Landgericht Frankfurt am Main Urteil vom 05.09.2024 – 2-13 S 612/23

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 26.09.2023 verkündete Urteil des Amtsgerichts Gelnhausen (54 C 15/22 (74)) wie folgt abgeändert:

Der Beschluss zu TOP 3 der Wohnungseigentümerversammlung vom 18.10.2022 ist nichtig.

Der Beschluss zu TOP 4 der Wohnungseigentümerversammlung vom 18.10.2022 wird für ungültig erklärt.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, falls nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 135.767,25 € festgesetzt.

I.

Die Klägerin begehrt, die von der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft in der Wohnungseigentümerversammlung vom 18.10.2022 zu TOP 3 und 4 gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären, mit welchen ein Eigentümer ermächtigt werden sollte, Beitragsansprüche gegen sie durchzusetzen (TOP3) und sie zur Veräußerung ihres Eigentums verpflichtet werden sollte (TOP 4).

Im Jahr 2022 bestanden auf Seiten der Klägerin Zahlungsrückstände gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Wegen dieser Rückstände mahnte der Miteigentümer X als (allein gewählter) Verwaltungsbeirat der WEG die Klägerin mit Schreiben vom 23.09.2022 ab. Mit Schreiben vom 25.09.2022 lud X zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung am 18.10.2022.

Am 10.10.2022 bzw. 11.10.2022 glich die Klägerin die o.g. Zahlungsrückstände aus. Mit Schreiben vom 14.10.2022 mahnten die Miteigentümer Y und Z die Klägerin wegen eines Zahlungsrückstandes hinsichtlich der Wasser- und Abwassergebühren des Jahres 2021 sowie wegen der nicht erfolgten Offenlegung des Zählerstandes ihrer Wasseruhr trotz entsprechender Aufforderung in der Eigentümerversammlung vom 13.09.2022 ab. ....

Wegen der Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes nimmt die Kammer auf den Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils Bezug.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Beschlüsse litten nicht unter formellen Mängeln, die sich auf deren Wirksamkeit ausgewirkt haben und der vorgetragene Sachverhalt zu den Entziehungsgründen rechtfertige bei Wahrunterstellung eine Entziehung des Wohneigentums der Klägerin. Mehr sei nicht zu prüfen.

Hiergegen wendet sich die Klägerin mit der Berufung. ...

Die Beklagte verteidigt die Entscheidung des Amtsgerichts.

II.

Die Berufung ist zulässig und begründet.

1. Der unter TOP 3 der Wohnungseigentümerversammlung vom 18.10.2022 gefasste Beschluss betreffend die gerichtliche Geltendmachung von Beitragsansprüchen gegen die Klägerin ist nichtig.

In formeller Hinsicht ist zunächst, wie das Amtsgericht richtigerweise ausführt, die Versammlung durch das alleinige Mitglied des Beirats wirksam nach § 24 Abs. 3 WEG einberufen worden. Ist nur ein Beiratsmitglied bestellt, ist es zugleich Vorsitzender (Burgmair, in: Münchener Kommentar zum BGB, 9. Aufl. 2023, § 29 WEG Rn. 25; Hügel/Elzer, WEG, 3. Auflage 2021, § 29 Rn. 12). Ist die Versammlung vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats einberufen, leitet er die Versammlung auch (G. Hermann, in: BeckOGK Zivil, 01.09.2024, § 24 WEG Rn. 155; Merle, in: Bärman, WEG, 15. Aufl 2023, § 24 Rn. 75).

Ebenfalls richtig erkannt hat das Amtsgericht, dass die gegen § 25 Abs. 4 WEG verstoßende Beteiligung der Klägerin an der Beschlussfassung unschädlich ist, da sie sich nicht auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat (Emmerich, in: Bärmann/Pick/Emmerich, WEG, 20. Aufl. 2020, § 25 Rn 60). ...

Der Beschluss zu TOP 3 ist nichtig, da er einen Miteigentümer dazu ermächtigt, Beitragsansprüche der WEG gegen Miteigentümer, die in Zahlungsverzug geraten, gerichtlich geltend zu machen.

Das reformierte Wohnungseigentumsrecht regelt in § 9 b WEG die Vertretung der verwalterlosen Wohnungseigentümergemeinschaft – wenig praxistauglich – dahingehend, dass eine Vertretung im Wege der Gesamtvertretung durch sämtliche Wohnungseigentümer erfolgen muss. Die im alten Recht bestehende Beschlusskompetenz des § 27Abs. 3 S. 2 WEG, die sich in der Praxis bewährt hatte, hat der Gesetzgeber bewusst abgeschafft (vgl. nur Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 236; zur Kritik Dötsch, MietRB 2021, 308; Zschieschack, in: Jennißen, WEG, 8. Aufl. 2024, § 9 b Rn. 51; Zschieschack, ZMR 2021, 367).

