Landgericht Frankfurt am Main Urteil vom 20.02.2025 – 2-13 S 42/24

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 26.03.2024 verkündete Urteil des Amtsgerichts Limburg a.d. Lahn (4 C 804/23) wie folgt abgeändert:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung gegen Sicherheit in Höhe von 110% des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn die die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 12.500,00 € festgesetzt.

I.

Die Kläger begehren gegenüber der beklagten WEG, deren Mitglieder sie sind, die Ungültigkeit der auf der Eigentümerversammlung vom 19.09.2023 zu TOP 10 a und 10 b zur Abstimmung gestellten Beschlüsse, die der Bildung einer Sonderumlage zu Finanzierung der Instandsetzung einer Heizungsanlage dienen sollen, zu erklären.

Die WEG ist eine Mehrhausanlage mit drei Häusern. Das in der Teilungserklärung als Haus A bezeichnete Gebäude ist das streitgegenständliche Gebäude „Hofseite“. Das Haus B ist das Gebäude „Lahnseite“ und das Haus C ist das daneben gebaute Einfamilienhaus. Bei der Aufteilung sind Miteigentumsanteile zwischen 41,37/1.000 und 130,44/1.000 bestimmt worden, wegen der Einzelheiten wird auf die Teilungserklärung (Bl. 11 ff d.A. des Amtsgerichts) Bezug genommen.

In der Teilungserklärung (Bl. 9 ff dA) vom 24.05.1993 ist zudem in § 7 zu den Betriebskosten festgehalten, dass diese nach dem Verhältnis der Wohnfläche umzulegen sind.

Zu den „Sonstigen Kosten“ enthält die Teilungserklärung folgende Regelung in § 8:

„Alle sonstigen durch die Regelung der in § 7 nicht erfaßten Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sind von den Wohnungseigentümern entsprechend der Größe der Wohnung zu tragen.

Eine Änderung des festgelegten Verteilerschlüssels kann von der Wohnungseigentümerversammlung nur einstimmig beschlossen werden.“

Die Hausverwaltung lud mit Schreiben vom 25.08.2023 die Miteigentümer zur Wohnungseigentümerversammlung am 19.09.2023 ein. Als Tagesordnungspunkt ist in dem Schreiben unter 10. festgehalten:

„Beratung und Beschlussfassung Sonderumlage Erneuerung Heizungsanlage im Haus „Hofseite“ - in Höhe von €uro 25.000, - verteilbar nach Einheiten.“

Im Protokoll zur Eigentümerversammlung wurde u.a. festgehalten:

Top 10 a

Antrag: Die Wohnungseigentümer beschließen die Bildung einer Sonderumlage zur Finanzierung der notwendigen Instandsetzung der Heizungsanlage im Haus „HOFSEITE“ in einer Höhe von €uro 25.000,- verteilbar nach Einheiten. ...

Ergebnis: ...

Der Antrag ist angenommen/nicht angenommen.

Top 10 b

Antrag: Die Wohnungseigentümer Beschließen die Bildung einer Sonderumlage zur Finanzierung der notwendigen Instandsetzung der Heizungsanlage im Haus „HOFSEITE“ in einer Höhe von €uro 25.000,- verteilbar nach Miteigentumsanteile. Die Sonderumlage ist Fällig innerhalb von 14 Tagen nach Beschluss.

Ergebnis: ....

Der Antrag ist angenommen/nicht angenommen.

Die Kläger haben die Auffassung vertreten, dass die Beschlüsse Top 10 a und 10 b unwirksam seien. Das Einladungsschreiben sei missverständlich, da aus ihm nicht hervorgehe, dass von der Teilungserklärung abgewichen werden solle. Auch habe im Einladungsschreiben der Hinweis auf eine mögliche Teilung nach Miteigentumseinheiten gefehlt. Die Beschlüsse seien zudem unwirksam, weil eine Abweichung von der Kostenregelung in der Teilungserklärung vorliege und die Abweichung willkürlich sei, da die Miteigentümer kleinerer Einheiten ohne nachvollziehbaren Grund benachteiligt würden.

...

Das Amtsgericht, auf dessen Feststellungen im Übrigen Bezug genommen wird, hat der Klage stattgegeben. ....

Gegen die Entscheidung wendet sich die Beklagte mit der Berufung. ...

II.

Die Berufung ist zulässig und begründet.

Die gefassten Beschlüsse sind wirksam.

