Landgericht Frankfurt am Main Urteil vom 11.07.2024 – 2-13 S 19/24

Tenor

1. Die Berufung der Klägerin gegen das am 12.01.2024 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden (922 C 1990/23) wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin.

3. Das Urteil und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

5. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf bis zu 3.000 € festgesetzt.

Gründe

I.

Die Parteien streiten um die Anfechtung eines Beschlusses einer Wohnungseigentümerversammlung, mit welchem beschlossen wurde, dass die Kosten der Reinigung der Abflussrinnen der Balkone durch die jeweiligen Sondereigentümer zu tragen sind.

Die Klägerin ist Eigentümerin einer Wohnung im zweiten Obergeschoss, zu dieser Wohnung gehört ein Balkon. Er verfügt über Abflussrinnen, die an zwei Fallrohre angeschlossen sind. Sie meint, der Beschluss belaste sie unbillig, denn der auf dem Nachbargrundstück stehende Baum sei so ausgerichtet, dass ihr Balkon den höchsten Blätterfall auf dem Grundstück erleiden müsse. Sie sei durch die Lage ihres Balkons hiervon deutlich stärker, als die anderen Eigentümer betroffen.

Das Amtsgericht, auf dessen Feststellungen im Übrigen Bezug genommen wird, hat die Klage abgewiesen, hiergegen richtet sich die Berufung, mit der die Klägerin ihren erstinstanzlichen Klageantrag weiterverfolgt. Die Beklagte verteidigt die angefochtene Entscheidung.

II.

Die zulässige Berufung hat keinen Erfolg. Die Änderung des Kostenschlüssels hält sich im Rahmen des den Eigentümern bei der Beschlussfassung gem. § 16 Abs. 2 S. 2 WEG zustehenden weiten Ermessens.

Nach dem gesetzgeberischen Ziel der WEG-Reform 2020 sollten die Eigentümer mit der Neufassung des § 16 Abs. 2 S. 2 WEG einen weitreichenden Gestaltungsspielraum bekommen, um eine nach den Umständen des Einzelfalls angemessene Kostenverteilung beschließen zu können. Der Gesetzgeber hat dabei bewusst keinerlei inhaltliche Vorgaben gemacht und auf Beschränkungen verzichtet (BT-Drs. 19/18791, 56; näher Jennißen/Jennißen, WEG, 8. Aufl. 2024, § 16 Rn. 74; MüKoBGB/Scheller, 9. Aufl. 2023, WEG § 16 Rn. 44).

Hieran anknüpfend betont auch der Bundesgerichtshof das Selbstorganisationsrecht der GdWE. Der Beschluss über eine Kostenverteilung muss, wie dies grundsätzlich in § 19 Abs. 1 WEG zum Ausdruck gebracht wird und für alle Beschlüsse der GdWE gilt, lediglich ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen (BGH NJW 2024, 1587 Rn. 13). Demzufolge bedarf es weder eines sachlichen Grundes für die Änderung des Kostenverteilerschlüssels, noch dürfen die inhaltlichen Anforderungen überspannt werden. Die Eigentümer dürfen danach jeden Maßstab wählen, der den Interessen der GdWE und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt (BGH NJW 2024, 1587 Rn. 14). Werden Kosten von Erhaltungsmaßnahmen (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG), die nach dem zuvor geltenden Verteilungsschlüssel von allen Wohnungseigentümern zu tragen sind, durch Beschluss einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt, entspricht dies jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die beschlossene Kostenverteilung den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt (BGH NZM 2024, 421 Rn. 11).

Ausgehend von diesen Maßstäben ist es jedenfalls im Grundsatz nicht zu beanstanden, wenn die Wohnungseigentümer beschließen, dass jeder Wohnungseigentümer die Kosten der Reinigung der Abflussrinnen auf „seinem“ Balkon selber zu tragen hat. Insoweit ist nämlich auch zu berücksichtigen, dass die Reinigungskosten durchaus auch vom persönlichen Nutzungsverhalten des Balkons abhängig sind. So kann eine intensive Nutzung des Balkons, etwa indem dort zahlreiche Pflanzen aufgestellt werden oder aber der Balkon durch andere Aktivitäten, etwa das Spielen von Kindern mit Sand, verschmutzt wird, zu einem höheren Reinigungsanfall führen. Eigentümer, welche hingegen ihren Balkon regelmäßig reinigen, werden demgegenüber einen geringeren Kostenaufwand haben.

Der Vortrag der Klägerin, die exponierte Lage ihres Balkons führe dazu, dass dieser am stärksten von der gesamten Anlage von dem Laubfall des in unmittelbarer Nähe ihres Balkons befindlichen Baumes betroffen ist, während die anderen Balkone entweder keine Bäume in der Nähe oder aufgrund ihrer Lage einen deutlich geringeren Laubfall zu verzeichnen hätten, führt nicht dazu, dass der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht.