Damit ist es ausgeschlossen, einen Eigentümer durch Beschluss zu ermächtigen, im Außenverhältnis wirksam die gefassten Beschlüsse einer Eigentümerversammlung umzusetzen (allg. Auffassung vgl. nur Kammer ZWE 2023, 272; Burgmair, in: Münchener Kommentar zum BGB, 9. Aufl. 2023, § 9b WEG Rn. 23; Greiner, in: BeckOGK Zivil, 01.09.2024, § 9b WEG Rn. 17; Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl. 2021, § 9 b Rn. 22; Lehmann-Richter, ZWE 2022, 61). Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Entscheidung des BGH vom 09.02.2024 (NZM 2024, 415). Zwar hat der Bundesgerichtshof es dort für möglich gehalten, dass in einer verwalterlosen Gemeinschaft ein Eigentümer im Wege der actio pro societate Beitragsansprüche gegen säumige Eigentümer durchsetzen kann. Gestützt hat er dies aber gerade auf die fehlende Beschlusskompetenz zur Ermächtigung eines Eigentümers (BGH, NZM 2024, 415 Rn. 22).

2. Hinsichtlich der Anfechtung des Entziehungsbeschlusses (TOP 4) gilt in formeller Hinsicht das zum Beschluss über die Geltendmachung der Beitragsansprüche gegen die Klägerin (TOP 3) Ausgeführte entsprechend.

Materiell ist der Beschluss bereits deshalb fehlerhaft, da keine Abmahnung der Klägerin durch die WEG mit dem notwendigen Inhalt vorliegt, was bei der Anfechtung zu prüfen ist (BGH NJW 20211, 3026). Keine, der in der Akte befindlichen Abmahnungen, enthalten die grundsätzlich für die Klägerin notwendige Erkennbarkeit, dass die Fortführung ihres Verhalten zur Entziehung ihres Wohnungseigentums führen kann (vgl. BGH, NJW 2011, 3026 Rn. 8; NJW 2012, 53 Rn. 18; Heinemann, in: Jennißen, WEG, 8. Aufl. 2024, § 17 Rn. 52; Lehmann-Richter, in: Staudinger BGB, 2023, § 17 WEG Rn. 38; Zschieschack, in: Münchener Kommentar zum BGB, 9. Aufl. 2023, § 17 WEG Rn. 18). Eine Abmahnung muss jedenfalls zum Ausdruck bringen, dass das weitere Verbleiben des Störers in der Gemeinschaft auf dem Spiel steht, wenn er weitere, gleichgelagerte Verstöße begeht (Hogenschurz, in: BeckOK WEG, 57. Ed. 15.07.2024, § 17 Rn. 25; Suilmann, in: Bärmann, WEG, 15. Aufl. 2023, § 17 Rn. 41).

Dies ist vorliegend nicht der Fall. In den Abmahnungen des X wird jeweils lediglich zum Ausdruck gebracht, dass das monierte Verhalten nicht länger geduldet wird. Mit welchen Folgen die Klägerin im Fall eines weiteren Verstoßes rechnen muss, ist nicht erkennbar. Konsequenzen werden nicht aufgezeigt, auch aus dem Gesamtzusammenhang wird nicht ersichtlich, dass der Verlust des Eigentums droht. Abgestellt wird alleine auf den Zahlungsrückstand und den draus folgenden Verzug. Dies ist zwar bei der Abmahnung der Miteigentümer Y und Z anders, jedoch wird hier wegen einer offenen Zahlungsforderung ein Mahnverfahren angedroht, der Verlust des Eigentums bei einem weiteren Fehlverhalten ist von dieser Androhung nicht erfasst.

