Landgericht Frankfurt am Main Beschluss vom 23.05.2024 – 2-13 T 4/24

Verfahrensgang

vorgehend AG Langen, 8. Januar 2024, 56 C 287/16, Beschluss

Auf die sofortige Beschwerde wird der Beschluss des AG Langen (Hessen) vom 8.1.2024 aufgehoben, die Anträge der Gläubiger auf Ersatzvornahme vom 7.3.2022 werden zurückgewiesen.

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens haben die Gläubiger zu tragen.

Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Der Beschwerdewert wird auf die Gebührenstufe bis 1 Mio. € festgesetzt.

I.

Die Beschwerdeführerin ist nach Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde durch rechtskräftiges Urteil der Kammer vom 12.11.2020 verurteilt worden, bereits vorgenommene Baumaßnahmen zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand, im Tenor näher beschrieben, wiederherzustellen. Insoweit wird auf den angefochtenen Beschluss und das Urteil Bezug genommen. Die Gläubiger haben zunächst die Ermächtigung zur Ersatzvornahme begehrt, mit welcher die ausgeurteilten Maßnahmen in vollem Umfang vorgenommen werden sollten. Die hiergegen gerichtete Beschwerde der Schuldnerin hatte Erfolg (Beschluss der Kammer vom 19. Dezember 2022, 2-13 T 41/22).

Nunmehr beantragen die Gläubiger erneut die Zwangsvollstreckung im Wege der Ersatzvornahme begrenzt auf konkrete Teile der Gesamtanlage. Insoweit wird auf die Anträge vom 7. März 2023 (Bl. 1761 ff. d.A., Bd. VIII) Bezug genommen.

Die Schuldnerin ist den Anträgen entgegengetreten. Sie stützt sich unter anderem darauf, dass Rechte ihrer Mieter betroffen seien. Sie habe mit Mietern Einstellverträge abgeschlossen, diese berechtigten die Mieter auch zur Nutzung der Reitanlagen, welche abgerissen werden sollen. Insoweit wird auf die vorgelegten Verträge (Bl. 1881 Bd. VIII d.A.) Bezug genommen.

Wegen der weiteren Feststellungen wird auf die angefochtene Entscheidung Bezug genommen.

Das Amtsgericht hat die die Gläubiger ermächtigt, im Wege der Ersatzvornahme im begehrten Umfang die Zwangsvollstreckung durchzuführen. Hiergegen richtet sich die sofortige Beschwerde der Beschwerdeführerin. Wegen der Einzelheiten wird insoweit auf die Beschwerdebegründung vom 24. Januar 2024 (Bl. 1 E-Akte) Bezug genommen. Die Beschwerdegegner beantragen, die sofortige Beschwerde zurückzuweisen, insoweit wird zur Begründung auf den Schriftsatz vom 19.03.2024 (Bl. 337 E-Akte) Bezug genommen.

Wegen des weiteren umfangreichen Parteivortrages wird auf den Inhalt der zwischen den Parteien im Beschwerdeverfahren gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

II.

Die zulässige sofortige Beschwerde hat Erfolg.

Die sofortige Beschwerde ist zulässig, sie ist insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 567 Abs.1 Ziff.2, 569, 793 ZPO).

Die zulässige Beschwerde ist auch begründet, denn die Voraussetzungen des § 887 ZPO liegen nicht vor.

Zwar handelt es sich bei den austenorierten Rückbauansprüchen um vertretbare Handlungen im Sinne von § 887 ZPO. Zudem teilte die Kammer die Auffassung der Beschwerdeführerin an der fehlenden Vollstreckungsfähigkeit des Tenors (wie schon im Verfahren 2-13 T 41/22 dargelegt) nicht. Der Tenor ist unter Bezugnahme auf die Pläne hinreichend bestimmt, auch der Bundesgerichtshof hatte, wie sich aus der Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde ergibt, hieran keinen Zweifel. Wie bereits die Berufung rügt auch die Nichtzulassungsbeschwerde ausführlich, dass die Klageanträge und damit auch die erlassene Entscheidung nicht hinreichend bestimmt waren, dieses hatte keinen Erfolg. Denn durch die in Bezug genommenen Pläne ist hinreichend deutlich, welcher Zustand zulässig ist.

Ebenfalls zutreffend ist, dass die Beschwerdeführerin keinen Anspruch darauf hat, dass im Wege einer Ersatzvornahme durch die Gläubiger nach dem Abriss der unzulässigen Bauwerke neue Bauwerke errichtet werden, welche den laut Tenor zulässigen Umfang gerade unterschreitet. Die Beschwerdegegner haben Rückbauansprüche selbstverständlich nur in dem Umfang, in welchem eine unzulässige bauliche Veränderung vorliegt, also durch die Beschwerdeführerin über die Teilungserklärung hinaus Umbaumaßnahmen vorgenommen worden sind. Insoweit die Beschwerdegegner allerdings im Rahmen einer Ersatzvornahme diese Umbaumaßnahmen beseitigen lassen, besteht ein Anspruch der Beschwerdeführerin auf Wiederherstellung der zulässigen Bausubstanz nicht. Jedoch steht es der Beschwerdeführerin frei, bis zu dieser Grenze einen Rückbau in eigener Regie vorzunehmen, wenn sie dies für einfacher als einen Abriss und einen Neubau hält.