Unzulässig ist die Wahl eines Verteilerschlüssels erst dann, wenn dieser willkürlich ist. Die Grenze der Willkür ist nicht bereits dann erreicht, wenn es einen anderen Kostenverteilerschlüssel gibt, der noch gerechter ist, sondern nur dann, wenn die Anwendung des neuen Kostenverteilerschlüssels zu einer unbilligen nicht zu rechtfertigenden Benachteiligung einzelner Eigentümer führt (näher Kammer, Urteil vom 4.7.2024 – 2-13 S 15/24).

Dass hier einzelne Eigentümer – oder wie die Klägerin meint, vor allem sie – aufgrund der Lage ihres Balkons insoweit mit höheren Kosten belastet sind, als dies bei anderen Balkonen der Fall ist, führt aber noch nicht dazu, dass die Entscheidung willkürlich ist. Naturgemäß werden die Kosten nie bei allen Eigentümern in gleichem Umfang anfallen. Dies hängt bereits mit der Lage der Balkone zusammen, etwa ob sie auf der Wetterseite des Hauses angebracht sind oder in einem überwiegend geschützten Innenbereich, maßgeblich ist aber auch die konkrete Nutzung und vor allem auch die individuelle Reinigung. Vergleichbare Probleme stellen sich jedoch bei sämtlichen Kostenverteilerschlüsseln, so werden auch bei Fenstern Dachflächenfenster oder Fenster, welche der Wetterseite zugewandt sind, einem höheren Verschleiß unterliegen, als Fenster, welche einem Innenhof zugewandt sind (vgl. auch BGH NZM 2024, 421). Eine Änderung dieses Kostenverteilerschlüssels war aber nach den Materialien der WEG-Reform 2020 geradezu das Musterbeispiel für die Neufassung des § 16 Abs. 2 S. 2 WEG (vgl. BT-Drs. 19/18791, 56).

Die Grenze der Willkür wird vielmehr erst dann überschritten, wenn die Änderung des Verteilerschlüssels zu einer treuwidrigen Ungleichbehandlung, einem unbilligen Sonderopfer, eines einzelnen Eigentümers oder einer Eigentümergruppe führt. Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Vorliegend ist auf den von den Parteien vorgelegten Fotos durchaus erkennbar, dass auch in der Nähe anderer Balkone Bäume vorhanden sind, wenngleich diese kleiner sind. Die Umgebung ist, wie sich aus der Luftbildaufnahme ergibt, insgesamt durch eine Vielzahl von Bäumen im unmittelbaren Umgebungsbereich der Gebäude geprägt. Bei dieser Sachlage ist es keine treuwidrige Ungleichbehandlung der Eigentümer, wenn jeder die Kosten der Reinigung seines Balkons selber zu tragen hat, auch wenn dies zu einer finanziellen Mehrbelastung einzelner Eigentümer im Vergleich zu anderen führen wird, weil insoweit ein höherer Befall mit Laub auf dem Balkon zu verzeichnen ist. Ein unbilliges Sonderopfer liegt nicht vor. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die Nähe der Bäume zum Balkon der Klägerin durchaus auch Vorteile hat. Denn im Sommer werden die Schattenwürfe der den Balkonen nahegelegenen Bäumen hier für eine größere Kühlung sorgen, als Bäume, die weiter entfernt stehen, zudem können sie auch als Sichtschutz dienen. Daher kann die Nähe zu einem Baum durchaus auch ein wertbildender Faktor einer Wohnung sein (vgl. BGH, NJW 1975, 2061).

Die Grenze einer dem Eigentümer nicht mehr zumutbaren Mehrbelastung ist jedenfalls bei der hier streitgegenständlichen Kostenregelung nicht überschritten. Hinzu kommt, dass in der Regelung auch vorgesehen ist, dass die Eigentümer durch eine Selbstvornahme der Reinigung die Beauftragung durch die Gemeinschaft und damit auch den Anfall der Kosten vermeiden können, so dass es die Klägerin selbst in der Hand hat, ggf. durch eigene Reinigung oder Beauftragung eigener Reinigungskräfte die Kosten zu minimieren.

III.

Nach alledem war die Berufung der Klägerin zurückzuweisen. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor (§ 543 Abs. 2 S. 1 ZPO), es handelt sich um die Entscheidung eines Einzelfalls aufgrund der Rechtsprechung des BGH.

Die Streitwertfestsetzung folgt der nicht angegriffenen Festsetzung des Amtsgerichts.