Landgericht Hamburg Urteil vom 29.06.2016 – 318 S 102/15

1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese vom 07.10.2015, Az. 539 C 4/15, wird zurückgewiesen.

2. Die Beklagten haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die angefochtene Entscheidung ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

4. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf € 3.000,- festgesetzt.

I.

Die Parteien sind die einzigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft B... Weg .../...a in (PLZ) H.. Sie streiten über den auf der Eigentümerversammlung vom 16.01.2015 als einzigen anstehenden Tagesordnungspunkt gefassten Beschluss, durch den eine von den Beklagten vorgenommene bauliche Veränderung im Bereich ihrer Sondernutzungsfläche genehmigt wird.

Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird auf den Tatbestand des Urteils des Amtsgerichts Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 1 ZPO).

Das Amtsgericht hat den angegriffenen Beschluss mit Urteil vom 07.10.2015 für ungültig erklärt. Zur Begründung hat es ausgeführt, der Beschluss über die Nachgenehmigung entspreche nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Das den Wohnungseigentümern eingeräumte Ermessen sei hier überschritten, weil eine Maßnahme genehmigt worden sei, die weit über eine Notmaßnahme hinausgehe. Ein Ermessen in Bezug auf eine eventuell erforderliche Hangsicherung sei von den Eigentümern überhaupt nicht ausgeübt worden. Die Beklagten hätten vielmehr ihre eigenen Vorstellungen dem Kläger praktisch aufgezwungen. Auch eine Ermessensreduzierung auf Null liege nicht vor, weil die von den Beklagten umgesetzte Maßnahme nicht „alternativlos“ sei. Der Kläger werde auch über das in § 14 Ziff. 1 WEG genannte Maß hinaus beeinträchtigt. Dies sei bereits dann der Fall, wenn es sich um eine nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung des architektonischen Gesamteindrucks handele. Dies sei vorliegend anzunehmen. Hinzu komme, dass die baulichen Veränderungen im Bereich der Sondernutzungsfläche der Beklagten jedenfalls von der höher gelegenen S. L... Straße aus einsehbar seien.

Gegen dieses ihren Prozessbevollmächtigten am 12.10.2015 zugestellte Urteil haben die Beklagten mit einem am 23.10.2015 eingegangenen Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten Berufung eingelegt, dies sie nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 14.01.2016 mit einem an diesem Tag eingegangenen Schriftsatz begründet haben.

Sie tragen vor, der Beschluss über die Nachgenehmigung entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, weil es sich um eine notwendige Maßnahme handele. Die von ihnen veranlasste Hangsicherung sei die einzig geeignete Maßnahme zur Abwendung von Schäden am Gemeinschafts- und Sondereigentum durch ein Abrutschen des Hangs bei Regenfällen sowie eine Durchfeuchtung des Außenmauerwerks und Verschlammung der Abflüsse. Dies gehe aus den von Ihnen eingereichten Fotografien hervor. Es handele sich daher nicht um eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 WEG, sondern um eine Maßnahme der Instandhaltung/Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG. Es habe dringender Handlungsbedarf bestanden. In der Teilungserklärung sei zudem geregelt, dass jeder Wohnungseigentümer das Recht habe, im Bereich seines Nutzungsrechtes Veränderungen vorzunehmen. Auch der Kläger habe auf seiner Sondernutzungsfläche Pflanztröge gleicher Art und Größe zur Absicherung und gärtnerischen Gestaltung errichtet. Es fehle schließlich auch an einem Nachteil. Der Kläger könne die baulichen Gegebenheiten nur vom Flachdach seiner Garage aus sehen. Auch von der S. L... Straße aus sei der streitgegenständliche Bereich nicht einsehbar. Schließlich habe man angeboten, die Pflanztröge zu begründen/bepflanzen; hierauf habe der Kläger nicht reagiert. Auch der Vorschlag, auf einer weiteren Eigentümerversammlung einen Fachmann zu befragen, sei – jedenfalls zunächst - vom Kläger abgelehnt worden. Der Kläger handele daher treuwidrig. Jedenfalls hätte nicht ohne eine Ortsbesichtigung entschieden werden dürfen, was das Amtsgericht übergangen habe.

Die Beklagten beantragen,

das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese vom 07.10.2015, Az.: 539 C 4/15, abzuändern und die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt die amtsgerichtliche Entscheidung und trägt vor, es handele sich um eigenmächtig von den Beklagten vorgenommene bauliche Veränderungen. Die Konstruktion aus Betonelementen sei auch nicht durch die in § 4 der Teilungserklärung enthaltenen Regelungen gedeckt. Eine Hangsicherung sei nicht erforderlich, dies werde von den Beklagten nur vorgeschoben.

Wegen des sonstigen Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf die im Berufungsverfahren zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die Berufung der Beklagten ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.

Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht den auf der Eigentümerversammlung vom 16.01.2015 gefassten Beschluss für ungültig erklärt. Dieser entsprach nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Dass es sich bei den von den Beklagten auf ihrer Sondernutzungsfläche vorgenommenen Maßnahmen um bauliche Veränderungen i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG handelt, die über eine ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen, ist nicht ernsthaft streitig. Dies geht auch aus den zur Akte gereichten Fotografien, die umfangreiche Umgestaltungen der Gartenflächen zeigen, sehr deutlich hervor (insbesondere Anlagen K 2, K 4).

Der streitgegenständliche Nachgenehmigungsbeschluss hätte daher nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen, wenn entweder ein Anspruch der Beklagten auf Gestattung der baulichen Veränderungen anzunehmen gewesen wäre oder wenn jedenfalls besondere Gründe für eine Genehmigung oder Duldung einer an sich unzulässigen Maßnahme gesprochen hätten. Daran fehlt es hier.

