Landgericht Köln Urteil vom 17.03.2011 – 29 S 194/10

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 20.8.2010 – 204 C 299/09 – aufgehoben und wie folgt neu gefasst:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger zu 1) und 2) und der Kläger zu 3) je zur Hälfte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

I.

Die Kläger und die Beklagten bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft S-Straße/110 in Köln. Die Kläger zu 1) und 2) sind seit dem 16.3.2006 Eigentümer der Wohnungen Nr. 8 und 9, die sich im Altbau S-Straße befinden; die übrigen Wohnungen befinden sich im Neubau S.

In der Anlage 3 zur Teilungserklärung vom 7.7.1993 ist geregelt, dass die Bewirtschaftung des Neu- und Anbaus soweit wie möglich getrennt erfolgen soll. Es werden für den Neubau und den Altbau getrennte Wirtschaftspläne erstellt; ebenfalls sollen für den Neubau und den Altbau getrennte Reparaturrücklage gebildet werden. In der Eigentümerversammlung vom 18.7.1995 stellte der Voreigentümer der Einheiten Nr. 8 und 9, Herr T3, den Antrag, die Einheiten aus der Teilungserklärung herauszunehmen und als separate Einheit zu verwalten. In der Eigentümerversammlung vom 16.11.1998 wurde einstimmig beschlossen, die Kosten der Straßenreinigung, Müllabfuhr und Gartenpflege nach der Anzahl der Wohnungen zu verteilen, mit dem ausdrücklichen Zusatz, dass der Altbau (S-Straße) entfällt. In der Eigentümerversammlung vom 4.11.1999 ist den Eheleuten T3 erlaubt worden, ein eigenes Müllgefäß anzuschaffen. Ab diesem Zeitpunkt beteiligten sich die Eheleute T3 nicht mehr an der gemeinschaftlichen Verwaltung. Der damalige Verwalter, die Fa. H GmbH und die nachfolgende Verwalterin, Frau X, verwalteten nur noch die 7 Einheiten im Neubau. Die C3oHG, die derzeitige Verwalterin, wurde mit Beschluss vom 3.6.2004 von den Wohnungseigentümern des Neubaus erstmals zur Verwalterin bestellt, und verfuhr in derselben Weise. Die Kläger zu 1) und 2) verwalteten ihre Wohnungen alleine. Mit Schreiben vom 27.9. 2006 (Bl. 82), auf das wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, wandte sich das Verwaltungsbeiratsmitglied der WEG S, der Miteigentümer A1, an die Kläger zu 1) und 2) und forderte von ihnen eine Beteiligung an den Kosten der Instandsetzungsmaßnahme des Gemeinschaftseigentums Eingangsbereich der Häuser 108/110 und bezog sich dabei auf eine Entscheidung in der letzten Eigentümerversammlung. Die Kläger zu 1) und 2) zahlten ihren Anteil. Mit Schreiben vom 9.2.2009 (Bl. 33) wandte sich die Verwalterin C3oHG an die Kläger zu 1) und 2) wegen der Übernahmen von Kosten für ein Wegerecht auf dem Grundstück. Die Kläger teilten der Verwalterin mit Schreiben vom 2.3.2009 mit, dass ihnen die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft nicht bekannt seien und schlugen vor, zur nächsten Eigentümerversammlung der WEG S eingeladen zu werden. Die Verwalterin ließ durch den jetzigen Prozessbevollmächtigen der Beklagten die rechtliche Situation prüfen und lud zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung am 19.8.2009 mit dem Tagesordnungspunkt – Beschlussfassung über die Realteilung der Wohnungseigentümergemeinschaft S-Straße -110 in zwei selbständige Wohnungseigentümergemeinschaften – ein. Ein Beschluss über die Realteilung der Grundstücke kam nicht zustande. Die Kläger zu 1) und 2) teilten der Verwalterin im Anschluss an die Versammlung mit, dass sie die Realteilung auf ihre Kosten ablehnten. Die Verwalterin lud daraufhin zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung alle Wohnungseigentümer der Gemeinschaft S-Straße/110 für den 13.10.2009 ein. Einziger Tagesordnungspunkt war die Bestellung der C3oHG zur Verwalterin für den Zeitraum vom 1.10.2009 bis zum 31.12.2014. Die Wohnungseigentümer beschlossen mehrheitlich die Bestellung der C3oHG für den Zeitraum vom 1.11.2009 bis zum 31.10.2014.

Die Kläger fechten diesen Beschluss an. Die Kläger zu 1) und 2) sind der Auffassung, dass die C3oHG nicht befugt gewesen sei, zu der Versammlung am 13.10.2009 einzuladen, da sie nicht als Verwalterin der Gemeinschaft S-Straße/110 bestellt gewesen sei. Zudem sei in der Versammlung über den Beschlussvorschlag aus der Tagesordnung abgestimmt worden, so dass die Abänderung des Beschlussinhaltes im Protokoll einen erheblichen Vertrauensbruch darstelle. Darüber hinaus widerspreche die Bestellung der C3oHG als Verwalterin ordnungsgemäßer Verwaltung, da sie kein Vertrauen in die Tätigkeit der Verwalterin hätten. Die Verwalterin habe die Kläger zu 1) und 2) konsequent von der Verwaltung ausgeschlossen, indem sie weder Abrechnungen noch Wirtschaftspläne für die Wohnungen Nr. 8 und 9 erstellt habe. Als die Kläger zu 1) und 2) ihre Rechte als Wohnungseigentümer hätten wahrnehmen wollen, habe die C3oHG die Teilung der Gemeinschaft betrieben, mit der Begründung, die Teilung sei notwendig, um eine Verwaltung durchführen zu können.

Der Kläger zu 3) behauptet, dass die Kläger zu 1) und 2) zu der Versammlung am 13.10.2009 nicht eingeladen worden seien, im Übrigen sei die Verwalterin nicht zur Einberufung befugt gewesen. Hinzu komme, dass in der Versammlung ein Beschluss gefasst worden sei, die Verwaltung bis zum 31.12.2014 zu verlängern, über Verfälschung des Inhalts sei im Protokoll ein Zeitraum bis zum 31.12.2014 angegeben worden.

Die Beklagten behaupten, dass die Beschlussfassung entsprechend der Protokollierung erfolgt sei. Die Bestellung der C3oHG zur Verwalterin entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Verwalterin sei bei Beginn der Verwaltertätigkeit von der Vorverwalterin das Objekt , S mit 7 Wohnungen als das zu verwaltende Objekt vorgestellt worden. Diese Verwaltung sei ordnungsgemäß ausgeübt worden. Die Kläger zu 1) und 2) hätten sich aus Kostengründen bewusst nicht an der gemeinsame Verwaltung beteiligt, obschon sie aufgrund der entsprechenden Grundbucheintragungen gewusst hätten, dass die beiden Wohnungen Teil der Eigentümergemeinschaft S-Straße/110 gewesen seien. Wenn die Kläger zu 1) und 2) nunmehr behaupteten, es seien keine Wirtschaftspläne und Abrechnungen für sie erstellt worden, so sei dieses Vorbringen rechtsmissbräuchlich und mutwillig. Selbst wenn man davon ausginge, dass der C3oHG eine Pflichtverletzung vorzuwerfen sei, indem sie die Kläger zu 1) und 2) nicht in die Verwaltung einbezogen habe, so sei jedenfalls ausgeschlossen, dass sich dieses Fehlverhalten wiederholen werde, so dass ein wichtiger Grund, der gegen die Verwalterbestellung sprechen könne, nicht vorliege.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Für die Begründung und die weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Entscheidung Bezug genommen.

Gegen das am 31.8.2010 zugestellte Urteil haben die Beklagten am 9.9.2010 Berufung eingelegt und diese nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 30.11.2010 mit Schriftsatz vom 25.11.2010, der am selben Tag bei Gericht eingegangen ist, begründet.

