Landgericht Frankfurt am Main Urteil vom 06.06.2024 – 2-13 S 48/23

1. Auf die Berufung des Klägers wird das am 12.05.2023 verkündete Urteil des Amtsgerichts Friedberg (2 C 783/22 (23)) abgeändert:

Der unter TOP 5 der Eigentümerversammlung der WEG .... am 08.09.2022 gefassten Beschluss über die Genehmigung der Installation eines Klima-Splitgerätes in der Wohnung ... wird für ungültig erklärt.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des gegen sie zu vollstreckenden Betrages abwenden, falls nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

4. Die Revision wird zugelassen.

5. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf EUR 5.000,00 festgesetzt.

I.

Die Kläger sind Wohnungseigentümer der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft bestehend aus 11 Wohnungseinheiten.

Mit der Klage wenden sich die Kläger gegen den am 08.09.2022 in der Eigentümerversammlung gefassten Beschluss, durch den die Installation eines Klimasplitgerätes auf dem Balkon der Wohnung ... durch den Eigentümer gestattet wird. Die Wohnung befindet sich unmittelbar über der Wohnung der Kläger. Der Balkon auf dem das Klimasplitgerät installiert werden soll, befindet sich unmittelbar über dem Balkon der Kläger. In dem Beschluss vom 08.09.2022 wird das genehmigte Klimasplitgerät wie folgt beschrieben (Bl. 9 d.A.):

„Energieeffizienzklasse – Kühlen: A++, Außengerät Schalldruckpegel: 50 dBA – im Regelbetrieb deutlich leiser. Die Sechste Allgemeine Verwaltungsvorschrift zum Bundes-Immissionsschutzgesetz wird eingehalten. Diese besagt: In reinen Wohngebieten darf der Nachbarschaftslärm tagsüber höchstens 50 Dezibel erreichen. Nachts dürfen es maximal 35 Dezibel sein.“

...

Die Kläger sind der Auffassung, dass die Maßnahme nur bei Zustimmung aller Eigentümer wirksam hätte genehmigt werden dürfen, da die Außenwände durchbohrt würden und somit alle Eigentümer betroffen wären. Zudem würden sie durch die Baumaßnahme gegenüber anderen Wohnungseigentümern unbillig benachteiligt, da sie durch den Betrieb der Anlage als Eigentümer des unmittelbar angrenzenden Wohnungseigentums besonders beeinträchtigt seien. Auch befürchten die Kläger eine Beeinträchtigung durch austretendes Kondenswasser. Die Beschlussfassung durch Mehrheitsbeschluss widerspreche im Übrigen § 6 der Gemeinschaftsordnung, der vorsehe, dass durch die Instandhaltung und Instandsetzung keinem Eigentümer ein Nachteil entstehen dürfe und durch Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung ohne Zustimmung der Eigentümer die äußere Gestaltung des Gemeinschaftseigentums nicht verändert werden dürfe.

Die Beklagte ist der Ansicht, dass die Kläger durch die bauliche Veränderung nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt seien.

Das Amtsgericht Friedberg hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass die bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG durch einen Mehrheitsbeschluss einem einzelnen Eigentümer genehmigt werden könne. Wie sich aus der Übergangsregelung des § 47 WEG ergebe, stehe § 6 der Gemeinschaftsordnung der Möglichkeit, die Genehmigung durch Mehrheitsbeschluss zu erteilen, nicht entgegen. Zudem stünde der Wirksamkeit des Beschlusses § 20 Abs. 4 WEG nicht entgegen. Die Installation des Geräts bewirke nicht die grundlegende Umgestaltung der Wohnungseigentumsanlage. Hierfür sei der Eingriff in die Bausubstanz und die optische Gestaltung der Anlage zu gering. Auch § 20 Abs. 4, 2. Alt WEG stehe der Wirksamkeit des Beschlusses nicht entgegen, da kein Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis den anderen Wohnungseigentümern gegenüber unbillig benachteiligt sei. Soweit der Kläger auf die von dem Gerät im Betrieb ausgehenden Geräusch- und Kondenswasseremissionen hinweise, seien dies keine Nachteile, die von der baulichen Veränderung selbst ausgingen, sondern andernfalls Nachweile, die vom Betrieb der konkreten Anlage ausgehen könnten. Der Gesetzgeber habe § 20 Abs. 4 WEG aber geschaffen, um vor Benachteiligungen, die von der baulichen Veränderung selbst ausgingen zu schützen. Dies wäre der Fall, wenn durch eine bauliche Veränderung unmittelbar die Belichtung oder Belüftung nachteilig verändere.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Kläger, mit der diese ihren erstinstanzlichen Klageantrag weiterverfolgen.

