Landgericht Frankfurt am Main Urteil vom 28.08.2025 – 2-13 S 37/24

1. Auf die Berufung der Klägerin wird das am 19.02.2024 verkündete Urteil des Amtsgerichts Darmstadt (310 C 1189/23) wie folgt abgeändert: Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 10.08.2023 zu TOP 8 wird für ungültig erklärt.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

5. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf bis zu 1.000 € festgesetzt.

I.

Mit der Klage wendet sich eine Wohnungseigentümerin, die Bauträgerin, gegen einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Die Gemeinschaft besteht aus zwei Häusern, die Klägerin ist Eigentümerin der Wohnung im Nebenhaus. Im Haupthaus befinden sich in einem Raum alle technischen Versorgungseinrichtungen, die auch das Nebenhaus betreffen. Der Zugang der Klägerin zu diesem Raum ist in der Gemeinschaft seit längerem streitig. Der Klägerin wird von der Beklagten vorgeworfen, zu Zeiten, als sie noch Zutritt zu diesem Raum hatte, durch Manipulation der Leitungen in größerem Umfang Wasser und Strom entnommen zu haben, ohne diese zu bezahlen. Daraufhin ist im Jahre 2022 der Schließzylinder zum Haupthaus ausgetauscht worden, die Klägerin erhielt keinen Schlüssel und hat seitdem keinen Zutritt mehr zum Haupthaus und dem Raum mit den Versorgungsanschlüssen. Nachdem die Eigentümer auf zwei Versammlungen Beschlüsse dahingehend fassten, dass die Klägerin keinen Schlüssel erhielt, hat die Klägerin diese Beschlüsse angefochten und Beschlussersetzungsklage erhoben. Daraufhin hat das Amtsgericht rechtskräftig im Wege der Beschlussersetzungsklage entschieden, dass folgender Beschluss zustandegekommen ist: "Der Klägerin wird ein Haustürschlüssel für das Wohnhaus mit den Wohnungseigentumseinheiten Nr. 1 bis Nr. 3 ... durch die Beklagte ausgehändigt."

Nunmehr fassten die Eigentümer den angefochtenen Beschluss, mit welchem erneut beschlossen wurde, dass die Klägerin keinen Schlüssel erhalte und der Zutritt der Klägerin zum Haupthaus ausschließlich in Begleitung des Verwalters oder eines Miteigentümers gestattet werde. Das Amtsgericht hat die hiergegen gerichtete Anfechtungsklage abgewiesen, hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin.

II.

Die zulässige Berufung ist auch begründet.

Zu Recht geht das Amtsgericht zunächst davon aus, dass der nunmehr gefasste Beschluss nicht nichtig ist. Es entspricht gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, dass die Wohnungseigentümer die Kompetenz haben, über Angelegenheiten, über welche sie bereits beschlossen haben, erneut zu beschließen. Dies betrifft auch Beschlüsse, die - wie hier - durch das Gericht im Wege der Beschlussersetzungsklage ersetzt worden sind (vgl. nur BGH NJW 2024, 1183 Rn. 35 mwN).

Allerdings hat der Bundesgerichtshof auch entschieden, dass mit Rechtskraft eines stattgebenden Gestaltungsurteils die Feststellung in materielle Rechtskraft erwächst, dass das Gestaltungsrecht des Klägers im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung bestand und die Gestaltungswirkung daher zu Recht eingetreten ist (BGH NJW 2024, 1183 Rn. 37).

Der Bundesgerichtshof führt insoweit aus: "Die materielle Rechtskraft bewirkt, dass Gerichte und Parteien in einem späteren Verfahren an das Ergebnis des ersten Prozesses gebunden sind (vgl. MüKoZPO/Gottwald, 6. Aufl., ZPO § 322 Rn. 1). Ein den ersetzten Beschluss abändernder Beschluss der Wohnungseigentümer entspricht daher grundsätzlich nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Wirkung der materiellen Rechtskraft ist allerdings an zeitliche Grenzen gebunden (vgl. BeckOK ZPO/Gruber, 1.9.2023, ZPO § 322 Rn. 31; Zöller/Vollkommer ZPO Vorb. § 322 Rn. 53). Das Urteil berücksichtigt grundsätzlich nur die im Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung eingetretenen Tatsachen (vgl. Senat NJW 1984, 126 (127)). Die Rechtskraft eines Urteils hindert daher dann eine neue abweichende Entscheidung nicht, wenn dies durch eine nach Schluss der letzten mündlichen Verhandlung erfolgte Änderung des Sachverhalts veranlasst ist. Dann sind die zeitlichen Grenzen der Rechtskraft überschritten (vgl. BGH NJW 1995, 2993 (2994)). Soweit die materielle Rechtskraft eines beschlussersetzenden Gestaltungsurteils reicht, kann eine auf tatsächliche Umstände gestützte Neuregelung durch Zweitbeschluss der Wohnungseigentümer nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn sich die tatsächlichen Umstände nach Schluss der letzten mündlichen Verhandlung im Vorprozess verändert haben (ähnl. Bärmann/Göbel WEG § 44 Rn. 154; MüKoBGB/Hogenschurz WEG § 44 Rn. 38). ... Jedenfalls ergibt sich die Bindungswirkung eines beschlussersetzenden Urteils unmittelbar aus dessen Rechtskraft. Es verhält sich insoweit anders als bei einem inhaltsgleichen Zweitbeschluss nach rechtskräftiger Ungültigerklärung eines Beschlusses der GdWE ..." (BGH NJW 2024, 1183 Rn. 38)

Bei Anlegung dieser Maßstäbe liegt vorliegend keine geänderte Sachlage vor. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts kann nicht die hier streitgegenständliche Beschlussfassung als geänderte Sachlage angesehen werden. Erforderlich ist, dass sich die objektiven Umstände, welche zu der Beschlussfassung geführt haben nach Rechtskraft, verändert haben. Diese Umstände können nicht selbst mit einem Beschluss geändert werden. Anderenfalls liefe die Entscheidung des Bundesgerichtshofes leer, denn in jedem Falle betrifft ein Zweitbeschluss gerade die Änderung der Sachlage durch einen erneuten Beschluss. Dies anzunehmen, liefe allerdings auf einen Zirkelschluss hinaus.

Geändert an der Sachlage hat sich vorliegend nichts. Auch die Beklagte räumt ein, dass der vorgeworfene unberechtigte Zutritt vor der Entscheidung des Amtsgerichts im Ausgangsverfahren erfolgte.

Die Eigentümer wollen weiter in ihrer Mehrheit der Klägerin einen Schlüssel für das Haupthaus, mit welchem Zutritt zu dem Versorgungsraum möglich ist, nicht aushändigen. Dieses war jedoch Gegenstand des vorangegangenen Beschlussersetzungsklageverfahrens. In diesem hat das Amtsgericht – rechtskräftig – einen Beschluss dahingehend ersetzt, dass auch die Klägerin einen Schlüssel ausgehändigt erhalte. Soweit die Beklagte im Rahmen der mündlichen Verhandlung vor der Berufungskammer auf eine eingeschränkte Prüfung im Vorverfahren hinwies, ist dies für die Beschlussersetzung unzutreffend, das Amtsgericht hat sich ausführlich mit dem Anspruch auf Herausgabe des Schlüssels befasst. Vermeintliche Fehler der Entscheidung hätten im Rechtsweg geprüft werden müssen. Da im Rahmen der Beschlussersetzungsklage das Gericht nicht an die Anträge der Parteien gebunden ist, wäre es in diesem Verfahren auch möglich gewesen, Zutrittsbeschränkungen auszusprechen, etwa einen Beschluss dahingehend zu ersetzen, dass ein Zutritt, wie dies die Mehrheit der Eigentümer nun wünscht, nur in Begleitung des Verwalters oder eines anderen Wohnungseigentümers erfolgt. Nachdem die gerichtliche Beschlussersetzung allerdings rechtskräftig geworden ist, kann nicht mehr geltend gemacht werden, dass die vorangegangene Entscheidung nicht richtig ist oder der gefasste Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Hierfür stehen bei einer gerichtlichen Beschlussersetzung alleine die Rechtsmittel zur Verfügung.

Dass der Geschäftsführer der Klägerin sich – im Vorverfahren – weigerte, zu erklären, Manipulationen in Zukunft zu unterlassen und damit aus Sicht der Beklagten keinen "Vertrauenstatbestand" schaffte, ist ebenfalls keine neue Sachlage. Dies bereits deshalb nicht, weil die Erklärung unstreitig im Vorverfahren verweigert wurde und daher bei Abschluss des vorangegangenen Beschlussersetzungsverfahrens bekannt war. Selbst wenn die Weigerung nun wiederholt wird, liegt eine neue Sachlage nicht vor. Denn anderenfalls hätten es die Eigentümer in der Hand durch das Verlangen von Erklärungen, Änderungen der Sachlage herbeizuführen, die sie berechtigten, von einem Gericht ersetzte Beschlüsse abzuändern. Wenn sich die geforderten Erklärungen auf Vorfälle beziehen, die vor Abschluss des Beschlussersetzungsverfahren ereignet haben, kann eine neue Sachlage auf diesem Weg nicht geschaffen werden.

Eine Änderung der Sachlage läge hier nur dann vor, wenn die Klägerin erneut Manipulationen vorgenommen hätte, wobei auch die Ankündigung diese vorzunehmen, ausreichen dürfte.

Ebenso wie die Abänderung eines rechtskräftigen Urteils durch ein Gericht im Wege des § 767 ZPO im Regelfall nur dann erfolgen kann, wenn sich nachträglich die der Entscheidung zugrunde liegenden Tatsachen geändert haben, gilt dies nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes auch für die Wohnungseigentümer im Rahmen einer erneuten Beschlussfassung über die Angelegenheit. Insoweit ist der Rechtskraft der Vorrang einzuräumen.

Nach alledem war auf die Berufung der angefochtene Beschluss für ungültig zu erklären.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor (§ 543 Abs. 2 S. 1 ZPO).