Im Hinblick auf die Einladung zur Eigentümerversammlung ist die dortige Formulierung hinreichend, um den einzelnen Wohnungseigentümern Klarheit über die wesentlichen rechtlichen und tatsächlichen Folgen sowie Konsequenzen der vorgesehenen Maßnahme zu verschaffen. TOP 10 a enthält die angekündigte Verteilung der Kosten für die Instandsetzung nach Einheiten. Dass die Kläger eine falsche Vorstellung vom gebräuchlichen Begriff der Einheit haben, kann nicht zur Unwirksamkeit des Beschlusses führen. Auch war es im Hinblick auf TOP 10 b naheliegend und vorhersehbar, dass in der Eigentümerversammlung auch eine andere Art der Verteilung zur Abstimmung gestellt wird. Die Kläger tragen insbesondere selbst vor, dass der Kläger zu 2 nach Erhalt der Einladung und noch vor der Eigentümerversammlung mit dem Verwalter wegen der Kostenverteilung gesprochen und im Anschluss auch anwaltlichen Rat zur Kostenverteilung eingeholt habe.

Der Beschluss zu TOP 10 a, die Kosten nach Einheiten zu verteilen, entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, so dass auch die Ablehnung des Beschlusses zu TOP 10 b, die Kosten nach MEA zu verteilen, ordnungsgemäß ist.

Nach § 16 Abs. 2 S. 2 WEG kann die GdWE – wie bereits das Amtsgericht zu Recht entschieden hat – für einzelne Kosten mit einfacher Mehrheit grundsätzlich eine von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen. Vorliegend ist Gegenstand der Beschlussfassung die Bildung einer Sonderumlage zur Finanzierung der Erneuerung der Heizungsanlage. Die Kläger beanstanden nicht, dass es sich dabei um eine Erhaltungsmaßnahme handelt, so dass der Anwendungsbereich des § 16 Abs. 2 S. 2 WEG eröffnet ist.

Diese Norm ist vorliegend auch anwendbar, ihr steht nicht die Regelung zur Allstimmigkeit in der Teilungserklärung entgegen. Vereinbarungen, die vor dem 01.12.2020 getroffen wurden und die von Vorschriften des WEG abweichen, die durch die WEG-Reform geändert wurden, sollen gemäß § 47 WEG der Anwendung dieser Vorschriften grundsätzlich nicht entgegenstehen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn sich aus der Vereinbarung ein anderer Wille ermitteln lässt. Hieran fehlt es jedenfalls dann, wenn die Vereinbarungen nur die damalige Gesetzeslage wiedergeben, denn dann kann nicht davon ausgegangen werden, dass der für eine Vereinbarung erforderlich Wille im Rahmen der Privatautonomie von dem dispositiven Recht abzuweichen, gegeben ist. Es handelt sich dann vielmehr nur um eine deklaratorische Wiedergabe des ohnehin geltenden Rechts. Ein Wille, damit das zur Zeit der Vereinbarung geltende Recht auch gegenüber späteren Gesetzesänderungen durchgreifen zu lassen, ist hier nicht anzunehmen (näher BeckOK BGB/Zschieschack/Orthmann, 72. Ed. 1.11.2024, WEG § 47 Rn. 5). So liegt der Fall hier, da nach dem vom 01.01.1964 bis 29.06.2000 geltenden Recht eine Änderung des Kostenschlüssels nur einstimmig möglich war (§ 16 Abs. 2 WEG aF; vgl. BT-Drs. 16/887 S. 22). Dem entspricht die Regelung in der Teilungserklärung.

Der neu eingeführte Verteilerschlüssel muss ordnungsgemäßer Verwaltung, also gemäß §§ 18 Abs. 2, 19 Abs. 1 WEG dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entsprechen. Ein sachlicher Grund im Sinne eines bestimmten Anlasses für die Änderung ist nicht erforderlich. Insoweit hat die WEG aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts einen weiten Gestaltungsspielraum. An die Auswahl eines angemessenen Kostenverteilungsschlüssels dürfen nicht zu strenge Anforderungen gestellt werden, weil sich jede Änderung des Verteilungsmaßstabs zwangsläufig auf die Kostenlast des einen oder des anderen Wohnungseigentümers auswirkt (BGH, NJW 2024, 1587). Nach dem gesetzgeberischen Ziel der WEG-Reform 2020 sollten die Eigentümer mit der Neufassung des § 16 Abs. 2 S. 2 WEG einen weitreichenden Gestaltungsspielraum bekommen, um eine nach den Umständen des Einzelfalls angemessene Kostenverteilung beschließen zu können. Der Gesetzgeber hat dabei bewusst keinerlei inhaltliche Vorgaben gemacht und auf Beschränkungen verzichtet (BT-Drs. 19/18791 S. 56; näher Jennißen/Jennißen, WEG, 8. Aufl. 2024, § 16 Rn. 74; MüKoBGB/Scheller, 9. Aufl. 2023, WEG § 16 Rn. 44). Die Eigentümer dürfen danach jeden Maßstab wählen, der den Interessen der GdWE und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt (BGH NJW 2024, 1587 Rn. 14).