...

II.

Die zulässige Berufung ist begründet. Die Beschlussfassung war für ungültig zu erklären.

1.

Zutreffend führt das Amtsgericht aus, dass es sich bei der Installation eines Klimasplitgeräts um eine bauliche Maßnahme im Sinne von § 20 WEG handelt, die einem einzelnen Eigentümer gemäß § 20 Abs. 1 WEG durch einen Mehrheitsbeschluss genehmigt werden kann.

Die Beurteilung des Amtsgerichts, dass eine Mehrheitsentscheidung auch im Blicke der Regelung in § 6 der Gemeinschaftsordnung zulässig ist, ist ebenfalls zutreffend. Allerdings findet § 6 der Gemeinschaftsordnung schon keine Anwendung, da es sich bei der Installation eines Klimasplitgerätes nicht um eine Instandhaltung- oder Instandsetzungsmaßnahme handelt, auf die sich die Norm bezieht, sondern um eine bauliche Veränderung im Sinne von § 20 WEG handelt. Zur Instandhaltung gehören alle Maßnahmen, die darauf gerichtet sind, den bestehenden Zustand der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Einrichtungen und Anlagen zu erhalten; zur Instandsetzung gehören alle Maßnahmen, welcher die Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsgemäßen Zustandes umfasst (LG München I v. 06.07.2017 - 36 S 17680/16). Bei der Installation eines Klimasplitgeräts wird weder ein Zustand erhalten, noch wiederhergestellt, sondern ein neuer Zustand geschaffen. Zu baulichen Veränderungen verhält sich die Gemeinschaftsordnung nicht. Allerdings kann, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, aus § 6 nicht der Schluss gezogen werden, dass damit auch die Neuregelungen des § 20 WEG abbedungen sind. Insoweit fehlt es an einer eindeutigen Regelung, die eine entsprechende Regelungsabsicht erkennen lässt. Im Kern dürfte es sich bei der Regelung in § 6 um eine Wiedergabe der seinerzeit geltenden Rechtslage handeln, so dass sich für einen Willen dieser Regelung auch gegenüber zukünftigen gesetzlichen Regelungen über bauliche Veränderungen Vorrang einzuräumen, kein Anhalt findet (näher BeckOK BGB/Zschieschack/Orthmann, 70. Ed. 1.5.2024, WEG § 47 Rn. 5).

2.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts entspricht der Beschluss aber nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, so dass die Kläger ihn mit Erfolg anfechten können. Durch den Baubeschluss steht nämlich eine Beeinträchtigung der Kläger gemäß § 20 Abs. 4 WEG im Raum, welche der Ordnungsgemäßheit der Beschlussfassung entgegensteht. Wie der BGH jüngst entschieden hat, müssen bei einer Beschlussfassung die Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG eingehalten werden. Diese Vorschrift konkretisiert insoweit den auch im Rahmen von § 20 Abs. 1 WEG geltenden Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung (BGH NJW 2024, 1419).

Gemäß § 20 Abs. 4 WEG dürfen bauliche Veränderungen, die einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligt, nicht beschlossen oder gestattet werden. Die Installation des Klimasplitgeräts stellt vorliegend eine bauliche Veränderung im Sinne der Norm dar, bei welcher die auf konkreten Tatsachen beruhende Gefahr besteht, dass die Kläger ohne ihr Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligt werden.

Für die Annahme eines unbilligen Nachteils genügt es nicht schon, dass sich ein verständiger Durchschnittseigentümer nach der Verkehrsanschauung nachvollziehbar beeinträchtigt fühlen kann. Eine unbillige Benachteiligung setzt vielmehr voraus, dass die beabsichtigte Maßnahme bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer in zumutbarer Weise nicht abverlangt werden dürfte (BGH NZM 2024, 241 Rn. 44). Dies ist hier jedoch durch mögliche Geräuschemissionen, die weit über das zulässige Maß hinausgehen der Fall.

Dass aus der reinen Installation des Klimageräts zunächst keine Nachteile für die Kläger entstehen kann, ist jedoch zutreffend. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts umfasst § 20 Abs. 4 WEG allerdings nicht ausschließlich Nachteile, die aus der baulichen Veränderung selbst entstehen, wie etwa eine Verschattung oder eine Lichtspiegelung. Umfasst sind nach Auffassung der Kammer auch Nachteile, die bei der bestimmungsmäßigen Nutzung der baulichen Veränderung entstehen. Dies sind vorliegend denkbare Lärmemissionen eines Klimageräts. Denn einer ohne weitere Auflagen erteilten Gestattung der baulichen Veränderung ist die Gestattung der zweckbestimmungsgemäßen Nutzung immanent (Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 20 Rn. 117; aA AG Hamburg-St. Georg ZWE 2022, 135).

