Landgericht Frankfurt am Main Beschluss vom 15.02.2024 – 2-13 S 53/23

Die Berufung der Klägerin und Berufungsklägerin vom 02.03.2023 gegen das am 25.05.2023 verkündete Urteil des Amtsgerichts Darmstadt wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin.

Dieser Beschluss und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf bis zu 2.000 € festgesetzt.

Die Kammer ist einstimmig zu der Überzeugung gelangt, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert sie zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung der Kammer aufgrund mündlicher Verhandlung. Die angefochtene Entscheidung ist nicht zu beanstanden.

[...]

Das Amtsgericht hat die Klage zu Recht und mit zutreffender Begründung abgewiesen, soweit das Verfahren in der Berufung angefallen ist. Insoweit kann auf die Ausführungen des Amtsgerichts Bezug genommen werden.

Gegenstand des Berufungsverfahrens sind lediglich noch die Beschlüsse zu Tagesordnungspunkt 12 der Wohnungseigentümerversammlung, mit welchen der Rückbau der von der Klägerin installierten Klimaanlagen erstrebt wird. Während der Beschluss zu 12.1 zum Gegenstand hat, dass die Klägerin die Klimaanlagen beseitigen solle, enthält der Beschluss zu 12.2 die Beauftragung des Hausverwalters Ansprüche erforderlichenfalls gerichtlich durchzusetzen und der Beschluss zu 12.3 ermächtigt die Hausverwaltung, insoweit einen Rechtsanwalt mit der gerichtlichen Durchsetzung der Ansprüche zu beauftragen.

Hinsichtlich des Beschlusses zu 12.1 kommt es auf die Frage, ob ein Rückbauanspruch besteht, nicht an. Der Bundesgerichtshof hat zwischenzeitlich entschieden, dass es den Wohnungseigentümern gestattet ist, durch Beschluss ihren Willen darüber zu bilden, ob sie bestimmte Nutzungen oder bauliche Veränderungen für unzulässig halten; dabei dürfen sie einzelne Wohnungseigentümer zu einem dem Beschluss entsprechenden Verhalten auffordern. Wird dies dem Wortlaut nach als Ge- oder Verbot beschlossen, ist darin nächstliegend ein solcher Aufforderungsbeschluss zu sehen (BGH NJW 2023, 2945). Um einen derartigen Aufforderungsbeschluss handelt es sich offensichtlich auch hier. Dies zeigt sich bereits bei einfacher Auslegung des Beschlusses darin, dass die Wohnungseigentümerin zum Rückbau aufgefordert wird und im - offensichtlich zu erwartenden - Weigerungsfall ein gerichtliches Verfahren eingeleitet wird. Jedenfalls wenn, wie hier, innerhalb der Gemeinschaft Streit darüber besteht, ob bauliche Veränderungen zulässig sind oder nicht, entspricht ein derartiger Beschluss auch ordnungsmäßiger Verwaltung.

Ob der nun erhobene Einwand, die Eigentümer seien nicht umfassend über die Möglichkeit der Genehmigung aufgeklärt worden, innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist geltend gemacht wurde, kann dahinstehen, denn es handelt sich um eine Baumaßnahme der Klägerin, so dass diese es in der Hand gehabt hätte, einen derartigen Beschlussantrag zu stellen. Nur eine von ihr begehrte Genehmigung hätte auch zur Kostenfolge des § 21 Abs. 1 WEG geführt. Für eine Ermessensunterschreitung ist daher nichts ersichtlich, zumal die Berufung einräumt, dass das Thema die Eigentümer schon längere Zeit beschäftigte.

Entgegen der Auffassung der Berufung ist der Beschluss auch hinreichend bestimmt. Die Anforderungen, die an eine Beseitigungsklage bezüglich der Bestimmtheit zu richten sind, gelten nicht in gleicher Weise für den Aufforderungsbeschluss. Erforderlich aber auch ausreichend ist es, wenn die betroffene Wohnungseigentümerin grundsätzlich absehen kann, welche Handlung von ihr verlangt wird. Dieses ist vorliegend offensichtlich der Fall, denn sie wird aufgefordert die auf dem Westbalkon und auf dem Ostbalkon errichteten Klimaanlagen einschließlich deren Versorgungsleitungen zu beseitigen und die Durchdringungen der Fassade ordnungsgemäß zu verschließen.

Die Kammer teilt nicht die Auffassung der Berufung, dass die Beschlüsse, wobei dies offensichtlich vor allem die Beschlüsse zu 12.2 und 12.3 betreffen kann, nicht ordnungsgemäß vorbereitet worden sind, weil insbesondere die Eigentümer vor der Beschlussfassung nicht hinreichend über das mit einer Klage verbundene Risiko aufgeklärt worden sind und eine rechtliche Beratung nicht stattgefunden hat.

Zutreffend ist, dass im Grundsatz die Eigentümer vor einer Beschlussfassung die erforderlichen Informationen haben müssen, um eine sachgerechte Entscheidung treffen zu können. Welche Informationen im Vorfeld erteilt werden müssen, ist dabei allerdings von dem Gegenstand des Beschlusses abhängig. Hier geht es um eine unzulässige bauliche Veränderung, deren Beseitigung gerichtlich durchgesetzt werden soll, wofür eine Anwaltsbeauftragung beschlossen wird.

In einem derartigen Fall ist es jedenfalls vor der Anwaltsbeauftragung nicht erforderlich, wie es die Berufung meint, eine weitere Rechtsberatung durchzuführen. Wenn eine bauliche Veränderung ohne den erforderlichen Genehmigungsbeschluss durchgeführt wurde, wie dies hier nach Auffassung der Mehrheit der Wohnungseigentümer der Fall ist, entspricht die daraus resultierende Situation nicht dem ordnungsgemäßen Zustand, wie er nach der Teilungserklärung bestehen müsste. Solange die Situation nicht durch einen Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG legalisiert wird, entspricht im Grundsatz nur ein Beschluss, der auf die Beseitigung der baulichen Veränderung zielt, ordnungsmäßiger Verwaltung (vgl. Kammer NZM 2021, 203).

Die Beseitigung des ordnungswidrigen Zustandes wollen die Eigentümer vorliegend dadurch erreichen, dass die Klägerin, als Störerin, auf Beseitigung in Anspruch genommen wird. Insoweit haben die Wohnungseigentümer sogleich die gerichtliche Durchsetzung beschlossen und den Verwalter ermächtigt, hierfür einen Rechtsanwalt zu beauftragen. Dies entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. Zwar trifft der Einwand der Berufung zu, dass mit der Beauftragung eines Rechtsanwaltes Kosten verbunden sind und mit der Klage die Wohnungseigentümergemeinschaft ein Prozessrisiko eingeht, welches im Vorfeld der Beschlussfassung nicht abgeschätzt wurde. Entgegen der Auffassung der Berufung war allerdings eine weitere Aufklärung vor der Beschlussfassung nicht erforderlich.

Die von der Berufung angeführten möglichen Einwände gegen den Anspruch, insbesondere die Frage der Verjährung und das Bestehen eines denkbaren Einwandes im Hinblick auf den Gleichbehandlungsgrundsatz, da Durchbohrungen der Fassade für Abluft genehmigt worden seien, bedürfen einer umfassenden rechtlichen Prüfung, die im Zweifelsfall ein Rechtsanwalt durchführen muss. Hierzu muss allerdings die Gemeinschaft nicht im Vorfeld einen Rechtsanwalt gesondert beauftragen, zumal insoweit eine Honorarvereinbarung zu schließen wäre (§ 34 RVG) und die Kosten von der Gegenseite im Regelfall nicht zu erstatten sind. Demgegenüber besteht auch bei der Beauftragung eines Rechtsanwaltes mit der Klageerhebung eine Prüfungspflicht der Erfolgsaussichten der Klage durch den Rechtsanwalt. Sieht dieser den Anspruch als risikoreich an, muss er hierüber den Mandanten, in diesem Fall also die Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, aufklären. Dem Mandanten obliegt dann die Entscheidung, ob der Prozess gleichwohl durchgeführt werden soll oder nicht. Daher ist es nicht zu beanstanden, dass die Gemeinschaft sogleich die Beauftragung eines Rechtsanwaltes mit der Klageerhebung beschloss, denn im Falle eines erheblichen Risikos hätte der beauftragte Rechtsanwalt hierauf hinzuweisen gehabt.

Da die Entscheidung über die Eingehung eines derartigen Prozessrisikos keine Maßnahme untergeordneter Bedeutung im Sinne von § 27 Abs. 1 WEG ist, wäre sodann in diesem Falle die Eigentümergemeinschaft erneut mit der Frage der Durchführung des Prozesses befasst gewesen. Wenn sich dann die Gemeinschaft gegen die Klage entscheidet, steht dem Rechtsanwalt ebenfalls keine höhere Vergütung als eine einfache Geschäftsgebühr zu, die bei einem Streitwert von 5.000 €, der vorliegend kaum überschritten sein dürften, 540,50 € beträgt. Dass eine Beratung mit einer Gebührenvereinbarung nach § 34 RVG deutlich günstiger ist, dürfte nicht zu erwarten sein.

Möglich wäre indes auch gewesen, den Rechtsanwalt lediglich mit der vorgerichtlichen Durchsetzung der Forderung gegenüber der Beklagten zu beauftragen. Ein solcher Weg ist allerdings keineswegs zwingend, denn im Falle der Nichterhebung der Klage sind die anfallenden Gebühren weitgehend identisch. Im Falle der Klageerhebung würde die zuvor gescheiterte vorgerichtliche Durchsetzung der Forderung die Anwaltskosten steigern. Zumal ein nicht unerhebliches Restrisiko besteht, dass die Gemeinschaft selbst bei einem Obsiegen in der Hauptsache die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten selbst zu tragen hat, wenn das Gericht zu dem Ergebnis kommt, dass die Beauftragung zunächst lediglich für die vorgerichtliche Durchsetzung des Anspruchs gegen die Schadensminderungspflicht verstößt.

Auch an dieser Auffassung hält die Kammer fest. Zutreffend ist, dass die gewählte Verfahrensart je nach Einschätzung der Prozessrisiken zu einer Folgeversammlung zwingt, auf der über die Risiken zu informieren ist. Dies macht – schon aus den beschriebenen Kostengründen – diesen Weg nicht unpraktikabel, da in den meisten Fällen atypische Prozessrisiken nicht bestehen. [...]

Soweit die Berufung meint, Probleme könnten sich daraus ergeben, dass der Beschluss zur Anwaltsbeauftragung umzusetzen ist, ist dies zutreffend, entbindet den Anwalt aber nicht von seiner Pflicht auf Risiken hinzuweisen, über die dann intern die GdWE entscheiden muss.

Nach alledem ist daher die Berufung zurückzuweisen. Gründe die Revision zuzulassen, liegen nicht vor, es handelt sich letztlich um einen Einzelfall, der keine grundsätzlichen Fragen aufwirft. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97, 708 Nr. 10 S. 2, 711, 713 ZPO.

Die Streitwertfestsetzung folgt aus § 49 GKG. Maßgeblich ist dabei, dass Gegenstand der Beschlussfassung, anders als die Berufung meint, nicht der Rückbauanspruch als solcher ist, sondern lediglich dessen Durchsetzung. Demzufolge liegt das Gesamtinteresse der Gemeinschaft auch lediglich in den insoweit anfallenden Gerichts- und Anwaltskosten. Maßgeblich insoweit ist der spätere Streitwert im Beseitigungsverfahren. Anders als nach altem Recht ist dabei zu berücksichtigen, dass insoweit für die Streitwertfestsetzung § 48 GKG maßgeblich ist und sich damit alleine am Klägerinteresse orientiert, das Interesse der Beklagten die Anlage weiter betreiben zu dürfen, spielt - anders als im alten Recht - keine Rolle mehr (vgl. BGH NZM 2023, 719 Rn. 20).