Landgericht Hildesheim Urteil vom 03.06.2005 – 7 S 41/05

Die Berufung der Beklagten gegen das am 21.01.2005 verkündete Urteil des Amtsgerichts Burgdorf wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gebührenstreitwert für die Berufung: 920,33 €.

(aus Wohnungswirtschaft und Mietrecht WuM)

Die Beklagte verfolgt mit der Berufung den erstinstanzlichen Klagabweisungsantrag weiter. Sie begründet die Berufung damit, dass das Amtsgericht Burgdorf zu Unrecht davon ausgehe, dass die Klägerin die von der Beklagten als Nachfolgemieter nachgewiesenen Eheleute K. nicht als Nachmieter zu akzeptieren habe. Auch die Beklagte habe die Wohnung mit ihrer Tochter bewohnt. Zudem enthalte das amtsgerichtliche Urteil keine ausreichende Begründung für die getroffene Entscheidung.

Die Klägerin verteidigt das erstinstanzliche Urteil. Sie weist unter Vertiefung und Ergänzung ihres erstinstanzlichen Vortrages darauf hin, dass das Haus für eine Nutzung der vermieteten Wohnung mit Kleinkindern nicht geeignet sei.

II. Die Berufung der Beklagten ist zulässig, insbesondere form- und fristgemäß eingelegt und begründet worden.

In der Sache hat das Rechtsmittel keinen Erfolg.

Die Beklagte schuldet die Zahlung der mietvertraglich vereinbarten Mietkaution. Es kann nicht festgestellt werden, dass das Mietverhältnis durch Eintritt der Bedingung der zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarung bezüglich der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses – Gestellung eines geeigneten Nachmieters – beendet worden ist.

1. Für die Entscheidung des Rechtsstreits kommt es darauf an, ob das Mietverhältnis durch die Gestellung eines geeigneten Nachmieters durch die Beklagte beendet wurde. Zwar kommt es für die Verpflichtung zur Zahlung einer Mietkaution grundsätzlich nicht darauf an, ob das Mietverhältnis beendet ist, wenn der Vermieter ein Sicherungsinteresse an der Zahlung der Kaution hat (Landgericht Düsseldorf WM 2001, 487, 488; OLG Düsseldorf OLGR 2000, 152–154 [=WM 2000, 151 KL]). Vorliegend kann jedoch ein Sicherungsinteresse der Klägerin auch unter Berücksichtigung ihres Vortrages, dass sie gegen die Beklagte noch zur Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache berechtigt sei, deshalb nicht angenommen werden, weil die Beklagte am 30.5. 2004 ausgezogen ist und mithin die Klägerin die behaupteten Schadensersatzansprüche hätte substantiieren und geltend machen können.

2. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist deshalb noch als fortbestehend anzusehen, weil nicht festgestellt werden kann, dass die Beklagte der Klägerin einen geeigneten Nachfolgemieter nachgewiesen hat. Die Beklagte hat der Klägerin lediglich als Nachfolgemieter ein Ehepaar mit zwei Kleinkindern nachgewiesen. Unstreitig bewohnte die Beklagte die Wohnung im Hause bei Abschluss des Mietvertrages nicht gemeinsam mit einem Kind. Nach dem in der Berufung neuen Vortrag der Beklagten bewohnte sie die Wohnung lediglich im Laufe der Mietzeit mit einer "halbwüchsigen Tochter". Die Beklagte hat nicht konkret vorgetragen, wie alt ihre Tochter im Zeitraum des Zusammenwohnens in der Mietwohnung gewesen ist. Auf Nachfrage hat die Beklagtenvertreterin in der mündlichen Verhandlung erklärt, dass die Tochter der Beklagten jetzt schon Mitte 20 sein könne. Daraus ergibt sich, dass sie sowohl während des Aufenthaltes der Beklagten in der Wohnung als auch bei ihrem Auszug im Jahre 2004 schon erwachsen war.

Grundsätzlich kann ein Mieter, der sich vorzeitig aus einem für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossenen Mietvertrag lösen will, seine Entlassung aus dem Mietverhältnis nur dann verlangen, wenn er dem Vermieter einen geeigneten und zumutbaren Ersatzmieter (Nachmieter) stellt. Dies gilt allgemein Kraft Gesetzes (§242 BGB), wobei noch ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses hinzutreten muss. Die Frage, ob die Zumutbarkeit gegeben ist, richtet sich nach den tatsächlichen Verhältnissen (vgl. BGH NJW 2003, 1246–1248 [=WM 2003, 204]). Die tatsächlichen Verhältnisse zwischen den Parteien waren bei Abschluss des Mietvertrages unstreitig so, dass die Klägerin wie heute noch die untere Wohnung im Hause bewohnte und die Beklagte zunächst allein die obere Wohnung. Folglich war die Mietwohnung der Beklagten nur von einer Person und zeitweise von einer zweiten Person, nämlich der auch im Jahre 2001 schon erwachsenen Tochter der Beklagten bewohnt. Wenngleich eine 100m2 große Wohnung auch geeignet ist, eine aus vier Köpfen bestehende Familie aufzunehmen, besteht gerade aufgrund dessen, dass sich im Hause nur zwei Wohnungen befinden und die Klägerin als ältere Dame die Erdgeschosswohnung bewohnt, ein bedeutender Unterschied in der Nutzung der oberen Mietwohnung durch eine vierköpfige Familie mit zwei Kleinkindern. Es ist allgemein bekannt, dass von einem Vierpersonenhaushalt mit zwei Kleinkindern ein anderes auch mit einer besonderen Geräuschentwicklung verbundenes Wohnverhalten ausgeht als von einer Einzelperson. Hierbei kommt es für die Entscheidung nicht darauf an, dass nach dem Vortrag der Klägerin das Haus wegen mangelnder Abstellfläche im Erdgeschoss für Kinderwagen und ähnliches sowie bezüglich der Gartennutzung durch Kleinkinder nicht geeignet sein könnte. Entscheidend ist vielmehr, dass das Bewohnen einer Obergeschosswohnung durch eine Familie mit zwei Kleinkindern für eine ältere Dame, die im Untergeschoss wohnt, im Verhältnis zu der Nutzung durch eine Einzelperson im Obergeschoss durch vermehrte Geräusche sowohl bei der Nutzung der Wohnung als auch des Treppenhauses jedenfalls im vorliegenden Fall nicht zumutbar ist. Infolgedessen kann der Nachweis einer Familie mit zwei Kindern als Nachfolgemieter nicht als geeigneter Nachweis eines Folgemieters angesehen werden, so dass der Mietvertrag zwischen den Parteien bei Bestand geblieben ist und der Klägerin der mietvertragliche Anspruch auf Zahlung der vereinbarten Kaution zusteht.

III. Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor (§543 ZPO).

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