Zutreffend ist allerdings, dass die Frage, ob die zweckbestimmungsgemäße Nutzung zu unbilligen Benachteiligungen führt, beispielsweise, weil sie unzulässigen Lärm verursacht, sich am einfachsten nach der Umsetzung der baulichen Veränderung bewerten lässt. Denn, wie das Amtsgericht zutreffend ausführt, lassen sich die tatsächlichen Emissionen dieser Nutzung vor der Installation des Geräts nur theoretisch schätzen, da die tatsächlichen Emissionen, von einer Vielzahl von Faktoren abhängen. Entsprechend wird teilweise vertreten, dass etwaige Betriebsemissionen eines Klimagerät bei der Bewertung, ob eine unbillige Benachteiligung im Sinne von § 20 Abs. 4 WEG vorliegt, auszuklammern sind und der Umfang der tatsächlichen Nutzung des Klimagerätes gegebenenfalls nachgelagert zum Einbau zu regeln wäre (AG Ludwigshafen, Urteil v. 26.01.2022, 2 p C 88/21, ZWE 2022, 371 m zust Anm Häublein; in diese Richtung auch Häublein/Jacoby/Lehmann-Richter/Wobst ZWE 2021, 27). Folgt man dem, müssten die Kläger zunächst den Einbau dulden und sich dann in einem weiteren Verfahren gegen die Nutzung wenden, wobei hier keineswegs sicher ist, ob die Kläger sich unmittelbar gegen die Störer wenden können, oder aber – wenn die Beeinträchtigung auch oder maßgeblich das Gemeinschaftseigentums betrifft – auf ein Einschreiten der GdWE hinwirken müssten.

Dieser Ansicht kann allerdings nicht gefolgt werden, wenn erkennbar ist, dass die zweckbestimmungsgemäße Nutzung der baulichen Anlage bereits das Risiko eines unbilligen Nachteils birgt. In diesem Fall entspricht ein Beschluss über die Genehmigung einer baulichen Veränderung nur ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn etwa durch Auflagen sichergestellt ist, dass im Normalfall eine Beeinträchtigung eines Eigentümers iSv § 20 Abs. 4 WEG nicht erfolgt. Insoweit hat der einzelne Eigentümer einen Anspruch gegen die Gemeinschaft, dass diese sicherstellt, dass er durch genehmigte Baumaßnahmen nicht unbillig benachteiligt wird.

Würde man das Betriebsrisiko bei der Gestattung der baulichen Veränderung bewusst ausklammern, würde dies auch dem Zweck der Neufassung des Rechts der baulichen Veränderung zuwiderlaufen, wonach der bauwillige Wohnungseigentümer durch die Bestandskraft des legitimierenden Beschlusses Rechtssicherheit gewinnen soll (BT-Drs. 19/18791, S. 62). Der bauende Wohnungseigentümer wäre nämlich anderenfalls trotz Genehmigungsbeschlusses gezwungen, ins „Blaue hinein“ zu bauen (Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 20 Rn. 135). Zudem würde man den durch die Nutzung beeinträchtigten Wohnungseigentümer zwingen im Nachinein ggf. in mehreren Prozessen (etwa über den Umweg der Klage gegen die GdWE) auf Unterlassung einer unbilligen Beeinträchtigung hinzuwirken. Dies ist nicht prozessökonomisch und unpraktisch. Daher sind durch den Betrieb der baulichen Veränderung absehbare und übliche Emissionsrisiken als Nachteil bereits bei der Beschlussfassung zu berücksichtigen (Hogenschurz in Jennißen, WEG, 8. Auflage, § 20, Rn. 93a; Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 20 Rn. 373).

Für den vorliegenden Fall bedeutet dies, dass zwar nicht die Emissionen durch das Kondenswasser, wohl aber die durch die Betriebsgeräusche der Ordnungsmäßigkeit der Beschlussfassung entgegenstehen. Emissionen aufgrund von Kondenswasser sind angesichts der umfangreichen Bestimmungen zur Abführung des Wassers in dem Beschluss selbst nicht zu erwarten.

