Landgericht Frankfurt am Main Urteil vom 23.01.2025 – 2-13 S 24/24

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das am 26.01.2024 verkündete Urteil des Amtsgerichts Langen (56 C 174/23) wie folgt abgeändert:

Der auf der Eigentümerversammlung vom 01.08.2023 ... zu TOP 12 gefasste Mehrheitsbeschluss wird für ungültig erklärt.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Streitwert für das erstinstanzliche Verfahren und Berufungsverfahren wird einheitlich auf 1.000,00 € festgesetzt.

Gründe

I.

Der Kläger begehrt gegenüber der beklagten WEG, deren Mitglied er ist, die Ungültigkeit des auf der Eigentümerversammlung vom 01.08.2023 zu TOP 12 gefassten Beschlusses, mit dem ein Eigentümer zum Verwaltungsbeirat gewählt wurde, zu erklären und dessen Nichtigkeit festzustellen.

In der gleichen Versammlung fand die unter TOP 13 zur Disposition gestellte Wahl des Klägers als Verwaltungsbeirat nicht die erforderliche Mehrheit.

In § 15 der Gemeinschaftsordnung ist u.a. festgehalten:

„[…]

15.2. Der Verwaltungsbereit (ggf. der Unterbeirat) besteht mindestens aus drei Mitgliedern, […]. Die Eigentümergemeinschaft kann durch Mehrheitsbeschluss eine abweichende Mitgliederanzahl des Beirats beschließen, die zwei nicht unterschreiten darf.

[…]

15.5. Die Beiratsmitglieder werden jeweils für einen Zeitraum von zwei Jahren gewählt. Eine Wiederwahl der Beiratsmitglieder – auch mehrfach – ist zulässig.

[…]

[…]“

Der Kläger hat die Meinung vertreten, dass die Wahl des anderen Eigentümers zum Verwaltungsbeirats ordnungsgemäßer Verwaltung widerspreche. Gemäß Gemeinschaftsordnung könne bereits nicht lediglich ein Verwaltungsbeiratsmitglied gewählt werden. Darüber hinaus sei der Eigentümer für die Rolle ungeeignet.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Hinsichtlich der Regelung in § 15 der Gemeinschaftsordnung, in der die Mindestanzahl der Verwaltungsbeiratsmitglieder mit drei angegeben wird, sei davon auszugehen, dass es sich lediglich um eine sogenannte gesetzeswiederholende Vereinbarung handele. Zum damaligen Zeitpunkt habe § 29 WEG nämlich ein Gremium von jedenfalls drei Personen vorgesehen. Mit dem Inkrafttreten des neuen Wohnungseigentumsgesetztes am 01.12.2020 gäbe es eine solche Mindestzahl nicht mehr. Gemäß § 47 WEG sei vorliegend davon auszugehen, dass die in der Gemeinschaftsordnung enthaltene andere Regelung der jetzigen gesetzlichen Regelung nicht entgegensteht. Der Beschluss sei aber auch nicht wegen in der Person des Gewählten liegenden Gründen unwirksam. Es sei zu berücksichtigen, dass ein Verwaltungsbeiratsmitglied grundsätzlich lediglich eine unterstützende Aufgabe habe und es weitgehend ihm selbst überlassen sei, wie intensiv dessen Unterstützung und Überwachung des Verwalters ausfalle. Auch bei einer Wahrunterstellung des klägerischen Vortrags zum Verhalten des gewählten Verwaltungsbeiratsmitglieds würde dessen Wahl nicht ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen. Persönliche Differenzen zwischen ihm und dem Kläger reichten nicht aus.

Wegen der Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes nimmt die Kammer auf den Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils Bezug.

