Landgericht Hamburg Urteil vom 14.12.2016 – 318 S 32/16

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 04.11.2015, Az.: 22a C 183/15, abgeändert:

Die Klage wird bzgl. des auf der Eigentümerversammlung vom 05.06.2015 zu TOP 5 gefassten Beschlusses abgewiesen.

Von den Kosten der I. Instanz tragen die Kläger 44%, die Beklagten 56%.

Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 625,00 € festgesetzt.

I.

Die Parteien sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft E. Weg.../ D.weg... in ... . Sie streiten im Berufungsverfahren noch über den auf der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 05.06.2015 zu TOP 5 gefassten Beschluss, durch den die Durchführung von Malerarbeiten in den Treppenhäusern der Anlage, deren Abnahme durch die Verwaltung und Bezahlung aus der Instandhaltungsrücklage nachträglich genehmigt wurden (Anlage K 3 = Bl. 20 d. A.).

Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird auf den Tatbestand des Urteils des Amtsgerichts Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 1 ZPO).

Das Amtsgericht hat den auf der Eigentümerversammlung vom 05.06.2015 zu TOP 5 gefassten Beschluss mit Urteil vom 04.11.2015 für ungültig erklärt und zur Begründung ausgeführt, der Beschluss entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Dies sei zwar nicht im Hinblick auf die von den Klägern beanstandete Farbgebung der malermäßigen Überarbeitung der Fall, ebenso wenig wegen behaupteter Beschädigungen durch die Baufirma anlässlich der Arbeiten und der vom Verwalter erklärten Abnahme der Werkleistung. Nicht ordnungsgemäß sei es jedoch, dass eine unkorrekte, weil auf einer falschen Kostenkalkulation beruhende Abrechnung genehmigt worden sei, obwohl noch nicht sämtliche Leistungen erbracht worden seien. Eine malermäßige Bearbeitung der Wohnungseingangstüren sei unterblieben.

Gegen dieses ihren Prozessbevollmächtigten am 10.03.20167 zugestellte Urteil haben die Beklagten mit einem am 30.03.2016 eingegangenen Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten Berufung eingelegt, die sie nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 10.06.2016 mit einem am 09.06.2016 über E-Fax eingegangenen Schriftsatz begründet haben.

Sie tragen vor, der Beschluss entspreche den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, weil die beauftragten Arbeiten beendet gewesen seien und alle Eigentümer Kenntnis davon gehabt hätten, welche Arbeiten im Einzelnen von der Firma W. ausgeführt worden seien. Diese Firma sei zudem der günstigste Anbieter gewesen.

Die Beklagten beantragen,

das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 04.11.2015, Az.: 22a C 183/15, zu TOP 5 abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie tragen vor, der Auftrag habe Türen umfasst, die nicht vorhanden seien. Im Übrigen habe die Firma W. – dies ist unstreitig - auch nicht sämtliche Wohnungseingangstüren malermäßig bearbeitet. Durch die beschlossene Genehmigung verliere man zudem Schadensersatz- und Gewährleistungsansprüche gegen die Baufirma und den Verwalter.

Wegen des sonstigen Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf die im Berufungsverfahren zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

1. Die Berufung der Beklagten ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. Sie hat auch in der Sache Erfolg.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts widerspricht der auf der Eigentümerversammlung vom 05.06.2015 zu TOP 5 gefassten Beschluss nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Insbesondere steht dem der Umstand, dass zum Zeitpunkt der Beschlussfassung die Malerarbeiten bereits durchgeführt, von der Verwaltung abgenommen und aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt waren, nicht entgegen. So können - wovon auch das Amtsgericht im Ansatz zutreffend ausgegangen ist - grundsätzlich auch Instandsetzungsmaßnahmen genehmigt werden, für die es – wie hier - keinen (bestandskräftigen) vorherigen Beschluss der Wohnungseigentümer gegeben hat. Maßgeblich ist hierbei allein, ob eine solche Genehmigung für sich genommen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Dies ist hier der Fall.

