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Landgericht Köln Urteil vom 30.12.2022 – 7 O 147/21
ECLI:DE:LGK:2022:1230.7O147.21.00
Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, die folgenden Grundstücke zu räumen und an den Kläger herauszugeben:
1. Grundbuch des Amtsgerichts Bergheim, Gemarkung H., Blatt 000, Flur 00 Flurstück 0000, Gebäude- und Freifläche, Land- und Forstwirtschaft, B., groß 427 m²;
2. Grundbuch des Amtsgerichts Bergheim, Gemarkung H., Blatt 000, Flur 00 Flurstück 0000, Gebäude- und Freifläche, Land- und Forstwirtschaft, B., groß 1.952 m²;
3. Grundbuch des Amtsgerichts Bergheim, Gemarkung H., Blatt 000, Flur 00 Flurstück 0000, Gebäude- und Freifläche, Land- und Forstwirtschaft, B., groß 267 m²;
4. Grundbuch des Amtsgerichts Bergheim, Gemarkung H., Blatt 000, Flur 00, Flurstück 0000, Gebäude- und Freifläche, Land- und Forstwirtschaft, B., K.-straße, groß 4.485 m²;
5. Grundbuch des Amtsgerichts Bergheim, Gemarkung H., Blatt 000, Flur 00, Flurstück 0000, Gebäude und Freifläche, Erholung, L., groß 1.629 m²;
6. Grundbuch des Amtsgerichts Bergheim, Gemarkung H., Blatt 000, Flur 00, Flurstück 00, Landwirtschaftsfläche, Gebäude- und Freifläche, K.-straße 00, groß 79.379 m².
Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 40.000,00 EUR vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Der Kläger macht gegen die Beklagte Räumungsansprüche im Zusammenhang mit der Verpachtung von Grundstücken zum Betrieb einer Pferdepensionshaltung geltend.
Die Parteien sind Adoptivgeschwister.
Der Kläger ist Landwirt und Eigentümer einer Liegenschaft in der K.-straße. 00 in 00000 T., die den sogenannten „B.“ umfasst. Die Liegenschaft beinhaltet den B. mit Scheune, Hofanlage, sowie die alte Reitanlage mit Weidefläche und zwei Gebäuden und die neue Reitanlage mit Reithalle, Boxentrakt und Weidefläche, gebaut im Jahr 2002. Der B. umfasst die Parzellen, die im Grundbuch des Amtsgerichts Bergheim, Gemarkung H., ausgewiesen sind als Flur 00 Flurstück 0000, Flur 00 Flurstück 0000, Flur 00 Flurstück 0000, Flur 00 Flurstück 0000 und Flur 00 Flurstück 0000 (nachfolgend „B.“). Daneben wurde später eine neue Reitanlage auf der Parzelle errichtet, die im Grundbuch des Amtsgerichts Bergheim, Gemarkung H., ausgewiesen ist als Flur 00 Flurstück 00 (nachfolgend „Reitanlage“).
Die Parzelle Flur 00 Flurstück 00 der Reitanlage wurde im Grundbuch des Amtsgerichts Bergheim, Gemarkung H., ursprünglich als Flur 00 Flurstück 00 unter der laufenden Nummer 00 der Grundstücke des Bestandsverzeichnisses geführt. Später wurde das Grundstück infolge einer Grundstücksteilung in den Grundstücken Flur 00, Flurstück 00, Flur 00 Flurstück 00 und Flur 00 Flurstück 00 aufgeteilt und entsprechend unter den laufenden Nummern 00, 00 und 00 fortgeführt.
Die Parzelle Flur 00 Flurstück 0000 des Junkerhofs wurde im Grundbuch des Amtsgerichts Bergheim, Gemarkung H., ursprünglich als Flur 0 Flurstück 000 unter der laufenden Nummer 0 der Grundstücke des Bestandsverzeichnisses geführt. Später wurde das Grundstück aufgeteilt in den Parzellen Flur 0 Flurstück 000 und Flur 0 Flurstück 000 mit den laufenden Nummern 00 und 00 aufgeteilt. Die Parzelle Flur 0 Flurstück 000 der laufenden Nummer 00 wurde sodann berichtigt in die heutige Parzelle Flur 00 Flurstück 0000 unter der laufenden Nummer 00.
Hinsichtlich der Einzelheiten der Grundstücksbezeichnungen und Grundstückslagen wird auf den Auszug aus dem Grundbuch des Amtsgerichts Bergheim, Gemarkung H., vom 19. Dezember 2019, Blatt 0000, S. 4, 8 und 9 des Ausdrucks, Anlage PBP 1, den Auszug aus dem Liegenschaftskataster, Bestandsübersicht zum Grundeigentum V. R. vom 00. Februar 0000, Anlage PBP 2, den Auszug aus dem D.-Portal des Landes NRW Anlage PBP 3 sowie die Katasterdarstellung des Landes NRW auf dem Online-Portal TIM-Online, Anlage PBP 4, Bezug genommen.
Im Jahr 2003 standen die streitbefangenen Grundstücke noch im Eigentum der Betriebsgemeinschaft O. und V. R. GbR (im Folgenden: „GbR“). Gesellschafter der GbR waren der Kläger und die Mutter der Parteien, Frau O. R.. Ausweislich des Gesellschaftsvertrages waren beide Gesellschafter im Außenverhältnis jeweils alleinvertretungsberechtigt für die GbR. Die GbR verpachtete die Reitanlage mit Pachtvertrag vom 12. Mai 2003 an die Beklagte (Anlage PBP 5, Bl. 8 d.A.). Dieser lautet auszugsweise wie folgt:
„[...] § 1 Pachtgegenstand
1.1 Der Verpächter verpachtet an den Pächter das Grundstück in der Gemarkung H. Flur 00 Flurstück 00 nebst aufstehenden Gebäuden und Gebäudebestandteilen zum ausschließlichen Betrieb einer Pensionspferdehaltung. [...]
1.2 Das verpachtete Grundstück ist in dem als Anlage 1 beigefügten Lageplan rot umrandet. Dieser Lageplan ist wesentlicher Bestandteil dieses Vertrages. Bei dem in der Anlage grün umrandeten Gebäude handelt es sich um ein vermietetes Wohngebäude. Der Verpächter ist berechtigt, das Gebäude in der bisherigen Form weiter zu nutzen. [...].
§ 2 Zustand der Pachtsache
[...] 2.3 Sind für den Vertragszweck bauliche Änderungen der Pachtsache erforderlich, hat der Pächter diese auf eigene Kosten durchzuführen. Solche baulichen Veränderungen sind mit dem Verpächter rechtzeitig vor Ausführung abzusprechen. [...]
2.4 Bei der im Lageplan umrandeten Fläche handelt es sich um die hofnahe Weide. [...]
§ 3 Pachtdauer
3.1 Das Pachtverhältnis dauert zunächst 15 Jahre, es beginnt am 01.04.2003 und endet am 31.03.2017.
3.2 Nach Ablauf der Pachtzeit gern. § 3.1 hat der Pächter das Recht, die Verlängerung des Pachtverhältnisses um weiter 10 Jahre zu verlangen. Die Erklärung des Pächters gegenüber dem Verpächter, dass er von diesem Optionsrecht Gebrauch macht, hat schriftlich zu erfolgen und muss dem Verpächter spätestens 6 Monate vor Ablauf der Pachtzeit zugehen. [...]
§ 4 Pacht, Nebenkosten, Zahlungsweise
4.1 Die Pacht für den in § 1 beschriebenen Pachtgegenstand beträgt monatlich 4.000,00 EUR. [...]“
Mit Ergänzungsvereinbarung vom 3. November 2009 vereinbarten die GbR und die Beklagte eine Reduzierung des Pachtzinses auf monatlich EUR 3.000,00.
Der Pachtvertrag vom 12. Mai 2003 endete zum 31. März 2017. Die Beklagte machte von ihrer Verlängerungsoption gemäß Ziffer 3.2 des Pachtvertrages vom 12. Mai 2003 keinen Gebrauch.
Der Kläger erhob am 28.04.2017 für die GbR vor dem Landgericht Köln eine Klage gegen die Beklagte auf Zahlung rückständigen Pachtzinses (Az. 7 O 103/17).
Mit Schreiben vom 02.06.2017 (Bl. 64 d.A.) wandten sich die Prozessbevollmächtigten des Klägers an die Beklagte und forderten diese unter Fristsetzung zum 12.06.2017 auf, mitzuteilen, ob sie von ihrer Verlängerungsoption Gebrauch gemacht habe. Für den Fall, dass dieser Nachweis nicht erbracht werde, forderten sie die Beklagte zur unverzüglichen Räumung des Pachtobjekts auf. Darüber hinaus teilten sie der Beklagten mit:
„Sollten Sie stattdessen einen neuen Pachtvertrag anstreben, steht unser Mandant dem nicht grundsätzlich ablehnend gegenüber. Allerdings erwartet er sowohl ein angemessenes Pachtangebot mit Sicherstellung der künftigen Pachtzahlungen als auch die Zahlung der rückständigen Pachten aus der Vergangenheit an die Betriebsgesellschaft.“
Der Prozessbevollmächtigte der Beklagten bat sich daraufhin mit Schreiben vom 07.06.2017 eine Fristverlängerung bis zum 19.06.2017 aus.
Am 19.06.2017 unterzeichnete die Mutter der Parteien als Vertreterin der GbR mit der Beklagten den als Anlage PBP8 vorgelegten Pachtvertrag (Bl. 67 d.A.). Dieser lautet auszugsweise wie folgt [Hervorhebungen hinzugefügt]:
„[...] § 1Pachtgegenstand
Gegenstand dieses Vertrages ist die modifizierte Fortsetzung des Pachtverhältnisses gemäß Pachtvertrag vom 12.5.2003 i.V.m. der ergänzenden Vereinbarung vom 3.11.2009.
1. Der Verpächter verpachtet an den Pächter das Grundstück in der Gemarkung H. Flur 00, Flurstück 00 nebst aufstehenden Gebäuden und Gebäudebestandteilen zum ausschließlichen Betrieb einer Pensionspferdehaltung. Eine andere Nutzung ist nur nach vorheriger schriftlicher Zustimmung des Verpächters gestattet.
2. Das verpachtete Grundstück ist in dem als Anl. 1 zum Pachtvertrag vom 12.5.2003 beigefügten Lageplan rot umrandet. Dieser Lageplan ist wesentlicher Bestandteil dieses Vertrages. Bei dem in der Anlage grün umrandeten Gebäudehandelt es sich um ein Wohngebäude. Der Pächter ist berechtigt, das Gebäude In der bisherigen Form weiter zu nutzen. Die mit diesem Gebäude verbundenen Kosten gehen zulasten des Pächters.
§ 2 Zustand der Pachtsache
[...] 2. Zur Erfüllung des Vertragszwecks waren umfangreiche bauliche Änderungen der Pachtsache erforderlich. Diese Veränderungen, die vom Pächter vorgenommen worden sind, sind beiden Parteien bekannt. Insoweit nehmen beide Parteien auch insbesondere Bezug auf das Gutachten des Sachverständigen Dr. F. vom 14.6.2010, das diesem Vertrag als Anlage in Kopie beigefügt ist und Bestandteil dieses Vertrages ist. Beide Parteien sind darüber einig, dass die Feststellungen in dem Gutachten des Herrn Dr. F. zutreffend sind. Sofern weitere Veränderungen der Pachtsache für den Vertragszweck erforderlich sind, hat der Pächter diese auf eigene Kosten durchzuführen. Die Veränderungen sind mit dem Verpächter rechtzeitig vor Ausführung abzusprechen. Eventuell erforderliche behördliche Genehmigungen hat der Pächter selbst und auf eigene Kosten zu besorgen. Bei Veränderungen, die für den Betrieb erforderlich oder wirtschaftlich nützlich sind, hat der Verpächter mitzuwirken, soweit dies notwendig oder zweckmäßig ist;
3. Bei der im Lageplan umrandeten Fläche handelt es sich um die hofhahe Weide. [...]
§ 3 Pachtdauer
1. Das Pachtverhältnis wird für weitere 30 Jahre, d.h. bis zum 0.0.0000 abgeschlossen. Nach Ablauf der Pachtzeit hat der Pächter das Recht, die Verlängerung des Pachtverhältnisses um weitere zehn Jahre zu verlangen. [...] .Ein- und Umbauten, die der Pächter auf eigene Kosten vorgenommen hat, hat der Verpächter nach dem Verkehrswert zum Zeitpunkt der Kündigung zu entschädigen. Dies gilt nicht für diejenigen Ein- und Umbauten, die bis zum 00.0.0000 vorgenommen worden sind.
§ 4 Pacht, Nebenkosten, Zahlungsweise
1. Pachtrückstände bestehen derzeit nicht. Der Verpächter verpflichtet sich, die beim Landgericht Köln rechtshängige Klage, -Az.7 O 103/17-, zurückzunehmen. Der Verpächter verzichtet ausdrücklich gegenüber dem Pächter auf die Geltendmachung der seit 1.1.2009 rückständigen Pachtzinsen. Im Gegenzug verzichtet der Pächter gegenüber dem Verpächter auf Entschädigungsansprüche für seine Investitionen in die Pachtsache, wie sie im Gutachten Dr.F. in aufgeführt sind und wie sie sich aus dem Schreiben des Steuerberaters E. vom 10.1.2017 nebst Aufstellung der Investitionen und Reparaturaufwendungen ergeben. Das Schreiben des Steuerberaters E. vom 10.1.2017 nebst Anlagen ist diesem Vertrag in Kopie beigefügt und Bestandteil dieses Vertrages. Im Hinblick auf die ganz erheblichen Investitionen, die der Pächter auf die Pachtsache vorgenommen hat und durch die größtenteils erst der Vertragszweck erreicht werden konnte und kann und im Hinblick darauf, dass zu Beginn des Pachtverhältnisses zugesicherte Rechte wie Strohlieferung, kostenfreie Lagerungsmöglichkeiten etc. nicht mehr gewährt werden, beträgt der monatliche Pachtzins 2000 (i.W. zweitausend) einschließlich MwSt.
2. Der Pächter trägt sämtliche Betriebskosten mit Ausnahme der laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks und der Gebäudeversicherung einschl. deren Haftpflicht.
3. Die Pacht ist monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des jeweiligen Monats zur Zahlung fällig. Sie ist auf das Konto des Verpächters bei der J., IBAN:N01 zu überweisen.
4. Die Pacht für die Weideflächen mit einer Größe von 8,6 ha wird mit 100 je Morgen festgesetzt. Der Pachtpreis für die Weidefläche ist in dem Pachtpreis von 2000 C enthalten.
Dem Pächter bleibt es nachgelassen, die ab 1.4.2017 fälligen Pachtzinsen in einer Summe zum 15.10.2017 zu zahlen. [...]
§ 9 Rückgabe der Pachtsache
Nach Beendigung des Pachtverhältnisses hat der Pächter die Pachtsache vollständig geräumt und besenrein zurückzugeben. Vom Pächter oder dessen Erfüllungsgehilfen schuldhaft verursachte Beschädigungen sind zu beseitigen.
Einrichtungen, mit denen der Pächter die Pachtsache versehen hat, darf er wegnehmen. Die Ausübung des Wegnahmerechts durch den Pächter kann der Verpächter durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden, wenn nicht der Pächter ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme hat. [...]“
Auf den weiteren Inhalt des Pachtvertrages wird Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 12.07.2017 wandte sich der Kläger an die Beklagte und führte unter anderem aus (Bl. 180 d.A.):
„[...] Hiermit widerspreche ich namens der BTG R. GbR dem Abschluss dieses Pachtvertrages vom 19.06.2017 und widerrufe diesen gern. § 178 BGB. Hilfsweise erkläre ich hiermit namens der BTG R. GbR die Anfechtung dieses Pachtvertrages vom 19.06.2017 wegen arglistiger Täuschung und sodann wegen Irrtums.
Ich mache weiter darauf aufmerksam, dass der Pachtvertrag vom 19.06.2017 wegen des kollusiven Zusammenwirkens zum Nachteil meiner Person auch sittenwidrig ist, vgl. § 138 BGB. Es ist Dir wegen dieser vorsätzlichen sittenwidrigen Schädigung auch verwehrt, Dich auf diesen Pachtvertrag vom 19.06.2017 zu berufen, vgl. § 826 BGB.
Ich fordere Dich auf, umgehend und schriftlich, spätestens bis zum 17.07.2017 eingehend bei mir, die Unwirksamkeit und Abstandnahme von diesem Pachtvertrag vom 19.06.2017 zu bestätigen.
Andernfalls muss ich von Vorsatz auch im Hinblick auf Straftatbestände ausgehen und muss entsprechende rechtliche Maßnahmen ergreifen.
Ich darf Dich weiterhin darüber in Kenntnis setzen, dass ich unserer Mutter bereits mit Schreiben vom 02.01.2017 die Einzelvertretungsmacht entzogen habe. Mit heutiger Post habe ich erneut den Entzug der Einzelvertretungsmacht unserer Mutter für die BTG R. GbR veranlasst.
Trotz meines Schocks und tiefer Enttäuschung über dieses Verhalten möchte ich Dir nochmals anbieten, über die ausstehenden Pachten und eine künftige Neuverpachtung zu verhandeln. Ich widerspreche aber zugleich ausdrücklich namens der BTG R. GbR jeglicher weiteren Nutzung der Pachtsache und fordere Dich nochmals zur Räumung derselben auf. [...]“
Mit Schreiben vom selben Tag erklärte der Kläger gegenüber der Mutter der Parteien, dass er ihr aus wichtigem Grunde, namentlich wegen der nicht abgesprochenen, nachteiligen Veränderung des Pachtvertrags samt Verzichts sowie der privaten Vereinnahmung von Mieten, die der GbR zustehen, die Einzelgeschäftsführungsbefugnis und Einzelvertretungsmacht entziehe.
Die Mutter des Klägers erklärte diesem gegenüber mit Schreiben vom 7. September 2017, dass sie ihn aus wichtigem Grunde aus der GbR ausschließe und diese allein übernehme.
Mit Schreiben vom 12.10.2017 teilte der Kläger der Beklagten ergänzend mit (Bl. 184 d.A.):
„[...] Nichtsdestoweniger enthält auch der neue Vertrag die Verpflichtung zu Pachtzahlungen. Seit dem 05.04.2017 ist nach dem Pachtvertrag vom 19.06.2017 eine monatliche Pacht von 2.000,00 EUR brutto fällig. Aufgelaufene Pacht war bis spätestens 15.10.2017 zu zahlen. Ich konnte seit dem 01.04.2017 keinen Geldeingang von Dir feststellen. Das mag auch daran begründet sein, dass Du mit unserer Mutter in dem neuen Pachtvertrag die Zahlung auf ein Konto bei der J., IBAN:N01 vereinbart hast. Dies ist ein Konto, welches unsere Mutter Frau O.e R. führt, angeblich für die BTG R. GbR. Trotz Aufforderung mit entsprechender Fristsetzung weigert sich unsere Mutter, mir Einblick in dieses Konto zu geben. [...]
Ich fordere Dich hiermit auf, bis spätestens zum 25.10.2017, eingehend bei mir, die Pachtzahlungen seit dem 01 04.2017 nachzuweisen. Sollte ein entsprechender Nachweis nicht erfolgen oder die Pacht nicht fristgemäß eingegangen sein, behält sich die BTG R. GbR die Kündigung des - aus meiner Sicht ohnehin nichtigen - Pachtvertrages vom 19.06.2017 vor.
Ich darf Dich weiter darauf hinweisen, dass das Betriebskonto der BTG R. GbR wie folgt lautet: Y. IBAN: N02. Zahlungen bitte ich nur auf dieses Konto zu leisten. Zahlungen an ein ausschließlich von unserer Mutter geführtes Konto werte ich - zumindest künftig - nicht als Zahlungen an die BTG R. GbR.
Abschließend fordere ich Dich nochmals auf, über die geordnete Fortsetzung des Pachtverhältnisses mit mir zu sprechen, oder aber die Pachtsache zu räumen. [...]“
Der Kläger erklärte unter dem 26.10.2017 schriftlich gegenüber der Beklagten (Bl. 190 d.A.),
„namens und in Vollmacht der BTG R. GbR die fristlose Kündigung des Pachtvertrages vom 19.06.2017, hilfsweise die fristlose Kündigung jedweden anderen Pachtvertrages über die Pachtsache Gemarkung H., Flur 00, Flurstück 00 nebst aufstehenden Gebäuden und Gebäudebestandteilen. Hilfsweise erkläre ich hiermit namens und in Vollmacht der BTG R. GbR die Kündigung des Pachtvertrages vom 19.06.2017 und jedweden anderen Pachtverhältnisses über die vorbenannte Pachtsache zum nächstmöglichen Zeitpunkt.
Klarstellungshalber darf ich nochmals anmerken, dass ich den Pachtvertrag vom 19.06.2017 ohnehin für unwirksam halte. Ich widerspreche zudem jedweder Unterverpachtung und Gebrauchsüberlassung an Dritte. Ich fordere Dich namens und in Vollmacht der BTG R. GbR auf, die Pachtsache umgehend, bis spätestens zum 13.11.2017 zu räumen. [...]“
Die Prozessbevollmächtigten des Klägers wiederholten diese Aufforderung am 29.11.2017 (Bl. 193 d.A.) unter Fristsetzung zum 15.12.2017 für
„die Pachtsache Gemarkung H.. Flur 00. ehemals Flurstück 00 (teilweise), nunmehr Flurstück 00 (teilweise) nebst aufstehenden Gebäuden und Gebäudebestandteilen, soweit sie Gegenstand des Pachtvertrages sind [...]“.
Die Beklagte nutzte das Pachtobjekt in der Folge weiter. Ob und an wen sie den vertraglich vereinbarten Pachtzins bis Januar 2019 zahlte, ist zwischen den Parteien streitig.
Der Kläger erhob am 29.12.2017 eine Klage vor dem Landgericht Köln gegen die Mutter der Parteien (Az. 22 O 432/17) und beantragte unter anderem, festzustellen, dass sein Ausschluss aus der GbR unwirksam sei und er der Beklagten wirksam Einzelvertretungsmacht und Einzelgeschäftsführungsbefugnis entzogen habe.
Mit Schriftsatz vom selben Tag bestellten sich die die Prozessbevollmächtigten der Mutter der Parteien in dem Rechtsstreit LG Köln 7 O 103/17 für die GbR und erklärten für diese die Rücknahme der dort erhobenen Klage. Das Landgericht Köln setzte den Rechtsstreit mit dem Az. 7 O 103/17 mit Beschluss vom 29.03.2018 (Bl. 254 der Beiakte) bis zur rechtskräftigen Entscheidung des Rechtsstreits LG Köln Az. 22 O 432/17 aus.
Ab Januar 2019 zahlte die Beklagte eine monatliche Pacht in Höhe von 2.000,00 EUR auf ein Konto der GbR. Der Kläger teilte der Beklagten in diesem Zusammenhang mit Schreiben vom 10.01.2019 (Bl. 196 d.A.) mit:
„[...] Die BTG R. GbR nimmt diesen Betrag als Nutzungsentschädigung entgegen. Damit ist unsererseits keine Anerkennung eines Pachtvertrages erfolgt. Wir verweisen nochmals darauf, dass der Pachtvertrag vom 12.05.2003 gern. § 3 des Pachtvertrages am 31.03.2017 ausgelaufen ist und das Pachtverhältnis zudem hilfsweise auch gekündigt ist. Die Höhe der geschuldeten Nutzungsentschädigung beträgt aus unserer Sicht monatlich mindestens 4.000 zuzüglich der Mehrwertsteuer von 19 %. Ich fordere Dich hiermit nochmals auf, zu meinen Händen die Pachtzahlung bzw. Nutzungsentschädigung für 2017 und 2018 nachzuweisen. Sollte dies bis zum 17.01.2019 nicht erfolgt sein, gehe ich davon aus, dass Du weder Pachtzahlungen geleistet hast noch jemals vorhattest die Pachtzahlungen für 2017 und 2018 zu leisten. [...]“
Die Mutter der Parteien verstarb am 18.04.2019. Die Beklagte ist ihre Alleinerbin. Der Kläger führte am 30.04.2019 eine Gesellschafterversammlung der GbR durch und fasste dort den Beschluss, die GbR nicht zu liquidieren sondern als Einzelunternehmer fortzuführen (Bl. 175 d.A.).
Unter dem 16.05.2019 (Bl. 197 der Beiakte) erklärte der Klägerin gegenüber der Beklagten schriftlich:
„[...] Ich kündige hiermit nochmals fristlos, hilfsweise fristgemäß jedweden Pachtvertrag zwischen Dir und der BTG R. GbR, bzw. mir als Rechtsnachfolger der BTG R. GbR Ich fordere Dich auf, die Pachtsache bis spätestens zum 30.06.2019 zu räumen und die ausstehende Nutzungsentschädigung von 4 000,00 pro Monat zuzüglich der Mehrwertsteuer von derzeit 19 % seit 01.04.2017 zu zahlen. [...]“
Die Beklagte setzte die Nutzung des Pachtobjekts fort.
Ab August 2019 erfolgten die monatlichen Zahlungen in Höhe von 2.000,00 EUR nicht mehr durch die Beklagte selbst, sondern durch eine Reitanlage B. GbR mit dem Zusatz „(unter Vorbehalt)“.
Der Kläger und seine Prozessbevollmächtigten erklärten gegenüber der Beklagten mit Schreiben vom 03.07.2019 (Bl. 198 der Beiakte), 22.11.2019 (Bl. 201 der Beiakte) und 12.12.2019 (Bl. 203 der Beiakte) nochmals die Kündigung des Pachtverhältnisses und forderten die Beklagte jeweils fruchtlos zur Herausgabe auf.
