Landgericht GieBen Urteil vom 17.05.2023 – 1 S 154/22

Verfahrensgang

vorgehend AG Alsfeld, 22. September 2022, 30 C 349/21 (71), Urteil

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 22.09.2022 verkündete Urteil des Amtsgerichts Alsfeld abgeändert.

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Alsfeld, mit dem die Beklagte zu 1) verurteilt wurde, gegenüber der Klägerin die Auflassung eines Grundstücks zu erklären und die Grundbucheintragung zu bewilligen, und mit dem die Beklagten zu 2) bis 4) verurteilt wurden, der Auflassungserklärung zuzustimmen und die Löschung des Nacherbenvermerks zu bewilligen und zu beantragen, ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg. Zugunsten der Klägerin ist kein Vorkaufsrecht entstanden.

Wegen des der Entscheidung zugrunde zulegenden Lebenssachverhalts wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Ziffer 1 ZPO). Zu ergänzen ist, dass der Bodenrichtwert des betroffenen Grundstücks zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags am 14.01.20.. bei 1,55 €/qm lag, nach dem unbestrittenen Vortrag der Klägerin die in der Versammlung am 21.04.20.. beabsichtigt zu zahlenden Ankaufspreise von 5 € bis 8 € pro Quadratmeter aber einen üblichen Wert darstellten.

Unter Zugrundelegung dieses Sachverhalts war das angefochtene Urteil abzuändern (§ 540 Abs. 1 Nr. 2 ZPO). Die Klägerin hat gegen die Beklagte zu 1) keinen Anspruch auf Auflassung nach §§ 873, 925 BGB, sodass auch kein Anspruch auf Löschung des Nacherbenvermerks besteht.

Denn ein Vorkaufsrecht der Klägerin nach § 28 BauGB ist mangels Vorliegens eines wirksamen Kaufvertrags, in den die Klägerin eingetreten wäre, nicht begründet worden. Der zwischen der Beklagten zu 1. und Herrn … geschlossene Kaufvertrag ist gem. § 138 Abs. 1 BGB wegen Sittenwidrigkeit nichtig. Ein wegen Sittenwidrigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB schlechthin nichtiges Rechtsgeschäft kann auch kein Vorkaufsrecht auslösen (BGH WM 1970, 321 f., Rz. 18: Münchener Kommentar, BGB, 8. Aufl. 2019, § 463 Rz. 16 m.w.N.). Der den Vorkaufsfall auslösende Vertrag muss rechtswirksam sein, ein sittenwidriges oder formungültiges Geschäft begründet nicht die Möglichkeit, vom Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen.

Ein gegenseitiger Vertrag ist als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis besteht und außerdem mindestens ein weiterer Umstand hinzukommt, der den Vertrag bei Zusammenfassung der subjektiven und der objektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen lässt. Dies ist insbesondere der Fall, wenn eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hervorgetreten ist. Ist das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besonders grob, lässt dies den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten zu (BGHZ 146, 298, 301 ff., NJW 2001, 1127).

In der Rechtsprechung hat sich der Grundsatz durchgesetzt, dass das Doppelte bzw. die Hälfte des Wertes der Gegenleistung als Indiz für eine zur Sittenwidrigkeit führende Äquivalenzstörung anzusehen ist. Maßgeblich ist der Vergleich zum objektiven Wert. Für Grundstücksgeschäfte nimmt der BGH ein besonders grobes Missverhältnis bereits bei einer Verkehrswertüber- oder -unterschreitung von 90 % an (BGH NJW-RR 2019, 305 Rz. 20; 2016, 692 Rz. 7; NJW 2014, 1652 Rz. 8).

Im vorliegenden Fall schloss die Beklagte zu 1. einen Kaufvertrag zu einem Preis von 1,55 € pro m². Zu diesem Zeitpunkt war der Ankaufspreis der Grundstücke im Bereich des zukünftigen Bebauungsplans bereits auf 5 € - 8 € pro m² festgelegt worden und innerhalb der Eigentümerversammlung verkündet worden. Dieser Kaufpreis wurde knapp 3 Monate später durch einen Beschluss der Stadtverordnetenversammlung nochmals bestätigt. Darüber hinaus wurde dieser objektive Verkehrswert des Grundstücks durch die, von der Klägerin selbst in Auftrag gegebene, Standortanalyse bestätigt. Insofern liegt, selbst bei Annahme des geringsten veranschlagten Marktwerts von 5 € pro m² ein besonders grobes Missverhältnis vor. Der Umstand, dass der Bodenrichtwert bei 1,55 € pro Quadratmeter gelegen hat, begründet keinen Anhalt für einen geringeren Verkehrswert. Denn der Bodenrichtwert ist nicht mit dem Verkehrswert gleichzusetzen. Der Verkehrswert liegt vielmehr in der Regel weit über dem Bodenrichtwert. Der Bodenrichtwert kann nur als Basis zur Ermittlung des Verkehrswertes dienen.

Eine verwerfliche Gesinnung des Vertragspartners liegt vor. Aufgrund des besonders groben Missverhältnisses wird eine entsprechende Gesinnung bereits vermutet. Die Klägerin hat diese nicht widerlegt. Im Gegenteil war Herr … durch seine landwirtschaftliche Tätigkeit und seinem Eigentum an Gebieten innerhalb des zukünftigen Bebauungsplans über die Kaufpreisentwicklung der Grundstücke informiert, während nicht dargetan wurde, dass die Beklagte zu 1) hierüber informiert gewesen wäre. Die Behauptung der Klägerin, die Beklagte zu 1. sei zu der Eigentümerversammlung am 21.04.20.. eingeladen worden geht ins Leere, da sie unstreitig an dieser nicht teilgenommen hat. Eine lediglich höchstens fahrlässige Unkenntnis lässt jedoch nicht den Schluss auf eine die Sittenwidrigkeit ausschließende, freiwillig nachteilige Vertragsgestaltung zu.

Selbst wenn man zu dem Schluss gelangen würde, dass der sittenwidrige Kaufvertrags-abschluss zwischen der Beklagten zu 1) und Herrn … mangels Anfechtung der Vorkaufsrechtsausübungserklärung und Bestandskraft des Ausübungsbescheids vom 05.02.20.. genügen würde, wäre durch die Ausübung des Vorkaufsrechts als privatrechts-gestaltender Verwaltungsakt ein inhaltsgleicher Kaufvertrag zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1) zustande gekommen (§ 464 Abs. 2 BGB), der ebenfalls aus den gleichen Gründen der Sittenwidrigkeit unterliegt. Die Klägerin hatte genaue Kenntnis über den Verkehrswert. Dieser sittenwidrige Kaufvertrag begründet keinen Auflassungsanspruch.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre gesetzliche Grundlage in den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Die Revision gegen das Urteil wird nicht zugelassen; die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor.