Landgericht Freiburg Urteil vom 05.11.2003 – 3 S 110/03

(aus Wohnungswirtschaft und Mietrecht WuM)

Der Kläger hat als gewerblicher Zwischenvermieter einen Untermietvertrag mit den Beklagten geschlossen. Die Hauptmieter hatten zur Finanzierung der Wohnung von der Landeskreditbank Baden-Württemberg eine Förderung gemäß §88 d II. Wohnungsbaugesetz erhalten. Aus den besonderen Bestimmungen für das Darlehen unter Punkt 2.2 ergibt sich, dass die ursprüngliche Miete von DM 11,25 alle zwei Jahre um bis zu 0,60 DM je Quadratmeter erhöht werden darf. Es ist unstreitig, dass die Quadratmeter-Miete derzeit EURO 6,67 beträgt, entsprechend DM 13,05. Die vereinbarte Miete hält sich nach Auffassung des AG Lörrach im angefochtenen Urteil im Rahmen der Ziffer 2.2 der Bedingungen.

Die Berufung ist zulässig, jedoch unbegründet.

Das Argument der Beklagten geht dahin, die mit dem Kläger vereinbarte Miete sei überhöht gewesen und zwar deshalb, weil keine Mietzinserhöhung gemäß dem MHG stattgefunden habe.

Diese Ansicht ist unzutreffend.

Zwar ist der Kläger, wie die Beklagten richtig ausführen, an die besonderen Bestimmungen der Landeskreditbank Baden-Württemberg BL 10 93 gebunden. Das aber schließt eine Mieterhöhung während des Bindungszeitraumes nicht aus. Das ergibt sich eindeutig aus Ziff.2.2 der Bestimmungen. Allerdings sind die Mieterhöhungen während des Bindungszeitraumes beschränkt. Sie müssen im Rahmen des §2 Miethöhegesetzes (MHG) erfolgen und dies nur alle zwei Jahre um höchstens DM 0,60 je m2 Wohnfläche. Wie die angefochtene Entscheidung zutreffend festgestellt hat, hält sich der streitgegenständliche Zins im Rahmen dieser Erhöhungsmöglichkeit. Zu klären ist die Rechtsfrage, ob der Kläger aufgrund der Bestimmungen verpflichtet war, gegenüber einem der Mieter der Wohnungen ein förmliches Verfahren gemäß MHG durchzuführen oder ob er die Miete auch zwischen verschiedenen Mietverträgen anheben konnte. Letzteres ist der Fall. Dies ergibt eine teleologische Auslegung der Bestimmungen der Landeskreditanstalt Baden-Württemberg. Es kann natürlich dem Kreditgeber nicht darauf ankommen, den Vermieter zu förmlichem Vorgehen gegenüber einem Mieter zu zwingen mit der Folge, dass in solchen Fällen sehr häufig zusätzliche Kosten entstehen. Es kommt dem Kreditgeber nur darauf an, dass die Wohnung zu einem moderaten Preis vermietet wird, der die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt, und dass Mieterhöhungen während der Bindungszeit langsam vonstatten gehen. Genau dies ist der Zweck der Ziff.2.2 der Bestimmungen. Nicht aber kann es der Zweck der Bestimmungen sein, dem Vermieter, der ja voraussichtlich an finanziell schwächere Personen vermietet, ein förmliches Verfahren aufzuzwingen, das nicht selten für beide Seiten mit zusätzlichen Kosten verbunden ist. Dies liefe dem Zweck der Förderung, möglichst günstigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen, zuwider.

Die Beklagten haben in dieser Hinsicht nicht erheblich vorgetragen. Sie heben nur darauf ab, dass die vom Kläger verlangte Miete höher sei als die Kostenmiete. Die Kostenmiete ist ein Begriff aus dem preisgebundenen Wohnraum, um den es sich im vorliegenden Fall aber nicht handelt. Im vorliegenden Fall wurde nach dem sogenannten "3. Förderungsweg" i.S.d. §88 d Abs.2 Wohnungsbaugesetz gefördert. Auf einen solchen Wohnraum sind die Bestimmungen über die Kostenmiete nicht anzuwenden, was sich aus §88 d Abs.3 des Wohnungsbaugesetzes ergibt.

Soweit die Beklagten im Schriftsatz vom 23.3.2003 Ausführungen zur Miethöhe machen, legen sie nur dar, dass die jetzt vereinbarte Miete höher ist als die Einstiegsmiete. Sie machen aber nicht geltend, dass die mit dem Kläger vereinbarte Miete die ortsübliche Miete überstiegen hat. Nur mit diesem Argument wäre die vereinbarte Miete angreifbar gewesen.