Im Übrigen würden die vorliegenden Abmahnungen bereits deshalb nicht genügen, da sie von einzelnen Wohnungseigentümern ausgebracht worden sind und nicht von der GdWE, bzw. ihrem Vertreter. Die Zuständigkeit der GdWE für die Abmahnung folgt aus ihrer Inhaberschaft des Entziehungsanspruches (Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kapitel 12 Rn. 14; Skauradszun, in: BeckOGK, 01.09.2024, § 17 WEG Rn. 28.4; vgl. auch Lehmann-Richter, in: Staudinger BGB, 2023, § 17 WEG Rn. 43 bis 46, a.A. Heinemann, in: Jennißen, WEG, 8. Aufl. 2024, § 17 Rn. 54; Suilmann, in: Bärmann, WEG, 15. Aufl. 2023, § 17 Rn. 43). Daher kann im neuen Recht auch nur noch die GdWE – handelnd durch ihre Vertreter – die Abmahnung erklären (Skauradszun, in: BeckOGK, 01.09.2024, § 17 WEG Rn. 28.4; Zschieschack, in: Münchener Kommentar zum BGB, 9. Aufl. 2023, § 17 WEG Rn. 19). Eine Abmahnung durch einzelne Wohnungseigentümer ist nicht mehr möglich, denn ihnen fehlt die Vertretungsbefugnis. Die Abmahnung eines einzelnen Eigentümers für die GdWE könnte daher nur im Wege der actio pro socio erfolgen (zutreffend Skauradszun, in: BeckOGK, 01.09.2024, § 17 WEG Rn. 28.4), deren Übertragung auf das Wohnungseigentumsrecht der BGH abgelehnt hat (BGH NZM 2024, 415). Eine Abmahnung aus eigenem Recht ist nicht möglich, denn dem Eigentümer steht weder der Entziehungsanspruch zu, noch ist er in die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums eingebunden. Insoweit steht der GdWE das Verwaltungsmonopol zu (§ 18 WEG). Erforderlich in der verwalterlosen Gemeinschaft ist daher auch hier, dass die Abmahnung entweder durch Beschluss (Suilmann, in: Bärmann, WEG, 15. Aufl. 2023, § 17 Rn. 42) oder von allen Eigentümer – mit Ausnahme des Störenfrieds – ausgesprochen wird.

Des Weiteren konnte vorliegend auch nicht auf das Erfordernis der Abmahnung verzichtet werden. Ein Verzicht ist nur ausnahmsweise möglich, etwa dann, wenn die Abmahnung der Gemeinschaft unzumutbar ist oder offenkundig keine Aussicht auf Erfolg bietet (BGH NJW 2007, 1353 Rn. 16). Eine Unzumutbarkeit kann vorliegen, wenn die für die Entziehung genannten Gründe besonders gewichtig sind (vgl. BGH NJW 2011, 3026 Rn. 10). Das Amtsgericht ist davon ausgegangen, dass das beleidigende Verhalten der Klägerin gegenüber Handwerkern und das wiederholte Drohen mit der Einschaltung von Anwälten oder Polizei bzw. mit dem Erstatten von Strafanzeigen genüge, um auf eine Abmahnung zu verzichten.

Solch ein Verhalten reicht für sich alleine nicht aus, um von einer Abmahnung absehen zu können. Es ist zum einen nicht substantiiert vorgetragen, dass die Klägerin schwere Beleidigungen gegenüber Dienstleistern geäußert hat, noch, dass diese sich nunmehr weigern würden, Arbeiten auf dem Grundstück durchzuführen. Zum anderen ist das Drohen mit Anwälten oder Polizei gegenüber den Miteigentümern nicht einmal das Drohen mit einem empfindlichen Übel, wenn die Klägerin gegenüber Anwälten oder Polizei die aus ihrer Sicht bestehende Sachlage schildert und hierzu Anwälte gegebenenfalls mandatiert (vgl. BGH, NStZ-RR 2016, 340).

Es sind auch keine Umstände vorgetragen oder ersichtlich, die dafürsprechen, dass eine Abmahnung keine Aussicht auf Erfolg bietet.

Der unter TOP 4 gefasste Beschluss ist zudem insoweit nichtig, weil erneut ein Miteigentümer dazu ermächtigt wird, für die WEG zu handeln (hier die Entziehungsklage gegen die Klägerin zu erheben).

III.

Nach alledem war auf die Berufung das angefochtene Urteil abzuändern. Der Beschluss zu TOP 3 ist nichtig, was auch festgestellt werden kann, wenn der Beschluss (nur) angefochten wurde (BGH NJW 2003, 3550; 2009, 3655). Der Beschluss zu TOP 4 ist hinsichtlich der Ermächtigung des Wohnungseigentümers zur Durchsetzung zwar teilnichtig, da er aber rechtzeitig angefochten wurde, kann sich die Entscheidung insgesamt auf die Ungültigerklärung beschränken (BGH NJW 2009, 3655).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor (§ 543 Abs. 2 S. 1 ZPO). Zwar ist die Frage umstritten, ob ein einzelner Eigentümer weiter die Abmahnung aussprechen darf, hierauf kommt es aber nicht an, da die Abmahnungen auch inhaltlich den Anforderungen nicht genügen.

Die Wertfestsetzung beruht auf § 49 GKG.