Der Kläger forderte die Beklagte mit Schreiben vom 28.05.2020 (Bl. 212 der Beiakte) unter Fristsetzung zum 08.06.2020 auf, eine schriftliche Erklärung der Reitanlage B. GbR vorzulegen, dass diese die vorgenannten Zahlungen für die Klägerin und nicht lediglich unter Vorbehalt leiste. Eine Zahlung unter Vorbehalt lehnte der Kläger ausdrücklich ab. Die Prozessbevollmächtigten des Klägers wiederholten dies mit Schreiben vom 19.06.2020 (Bl. 215 der Beiakte) nochmals unter Fristsetzung zum 26.06.2020. Der damalige Rechtsanwalt der Beklagten teilte diesen daraufhin mit E-Mail vom 21.06.2020 (Bl. 217 der Beiakte) mit:
„[...] Damit Ihr Mandant jetzt nicht ein weiteres Verfahren in die Welt setzt, nehmen Sie bitte zur Kenntnis, dass es sich bei den Zahlungen der Reitanlage B. GbR um Zahlungen eines Dritten für etwaige Verbindlichkeiten unserer Mandantin handelt. Oder einfacher formuliert. An der Stelle unserer Mandantin zahlt jetzt die Reitanlage B. GbR. Wie Ihr Mandant (von Ihnen vorformuliert) mit Schreiben vom 28.05.2020 sehr richtig erkannt hat, sind bislang immer 2.000,00 € monatlich gezahlt worden. Seit August 2019 ist unter dem von Ihrem Mandanten genannten Verwendungszweck eine Zahlung in gleicher Höhe, jetzt aber von der Reitanlage B. GbR eingegangen. [...]“
Die Prozessbevollmächtigten des Klägers reagierten mit Schreiben an die Beklagte vom 06.07.2020 (Bl. 219 d.A.):
„[...] Die wiederholte Weigerung Ihrer Mandantin, die Zweckrichtung der durch einen Dritten erfolgten Zahlungen, die Ihre Mandantin zur Erfüllung ihrer Leistungspflicht beansprucht, aufzuklären, stellt eine Verletzung der Primärpflicht Ihrer Mandantin zur Herbeiführung der Leistung und damit der Erfüllung ihrer Leistungspflicht. Es obliegt nicht unserem Mandanten, die geschuldete Leistungserbringung Ihrer Mandantin aufzuklären und sich dabei auf Hinweise zu stützen. Die Leistungserbringung Ihrer Mandantin hat unzweideutig zu erfolgen. Dies ist vorliegend nicht der Fall. Mangels einer ausdrücklichen Erklärung sowohl Ihrer Mandantin als auch insbesondere des leistenden Dritten, hier der „Reitanlage B. GbR“, über die Zweckrichtung der Zahlungen, muss unser Mandant von einer Nichtleistung ausgehen. Dies gilt umso mehr, da Zahlungen von August 2019 bis einschließlich Mai 2020 unter Vorbehalt erfolgten und Ihre Mandantin trotz zweifacher Aufforderung einen Verzicht auf den Vorbehalt nicht vorlegte.
Die Pacht für den Monat Juli 2020 ist zudem trotz Fälligkeit nicht eingegangen, weder von Ihrer Mandantin, noch von einer „Reitanlage B. GbR“.
Vor dem Hintergrund der fehlenden Zahlungen und des Verstoßes Ihrer Mandantin gegen ihre Primärleistungspflichten erklären wir im Namen und in Vollmacht unseres Mandanten, Herr V. R., wiederholt die fristlose, außerordentliche Kündigung eines etwaigen bestehenden Pachtvertrages, hilfsweise die Kündigung zum nächstmöglichen Termin. Wir fordern Ihre Mandantin auf, das Grundstück umgehend, bis spätestens zum 31.07.2020 zu räumen. [...]“
Am 16.06.2020 schlossen die Parteien in dem einstweiligen Verfügungsverfahren einen Prozessvergleich, in dem sich die Beklagte unter anderem verpflichtete
„[...] ohne vorherige Zustimmung des Klägers auf dem Grundstück der Reitanlage, K.-straße 00 in 00000 T.-H. (Grundbuch des Amtsgerichts Bergheim, Gemarkung H., Blatt 000, Grundstück Flur 00 Flurstück 0000, Flur 00 Flurstück 0000, Flur 00 Flurstück 0000, Flur 00 Flurstück 0000, Flur 00 Flurstück 0000 und Flur 00 Flurstück 00) keine Gebäude und/oder Gebäudebestandteile abzureißen und/oder Baumaßnahmen vorzunehmen. [...]“
Das Oberlandesgericht Köln stellte mit rechtskräftigem Urteil vom 20.01.2021 (Az. 22 U 229/18) unter anderem fest, dass der Mutter der Parteien mit Schreiben des Klägers vom 12.07.2017 die Einzelvertretungsmacht sowie die Einzelgeschäftsführungsbefugnis für die BTG R. GbR, sowie jegliche Vollmacht für die BTG R. GbR rechtsgeschäftlich zu handeln, mit Wirkung zum 13.07.2017 entzogen worden ist.
Der Kläger reichte bei dem Landgericht Köln am 18.02.2021 die hiesige Klage auf Räumung der von der Beklagten genutzten Flächen ein.
Der Kläger behauptet, dass die Beklagte bis Januar 2009 keinerlei Pachtzahlungen an die GbR geleistet habe.
Die Betriebsprüfung bei der BTG R. GbR habe ebenfalls keine Pachtzahlungen der Beklagten im Prüfungszeitraum feststellen können.
Soweit die Beklagte eine „Verbuchung" durch die Zeugin P. behaupte, sei diese zu keinem Zeitpunkt die Steuerberaterin der BTG R. GbR gewesen. Die angeblich geleisteten Pachten seien bis heute weder bei der BTG R. GbR, noch bei dem Kläger als Rechtsnachfolger der BTG R. GbR aufgetaucht. Stattdessen habe die Zeugin P. offenbar bei der Verschleierung und Veruntreuung von Mieten und Pachteinnahmen an der BTG R. GbR (wissentlich oder unwissentlich) mitgewirkt. Sie habe demgemäß die vorsätzlich privat vereinnahmten Mieten von Frau O.e R. erst nach Aufdeckung und Eskalation unter den Gesellschaftern der BTG R. GbR der Buchhaltung PARTA gemeldet. Von der Zeugin P. auf diese Weise „nachgemeldete" Einkünfte seien keine regulären Einkünfte und keine regulären Zahlungen an die BTG R. GbR. Und auch mit diesen „Nachmeldungen" seien keine Pachtzahlungen der Beklagten für die Jahre 2017 und 2018 aufgetaucht.
Der Kläger ist der Ansicht, dass der streitbefangene Pachtvertrag gemäß § 138 BGB sittenwidrig sei, weil dieser heimlich, in kollusivem Zusammenwirken zwischen der Mutter - ohne gesellschaftsrechtliche Befugnis, unter Verletzung von Treuepflichten sowie durch Missbrauch der Vertretungsmacht - und der Beklagten geschlossen worden sei, in der Absicht, den Kläger zu benachteiligen und zu schädigen.
Allein aus der Lektüre des neuen Pachtvertrages vom 19.06.2017 ergebe sich dessen Sittenwidrigkeit, welche diesem „auf der Stirn stehe". Dies umso mehr im Vergleich mit dem ursprünglichen Pachtvertrag vom 12.05.2003. Die Beklagte habe sich ohne Not aus dem bisherigen Vertrag gelöst, um noch zu Lebzeiten ihrer Mutter neue Fakten zu schaffen, die erkennbar erhebliche Nachteile für die BTG R. GbR und den Kläger als absehbaren alleinigen Rechtsnachfolger beinhalteten. Die Rechte der BTG R. GbR und des Klägers würden durch diese neue Vertragsgestaltung ausgehöhlt, das Eigentum an der Reitanlage und dem Grund und Boden durch 40 Jahre Bindung zum Spottpreis werde entwertet.
Darüber hinaus habe der Kläger den Pachtvertrag mit Schreiben vom 12.07.2017 wirksam wegen Irrtums und arglistiger Täuschung angefochten.
Da der Pachtvertrag weder buchhalterisch noch steuerrechtlich noch in der Weise, dass die vereinbarten Pachtzahlungen erbracht worden seien, umgesetzt worden sei, handle es sich zudem um ein unwirksames Scheingeschäft.
Der Pachtvertrag sei auch aufgrund von § 134 BGB i.V.m. § 266 StGB nichtig, da die Mutter der Parteien mit dem Abschluss des Pachtvertrages eine Untreuehandlung zu Lasten der GbR begangen habe. Die Beklagte sei Teilnehmerin dieser Tat.
Die Beklagte habe kein Recht zum Besitz der streitgegenständlichen Flächen. Der streitbefangene Pachtvertrag sei aus den vorstehenden Gründen unwirksam.
Der Pachtvertrag betreffe darüber hinaus nur die Teilfläche der Parzelle Flur 00 Flurstück 00 (vormals Flur 00 Flurstück 00).
Zudem habe der Kläger das angebliche Pachtverhältnis durch die Kündigungen vom - 26. Oktober 2017 (Anlage PBP 18), - 29. November 2017 (Anlage PBP 20), - 16. Mai 2019 (Anlage PBP 22), - 12. Dezember 2019 (Anlage PBP 25), - 6. Juli 2020 (Anlage PBP 30) und - 14. April 2020 (Anlage PBP 39) wirksam gekündigt.
Der Kläger beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, die folgenden Grundstücke zu räumen und an den Kläger herauszugeben:
1. Grundbuch des Amtsgerichts Bergheim, Gemarkung H., Blatt 000, Flur 00 Flurstück 0000, Gebäude- und Freifläche, Land- und Forstwirtschaft, B., groß 427 m²;
2. Grundbuch des Amtsgerichts Bergheim, Gemarkung H., Blatt 000, Flur 00 Flurstück 0000, Gebäude- und Freifläche, Land- und Forstwirtschaft, B., groß 1.952 m²;
3. Grundbuch des Amtsgerichts Bergheim, Gemarkung H., Blatt 000, Flur 00 Flurstück 0000, Gebäude- und Freifläche, Land- und Forstwirtschaft, B., groß 267 m²;
4. Grundbuch des Amtsgerichts Bergheim, Gemarkung H., Blatt 000, Flur 00, Flurstück 0000, Gebäude- und Freifläche, Land- und Forstwirtschaft, B., K.-straße, groß 4.485 m²;
5. Grundbuch des Amtsgerichts Bergheim, Gemarkung H., Blatt 000, Flur 00, Flurstück 0000, Gebäude und Freifläche, Erholung, L., groß 1.629 m²;
6. Grundbuch des Amtsgerichts Bergheim, Gemarkung H., Blatt 000, Flur 00, Flurstück 00, Landwirtschaftsfläche, Gebäude- und Freifläche, K.-straße 21, groß 79.379 m².
