Landgericht Gera Urteil vom 17.06.2014 – 5 S 271/13

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Erfurt vom 29.05.2013, Az. 5 C (WEG) 43/12, abgeändert. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kläger haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

I.

Hinsichtlich des Sachverhaltes wird zunächst auf das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Erfurt vom 29.05.2013 Bezug genommen.

Das Amtsgericht hat der Klage hinsichtlich der Beschlussnummern 2.1, 2.2 und 3 vom 26.09.2012 stattgegeben und festgestellt, dass die gefassten Beschlüsse der Eigentümerversammlung ungültig sind.

Mit der Berufung verfolgen die Beklagten weiterhin die Klageabweisung. Sie rügen nach wie vor die Passivlegitimation. Außerdem verteidigen sie die angefochtenen Beschlüsse.

Die Beklagten beantragen die Abänderung des erstinstanzlichen Urteils.

Die Kläger beantragen die Zurückweisung der Berufung. Sie halten die erstinstanzliche Entscheidung für zutreffend.

In der mündlichen Verhandlung vor der Berufungskammer vom 15.4.2014 hat die Kammer darauf hingewiesen, dass Zweifel an der Zulässigkeit der Klage bestehen.

Mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 30.05.2014 haben die Kläger Grundbuchauszüge vorgelegt.

II.

Die Berufung ist statthaft und zulässig und hat auch in der Sache Erfolg.

Die Klage ist unzulässig. Sie hätte gegen die gesamte Eigentümergemeinschaft der Häuser Dstraße ... - ... in E. gerichtet werden müssen. Die Kläger haben jedoch in der mündlichen Verhandlung vom 08.05.2013 vor dem Amtsgericht ausdrücklich klargestellt, dass die Klage nur gegen die WEG Dstraße erhoben sein sollte.

Die ursprünglichen Eigentümer hatten zur Urkunde Nummer des Notars Dr. jur. L. vom 09.08.2004 das Grundstück in der Gemarkung E., Flur, Flurstück mit einer Größe von 8116 m² gemäß § 8 WEG geteilt. Damit war eine Eigentümergemeinschaft mit den Wohnblöcken Dstraße ... bis ... entstanden. Gekennzeichnet ist die Wohnungseigentümergemeinschaft durch das gemeinschaftliche Eigentum an dem Grundstück, hier dem Flurstück .

An der Gründung dieser Eigentümergemeinschaft hat auch die Gemeinschaftsordnung, die als Anlage zu der Urkunde Nummer des Notars Dr. L. vom 06.08.2004 genommen worden war, nichts zu ändern vermochte. Untergemeinschaften in einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind selbst nicht rechtsfähig, da es diesen bereits an einer eigenen Satzung, d.h. einer eigenen Gemeinschaftsordnung fehlt. Zudem wäre vollkommen unklar, wie eine solche eigenständige Untergemeinschaft handeln sollte. Sie verfügt über keinerlei Organ. Als solches kann der Verwalter nicht angesehen werden, da dieser Organ der Gesamtgemeinschaft ist (vergleiche Jennißen, 3. Aufl., § 10 WEG, Rnr. 61e).

Die Kammer verkennt nicht, dass es Lasten und Kosten gibt, die jeweils nur den einzelnen Häuserblock betreffen können. Die hier aufgestellte Gemeinschaftsordnung vermag insoweit jedoch bereits keine verbindliche Abgrenzung vorzunehmen. So ist in § 3 Nr. 2) der Gemeinschaftsordnung geregelt, dass sich die Nutzung und die Verteilung von Lasten und Kosten jeweils nur auf die Untergemeinschaft erstrecken soll, wenn nicht eindeutig die Gesamtanlage hiervon betroffen ist. Es müsste also von Fall zu Fall, zumindest jedes Jahr neu entschieden werden, ob sich Kosten auf die Untergemeinschaften oder die Gesamtanlage erstrecken. Auch ist nicht geregelt, wer diese Entscheidung treffen sollte. Dies kann weder den einzelnen Untergemeinschaften noch der Hausverwaltung überlassen bleiben.

In den streitgegenständlichen Abrechnungen sind zum Beispiel auch nicht unerhebliche Kosten für die Pflege der Grünanlagen und den Winterdienst enthalten. Dies sind typischerweise Kosten, die sich auf das gesamte Grundstück Flurstück beziehen. Da eine Zuordnung von Teilen des Flurstückes zu den einzelnen Untergemeinschaften weder vorgetragen noch ersichtlich ist, können die Untergemeinschaften alleine über diese Kosten nicht entscheiden.

Während des überwiegenden Zeitraumes des Jahres 2011 hat die Gesamtgemeinschaft der Eigentümer D-straße bis unverändert fortbestanden. Die Klage hätte deshalb gegen die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtet werden müssen, zumindest soweit die streitgegenständliche Jahresabrechnung / Vermögensstatus die Wohnungseigentümergemeinschaft vor Aufteilung dieser infolge des Vertrages gemäß Urkundenummer des Notars O. K. vom 03.02.2011 betrifft.

Ob die Grundstücksrealteilung unter teilweiser WEG-Aufhebung gemäß dieses Vertrages des Notars O. K. die Wohnungseigentümergemeinschaft geändert und neu aufgeteilt hat, braucht hier nicht entschieden zu werden. Denn der Notar hat in dieser Urkunde auf Seite 11 auch darauf hingewiesen, dass der Vollzug dieser Urkunde insgesamt davon abhängt, dass tatsächlich alle beteiligten Wohnungseigentümer sowie alle sogenannten Berechtigten in den Büchern in grundbuchtauglicher Form den Regelungen zustimmen. Wie sich beispielsweise aus dem von den Klägern mit Schriftsatz vom 30.05.2014 vorgelegten Grundbuchauszug zu Blatt ergibt, hat sich die Eintragung noch bis zum 25.11.2011 hingezogen. Demnach hat sich für den ganz überwiegenden Zeitraum des Jahres 2011 an der Wohnungseigentümergemeinschaft Dstraße bis nichts geändert.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.

IV.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO in Verbindung mit § 26 Nr. 8 EGZPO.

V.

Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.