Landgericht Frankfurt am Main Urteil vom 13.02.2025 – 2-13 S 619/23

1. Auf die Berufung der Klägerin wird das am 26.09.2023 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wetzlar (39 C 179/23 (39)) abgeändert, soweit die Klage auch bezüglich der Anfechtung von TOP 1 der Eigentümerversammlung vom 27.01.2023 abgewiesen wurde.

Der Beschluss zu TOP 1 der Eigentümerversammlung vom 27.01.2023 wird für ungültig erklärt.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger zu 60 % und die Beklagte zu 40 %.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

De jeweilige Vollstreckungsschuldner kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

5. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 155.612,90 € festgesetzt.

I.

Die Kläger sind Wohnungseigentümer, die Beklagte ist die GdWE. In der Anlage betreibt ein Teileigentümer ein Hotel. Dieses bedarf einer Brandmeldeanlage. Nachdem diese defekt war, fassten die Eigentümer verschiedene Beschlüsse über die Sanierung. Zunächst wurde im Jahre 2018 beschlossen, dass die Verwaltung die Ausführung und Umsetzung nur mit den (beiden) Teileigentümern absprechen sollte, da nur diese betroffen seien und auch die Kosten zu tragen hätten. Nachdem die Stadt die Auffassung äußerte, dass auch die Wohnungen in die Alarmierungen einzubeziehen seien, beschlossen die Eigentümer im Jahre 2020 unter anderem, dass die Finanzierung der Brandmeldeanlage durch eine Entnahme einer Rücklage und einer Sonderumlage von 250.000 € finanziert werde, über die finale Kostenverteilung und Mittelverwendung sollte nach Vorlage der Rechnungen entschieden werden. Eine Einbeziehung der Wohnungen in die Brandmeldeanlage ist nicht erfolgt, die Stadt hat nach Beschlussfassung die Forderung nach dem Einbau von Sirenen in die Privatwohnungen zurückgenommen.

Streitgegenständlich sind Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 27.01.2023, auf welcher zu TOP 1 beschlossen wurde, die Kosten für die Erneuerung der Brandmeldeanlage allen Eigentümern aufzuerlegen und nach Miteigentumsanteilen zu verteilen. Die Finanzierung sollte durch Entnahme aus der Rücklage in Höhe von 50.000,00 € und die darüber hinaus gehenden Kosten durch eine Sonderumlage in Höhe von 250.000,00 € erfolgen. Unter TOP 2 beschlossen die Eigentümer daraufhin erneut die inhaltlich identische Jahresabrechnung für das Jahr 2020 und unter TOP 3 für 2021, die zuvor rechtskräftig für ungültig erklärt worden sind (Urteil der Kammer vom 22.12.2022 – 2-13 S 33/22).

Das Amtsgericht, auf dessen tatsächliche Feststellungen Bezug genommen wird, hat die Klage abgewiesen.

Hiergegen richtet sich die Berufung, mit welcher der Kläger seine erstinstanzlichen Anträge weiterverfolgt.

II.

Die zulässige Berufung hat teilweise Erfolg. Der Beschluss zu TOP 1 ist für ungültig zu erklären, im Übrigen ist die Berufung zurückzuweisen.

1. Der Beschluss zu TOP 1 entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Prüfung richtet sich, mangels Übergangsvorschriften für das materielle WEG-Recht, nach § 16 Abs. 2 S. 2 WEG auch wenn materiell Kosten verteilt werden, die vor der WEG-Reform in Teilen angefallen sind, wie dies bei den in die Jahresabrechnung 2021 eingestellten Kosten (überwiegend) der Fall ist.

§ 16 Abs. 2 S. 2 WEG ist anwendbar, denn bei den zu verteilenden Kosten handelt es sich um die Kosten der Erneuerung der Brandmeldeanlage. Diese Erneuerung ist eine Erhaltungsmaßnahme, da die Anlage unstreitig nötig ist, damit die in den Teileigentumseinheiten betriebenen Unternehmen (insbesondere der Hotelbetrieb) ordnungsmäßig betrieben werden können und Teil der Baugenehmigung.

Die beschlossene Kostenregelung hält sich allerdings nicht mehr im Rahmen des weiten Ermessens, welches den Eigentümern bei der Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 S. 2 WEG zusteht. Nach dem gesetzgeberischen Ziel der WEG-Reform 2020 sollten die Eigentümer mit der Neufassung des § 16 Abs. 2 S. 2 WEG einen weitreichenden Gestaltungsspielraum bekommen, um eine nach den Umständen des Einzelfalls angemessene Kostenverteilung beschließen zu können. Der Gesetzgeber hat dabei bewusst keinerlei inhaltliche Vorgaben gemacht und auf Beschränkungen verzichtet (BT-Drs. 19/18791, 56; näher Jennißen/Jennißen, WEG, 8. Aufl. 2024, § 16 Rn. 74; MüKoBGB/Scheller, 9. Aufl. 2023, WEG § 16 Rn. 44).

Unzulässig ist die Wahl eines Verteilerschlüssels erst dann, wenn dieser willkürlich ist. Die Grenze der Willkür ist nicht bereits dann erreicht, wenn es einen anderen Kostenverteilerschlüssel gibt, der noch gerechter ist, sondern nur dann, wenn die Anwendung des neuen Kostenverteilerschlüssels zu einer unbilligen nicht zu rechtfertigenden Benachteiligung einzelner Eigentümer, einer treuwidrigen Ungleichbehandlung, einem unbilligen Sonderopfer, eines einzelnen Eigentümers oder einer Eigentümergruppe führt (näher Kammer, ZMR 2024, 1056; WuM 2024, 488). Dies ist jedenfalls dann der Fall, wenn ein Eigentümer einen Anspruch auf Abänderung eines bestehenden Verteilerschlüssels hätte, da dann die Beschlussfassung so nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann. Insoweit hat der BGH entschieden, dass ein derartiger Abänderungsanspruch aber nur dann besteht, wenn die Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 WEG vorliegen (BGH ZWE 2023, 39 mAnm Dötsch). Vorzunehmen ist insoweit eine Gesamtwürdigung aller Umstände des Einzelfalls, in die neben einer erheblichen Mehrbelastung des klagenden Eigentümers auch die Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer einzubeziehen sind. Der BGH hält eine unbillige Belastung von Eigentümern dann für gegeben, wenn – dort für Leitungswasserschäden – die Ursache für die Kosten im alleinigen oder überwiegenden Bereich bestimmter Wohnungen selbst angelegt ist.

Vorliegend ist die Mehrbelastung der Kläger erheblich. Durch die Umlage der Kosten verdoppelt sich nahezu das Hausgeld der Kläger im Jahre 2020, in welchem ein Großteil der Kosten zu verteilen waren. Auch in absoluten Beträgen ist die Belastung der Kläger erheblich, sie beträgt in der Jahresabrechnung 2020 gut 3.600 € für die Wohnung und 510,99 € für den Stellplatz. Auch im Jahre 2021 entfallen mehr als ein Viertel der Ausgaben auf die Brandmeldeanlage.

Die Mehrbelastung ist auch unbillig, denn verantwortlich für das unstreitig bestehende Erfordernis nach der Brandmeldeanlage sind lediglich die gewerblichen Teileigentümer (das Hotel), während die Wohnungen weder ein Bedürfnis hierfür haben, noch an das System angeschlossen sind.

Ausweislich der – unstreitigen – Entstehungsgeschichte der Beschlussfassung war es ursprünglich so, dass zunächst die Eigentümer beschlossen hatten, dass die Brandmeldeanlage erneuert wird, diese allerdings lediglich die beiden das Hotel betreibenden Teileigentümer betreffe und daher auch nur diese die Kosten zu tragen hätten. Erst nachdem es vom Amt für Brandschutz der Stadt eine Auflage gegeben hatte, auch die Wohnungen in die Alarmierung einzubeziehen, wurde im Jahre 2020 beschlossen, die Brandmeldeanlage zu erweitern und die Alarmierung des Wohnungsbereiches und der Wohnungen sicherzustellen. In diesem Zusammenhang wurde die Vorfinanzierung durch alle Eigentümer beschlossen, wobei ausdrücklich vorgesehen war, erneut über die abschließende Kostenverteilung zu beschließen. Unstreitig ist es zu einer Einbeziehung der Wohnungen in die Brandmeldeanlage nicht gekommen. Die Stadt hat nach der Beschlussfassung mitgeteilt, dass ihre Auffassung im Brandschutzkonzept nicht haltbar sei und es keine Vorgaben gebe, in den Privatwohnungen Sirenen zu montieren, diese Forderung würde zurückgenommen. Im weiteren Verlauf sind dann in die Anlage die Wohnungen nicht aufgenommen worden. Diese sind an das System nicht angeschlossen.

Bei dieser Sachlage beruht die Notwendigkeit für die Brandmeldeanlage alleine auf der Besonderheit der Anlage, dass dort eine Teileigentumseinheit als Hotel betrieben wird. Die Ursache für das Erfordernis der Erneuerung der Brandmeldeanlage liegt daher in den entsprechend genutzten Teileigentumseinheiten. Wenn dann die Kosten vollständig nach Miteigentumsanteil in gleicher Weise auf die Wohnungen und Teileigentumseinheiten verteilt werden, führt dies zu einem unbilligen Sonderopfer der Wohnungseigentumseinheiten, die kein Erfordernis für diese Anlage haben und auch nicht unmittelbar angeschlossen sind. Dass diese mittelbar davon profitieren, dass ein Brand im Hotel, welcher letztlich auch auf die Wohnungen übergreifen könnte, rechtzeitig entdeckt und damit vor einem Übergriff gelöscht werden kann, führt alleine noch nicht dazu, dass Wohnungseigentumseigentümer sich an dieser Anlage in gleichem Umfang beteiligen müssen, wie die das Hotel betreibenden Teileigentumseigentümer.

Ob es ordnungsmäßiger Verwaltung entspräche, im Hinblick darauf, dass die Flure und die Tiefgaragen, welche gemeinsam genutzt werden, von der Anlage überwacht werden, einen geringen Anteil der Kosten den Wohnungseigentümern zu belasten, bedarf im vorliegenden Fall keiner Entscheidung, da ein solcher Beschluss nicht gefasst wurde. Jedenfalls führt eine gleichmäßige Belastung zu einem unbilligen Sonderopfer.

Daher ist der Beschluss für ungültig zu erklären.

2. Demgegenüber hat das Amtsgericht bezüglich der Beschlüsse über die Abrechnungsspitzen die Klage zu Recht abgewiesen.

Die Kammer teilt die Auffassung des Amtsgerichts, auf die Bezug genommen werden kann, dass die bereits durch frühere – für ungültig erklärte – Beschlüsse beschlossenen Abrechnungen nicht erneut übersandt werden mussten. Insoweit ist auch zu berücksichtigen, dass der Verwalter noch vor der Versammlung am 09.01.2023 die Eigentümer hierauf hinwies (Bl. 118 eAkte). Insoweit bestand für die Eigentümer die Möglichkeit, die Unterlagen, wenn sie dies für erforderlich gehalten hätten, erneut anzufordern.

Dass in der Jahresabrechnung eine nach Auffassung der Kammer fehlerhafte Verteilung der Kosten für die Erneuerung der Brandmeldeanlage vorgenommen wurde, führt insoweit nicht zum Erfolg der Klage.

Die Klage gegen die Beschlussfassung nach § 28 Abs. 2 WEG kann bereits deshalb keinen Erfolg haben, weil die Jahresabrechnung fehlerfrei ist, weil sie den zum Zeitpunkt der Beschlussfassung gültigen Verteilerschlüssel für die im Streit stehenden Kosten anwendet. Der Bundesgerichtshof hat insoweit jüngst entschieden, dass, wenn eine Jahresabrechnung einen beschlossenen Kostenverteilerschlüssel anwendet, die Anfechtungsklage nicht darauf gestützt werden kann, dass der vorangegangene Beschluss über die Änderung der Kostenverteilung ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht (BGH, Urteil vom 15. November 2024 – V ZR 239/23, BeckRS 2024, 37539).

Gemäß § 23 Abs. 4 WEG ist ein Beschluss solange gültig, bis er rechtskräftig für ungültig erklärt wird. Dies bedeutet, dass bis zu diesem Zeitpunkt im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer zueinander der Beschluss als gültig zu behandeln ist. Zum Zeitpunkt der Beschlussfassung der Eigentümer war der Beschluss über die Kostenverteilung noch nicht rechtskräftig für ungültig erklärt worden, demzufolge mussten die Eigentümer diesen bei der Beschlussfassung nach § 28 Abs. 2 WEG zu Grunde legen.

Nach der Rechtsprechung der Kammer ist insoweit maßgeblich für die Beurteilung, ob ein Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, der Kenntnisstand der Eigentümer zum Zeitpunkt der Eigentümerversammlung (Kammer ZWE 2020, 436 mwN). Aber selbst wenn man auf den heutigen Zeitpunkt abstellen würde (offengelassen von BGH ZWE 2023, 416), ergäbe sich keine andere Lösung, denn der Beschluss ist weiterhin nicht rechtskräftig für ungültig erklärt worden, da angesichts der Beschwer der Beklagten die Entscheidung über die Ungültigerklärung zu TOP 1 mit der Nichtzulassungsbeschwerde anfechtbar ist (§ 544 Abs. 2 ZPO).

Es verbietet sich im Rahmen der Anfechtung der Beschlussfassung nach § 28 Abs. 2 WEG in eine inhaltliche Prüfung der Beschlüsse einzusteigen, welche der Kostenverteilung zu Grunde liegen. Ebenso wie mit der Beschlussfassung nach § 28 Abs. 2 WEG lediglich vorhandene Kostenverteilerschlüssel angewandt werden können und keine neuen festgesetzt werden dürfen, kann im Rahmen der Anfechtung lediglich überprüft werden, ob die beschlossenen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel richtig angewandt worden sind. Bei Anlegung dieser Maßstäbe erweist sich die Beschlussfassung als ordnungsgemäß.

Unzuträglichkeiten zu Lasten der Kläger sind damit nicht verbunden. Wird später der Kostenverteilungsschlüssel für ungültig erklärt, besteht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH ZWE 2023, 416) ein Anspruch der Eigentümer auf Korrektur der Jahresabrechnung. Nach der rechtskräftigen Ungültigerklärung kann dieser Anspruch auch einem Zahlungsanspruch entgegengehalten werden.

III.

Nach alledem war auf die Berufung das angefochtene Urteil bezüglich des Beschlusses zu TOP 1 abzuändern und der Beschluss für ungültig zu erklären. Im Übrigen war die Berufung zurückzuweisen.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92, 97, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor, es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung auf der Basis gefestigter Rechtsprechung des BGH. Die Streitwertfestsetzung folgt der zutreffenden, nicht angegriffenen Festsetzung des Amtsgerichts (§ 49 GKG).