Die Beklagten sind der Auffassung, dass die gegen die Verwalterin erhobenen Vorwürfe eine Ungültigerklärung des Bestellungsbeschlusses nicht rechtfertigten. Die Verwalterin habe die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft S ohne Beanstandungen geführt, der angegriffene Bestellungsbeschluss habe allein dazu gedient, die bisher nicht an der Verwaltung beteiligten Kläger zu 1) und 2) in die Verwaltung einzubeziehen. Eine Zerstörung des Vertrauensverhältnisses wie von den Klägern zu 1) und 2) behauptet, könne nicht vorliegen, da zwischen der Verwalterin und den Kläger zu 1) und 2) zwischen 2004 und 2009 überhaupt keine Beziehung bestanden habe, so dass sich auch kein faktisches Vertrauensverhältnis hätte entwickeln können. Im Übrigen sei es den Kläger zu 1) und 2) bekannt gewesen, dass sie Eigentumswohnungen erworben hätten, so dass sie sich bei der Verwalterin als neue Eigentümer hätten melden müssen. Dies hätten die Kläger zu 1) und 2) aber bewusst unterlassen, um die getrennte Verwaltung fortzuführen und ihrerseits Kosten zu sparen. Durch die getrennte Verwaltung sei den Kläger zu 1) und 2 ) auch kein Schaden entstanden. Der Kläger zu 3) könne sich ohnehin nicht auf ein fehlendes Vertrauensverhältnis berufen, da ihm die Umstände der getrennten Verwaltung bekannt gewesen seien. Im Übrigen wiederholen und vertiefen die Beklagten ihr erstinstanzliches Vorbringen.

Die Beklagten beantragen,

unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Köln vom 20.8.2010 die Klage abzuweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Kläger zu 1) und 2) behaupten, dass ihnen der Umstand, Eigentümer von Eigentumswohnungen geworden zu sein, bekannt gewesen sei. Sie hätten jedoch keine Kenntnis über die rechtlichen Konsequenzen daraus, nämlich die gemeinschaftliche Verwaltung der Anlage, gehabt. Den übrigen Eigentümern, den Beklagten, sei hingegen bekannt gewesen, dass eine ordnungsgemäße Verwaltung nicht erfolgte. Aus diesem kollusiven Zusammenwirken der Beklagten mit der C3oHG ergebe sich, dass die von der Verwaltung ausgeschlossenen Kläger zu 1) und 2) kein Vertrauen in die gewählte Verwalterin haben könnten.

II.

Die zulässige Berufung hat in der Sache Erfolg.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichtes widerspricht die Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung vom 13.10.2009, in der die C3 oHG zur Verwalterin bestellt worden ist, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die Verwalterwahl widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn ein wichtiger Grund gegen die Bestellung des Verwalters spricht (vgl. Jennißen-Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 26 Rn.63). Ein solcher Grund ist dann gegeben, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit dem gewählten Verwalter für einen Eigentümer oder eine Eigentümergruppe unzumutbar ist, insbesondere dann, wenn der Verwalter seine Pflichten grob verletzt (vgl. Riecke/Schmid- Abramenko, WEG, 2.Aufl., § 26 Rn.12,13).

Bei der Überprüfung der Anfechtung der Verwalterbestellung sind strengere Maßstäbe anzulegen als bei einem Antrag auf Abberufung. Dies folgt daraus, dass das Gericht den Mehrheitswillen bei der Verwalterwahl berücksichtigen muss (vgl. Jennißen-Jennißen, WEG, 2.Aufl., § 26 Rn.64; OLG Hamburg ZMR 2001,999).

Hier kann offenbleiben, ob die C3oHG in der Zeit von 2004 bis 2009 keine Kenntnis davon hatte, dass die beiden Wohnungen im Altbau S-Straße zur Wohnungseigentümergemeinschaft gehören und daher notwendigerweise mitverwaltet werden müssten oder, ob die C3oHG in Kenntnis der Teilungserklärung die getrennte Verwaltung der Objekte Altbau und Neubau so fortgesetzt hat, wie sie sie von der Vorverwalterin, Frau X übernommen hat, jedenfalls hat die C3oHG gegen ihre Pflichten als WEG-Verwalterin verstoßen, indem sie die Wohnungen Nr. 8 und 9 in dem Gebäude S-Straße nicht in Verwaltung einbezogen hat. Insoweit kommt es auch nicht darauf an, dass sowohl die Voreigentümer der Wohnungen Nr. 8 und 9, die Eheleute T3 und auch die Wohnungseigentümer im Neubau mit der getrennten, nur den Neubau umfassenden Verwaltung einverstanden waren, denn mit dem Erwerb der Wohnungen Nr. 8 und 9, der der C3oHG nicht verborgen geblieben sein kann, wäre es die Pflicht der Verwalterin gewesen, die neuen Eigentümer über die rechtliche Situation, das Bestehen einer Wohnungseigentümergemeinschaft für die Gebäude S-Straße und 110 und die daraus folgenden Konsequenzen, nämlich die gemeinschaftliche Verwaltung durch einen Verwalter und die Beteiligung an den Lasten und Kosten der Gemeinschaft aufzuklären. Die für den Neubau amtierende Verwalterin konnte nicht davon ausgehen, dass die neuen Eigentümer die Kläger zu 1) und 2) mit der an sich dem Wohnungseigentumsgesetz widersprechenden getrennten Verwaltung der Grundstücke würden einverstanden sein.

Diese Verletzung der Pflichten aus dem Verwalterverhältnis, die dazu führte, dass die Kläger zu 1) und 2) seit ihrem Eigentumserwerb im März 2006 bis zum Oktober 2009 nicht in die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft S-Straße/110 einbezogen worden waren, ist jedoch unter Abwägung aller Umstände nicht so schwerwiegend, dass der Mehrheitsbeschluss zur  Bestellung der C3oHG als Verwalterin der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft für ungültig zu erklären ist.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Kläger zu 1) und 2), denen bekannt war, dass sie Eigentumswohnungen erworben hatten, nichts unternommen haben, um zu erfahren, was der Erwerb einer Eigentumswohnung bedeutet. Dazu hätte aber nach dem Schreiben des Verwaltungsbeiratsmitgliedes Zorn vom 27.9.2006, in dem die Rede davon ist, dass es um eine Instandsetzungsmaßnahme des „Gemeinschaftseigentums Eingangsbereich der Häuser 108/110“ geht, und die Instandsetzung nach Erhalt aller Beiträge wie „in der letzten Eigentümerversammlung vereinbart“ erfolgen soll, Anlass bestanden. Es ist für die Kammer insoweit nicht nachvollziehbar, wieso die Kläger zu 1) und 2), die nicht gewusst haben wollen, dass sie Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft S-Straße/110 sind, einen Beitrag zu einer Instandsetzungsmaßnahme für gemeinschaftliches Eigentum gezahlt haben, ohne nachzufragen, warum sie zu dieser Zahlung verpflichtet sein sollten. Im Übrigen ist den Kläger zu 1) und 2) durch die getrennte Verwaltung kein Schaden entstanden. Die Verwalterin, C3oHG, hat nach dem Schreiben der Kläger zu 1) und 2) vom 2.3.2009 auch reagiert, die rechtliche Situation prüfen lassen und die Kläger zu 1) und 2) zur nächsten außerordentlichen Eigentümerversammlung eingeladen. Soweit die Kläger zu 1) und 2) geltend machen, die Verwalterin habe versucht, die Kläger zu 1) und 2) aus der Wohnungseigentümergemeinschaft zu drängen, in dem sie in der Eigentümerversammlung vom 19.8.2009 eine Beschlussfassung über die Realteilung der Grundstücke habe herbeiführen wollen, vermag die Kammer dem nicht zu folgen. Nach dem unstreitigen Vorbringen entsprach die getrennte Verwaltung der Grundstücke S-Straße und 110 dem Wunsch und dem Willen der Wohnungseigentümer S und wurde seit dem Jahre 1999 auch so praktiziert. Durch eine Realteilung der Grundstücke wäre die getrennte Verwaltung der Grundstücke auf eine rechtlich einwandfreie Grundlage gestellt worden, so dass diese Möglichkeit für die Wohnungseigentümer eine durchaus erwägenswerte Lösungsmöglichkeit dargestellt hätte. Auch für ein kollusives Zusammenwirken der Verwalterin mit den Beklagten zum Nachteil der Kläger zu 1) und 2) bestehen keine Anhaltspunkte. Zwar haben sich die Beklagten nicht an den Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums, soweit es die Wohnungen Nr. 8 und 9 betraf, beteiligt, die Kläger zu 1) und 2) ihrerseits sind jedoch, bis auf die Beteiligung an den Kosten der Erneuerung des Eingangsbereichs, ebenfalls nicht an Kosten des Neubaus beteiligt worden, so dass nicht ersichtlich ist, dass die getrennte Verwaltung sich zu Lasten der Kläger zu 1) und 2) ausgewirkt hätte und die Beklagten dies beabsichtigt hätten. Im Übrigen hat die Verwalterin, die C3oHG, die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft S ohne Beanstandungen geführt, sie ist nach der Bestellung im Jahre 2004 im Jahre 2007 wiederbestellt worden. Da dem Kläger zu 3), der Eigentümer einer Wohnung im Neubau ist, die Umstände, die zu der getrennten Verwaltung der Grundstücke geführt haben, bekannt waren, kann die  Fortsetzung dieser Verwaltungspraxis durch die amtierende Verwalterin nicht zu einer Zerstörung seines Vertrauensverhältnisses zu der Verwalterin geführt haben.