Insoweit entspricht es der Rechtsprechung der Kammer, dass grundsätzlich auch das Objektprinzip gewählt werden kann, obwohl die Kosten nicht objektweise anfallen (Kammer ZMR 2024, 1056). Der Verteilungsschlüssel nach Einheiten ist ebenfalls praktikabel und einfach zu handhaben und kann auch ohne Weiteres für Kosten angewendet werden, die zumindest mittelbar von der Wohnungsgröße abhängen, da Pauschalierungen der Kostenverteilung häufig immanent sind (LG Karlsruhe NZM 2023, 939; ebenso für maßvolle Beträge LG Itzehoe ZMR 2024, 515; BeckOGK/Falkner, 01.04.2024, WEG § 16 Rn. 158, a.A. LG München I ZWE 2024, 324).

Aufgabe der gerichtlichen Prüfung ist es nicht, zu ermitteln, ob der gewählte Maßstab der gerechteste im konkreten Einzelfall ist. Unzulässig ist die Wahl eines Verteilerschlüssels vielmehr erst dann, wenn dieser willkürlich ist. Die Grenze der Willkür ist dabei erst dann überschritten, wenn die Anwendung des neuen Kostenverteilerschlüssels zu einer unbilligen nicht zu rechtfertigenden Benachteiligung einzelner Eigentümer führt, was etwa dann der Fall ist, wenn es zu einer treuwidrigen Ungleichbehandlung oder einem unbilligen Sonderopfer eines einzelnen Eigentümers oder einer Eigentümergruppe kommt (ausf. dazu Kammer ZMR 2024, 1056). Auch wenn die Mehrheit eigensüchtig und opportunistisch einen neuen Kostenverteilungsschlüssel einführen will, um sich zulasten der Minderheit von der Kostentragung ganz oder teilweise zu entlasten, wird vertreten, dass der neue Verteilungsschlüssel unwirksam sei (MüKoBGB/Scheller, 9. Aufl. 2023, WEG § 16 Rn. 48).

Bei Anlegung dieser Maßstäbe sind die angefochtenen Beschlüsse nicht zu beanstanden. Eine Willkür ist nicht erkennbar. Eine „eigensüchtige“ Kostenüberwälzung ist durch die Kläger nicht hinreichend vorgetragen. Vielmehr haben sie nur pauschal ausgeführt, dass Eigentümer einer kleinen Einheit gegenüber solchen einer größeren Einheit benachteiligt werden. Dementsprechend hat das Amtsgericht in seiner Entscheidung auch nicht auf ein konkretes Missverhältnis abgestellt, sondern ein fiktives Beispiel einer 50 m²-Wohneiheit gebildet, das einer 150 m²-Wohneinheit gegenübersteht. Insoweit zu berücksichtigen, dass die Mehrheit bei der Beschlussfassung auch mit Stimmen von drei Wohnungseigentümern zustande gekommen ist, die einen geringeren oder nur geringfügig höheren Miteigentumsanteil (bis zu 20 %) als die Kläger besitzen. Die Kläger besitzen einen Miteigentumsanteil von 43 /1.000 MEA während das zustimmende Objekt Nr. 2 nur 41/1.000 MEA besitzt und die zustimmenden Objekte 4 und 6 lediglich Miteigentumsanteile von 50/1.000 MEA und 52/1.000 MEA. Des Weiteren entfällt auf die einzelnen Wohnungseigentümer bei der beschlossenen Verteilung nach (15) Einheiten nur ein relativ geringer Betrag von 1.666,67 €, sodass die faktische Belastung durch den Beschluss gering ist, zumal auch bei einer anderen Kostenverteilung eine Belastung der Kläger mit Kosten bestünde. Es ist auch keineswegs zwingend, dass die Wohnungsgröße oder wie vom Kläger gewünscht die MEA-Anteile in einem zwingenden Verhältnis zu den Kosten der Heizungsanlage stehen. Für die MEA-Anteile bereits deshalb nicht, weil diese frei vereinbart werden können und nicht in einem festen Verhältnis zur Wohnungsgröße stehen. Aber auch bei der Wohnungsgröße können nicht beheizbare Freiflächen, wie Balkone und Terrassen Berücksichtigung finden. Entscheidend dürfte insoweit allerdings sein, dass die Kosten einer Heizungsanlage sich durch Differenzen bei den Wohnungsgrößen nur maßvoll auswirken. Die Beheizbarkeit einer Wohnung gehört in Deutschland zu den Grundvoraussetzungen einer Wohnung, so dass jede Wohnung zunächst einen Heizungsbedarf hat. Wenn aber dann die Eigentümer die Kosten pauschal nach der Zahl der angeschlossenen Wohnungen verteilen wollen, haben sie einen vertretbaren Schlüssel gewählt. Damit haben sie berücksichtigt, dass im Falle, dass die Eigentümer jeweils eigenes, isoliertes Wohneigentum hätten, jeder selbst für eine Heizung sorgen müsste. Die Größe der Wohnung findet bei den Heizungskosten hinreichend Berücksichtigung, da diese Kosten zumindest teilweise nach der Fläche zu verteilen sind (§ 7 HeizkostenVO). Entscheidender (mit mindestens 50 % bei den Wärmekosten zu berücksichtigen) sind ohnehin die Verbrauchskosten, die mit der Wohnungsgröße nicht zwingend in Relation stehen, sondern maßgeblich vom konkreten Nutzungsverhalten abhängen. Daher ist es nicht zu beanstanden, wenn die Eigentümer sich bei der Kostenverteilung für die Erneuerung der Heizungsanlage von der Wohnungsgröße bzw. dem MEA-Prinzip abwenden und im Wege der gleichmäßigen Verteilung das Objektprinzip wählen.

Letztlich führt auch eine Wahrunterstellung des Vortrags der Kläger, die Beklagte habe bei dem Einbau neuer Heizungen in den einzelnen Häuser zwischen der Aufteilung nach Einheiten und Miteigentumsanteilen hin- und hergewechselt nicht zu einer Willkür bei den angegriffenen Beschlüssen, insbesondere kann diese nicht auf die Verletzung des Gleichbehandlungsgrundsatzes gestützt werden. Hierfür wäre erforderlich, dass bei den angegriffenen Beschlüssen erstmals eine Verteilung nach Einheiten gewählt worden ist. Dies war unstreitig nicht der Fall, wobei zu berücksichtigen ist, dass die Maßnahmen teilweise noch unter der Geltung des alten WEG-Rechts erfolgten, so dass eine Änderung des Schlüssels nicht möglich war. Aber auch nach dem Vortrag der Kläger wurden schon bisher teilweise beschlossen, die Kosten für die Erneuerung der Heizungsanlagen in den anderen Gebäuden nach Einheiten zu verteilen, so durch den Beschluss vom 10.12.2021 (für das Gebäude C) und für das Gebäude B zumindest ein Teil der Sanierungskosten der Heizungsanlage, nämlich für Heizungsleitungen, während die übrigen Kosten nach MEA verteilt werden sollten, was nach dem bestrittenen Vortrag der Beklagten indes nicht geschehen ist. Bei dieser Sachlage liegt jedenfalls bislang keine einheitliche Handhabung vor, die es als ungleich erscheinen lässt, wenn nunmehr ein bislang schon teilweise angewandter Verteilerschlüssel gewählt wird. Ohnehin erscheint der Kammer der Wechsel des Verteilerschlüssels weniger bedenklich, als ein Wechsel der Kostentragungspflicht von der Gemeinschaft hin zu den Eigentümern. Denn unabhängig von dem Verteilerschlüssel sind die Kosten auf alle Eigentümer zu verteilen. Dass für gleichartige Bauteile zu verschiedenen Zeiten andere Schlüssel angewandt werden, führt nicht per se zu einer nicht hinnehmbaren Ungerechtigkeit.

...

III.

Nach alledem war auf die Berufung die angefochtene Entscheidung abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10 ZPO.

Die Kammer hat die Revision zugelassen bezüglich des Anfechtungsgrundes, dass für Kostenverteilung vorliegend das Objektprinzip gewählt wird. Die Frage, inwieweit die Kostenverteilung für Erhaltungsmaßnahmen nach dem Objektprinzip erfolgen kann, kommt Grundsatzbedeutung zu, zudem steht die Entscheidung möglicherweise in Widerspruch zur zitierten Entscheidung des LG München I. Hinsichtlich der anderen Anfechtungsgründe handelt es sich um eine Einzelfallentscheidung, der keine Grundsatzbedeutung zukommt.

Die Wertfestsetzung beruht auf § 49 GKG.