Allerdings scheitert die Vollstreckung vorliegend daran, dass die Voraussetzungen des § 887 ZPO nicht vorliegen, da die abzureißenden Bauwerke von einem Nutzungsrecht der Mieter erfasst sind. Wie der Bundesgerichtshof entschieden hat, scheidet die Vollstreckung nach § 887 ZPO aus, wenn diese - wie im Streitfall - von der Mitwirkung oder Zustimmung eines Dritten abhängt, gegen den sich der Leistungstitel nicht richtet. Die Zwangsvollstreckung ist bei einer derartigen Fallgestaltung nur dann möglich, wenn der Dritte sein Einverständnis mit der durchzuführenden Maßnahme erklärt oder der Vollstreckungsgläubiger einen eigenen Duldungstitel gegen den Dritten erwirkt (BGH Beschl. v. 9.10.2013 – I ZB 51/11, BeckRS 2013, 17799 Rn. 11; näher Musielak/Voit/Lackmann, 19. Aufl. 2022, ZPO § 888 Rn. 2). Beides liegt hier nicht vor.

Auch wenn die abzureißenden Bauwerke nicht unmittelbar vermietet sind, sind sie vom Mietvertrag erfasst, sodass Rechte der Mieter entgegenstehen. Insoweit hat der Mieter Besitzrechte an den abzureißenden Bauwerken.

In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass eine Vollstreckung nach § 887 ZPO ausscheidet, wenn das Vollstreckungsobjekt dem Mieter zum Gebrauch überlassen ist und damit ein Besitzrecht des Mieters besteht (vgl. nur BayObLG NZM 2000, 303; NJW-RR 1989, 462; jew. mwN). Entscheidend ist dabei nicht, was als Mietobjekt im Mietvertrag vereinbart ist, sondern worauf sich die vertragsgemäße Nutzung des Mieters erstreckt. Im Mietrecht ist anerkannt, dass zur Mietsache und damit auch zum Mitbesitz auch die Außenanlagen gehören, aber auch alle Einrichtungen, die der Mieter üblicherweise nutzen kann (Treppen, Aufzug, Waschkeller etc. – näher MüKoBGB/F. Schäfer, 9. Aufl. 2023, BGB § 866 Rn. 4). Folge hiervon ist, dass insoweit die Zustimmung des Mieters zu Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB erforderlich ist (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 16. Aufl. 2024, BGB § 555a Rn. 5; Blank/Börstinghaus/Siegmund/Börstinghaus, 7. Aufl. 2023, BGB § 555a Rn. 9).

Bei Anlegung dieser Maßstäbe besteht an den abzureißenden Bauwerken ein Mitbesitzrecht der Mieter der Stallplätze. In den entsprechenden Verträgen ist (vgl. Bl. 1906) dem Einsteller die Mitbenutzung gemäß der Anlage 1 (Bl. 1910) ausdrücklich als wesentlicher Vertragsbestandteil eingeräumt. Hierzu gehören unproblematisch die Reithalle und der Reitplatz und Führanlage außen, deren Abriss die Gläubiger begehren (P R und L). Gleiches gilt für das Nebengebäude „H“, denn auch das Heu-, Futter- und Strohlager, welches sich dort befindet, ist von dem Mitbenutzungsrecht erfasst.

Soweit teilweise vertreten wird, für Mitbesitz sei entscheidend, dass die Flächen im Mietvertrag erwähnt werden (so OLG Dresden, Beschluss vom 17. Juni 2019 – 5 U 880/19 (LG Görlitz) – NJ 2019, 383; weiter aber Staudinger/Gutzeit (2018) BGB § 866 Rn. 3; Gies in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 10. Aufl., § 866 BGB (Stand: 15.03.2023) Rn. 4), führt dies vorliegend zu keinem anderen Ergebnis, denn die vorgelegten Mietverträge sehen ein derartiges Mitnutzungsrecht ausdrücklich vor (Bl. 1881, 1915r). Insoweit ergibt im Übrigen auch die Auslegung des Gesamtvertrages eindeutig, dass die Pferdeeinstellung im zwingenden Zusammenhang mit der Nutzung der Reitanlagen und der Lagerräume steht. Gerade für die Reitanlagen ergibt sich dies daraus, dass in der Vorbemerkung zum Vertrag ausdrücklich auf das Training der Pferde abgestellt wird. Dies erfordert eben nicht nur ein Einstellen der Pferde, sondern auch eine Nutzung der Reitanlagen, deren Abriss die Gläubiger erstreben.

