Landgericht Frankfurt am Main Beschluss vom 20.03.2024 – 2-13 T 7/24

Die sofortige Beschwerde der Beschwerdeführerin gegen den Beschluss des AG Langen (Hessen) vom 31.10.2023 wird zurückgewiesen.

Die Beschwerdeführerin trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.

I.

Die Antragsteller sind Mitglieder der Antragsgegnerin, einer verwalterlosen Wohnungseigentümergemeinschaft, die lediglich noch aus einer weiteren Eigentümerin besteht. Nachdem die Wohnungseigentümer sich aus im einzelnen streitigen Gründen nicht auf die Durchführung einer Eigentümerversammlung haben einigen können, haben die Antragsteller begehrt, den Antragsteller zu 1 zur Einberufung einer Eigentümerversammlung mit näher bezeichneten Tagesordnungspunkten zu ermächtigen. Die von der verbliebenen Wohnungseigentümerin vertretene Antragsgegnerin hat diesen Anspruch unmittelbar nach Zustellung der Antragsschrift anerkannt und ist gemäß dem Anerkenntnis verurteilt worden. Die Parteien streiten um die Kosten des Verfahrens.

Das Amtsgericht hat die Kosten den Antragsgegnern auferlegt und insoweit ausgeführt, die Voraussetzungen des § 93 ZPO lägen nicht vor.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Antragsgegnerin.

II.

Die Beschwerde ist gemäß § 99 Abs. 2 ZPO statthaft und zulässig. Sie ist aber nicht begründet.

Die Voraussetzungen des § 93 ZPO liegen nicht vor. Die Antragsteller konnte nicht davon ausgehen, ohne die Klage zu ihrem Recht auf Einberufung einer Versammlung zu gelangen (MüKoZPO/Schulz, 6. Aufl. 2020, ZPO § 93 Rn. 7). Vielmehr bestand für die Antragsteller gar kein anderer Weg als der Klageweg, um zu dem gewünschten Ziel, der Durchführung einer Eigentümerversammlung zu gelangen.

Voranzustellen ist insoweit, dass Parteien im Beschlussersetzungsklageverfahren nur die klagenden Wohnungseigentümer und die Wohnungseigentümergemeinschaft sind. Abzustellen bei der Prüfung des § 93 ZPO ist daher alleine auf das Rechtsverhältnis der Parteien. Soweit in der Beschwerdeinstanz maßgeblich um die Frage gestritten wird, inwieweit die dritte Eigentümerin sich der Durchführung der Versammlung widersetzte, spielt dies für den vorliegenden Rechtsstreit keine Rolle.

Zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung in einer verwalterlosen Wohnungseigentümergemeinschaft ist, wenn wie hier, ein Verwaltungsbeiratsvorsitzender fehlt, nur ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer befugt (§ 24 Abs. 3 WEG). Der Reformgesetzgeber wollte mit dieser Regelung das Problem der Einberufung in verwalterlosen Gemeinschaften lösen. Ein Beschluss, welcher den Antragsteller zu 1 zur Einberufung ermächtigte, war vorliegend nicht gefasst. Um daher eine Versammlung einberufen zu können, war eine Beschlussersetzungsklage erforderlich. Die im alten Recht bestehende Möglichkeit, dass die Eigentümer außerhalb einer Beschlussfassung einen Eigentümer zur Einberufung ermächtigen, sieht das neue Recht nicht mehr vor (näher Jennißen/Schultzky § 24 Rn. 31b).

Allerdings hätte auch die Möglichkeit bestanden, dass die Eigentümer sich sämtlichst zu einer Vollversammlung treffen. Insoweit wären Ladungsmängel unbeachtlich gewesen, da es die Eigentümer insgesamt in der Hand haben, hierüber bei Anwesenheit aller Eigentümer zu disponieren (BGH ZWE 2022, 253). Hierzu ist es allerdings nicht gekommen. Die Gründe für das Scheitern einer Vollversammlung sind jedoch bei der Beurteilung, ob die Voraussetzungen des § 93 ZPO vorliegen, nicht zu berücksichtigen. Denn an dem Zustandekommen einer Vollversammlung müssen sämtliche Wohnungseigentümer mitwirken, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist hieran nicht beteiligt. Diese allein ist allerdings Partei des hiesigen Verfahrens. Daher bedarf es vorliegend auch keiner Entscheidung zu der Frage, ob es Konstellationen gibt, in denen die Treuepflicht die Miteigentümer zwingt, an der Durchführung einer Vollversammlung mitzuwirken und ob aus der Verweigerung gegebenenfalls Schadensersatzansprüche folgen. Im Hinblick auf die gesetzlichen Regelungen des § 24 Abs. 3 WEG dürften die Anforderungen allerdings hoch sein.

Gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft, die im neuen Recht alleine für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zuständig ist (§ 18 Abs. 1 WEG) und das Verwaltungsmonopol hat (BeckOGK/Skauradszun WEG § 18 Rn. 16), kann eine ordnungsmäßige Einberufung im Falle des Fehlens eines Verwalters nur dadurch durchgesetzt werden, dass durch im Wege der Beschlussersetzungsklage ein Eigentümer hierzu ermächtigt wird. Diesen Weg sind angesichts der Eilbedürftigkeit die Antragsteller im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes gegangen. Eine anderweitige Möglichkeit zu ihrem Rechtsschutzziel zu kommen, hatten die Antragsteller nicht. Es bestand insbesondere auch keine Möglichkeit, außergerichtlich gegenüber der Antragsgegnerin diese Versammlung durchzusetzen. Denn die erforderliche Beschlussfassung (§ 24 Abs. 3 WEG) konnte eben nur auf einer Eigentümerversammlung erfolgen. Die GdWE hätte auch keine Möglichkeit gehabt, etwa vertreten durch die übrige Wohnungseigentümerin, den Anspruch außergerichtlich anzuerkennen. Dies wäre - wie ausgeführt - nur durch die Wohnungseigentümer selbst möglich gewesen, wenn diese sich mit einer Vollversammlung einverstanden erklärt hätten. Denn insoweit das Wohnungseigentumsrecht eine Beschlussfassung vorsieht, kann der Vertreter der GdWE nicht durch eine Willenserklärung handeln (näher Jennißen/Zschieschack § 9b Rn. 50).

Das Ergebnis erscheint auch sachgerecht. Hat die Gemeinschaft keinen Ermächtigungsbeschluss nach § 24 Abs. 3 WEG gefasst, sind die Kosten des dann notwendigen Beschlussersetzungsverfahrens Gemeinschaftskosten. Inwieweit es dann sachgerecht ist, bei der internen Kostenverteilung in Anwendung der Möglichkeiten des § 16 Abs. 2 S. 2 WEG die Kläger von den Kosten auszunehmen, bedarf hier keiner Entscheidung (näher Dötsch/Schultzky7Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 7 Rn. 37 ff.).

Da im Rahmen der Prüfung des § 93 ZPO lediglich zu prüfen ist, ob das Anerkenntnis sofort erteilt wurde und keine Veranlassung zur streitigen Durchsetzung der Klageforderung bestand, kommt es auf die von der Beschwerde aufgeworfenen Fragen, ob eine Beschlussfassung überhaupt erforderlich gewesen wäre und hieran die dritte Eigentümerin mitwirken musste, nicht an. Der Prüfung der Begründetheit der Klage bzw. des Rechtsschutzbedürfnisses steht das rechtskräftige Anerkenntnisurteil entgegen.

Nach alledem war die sofortige Beschwerde zurückzuweisen. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO. Gründe die Rechtsbeschwerde zuzulassen, liegen nicht vor.