Zum einen ist in diesem Zusammenhang von Bedeutung, dass zwischen den Parteien die grundsätzliche Renovierungsbedürftigkeit der Treppenhäuser durch eine malermäßige Überarbeitung nicht im Streit war. Uneinigkeit bestand ausweislich des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 12.12.2013 (Anlage K 4 = Bl. 24 d.A.) vielmehr im Wesentlichen darüber, welche Priorität den erforderlichen Malerarbeiten angesichts weiterer anstehender Arbeiten (Sanierung der Torwegwände u.ä.) zukam.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ist der angefochtene Beschluss auch nicht deshalb zu beanstanden, weil eine sachlich nicht korrekt Abrechnung der Malerfirma genehmigt und diese „überzahlt“ wurde. So handelte es sich bei dem Angebot der Firma W. vom 28.10.2013 (Anlage K 5 = Bl. 31 d.A.) im Gegensatz zum Angebot der Firma R. (Anlage B 2 = Bl. 58 ff. d.A.) um ein Pauschalangebot, nicht etwa um ein Angebot auf der Basis von Einheitspreisen. Auf die zwischen den Parteien streitige Frage, ob zu einem späteren Zeitpunkt im Februar 2014 ein weiteres Pauschalangebot der Firma W. abgegeben wurde, kommt es daher nicht an. Somit ist die im Angebot genannte Anzahl der Fenster und Türen nachrangig. Dass die zugrunde liegende Kalkulation des Preises aufgrund fehlerhaft angenommener Mengen hier derart unzutreffend war, dass sich erhebliche Auswirkungen auf den insgesamt günstigen Gesamtpreis ergaben, ist nicht ersichtlich. Dies gilt insbesondere angesichts der Tatsache, dass die weitaus größte Kostenposition mit jeweils pauschal (!) € 4.000,00 für das Treppenhaus D.weg... und das Treppenhaus E. Weg... den Arbeitslohn für die Malerarbeiten sowie die Rissbeseitigung betraf.

Soweit die Kläger geltend machen, der Beschluss widerspreche den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, weil nicht alle vom Auftrag umfassten Türen malermäßig bearbeitet worden seien, greift auch dies nicht durch. Zwar ist zwischen den Parteien nicht im Streit, dass eine Bearbeitung der Wohnungseingangstüren nicht stattgefunden hat. Ob und in welchem Umfang diese Arbeiten vom Auftrag umfasst waren, ist allerdings unklar. So unterscheidet das Angebot der Firma W. (Anlage K 5) nämlich nicht im Einzelnen zwischen Wohnungseingangs- und Laubengangtüren. Dass jedenfalls Letztere überarbeitet wurden, haben die Kläger zuletzt nicht mehr konkret in Abrede genommen. So hat der Kläger zu 1) auf Nachfrage in der mündlichen Verhandlung vom 19.10.2016 erklärt, er könne nicht genau sagen, ob die Laubengangtüren bearbeitet worden sein. Dies könne durchaus der Fall gewesen sein. Im Angebot der Firma R. (Anlage B 2), das ausweislich des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 12.12.2013 den Wohnungseigentümern seinerzeit vorlag, werden Wohnungseingangstüren überhaupt nicht gesondert aufgeführt. In Pos. 1.13 sind dort vielmehr nur 2 Türseiten der Laubengänge genannt, und zwar zu einem ähnlichen Preis wie hierfür von der Firma W. angesetzt. Auch aufgrund dieser Unklarheit über den genauen Auftragsinhalt ist es nicht zu beanstanden, dass die Arbeiten und deren Bezahlung nachträglich genehmigt wurden. Dies gilt insbesondere, weil - worauf die Beklagten zutreffend hinweisen – den Eigentümern zum Zeitpunkt der Genehmigung bekannt sein musste, welche Arbeiten im Einzelnen ausgeführt worden waren. Der angefochtene Beschluss zu TOP 5 liegt daher noch im Rahmen des den Beklagten einzuräumenden Ermessensspielraums.

Wie das Amtsgericht zu Recht ausgeführt hat, ist der Beschluss auch nicht etwa deshalb zu beanstanden, weil die von der Verwaltung erklärte Abnahme gebilligt wurde. Zum einen ist nicht ersichtlich, dass Mängel vorhanden waren, die einer Abnahme der Arbeiten als „im Wesentlichen vertragsgemäß“ entgegengestanden hätten. Zum anderen trifft es auch nicht zu, dass etwaige Schadensersatz- und Gewährleistungsansprüche gegen die Baufirma und/ oder den Verwalter durch den angefochtenen Beschluss verloren gingen. Der Beschluss betrifft nur das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander.

2. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Ziff. 10 Satz 1 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.

Die Festsetzung des Streitwerts richtet sich nach § 49a Abs. 1 GKG.