Dass die Mieter, wie die Beschwerdegegner ausführen, aufgrund ihrer Abwesenheit den Besitz nicht selbst ausüben, steht dem Besitz nicht entgegen. Denn wenn die Mieter die Pferde von Dritte in ihrem Auftrag dort reiten lassen, handelt es sich insoweit um Besitzdiener, deren Besitz den Mietern zugerechnet wird (§ 855 BGB) oder um Besitzmittler (Jauernig/Berger, 19. Aufl. 2023, BGB § 868 Rn. 6), die den Mietern den Besitz mitteln. Eine laufende gemeinschaftliche Benutzung der Sache ist zudem nicht erforderlich (arg. § 856 Abs. 2). Mitbesitz liegt daher auch dann vor, wenn mehrere Personen sich in der Benutzung der Sache regelmäßig abwechseln (MüKoBGB/F. Schäfer, 9. Aufl. 2023, BGB § 866 Rn. 4).

Gegen die tatsächliche Sachherrschaft der Mieter spricht auch nicht die Regelung der Anlage 1 zum Mietvertrag (Bl. 395 d. A.), nach der die Vermieterin das Recht hat, die Anlagen für bestimmte Zwecke zu sperren und damit den Mietern den Zutritt zu verweigern.

Gemäß § 856 Abs. 2 BGB ist dies unschädlich, denn durch die Regelung ist das Besitzrecht des Mieters nur eingeschränkt, aber nicht aufgehoben. Zudem spricht der Grundsatz derselben Regelung, dass die Reitanlage grundsätzlich zur Verfügung steht, dafür, dass die Mieter die tatsächliche Sachherrschaft über die Reitanlage jedenfalls in der Regel (gemeinschaftlich) innehaben. Dies wird noch dadurch unterstrichen, dass sie eigene als Schlüssel fungierende Transponder haben (Bl. 19 d. A.), was die tatsächliche Sachherrschaft unterstreicht.

Nach Auffassung der Kammer spielt für die hier im Raum stehende vollstreckungsrechtliche Frage, ob der Mieter einen Eingriff ohne gegen ihn gerichteten Titel oder Zustimmung dulden muss, keine Rolle, ob Besitzschutzansprüche des Mieters nach § 866 BGB ausgeschlossen wären (vgl. OLG München ZWE 2021, 163). Denn vorliegend geht es nicht um die Frage, mit welchen Ansprüchen der Mieter sich gegen eine Vollstreckungsmaßnahme wehren kann, sondern um die Frage, ob Rechte der Mieter durch die Zwangsvollstreckung beeinträchtigt sind und daher deren Zustimmung erforderlich ist. Im Übrigen würde die Zwangsvollstreckung nicht nur zur einer Beschränkung der Besitzrechte der Mieter führen, sondern in der angestrebten Ausgestaltung zu deren Erlöschen führen, so dass auch § 866 BGB Ansprüche nicht ausschließen würde.

Erforderlich ist daher, dass die Mieter sich entweder mit der Vollstreckung einverstanden erklären, oder aber die Beschwerdegegner gegen diese Duldungstitel erwirken.

Ob die Beschwerdegegner insoweit einen eigenen Anspruch gegen die Mieter aus § 15 WEG auf Duldung haben – wofür vieles spricht – (oder dieser über die GdWE durchzusetzen ist), kann dahinstehen, da dieser Anspruch zunächst zu titulieren wäre und keinen unmittelbaren Eingriff in die Rechte des Mieters begründet (näher Jennißen/Zschieschack § 15 WEG Rn. 63).

In Betracht käme im Übrigen eine Vollstreckung nach § 888 ZPO, die allerdings nicht hilfsweise begehrt wurde und ohnehin eine neue Prüfung durch die 1. Instanz voraussetzen würde.

Die Beschwerdegegner haben einen Anspruch auf einen Rückbau unzulässiger baulicher Veränderungen, wenn insoweit Rechte Dritter tangiert sind, weil die Beschwerdeführerin Dritten Besitz an den unzulässigerweise errichteten Räumen eingeräumt hat, muss die Beschwerdeführerin jegliche zumutbare wirtschaftliche Anstrengung unternehmen, um die Vollstreckung zu ermöglichen. Hierfür dürfte die Vorlage von Schreiben der – zudem wirtschaftlich abhängigen – Mieter nicht genügen. Ein Anspruch der Beschwerdegegner, dass mit Dritten bestehende Verträge gekündigt werden, besteht allerdings nicht. Die Beschwerdeführerin kann ebenfalls diese Verträge einvernehmlich aufheben, sie abändern oder auf andere Räumlichkeiten verlagern. Ein Kündigungsrecht dürfte zudem in der Praxis zumeist nicht bestehen (vgl. BGH NJW 1996, 714).

Nach alledem war der Beschwerde mit der Kostenfolge des § 91 ZPO stattzugeben. Die Streitwertfestsetzung orientiert sich an 1/3 des Streitwerts der Hauptsache (MüKoZPO/Gruber, 6. Aufl. 2020, ZPO § 890 Rn. 43). Die Kammer hat die Rechtsbeschwerde zugelassen, da die Frage der Grenzen der Vollstreckung nach § 887 ZPO bei Flächen, welche der Mieter mitnutzt einer Leitentscheidung durch den BGH bedarf.