Landgericht Frankfurt am Main Beschluss vom 12.08.2025 – 2-13 T 56/25

Tenor

1. Auf die sofortige Beschwerde des Beschwerdeführers wird die Kostenentscheidung im Beschluss des AG Wiesbaden vom 30.05.2025 abgeändert. Die Kosten des Rechtsstreits werden der Beklagten auferlegt.

2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens trägt die Beklagte.

3. Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Der Kläger hat einen in einem Umlaufverfahren gefassten Beschluss angefochten. Dieser sieht für die Beauftragung zur Fertigstellung der Tiefgarage eine Sonderumlage von 129.500 € vor, welche i.H.v. 3.500 € von den Sondereigentümern, welche eine Nutzungsberechtigung an der Tiefgarage haben, binnen einer im Beschluss ausgeführten Zahlungsfrist zu zahlen ist.

Die Eigentümer hatten zuvor folgenden Absenkungsbeschluss gefasst: „Die WEG beantragt für die Dauer der Fertigstellungsphase zur Errichtungsverpflichtung der WEG bezüglich des Gemeinschaftseigentums für dringend notwendige Entscheidungen im Hinblick auf bauaufsichtsrechtliche Vorschriften und im Hinblick hierauf dringend zu beauftragende Maßnahmen die WEG-Entscheidungen im Wege eines Umlaufbeschlusses gemäß Umlaufverfahren § 23 Abs. 3 S. 2 WEG zu treffen.“

Nachdem auf einer außerordentlichen Eigentümerversammlung die Beschlussfassung erneut durchgeführt wurde, haben die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt. Das Amtsgericht hat die Kosten gegeneinander aufgehoben, da Zeugen zu hören seien. Hiergegen richtet sich die sofortige Beschwerde des Klägers.

II.

Die sofortige Beschwerde ist gemäß §§ 91a, 569 ZPO statthaft und zulässig. Sie hat Erfolg.

Maßstab für die Kostenentscheidung ist gemäß § 91a ZPO das Obsiegen in der Hauptsache bei Fortsetzung des Prozesses. In diesem Fall hätte die Anfechtungsklage Erfolg gehabt, so dass es billigem Ermessen entspricht, der Beklagten die Kosten des Rechtsstreites aufzuerlegen.

Bei dem gefassten Beschluss handelt es sich um einen Umlaufbeschlusses, der nicht einstimmig gefasst wurde. Daher ist er nur dann gültig, wenn zuvor ein Absenkungsbeschluss gemäß § 23 Abs. 3 S. 2 WEG gefasst wurde, welcher die Beschlussfassung über den konkreten Gegenstand im Wege des Umlaufverfahrens mit einfacher Mehrheit gestattet.

Hieran fehlt es.

Zu Recht weisen die Beklagten darauf hin, dass die Reichweite des Begriffes des „einzelnen Gegenstandes“ in § 23 Abs. 3 S. 2 WEG umstritten ist. Während dies zum Teil in zeitlicher Hinsicht im Hinblick auf ein einziges Umlaufverfahren verstanden wird (Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 648; dies. Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., Rn. 7.244), wird andererseits eine sachliche Eingrenzung damit verbunden, wobei im Einzelnen umstritten ist, ob für einen einzelnen Regelungsgegenstand auch bei dem Erfordernis später mehrere Sachbeschlüsse zu fassen, ein einzelner Ablehnungsbeschluss genügt (Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 8 Rn. 27), oder dies eine Vielzahl derartiger Beschlüsse erfordert (so Skauradszun ZWE 2022, 106 (108 ff.)).

Einigkeit besteht aber darin, dass der Anwendungsbereich des § 23 Abs. 3 S. 2 WEG überschritten ist, wenn mehrere Beschlussgegenstände im Wege des Umlaufverfahrens beschlossen werden sollen. Dieser Beschluss kann nicht die Grundlage für einen Mehrheitsbeschluss ohne Versammlung bieten (näher Bärmann/Becker, 16. Aufl., § 23 Rn. 229; LG München I ZWE 2024, 222; AG München ZMR 2025, 176).

So liegt der Fall hier. Der Absenkungsbeschluss bietet jedenfalls keine Grundlage für die angefochtene Erhebung der Sonderumlage und die entsprechende Kostenverteilung lediglich auf die Eigentümer, denen eine Nutzungsberechtigung an der Tiefgarage zusteht. Selbst bei weitest möglicher Auslegung ist von dem Absenkungsbeschluss eine derart weitreichende Beschlussfassung nicht gedeckt. Auch Absenkungsbeschlüsse sind objektiv-normativ auszulegen, sodass im Grundsatz vom Wortlaut auszugehen ist (vgl. LG München I, ZWE 2024, 222 Rn. 14). Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind, weil sie sich etwa aus dem – übrigen – Versammlungsprotokoll ergeben (BGH NJW 2016, 2177 Rn. 20). Eine Zeugenvernehmung über die Umstände der Versammlung findet insoweit nicht statt.

Es findet sich hier in dem Wortlaut des Absenkungsbeschlusses nicht einmal ein Hinweis, dass eine Sonderumlage erhoben oder eine Änderung der Kostenversteilung beschlossen werden kann. Der Beschluss spricht lediglich von bauaufsichtsrechtlichen Vorschriften und hierauf dringend zu beauftragenden Maßnahmen. Dies spricht objektiv-normativ dafür, dass allenfalls dringend erforderlichen Baumaßnahmen im Wege des Umlaufverfahrens beschlossen werden können. Eine Regelung auch über die Kosten im Wege des Umlaufverfahrens zu beschließen, enthält der Beschluss nicht.

Allerdings dürfte, was im vorliegenden Fall allerdings keiner Entscheidung bedarf, der Beschluss insgesamt den Anforderungen des § 23 Abs. 3 S. 2 WEG nicht entsprechen. Gegenstand der Beschlussfassung soll nämlich nicht nur eine einzelne konkrete Maßnahme sein, vielmehr soll generell für ein bestimmtes Thema - nämlich die Fertigstellung des steckengebliebenen Baus - Beschlüsse im Umlaufverfahren ermöglicht werden. Eine sachliche Beschränkung ist weder durch die dringende Notwendigkeit der Entscheidung noch die Bezugnahme auf baurechtliche Vorschriften gegeben. Eine derart weite Beschlusskompetenz für Umlaufbeschlüsse besteht jedoch nicht. Der Fall unterscheidet sich deutlich von den in der Literatur diskutierten Fälle, in denen es um eine konkrete bauliche Veränderung, die gegebenenfalls mehrere Beschlüsse erfordert - wie etwa die Ersetzung des Internetanschlusses durch einen Glasfaseranschluss – geht (vgl. etwa Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 8 Rn. 27; Skauradszun ZWE 2022, 106 (108 ff.)).

...

Nach alledem war auf die Beschwerde die angegriffene Kostenentscheidung abzuändern. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.

Gründe die Rechtsbeschwerde zuzulassen, bestehen nicht, zumal in Verfahren nach § 91a ZPO die Rechtsbeschwerde nicht zur Klärung von materiellen Fragen zugelassen werden darf.