Gegen die Entscheidung wendet sich der Kläger mit der Berufung. Er ist der Meinung, das Amtsgericht habe sich mit seinem Vortrag zum Verhalten des gewählten Verwaltungsbeiratsmitglieds nicht hinreichend auseinandergesetzt. Er habe u.a. dem Kläger in der Eigentümerversammlung 2020 mit der Äußerung gedroht: „Er sei Amerikaner und wolle dem Kläger auf das Maul hauen“. Weiterhin entspreche die Regelung der Gemeinschaftsordnung nicht der damaligen Gesetzeslage, da sie nur eine Mindestanzahl von zwei vorsehe. Weiterhin sei die Wahl ungültig, weil vor der Wahl nicht festgelegt wurde, aus wie vielen Mitgliedern der Beirat bestehen solle, keine Vorschläge vorlagen und die Wahl entgegen der Gemeinschaftsordnung auf unbegrenzte Zeit erfolgte. Zudem sei das gewählte Verwaltungsbeiratsmitglied charakterlich und fachlich ungeeignet. ....

Die Beklagte verteidigt die Entscheidung des Amtsgerichts.

II.

Die Berufung ist zulässig und begründet.

Den Antrag auf Ungültigerklärung des angegriffenen Beschlusses und gleichzeitige Feststellung dessen Nichtigkeit war als Antrag auf alleinige Ungültigerklärung auszulegen, da ein einheitlicher Streitgegenstand vorliegt und sonst ein Fall doppelter Rechtshängigkeit vorläge (vgl. MHdB WEG-R/Bergerhoff, 8. Aufl. 2023, § 24. Rn. 116).

Der angegriffene Beschluss ist rechtswidrig, da er nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Er entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er zumindest gegen eine Vereinbarung der Eigentümer verstößt. Diese hat auch weiterhin Bestand.

Zwar gilt gemäß § 47 WEG das neue Recht auch wenn eine Altvereinbarung ihr entgegensteht (§ 47 WEG). Es bleibt aber bei der Vereinbarung, wenn sich aus der Vereinbarung ein klarer Wille ergibt, dass diese auch gegenüber einer künftigen Gesetzesänderung Bestand haben soll. Insoweit ist – wie stets – eine objektiv-normative Auslegung der Vereinbarung vorzunehmen, verbleiben Zweifel ist gemäß der gesetzlichen Auslegungsregel des § 47 S. 2 WEG (BGH NZM 2024, 553 Rn. 18; BeckOK BGB/Zschieschack/Orthmann, 72. Ed. 1.11.2024, WEG § 47 Rn. 19) von einem Vorrang des neuen Rechts auszugehen.

Erforderlich für eine Fortgeltung der Vereinbarung ist dabei stets, dass es sich um eine „echte“ Vereinbarung handelt, die also eine Abweichung von dem zur Zeit der Vereinbarung gültigen Recht enthält. Fehlt es hieran und gibt die Vereinbarung zumindest sinngemäß nur das damals geltende Recht wieder, fehlt der für eine Vereinbarung erforderlich Wille im Rahmen der Privatautonomie von dem dispositiven Recht abzuweichen (näher BeckOK BGB/Zschieschack/Orthmann, 72. Ed. 1.11.2024, WEG § 47 Rn. 5).

Entgegen dem Amtsgericht kann man hier nicht davon ausgehen, dass es sich bei der Regelung zur Mindestanzahl der Verwaltungsbeiratsmitglieder in der Gemeinschaftsordnung lediglich um eine sogenannte gesetzeswiederholende Vereinbarung handelt und daher das neue Recht anzuwenden ist. Vor der WEG-Reform war zwar ein Verwaltungsbeirat mit mindestens drei Mitgliedern vorgesehen, jedoch konnte die Anzahl durch eine Vereinbarung auf bis zu ein Mitglied reduziert werden (vgl. Bärmann/Becker, 15. Aufl. 2023, WEG § 29 Rn. 16). Damit liegt in der Vereinbarung bereits eine Änderung des damaligen Rechts. Ob diese Bestand hat, ist nun nach überwiegender, von der Kammer geteilter Auffassung durch einen Vergleich der Willensrichtungen der Altvereinbarung und der neuen Gesetzeslage zu ermitteln (vgl. nur Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 16 Rn. 4 ff.; Bärmann/Göbel, 15. Aufl. 2023, WEG § 47 Rn. 9 ff.; Lehmann-Richter/Wobst, Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl. 2024, Rn. 7.62).