Allerdings ist eine Geräuschemission, welche die Kläger unbillig benachteiligt, zu erwarten. Denn das Klimagerät befindet sich über dem Balkon der Kläger, der unmittelbar an ihr Wohnzimmer angrenzt. Angesichts der räumlichen Nähe sind Geräuschemissionen im Sondereigentum der Kläger zu erwarten, welche weiter entfernt gelegene Wohnungen nicht betreffen dürften. Aus dem Beschluss selbst ergibt sich (Bl. 9 d.A.), dass das genehmigte Klimagerät eine Geräuschemission von 50dBA aufweist, und zwar sowohl im Tag, als auch im Nachtbetrieb, da insoweit Klimageräte – gerichtsbekannt – nicht anderweitig gesteuert werden. Laut der TA-Lärm ist in Wohngebieten jedoch maximal eine Geräuschemission von 50dBA über Tag und 35 dBA in der Nacht zulässig. Das Gerät kann damit nachts eine unzulässige Geräuschemission entfalten, welche die Kläger angesichts der räumliche Nähe beeinträchtigen könnte. Dies ist auch erheblich, denn der Schalldruckpegel wird logarithmisch beschrieben, so dass eine Erhöhung des Schalldruckpegels um 10 dB etwa als Verdoppelung der Lautstärke wahrgenommen wird. Ob das Sondereigentum der Kläger durch den Betrieb des Gerätes tatsächlich unzulässige Geräuschemissionen erreichen würden, hängt allerdings von verschiedenen Faktoren der Örtlichkeit ab. Das sich angesichts des in der Herstellerbeschreibung des Klimageräts normierten Grenzwertes aufdrängende Risiko, dass die öffentlich-rechtlichen Grenzwerte bei Verwendung des Klimageräts nachts überschritten werden, ist jedoch bei einer wertenden Betrachtung nicht hinnehmbar. Die Miteigentümer müssen zu Gunsten eines angenehmen Raumklimas ihrer Nachbarn keine unzulässige Lärmemission hinnehmen.

Nach Auffassung der Kammer genügt das Risiko, dass es nachts aufgrund der technischen Beschaffenheit des sich wenige Meter über der Wohnung der Kläger befindlichen Klimasplitgeräts zu einer Lärmbelastung jenseits der Grenzwerte der TA Lärm kommen kann, aus, damit der Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Dieser Nachteil kann bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer in zumutbarer Weise nicht abverlangt werden. Dies bereits deshalb nicht, weil es Möglichkeiten gibt, durch Auflagen sicherzustellen, dass die Beeinträchtigung durch den zu erwartenden Betrieb eines Klimasplitgeräts nicht zu Beeinträchtigungen iSv § 20 Abs. 4 WEG führt. Lärmemissionen, die sich im Rahmen der öffentlich-rechtlichen Emissionsvorschriften bewegen, dürften von Nachbarn in der Regel hinnehmbar sein.

Eine unbillige Benachteiligung eines Wohnungseigentümers hätte hingegen nicht vorgelegen, wenn seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft zusammen mit der Genehmigung der Installation des Geräts ein flankierender Nutzungsbeschluss beschlossen worden wäre, wonach die Verwendung des Klimasplitgeräts nur unter Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Normen gestattet wird. Praktikabel wäre insoweit, die einzuhaltende Lautstärke auf einen konkreten Wert am Emissionspunkt einzuschränken. Damit wäre die Einhaltung der Werte einfach zu messen und zu überprüfen. Außerdem böte es den praktischen Vorteil, dass der emittierende Wohnungseigentümer mit einem Schallmessgerät – es ist der Kammer bekannt, dass derartige Gerät für einen geringen zweistelligen Betrag im Handel erhältlich sind – die Einhaltung der Grenzwerte selbstständig überprüfen könnte. Durch einen flankierenden Nutzungsbeschluss wäre die Installation von vorneherein an die nicht unbillig benachteiligende Nutzung geknüpft. Zwar ist auch bei einem derartigen Nutzungsbeschluss nicht ausgeschlossen, dass die Wohnungseigentümer das Klimasplitgerät letztlich unter Verstoß der öffentlich-rechtlichen Emissionsvorschriften bzw. des Beschlusses nutzen würden. Allerdings hätte ein derartiger Nutzungsbeschluss zumindest eine gewisse Befriedungsfunktion und böte allen Wohnungseigentümern eine gewisse Rechtssicherheit. Bei Verstößen gegen die Nutzungsauflagen bliebe dem betroffenen Sondereigentümer unbenommen, gegen Störungen, die sein Sondereigentum betreffen bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft, gegen Störungen, die das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigen, vorzugehen.

3.

Nach alledem war auf die Berufung das angefochtene Urteil abzuändern und der angefochtene Beschluss für ungültig zu erklären.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat seine Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision für die Beklagte wird zugelassen, denn der Frage nach der Berücksichtigung von Nutzungsrisiken bei der Abwägung im Rahmen § 20 Abs. 4 WEG kommt Grundsatzbedeutung zu.

Die Wertfestsetzung beruht auf § 49 GKG.