Landgericht Frankfurt am Main Urteil vom 06.03.2025 – 2-13 S 79/24

1. Die Berufung der Klägerin gegen das am 11.07.2024 verkündete Urteil des Amtsgerichts Offenbach am Main (310 C 3/24) wird zurückgewiesen. Die weitergehende Klage wird als unzulässig abgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Klägerin zu 1. zu 11 Prozent, die Klägerin zu 2. zu 37 Prozent, die Klägerin zu 3. zu 27 Prozent und die Kläger zu 4. zu 25 Prozent.

3. Das Urteil und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

5. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 2.120,33 € festgesetzt.

I.

Die Kläger sind Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Beklagte war Verwalterin der Gemeinschaft. Gemäß § 2 des im Jahre 2019 geschlossenen Verwaltervertrages hatten die Parteien Folgendes vereinbart: "Der Verwalter ist aus diesem Vertrag unmittelbar der Gemeinschaft verpflichtet. Daneben ist er allen jeweiligen Eigentümern im Sinne eines echten Vertrages zugunsten Dritter gemäß § 328 BGB verpflichtet."

Auf der Eigentümerversammlung am 21.12.2022 wurden Beschlüsse gefasst, die auf Anfechtung für ungültig erklärt wurden.

Aus diesem Verfahren resultierten gerichtlich festgesetzte, von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu tragende, Prozesskosten von 41.268,89 €. Um diese begleichen zu können, beschlossen die Eigentümer am 14.06.2023 eine Sonderumlage von 60.000 €, hieraus sind die Prozesskosten bezahlt worden. Die Kläger haben ihren Anteil der Sonderumlage entrichtet.

Die mit der am 27.02.2024 zugestellten Klage geltend gemachten Beträge entsprechen etwas mehr als dem nach den Kostenfestsetzungsbeschlüssen auf die Kläger jeweils für ihre Einheit entfallenden Anteil an den von der Gemeinschaft zu tragenden Kosten. Die Kläger sind der Auffassung, durch die Beschlussvorbereitung habe die Verwalterin ihre Pflichten verletzt, weshalb den Klägern ein Schadensersatzanspruch in Höhe ihres Anteils an den Prozesskosten zustehe.

Das Amtsgericht, auf dessen weitere Feststellungen im Übrigen Bezug genommen wird, hat die Klage abgewiesen. Es hat sich darauf gestützt, dass ein Schaden noch nicht entstanden sei, da lediglich auf eine Sonderumlage gezahlt worden sei, die lediglich den Zweck verfolge, die Gemeinschaft mit zureichenden finanziellen Mitteln auszustatten. Ein Schaden der Eigentümer könne erst dann entstehen, wenn die Jahresabrechnung beschlossen worden sei.

Hiergegen richtet sich die für die Kläger zu 1, 3 und 4 vom Amtsgericht zugelassene Berufung, mit welcher die Kläger ihren erstinstanzlichen Klageantrag weiterverfolgen.

Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil.

Im Termin zur Berufungsverhandlung haben die Kläger eine Abtretung des Anspruchs der GdWE gegen den Verwalter in Höhe der Klageforderung behauptet und nach der mündlichen Verhandlung eine nur von der Verwaltung unterzeichnete Abtretungsvereinbarung vorgelegt.

Die Beklagte rügt die Vorlage als verspätet und widerspricht der Klageänderung.

Hinsichtlich des weiteren Parteivortrages in der Berufungsinstanz wird auf die insoweit gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die ursprünglich erhobene Klage ist unbegründet, die Klageänderung in der Berufungsinstanz unzulässig.

1. Zunächst handelt es sich um eine Klageänderung, denn die Geltendmachung eines Anspruchs aus abgetretenem Recht stellt auch bei einem einheitlichen Klageziel einen anderen Streitgegenstand dar, als die Geltendmachung aus eigenem Recht (BGH NJW 2007, 2414). Insoweit hat sich der Lebenssachverhalt im Kern geändert, weil die Klage nunmehr nicht mehr auf eigenes Recht, sondern auf ein fremdes gestützt wird. Dies ist ein anderer Streitgegenstand, was sich schon daran zeigt, dass einer erneuten, auf die Abtretung gestützten Klage nicht die Rechtskraft einer klageabweisenden Entscheidung eines eigenen Anspruchs entgegenstünde.

Die Beklagte hat nicht in die Klageänderung eingewilligt (§ 533 Nr. 1 Alt. 1 ZPO). Die Klageänderung ist auch nicht sachdienlich. Eine Sachdienlichkeit erfordert eine Berücksichtigung, Bewertung und Abwägung der beiderseitigen Interessen (BGH NJW 2000, 143), sie kann dann verneint werden, wenn ein völlig neuer Streitstoff in den Rechtsstreit eingeführt werden soll, bei dessen Beurteilung das Ergebnis der bisherigen Prozessführung nicht verwertet werden kann (BGH NJW 2007, 2414).

