ergebe, dass eine Trocknung der Räume nicht mit vertretbarem Aufwand möglich sei.

Nachdem der Kläger zunächst teilweise seinen Feststellungsantrag auf einen Zahlungsanspruch umgestellt hatte, begehrt der Kläger nun,

die Berufung zurückzuweisen und festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger Schadensersatz wegen Mietausfall zu leisten, soweit die Einheit des Klägers wegen unterlassener Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums in Folge der unterbliebenen Beschlussfassung vom 18.02.2022 nicht nutzbar ist.

Die Beklagte beantragt sinngemäß,

die geänderte Klage abzuweisen.

Der Kläger erklärt, dass es ihm lediglich um den Zeitraum gehe, der nach der letzten Wohnungseigentümerversammlung im Februar 2022 verstrichen sei. Er ist weiter der Auffassung, die Teilungserklärung sehe die Wohnung des Klägers als Wohnung vor, daher sei die Beklagte verpflichtet, die Wohnnutzung zu ermöglichen. Kenntnis habe er nicht gehabt, hierauf komme es allerdings auch nicht an.

Im Übrigen wird auf die in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung hat keinen Erfolg. Die Klageänderungen waren nach § 264 Nr. 2 ZPO zulässig.

Soweit der Kläger den Feststellungsantrag präzisierte, handelt es sich nicht um eine teilweise Klagerücknahme. Zwar ist in dem Klageantrag ein Verzögerungszeitraum ursprünglich nicht angegeben gewesen, aus der bei der Auslegung von Klageanträgen zu berücksichtigenden Klagebegründung (Bl. 6 dA) ergibt sich aber eindeutig, dass es dem Kläger um den Zeitraum ab der Versammlung am 18.2.2022 ging, auf welcher nach seiner Auffassung der Beschluss zu fassen war. Insoweit ist eindeutig auf dieses Datum und den sich daraus ergebenden Schaden Bezug genommen worden.

Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht den Schadensersatzanspruch, der alleine Gegenstand des Berufungsverfahrens ist, stattgegeben. Insoweit besteht der Anspruch aus §§ 280, 241 BGB, §§ 18, 19 WEG.

Wie das Amtsgericht zutreffend und mittlerweile rechtskräftig entschieden hat, bestand eine Verpflichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft das Sondereigentum des Klägers in einen Zustand zu versetzen, welcher der Teilungserklärung entspricht. Insoweit entspricht es gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, dass der Kläger einen Anspruch darauf hat, dass das Sondereigentum vereinbarungsgemäß genutzt werden kann, insoweit sind entsprechende Sanierungsmaßnahmen des Gemeinschaftseigentums vorzunehmen.

Im Übrigen besteht auch ein Anspruch darauf, dass die bauordnungsrechtlichen Anforderungen für die in der Gemeinschaftsordnung vorgesehene Nutzung erfüllt werden (BGH NJW 2018, 3238; st. Rspr.).

Dieser Anspruch besteht unabhängig davon, ob dem Wohnungseigentümer bei Erwerb der Wohnung bekannt ist, dass der derzeitige Zustand nicht der Teilungserklärung entspricht oder nicht. Denn der Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung besteht gegenüber der Gemeinschaft und richtet sich alleine nach dem vereinbarten Zustand der Anlage. Dabei kann es nicht darauf ankommen, ob spätere Erwerber bei Erwerb Kenntnis davon haben, dass die Anlage nicht planmäßig errichtet wurde. Insoweit kann die Verpflichtung der Gemeinschaft zur ordnungsgemäßen Herstellung des vereinbarten Zustandes insbesondere nicht dadurch enden, dass ein Eigentümer – etwa hier der Kläger – sein nicht vereinbarungsgemäß nutzbares Eigentum unter Offenbarung der Mängel veräußert. Auch Erwägungen im Hinblick auf eine „Opfergrenze“ hat der Bundesgerichtshof eine Absage erteilt (BGH aaO).