Erstinstanzlich haben sich die Kläger weiterhin darauf berufen, dass die Verwalterin das Protokoll verfälscht habe, indem sie den Bestellungszeitraum über den beschlossen worden sei, falsch protokolliert habe. Das Amtsgericht hat es als unstreitig angesehen, dass der Beschluss zur Verwalterbestellung entsprechend der Protokollierung für den Zeitraum 1.11.2009 bis zum 31.10.2014 gefasst worden ist. An diese Feststellungen, die durch die Kläger auch nicht angegriffen worden sind, ist das Berufungsgericht gebunden, § 529 ZPO. Ob eine weitere Pflichtverletzung der Verwalterin, die in einer verfälschenden Protokollierung eines Beschlussergebnisses liegen könnte, gegeben ist, ist daher im Rahmen des Berufungsverfahrens nicht zu prüfen.

Allein die subjektive Vorstellung der Kläger zu 1) und 2) zu der Verwalterin kein Vertrauen zu haben, ist hingegen nicht ausreichend. Ob das Vertrauensverhältnis zu der Verwalterin gestört ist und eine weitere Zusammenarbeit für einzelne Eigentümer mit der Verwalterin nicht mehr zumutbar ist,  kann nur aufgrund von Tatsachen beurteilt werden (vgl. Jennißen-Jennißen, WEG, 2.Aufl., § 26 Rn.148; OLG Hamburg ZMR 2010,627).

Weiter liegen auch keine konkreten Umstände, die eine Wiederholungsgefahr für das fehlerhafte Verwalterhandeln erkennen lassen (vgl. Jennißen-Jennißen, WEG, 2.Aufl., § 26 Rn.48) vor. Es ist nicht zu gewärtigen, dass die Verwalterin ihr fehlerhaftes Handeln wiederholen wird. Mit der Bestellung einer Verwaltung für die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft S-Straße/110 ist den Anforderungen des WEG Rechnung getragen worden. Es ist zu vielmehr zu erwarten, dass die Verwalterin ihre ansonsten nicht zu beanstandende Verwaltertätigkeit, die sie für den Neubau bereits seit 2004 ausgeübt hat, auch in Bezug auf den mit zu verwaltenden Altbau ausüben wird.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 Abs.1 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 71, 713 ZPO.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision liegen nicht vor. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung. Eine Entscheidung des Revisionsgerichtes ist weder zur Fortbildung des Rechts noch zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung notwendig.

Streitwert Berufungsverfahren: 8.000,-- €

(entsprechend der nicht angegriffenen Festsetzung durch das Amtsgericht)