So ist insbesondere nicht dargetan, dass es sich um eine gemäß § 21 Abs. 2 WEG zulässige Notmaßnahme handelte. Soweit die Beklagten hier geltend machen, es handele sich bei der von ihnen veranlassten Hangsicherung um eine „alternativlose“ und die einzig geeignete Maßnahme, um Schäden vom Gemeinschaftseigentum abzuwenden, ist dies nicht hinreichend substantiiert. Zum einen geht aus den eingereichten Fotografien hervor, dass nicht allein im Bereich des zur S. L... Straße hin gelegenen Hanges bauliche Veränderungen vorgenommen wurden, sondern auch entlang der Gebäudewände. So wurde nicht lediglich eine Stützmauer im Bereich des Hanges errichtet, vielmehr wurden auch entlang der Hauswand Aufgrabungen vorgenommen und Pflanztröge gesetzt. Ebenso wenig ist nachvollziehbar dargetan, dass eine Absicherung des Hanges gegen Abrutschen ausschließlich durch Errichtung einer Mauer und nicht durch andere Befestigungsmaßnahmen möglich gewesen wäre. Dies stellt eine nicht durch Tatsachen belegte bloße Behauptung der Beklagten dar. Eine fachkundige Prüfung daraufhin, ob und gegebenenfalls welche Alternativen bestehen, ist bisher gerade unterblieben. Wie das Amtsgericht zu Recht ausgeführt hat, wurde im vorliegenden Fall ohne nähere Prüfung und Auseinandersetzung allein aufgrund der in dieser Wohnungseigentümergemeinschaft bestehenden Stimmrechtsverhältnisse eine von den Beklagten vorgenommene bauliche Veränderung im Nachhinein gebilligt. Soweit die Parteien sich darüber einig waren, nach dem Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese vom 14.01.2015 (Az: 539 C 19/14), durch das die Beklagten zum Rückbau verurteilt wurden, eine (weitere) Eigentümerversammlung in Bezug auf diese seit längerem streitigen Fragen durchzuführen, dürfte dem jedenfalls aus Sicht des Klägers die Vorstellung zugrunde gelegen haben, sich inhaltlich mit den Dingen auseinander zusetzen. Dass dies geschehen ist, lässt sich dem Protokoll der Eigentümerversammlung (Anlage K 5 = Bl. 73) nicht entnehmen. Dort heißt es lediglich lapidar, die Wohnungseigentümergemeinschaft „ diskutiere“ den Tagesordnungspunkt.

Ein Anspruch auf Duldung ergibt sich aus den o.g. Gründen auch nicht aufgrund einer Abwägung der Interessen aller Beteiligten. So wurde ein Duldungsanspruch beispielsweise dann angenommen, wenn bei konkret feststellbarer erhöhter Einbruchsgefahr bestimmte bauliche Veränderungen zur Sicherung vorgenommen wurden (Einbau von Gittern), sofern weniger beeinträchtigende Maßnahmen nicht in Betracht kamen (vgl. hierzu Vandenhouten in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 22 Rn. 152 f. m.w.N.). Ein derartiger Sachverhalt liegt hier jedoch nicht vor. Weder ein besonderes überwiegendes Bedürfnis der Beklagten, die streitgegenständliche Umgestaltungen der Sondernutzungsfläche vorzunehmen, noch eine fehlende Handlungsalternative ist dargetan.

Soweit die Beklagten geltend machen, der Kläger werde nicht über das in § 14 Ziffer 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt, greift dies nicht durch. Unerheblich ist insoweit, ob und aus welchem Blickwinkel die baulichen Veränderungen für den Kläger von seinem Sondereigentum aus sichtbar sind. Es kann dahinstehen, ob das Foto Anlage K 3 (Bl. 43 d.A.) den Blick aus dem Küchenfenster oder von der Garage des Flachdachs wiedergibt. Es kommt vielmehr (entscheidend darauf an, ob eine optische Veränderung allgemein von Wohnungseigentümern oder Dritten - etwa von der Straße aus - von außen sichtbar ist (zu allem Vandenhouten in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a.a.O., § 22 Rn. 100). Dies ist hier der Fall. So ist das Amtsgericht zutreffend davon ausgegangen, dass jedenfalls von der höher gelegenen S. L... Straße aus der Bereich des Gartens einsehbar ist. Dies haben die Beklagten angesichts der eingereichten Fotografien (insbesondere die Fotografie Anlage K 4 = Bl. 46 d.A.), die unstreitig die örtlichen Gegebenheiten darstellen, nicht hinreichend konkret bestritten.

Der Kläger handelt schließlich auch nicht treuwidrig. Dass er mit der Genehmigung der baulichen Veränderung – u.a. aus optischen Gründen - nicht einverstanden ist, kann ihm nicht entgegenhalten werden. Dass seine Beschlussanfechtungsklage aus dem Gesichtspunkt des Schikaneverbots (§ 226 BGB) missbräuchlich ist, ist nicht im Ansatz dargetan. Unerheblich ist insoweit auch, ob sich ähnliche Pflanztröge in anderen Bereichen des Gemeinschafts- oder Sondereigentums befinden. Selbst wenn dies der Fall sein sollte, wäre die Geltendmachung einer Beschlussanfechtung durch den Kläger nicht treuwidrig.

III.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ist §§ 708 Ziff. 10 Satz 1 und 2, 711, 713 ZPO zu entnehmen.

Die Revision wird nicht zugelassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.

Die Festsetzung des Streitwerts richtet sich nach § 49a Abs. 1 GKG.