Vorliegend haben die Parteien bislang alleine um die Frage der Aktivlegitimation und für die erste Instanz entscheidend, um die Frage gestritten, ob durch die Sonderumlage bereits ein Schaden eingetreten ist. Feststellungen zu einer Pflichtverletzung hat das Amtsgericht nicht getroffen, das Amtsgericht teilt nicht einmal mit, welche Beschlüsse angefochten wurden. Vortrag zur Pflichtverletzung findet sich zwar in der Klageschrift, hierauf hat die Beklagte – von ihrem Rechtsstandpunkt, den das Amtsgericht bezüglich des Schadens und die Kammer, wie durch Hinweise verdeutlicht, bezüglich der Aktivlegitimation teilt, folgerichtig – keinen Gegenvortrag gehalten. Hinzu kommt, dass die bestrittene Abtretung im Termin zur mündlichen Verhandlung nur behauptet wurde und weiterhin streitig ist, ob diese rechtzeitig vor der mündlichen Verhandlung erfolgte. Der Vortrag spricht eher dagegen, die Abtretungsurkunde enthält weder ein Datum noch eine im Text vorgesehene Unterzeichnung durch die Kläger.

Ließe man die Klageänderung zu, wäre die Kammer gezwungen, sich erstmals mit dem Beschluss und der behaupteten Pflichtverletzung der Beklagten zu befassen. Der neue Prozessstoff knüpft damit nicht an den bisherigen Prozessstoff an, der Prozess begönne in zweiter Instanz de facto von vorne. Es gäbe keinerlei Prozessergebnisse, die weiter verwandt werden könnten. Verwertbare Feststellungen liegen keine vor, dies betrifft sogar die im Vorverfahren angefochtenen Beschlüsse. Der Prozess begönne praktisch von vorne und die Parteien müssten umfassend Gelegenheit zum neuen Vortrag bekommen, was aller Voraussicht nach zu einer umfangreichen Beweisaufnahme führen würde. Zwar könnte der Prozess dann in der Berufungsinstanz fortgesetzt werden. Dies alleine genügt aber, auch unter Berücksichtigung der Tatsache, dass eine Prozessfortsetzung zum Verlust einer Instanz für den Unterlegenen führen würde, nicht, um die Klageänderung mit einem völlig neuen Sachverhalt als sachdienlich erscheinen zu lassen (vgl. BGHZ 5,373; Stein/Althammer, 23. Aufl. 2018, ZPO § 533 Rn. 29; MüKoZPO/Rimmelspacher, 6. Aufl. 2020, ZPO § 533 Rn. 13).

2. Erweist sich die Klageänderung als unzulässig, hat das Amtsgericht die Klage zu Recht abgewiesen.

Es fehlt an einem eigenen Schaden der Wohnungseigentümer, welche vorliegend den Prozess führen. Denn der behauptete Schaden ist nicht den Wohnungseigentümern, sondern der Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden. Die Kläger sind daher für den Anspruch schon nicht aktivlegitimiert.

Der geltend gemachte Schaden resultiert aus den Kostenerstattungsansprüchen aufgrund eines von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) verlorenen Anfechtungsverfahrens. Dieses Verfahren, welche sich gegen Beschlüsse richtete, welche am 31.12.2022 gefasst worden sind, richtete sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz in der Fassung ab dem 01.12.2020. Damit war Beklagte dieses Verfahrens die Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 44 Abs. 2 WEG). Diese ist demzufolge auch mit den Prozesskosten belastet und Kostenschuldnerin. Dies stellen die Parteien auch nicht in Frage.

Folge hiervon ist allerdings, dass ein eventueller Schaden bei der GdWE und nicht bei den Eigentümern eingetreten ist. Insoweit hat der Bundesgerichtshof bereits entschieden, dass ein Schaden der GdWE nicht dadurch zu einem Schaden der Eigentümer wird, weil diese die erforderlichen Mittel zum Schadensausgleich über die Umlage in der Jahresabrechnung aufbringen müssen (BGH NZM 2023, 561). Der Schaden verbleibt vielmehr, wie auch in anderen Fällen, in denen ein Dritter zur Schadenskompensation eingeschaltet wird, bei der Gemeinschaft. Auf die von den Parteien in den Mittelpunkt der Auseinandersetzung gestellte Frage, ob für einen Schaden der Kläger eine Jahresabrechnung vorliegen muss oder es ausreicht, dass die Mittel durch eine Sonderumlage aufgebracht werden, kommt es daher nicht an, wobei der Anspruch auf eine Sonderumlage als Ergänzung des Wirtschaftsplans (§ 28 Abs. 1 WEG) im WEG-Recht nicht als Vorauszahlung, sondern als echte Forderung ausgestaltet ist und die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 2 WEG) nur die Über- oder Unterdeckung (sog. Abrechnungsspitze) erfasst.

Insoweit der Schaden alleine bei der GdWE entstanden ist, kommt es vorliegend auch nicht darauf an, dass der Verwaltervertrag die Wohnungseigentümer im Sinne eines Vertrages zugunsten Dritter mit einbezieht. Denn dies betrifft nur das unmittelbare Forderungsrecht des Dritten, hier der Wohnungseigentümer. Man wird zwar eine derartige Klausel dahingehend auszulegen haben, dass der Wohnungseigentümer in den Schutzbereich des Vertrages einbezogen wird, was der BGH im Regelfall verneint (BGH NJW 2024, 2690). Dies würde jedoch auch nur dann zu einem Anspruch der Kläger führen, wenn diese einen eigenen Schaden hätten. Hieran fehlt es jedoch.

Ein eigener Schaden der Eigentümer entsteht auch nicht (erstmals) dadurch, dass diese aufgrund der bestehenden Verpflichtung zur Finanzausstattung der GdWE (hier durch eine Sonderumlage) Mittel aufwenden müssen, welche die GdWE benötigt, um den ihr entstandenen Schaden (hier die Prozesskosten) auszugleichen. Dies ist keine unmittelbare Folge der behaupteten Pflichtverletzung der Beklagten. Bereits schadensrechtlich ist es nicht statthaft, dass durch die Zahlung der geschuldeten Beiträge (§ 16 WEG) sich der Kreis der Geschädigten erhöht. Bleibt – wie der Bundesgerichtshof entschieden hat – der Schaden durch die Kompensation durch die Beitragszahlungen bei der GdWE (BGH NZM 2023, 561), kann nicht ein identischer Schaden anteilig durch diese Zahlungen bei den Wohnungseigentümern eintreten. Dies würde dazu führen, dass sich der Schädiger (hier der Verwalter) nun mehreren Gläubigern ausgesetzt sieht und der Geschädigte (die GdWE) de facto doch den Schaden verlagern könnte. Dies widerspricht, wie der BGH entschieden hat, dem Gedanken, dass die GdWE ein eigenes Vermögen hat und ein Vermögensabfluss daher nur zu einem Schaden bei ihr führt (BGH NZM 2023, 561 Rn. 31 mwN). Zudem wäre bei einer anderen Sichtweise nicht gesichert, dass eine Zahlung an einen Gläubiger (zB einzelne Wohnungseigentümer) den Schaden der GdWE anteilig entfallen ließe. Die Beitragszahlung dient vielmehr alleine dazu, die GdWE in die Lage zu versetzen, ihren (Zahlungs-)Pflichten im Außenverhältnis nachzukommen, unmittelbare Ansprüche Dritten gegenüber können hieraus nicht entstehen. Daher betrifft dieser Beschluss auch das reine Innenverhältnis.

Konsequenterweise wird in der Literatur auch im Verhältnis der Eigentümer zur GdWE ein Schaden der Eigentümer aufgrund einer dieser zuzurechnenden Pflichtverletzung des Verwalters (§ 31 BGB analog) durch die Beitragszahlung mit unterschiedlicher Begründung zu Recht abgelehnt (für eine schadensrechtliche Begründung Skauradszun ZWE 2024, 398 (400); für eine wohnungseigentumsrechtliche Argumentation Jacoby ZWE 2024, 414 (415)).

Für eine andere Lösung besteht auch kein praktisches Bedürfnis. Die Eigentümer, die letztlich für den Schaden der GdWE im Innenverhältnis aufkommen müssen, haben, wie der Bundesgerichtshof bereits entschieden hat (BGH NJW 2024, 2690 Rn. 22), einen Anspruch darauf, dass im Regelfall die GdWE bestehende Ansprüche auf Schadensersatz geltend macht. Weigert sich die GdWE können sie dies mit der Beschlussersetzungsklage erzwingen und sich ggf. auch zur Anspruchsdurchsetzung ermächtigen lassen (§ 9b Abs. 2 WEG). Will die Gemeinschaft den Anspruch nicht durchsetzen, besteht zudem die Möglichkeit, der Anspruchsabtretung an die Eigentümer, welche diese auf eigenes Risiko und Kosten durchsetzen wollen. Letzteres soll – allerdings erst im Berufungsverfahren – auch die Gemeinschaft hier getan haben.

III.

Nach alledem war die Berufung zurückzuweisen und die geänderte Klage als unzulässig abzuweisen. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 97, 100 Abs. 2 ZPO, der Ausspruch zur Vollstreckbarkeit hat seine Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor, der BGH hat die maßgebliche Rechtsfrage zum Schadenseintritt entschieden.