Nach neuem Recht (§ 29 WEG) genügt für einen Verwaltungsbeirat bereits ein Mitglied aus. Die Gemeinschaftsordnung sieht hier vor, dass der Verwaltungsbeirat mindestens drei Mitglieder haben und durch Mehrheitsbeschluss hiervon nach unten nur bis zu einer Mindestanzahl von zwei abgewichen werden darf. Damit geht die Vereinbarung zwar in dieselbe Richtung wie das neue Recht, nämlich die Möglichkeit der Verminderung der erforderlichen Zahl der Mitglieder, bleibt aber hinter dem neuen Recht zurück, indem eine Mindestzahl von zwei Mitgliedern vorgesehen ist. Damit ändert die Vereinbarung unter der Geltung des neuen Rechts ihre Zielrichtung. Während sie im alten Recht es den Eigentümern erleichterte einen Verwaltungsbeirat abweichend von der Gesetzeslage statt mit drei bereits mit zwei Eigentümern zu befüllen, tritt nun eine Erschwernis ein, da ein Eigentümer nicht genügt. Alleine dies genügt aber nicht, um davon auszugehen, dass die Vereinbarung nunmehr nicht mehr anzuwenden ist. Es gibt hinreichende Anhaltspunkte dafür, dass mit der Vereinbarung eine dauerhafte Regelung geschaffen werden sollte, die auch gegenüber Gesetzesänderungen Bestand haben sollte. Bei der Regelung über den Verwaltungsbeirat handelte es sich um eine individuelle einzelfallbezogene Regelung, welche die Konflikte, die bei einer Beiratswahl entstehen können, abfedert. Es ist nichts dafür ersichtlich, dass diese Regelung im Falle einer Gesetzesänderung aufgegeben werden sollte (vgl. zu diesem Kriterium LG Itzehoe NZM 2024, 1018 Rn. 32 f.). Es war der Vereinbarung offenbar daran gelegen, den Eigentümern die Möglichkeit zu geben, die Zahl der Beiratsmitglieder zu reduzieren oder auch zu erhöhen. In jedem Fall sollte der Beirat aber aus mehr als einer Person bestehen. Über diesen Willen kann § 47 S. 2 WEG nicht hinweghelfen. Im Übrigen ist auch zu berücksichtigen, dass sich die Vereinbarung darauf nicht beschränkt, sondern auch eine Amtszeit von zwei Jahren vorsieht und eine ausdrückliche Regelung zur Wiederwahl enthält. Dies stellt sowohl gegenüber dem alten als auch dem neuen Recht eine Verschärfung dar, so dass insoweit der klare Wille erkennbar ist, dass diese Regelung fortbestehen soll. Damit ist im Ergebnis zweifelsfrei, dass die individuelle Vereinbarung auch bei einer Reform der Regeln über den Beirat bestand haben soll.

Der Beschluss, mit dem nur ein Eigentümer ohne Befristung zum Beirat bestellt wurde, widerspricht der Vereinbarungslage und war daher auf Anfechtung für ungültig zu erklären. Es ist insoweit auch unschädlich, dass ein zweites Verwaltungsbeiratsmitglied zur Wahl stand, aber nicht gewählt worden ist (BGH NJW 2010, 3168), zumal dies auf die unbefristete Bestellung ohnehin keine Auswirkungen hat.

Ob der angegriffene Beschluss sich noch aus weiteren Gründen, die sich gegen die Person des Gewählten richten, als rechtswidrig erweist, kann daher dahinstehen.

III.

Nach alledem war auf die Berufung das angefochtene Urteil abzuändern und der Beschluss für ungültig zu erklären.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor (§ 543 Abs. 2 S. 1 ZPO).

Die Wertfestsetzung beruht auf §§ 47, 49 GKG. Der Wert der Verwalterbeiratswahl ist mit 1.000,00 € zu bemessen (Kammer, ZMR 2018, 623).