Soweit die Beklagte ein Fehlen der Baugenehmigung rügt, ist sie mit diesem Vortrag nach § 529 ZPO ausgeschlossen, denn dass nicht bereits während der jahrelangen Auseinandersetzungen der Parteien Einsicht in die Genehmigungsunterlagen hätte genommen werden können, ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Allerdings ist die Baugenehmigung, zumal bei dem historischen Gebäude, auch inhaltlich ohne Relevanz, denn die Einheit des Klägers ist in der Teilungserklärung als Wohneigentum ausgewiesen. Insoweit obliegt es der Beklagten sicherzustellen und insoweit ggf. auch die Genehmigungen beizubringen, dass die Einheit – wie vereinbart – nutzbar ist.

Ab dem alleine streitgegenständlichen Zeitraum ab dem 18. Februar 2022, der letzten Wohnungseigentümerversammlung, in welcher ein Beschlussantrag über die Sanierung nicht gefasst wurde, besteht an der Passivlegitimation der Wohnungseigentümergemeinschaft kein Zweifel. Denn nach neuem Recht sind nicht wie früher die Wohnungseigentümer für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zuständig, sondern die Zuständigkeit ist insoweit auf die Wohnungseigentümergemeinschaft übergegangen, welche das gemeinschaftliche Eigentum verwaltet (§ 18 Abs. 1 WEG). Insoweit ist auch ein Schadensersatzanspruch wegen nicht ordnungsgemäßer Erhaltung gegen die Gemeinschaft zu richten, diese kann gegebenenfalls Regress bei den Wohnungseigentümern entnehmen, welche an einer erforderlichen Beschlussfassung nicht mitgewirkt haben (vgl. näher Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 13 Rn. 14 ff.).

Indem auf der Versammlung vom 18. Februar 2022 ein entsprechender Sanierungsbeschluss nicht gefasst wurde, handelte die Gemeinschaft pflichtwidrig. Sie muss sich insoweit das Verschulden der Wohnungseigentümerversammlung als das ihres Organes (§ 31 BGB) zurechnen lassen. Zum Zeitpunkt der Eigentümerversammlung lagen die erforderlichen Informationen vor, damit die Eigentümer einem Beschluss fassen können. Es wurde ein Gutachten eingeholt, es lagen drei Vergleichsangebote vor, welche den Eigentümern zur Verfügung gestellt worden sind. Entsprechend steht durch die rechtkräftige Beschlussersetzung auch fest, dass eine Verpflichtung zur Beschlussfassung bestand.

Die Haftung ist auch nicht wegen einer Kenntnis des Klägers ausgeschlossen, denn der Anspruch des Klägers bestand, wie ausgeführt, kenntnisunabhängig.

Dass ein Mitverschulden des Klägers, etwa durch die Verwendung falschen Putzes oder eine Estrichtsanierung an dem Schadensbild zu berücksichtigen sind, ist nicht ersichtlich. Nach den Feststellungen des Sachverständigen ist ursächlich für die Durchfeuchtung eine ungenügende oder nicht mehr funktionierende vertikale Außenabdichtung des Bauwerkes und Probleme bei der horizontalen Abdichtung der Bodenplatte. Eingriffe des Klägers in diese Bausubstanz hat die Beklagte jedenfalls nicht mit der erforderlichen Substanz vorgebracht. Im Übrigen trägt die Beklagte selbst vor, dass bereits im Jahre 2014 durch einen Gutachter bestätigt wurde, dass eine Trockenlegung der Räume mit vertretbarem Aufwand nicht möglich sei. Zu diesem Zeitpunkt war der Kläger noch nicht Eigentümer und konnte daher auch keine Maßnahmen vorgenommen haben. Dieses Gutachten ist offenbar bereits im Jahre 2014 Gegenstand einer Eigentümerversammlung gewesen, ohne dass die Wohnungseigentümer allerdings die erforderlichen Beschlüsse gefasst haben. Spätestens ab diesem Zeitpunkt hätten sie sich der Sanierung widmen müssen.

Nach alledem war die Berufung zurückzuweisen, der Feststellungsantrag war – wie beantragt – zu präziseren.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor (§ 543 Abs. 2 S. 1 ZPO).