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, dass sie den vereinbarten Pachtzins aus dem Vertrag vom 19. Juni 2017 bis zum 01. Januar 2019 in bar an die gemeinsame Mutter und im Anschluss daran auf ein Konto der BTG R. GbR bei der Kreissparkasse T. entrichtet habe. Erst nach dem Tod der gemeinsamen Mutter habe der Kläger schriftlich verlangt, dass der Pachtzins zukünftig überwiesen werden sollte auf ein Konto bei der Volksbank T.. Dieser Aufforderung sei die Beklagte nachgekommen und zahle bis zum heutigen Tag nach dorthin den vertraglich geschuldeten Pachtzins in Höhe von 2.000,00 EUR (brutto).
Die Pachtzahlungen seien durch die als Anlage ZB 5 vorgelegte Urkunde von der verstorbenen Mutter bestätigt worden, da die Beklagte diese entsprechend geleistet habe.
Die Beklagte ist der Ansicht, dass sämtliche von dem Kläger erklärten Kündigungen unwirksam seien. Der neue Pachtvertrag sei wirksam zwischen ihr und der gemeinsamen Mutter der Parteien als vertretungsberechtigter Gesellschafterin der GbR zustande gekommen.
Die Beklagte ist zudem der Ansicht, dass ihr gegenüber etwaigen Pachtzinsansprüchen des Klägers ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Erstellung einer ordnungsgemäßen Rechnung mit Umsatzsteuerausweis gemäß § 14 UStG zustehe. Der zweite Pachtvertrag genüge nicht den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Dauerrechnung i.S.v. § 14 UStG.
Es liegt auch eine Fortsetzung des Pachtverhältnisses vor. Insofern maßgeblich seien die Regelungen in § 545 S. 2 Nr. 2, § 581 BGB. Ausweislich des Schreibens Klägers, Anlage PBP 18, habe dieser der Beklagten erst durch Schreiben vom 12. Juli 2017 mitgeteilt, dass er den Pachtvertrag vom 19. Juni 2017 nicht akzeptiere und für unwirksam erachte. Durch die Replik, dort S. 6, 2. Absatz, habe der Kläger mitgeteilt, er habe durch die Klageerwiderung vom 21. Juni 2017 im Verfahren 7 O 103/17 von dem Pachtvertrag vom 19. Juni 2017 Kenntnis erhalten. Die Klageerwiderung in dem Verfahren 7 O 103/17 hätten die Prozessbevollmächtigten des Klägers erhalten durch Empfangsbekenntnis am 27. Juni 2017. Durch das Schreiben vom 12. Juli 2017 habe der Kläger daher die Frist aus §§ 581, 545 S. 2 Nr. 2 BGB nicht eingehalten.
Es geht daher dem Kläger mit seinen diversen fristlosen Kündigungen gar nicht um eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Pachtverhältnisses, sondern ausschließlich um die Etablierung einer besseren Verhandlungsposition gegenüber der Beklagten, um bessere Pachtkonditionen ausverhandeln zu können. Dieses Verhalten des Klägers sei widersprüchlich und spreche gegen die Annahme der Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Pachtverhältnisses, auf die sich der Kläger bei seinen fristlosen Kündigungen berufe. Das Verhalten des Klägers verstoße insofern gegen § 242 BGB.
Die Akten des Landgerichts Köln, Az. 7 O 103/17 und Az. 7 O 109/20, waren beigezogen und Gegenstand der mündlichen Verhandlung.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch die Vernehmung der Zeugin P.. Hinsichtlich des Ergebnisses der Zeugenvernehmung wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 23.11.2022 (Bl. 1254 d.A.) Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet.
1.) Es kann dahinstehen, ob der von der Beklagten und der Mutter der Parteien unterzeichnete Pachtvertrag für den Zeitraum ab April 2017 wirksam ist. Insoweit kommt es auch nicht darauf an, ob der in § 4 Ziffer 1 des neuen Pachtvertrages enthaltene Verzicht auf die seit dem 01.01.2009 rückständigen Pachtzinsen wirksam erklärt wurde.
2.) Die Räumungsklage ist jedenfalls deshalb begründet, weil die Beklagte den ihr obliegenden Beweis für die Leistung der auch nach diesem Vertrag geschuldeten Pachtzinszahlungen zwischen April 2017 und Dezember 2018 nicht geführt hat. Zumindest diese Pachtzinszahlungen wären von der Beklagten auch dann zu leisten gewesen, wenn man den neuen Pachtvertrag als wirksam ansehen würde.
Dem Verpächter steht gemäß § 581 Abs. 2, § 543 Abs. 1, 2 S. 1 Nr. 3 BGB das außerordentliche und fristlose Kündigungsrecht zu, wenn der Pächter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Pacht oder eines nicht unerheblichen Teils im Verzug ist oder sich der Zeitraum zwar auf mehr als zwei Monate erstreckt, aber der ausstehende Betrag in der Höhe dem Betrag der Pacht für zwei Monate entspricht (BeckOGK/Schlinker, 1.11.2021, BGB § 581 Rn. 148).
Bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges trägt der Verpächter die Darlegungs- und Beweislast für die Rückstände sowie für die Höhe der vereinbarten Pacht. Der Pächter trägt hingegen die Beweislast für ein Nichtvertretenmüssen, die rechtzeitige Erfüllung oder ein etwaiges Minderungsrecht (BeckOGK/Mehle, 1.10.2021, BGB § 543 Rn. 266).
Gemäß § 4 Ziffer 3 des neuen Pachtvertrages war die Beklagte verpflichtet, die geschuldeten Pachtzahlungen „auf das Konto des Verpächters bei der J., IBAN:N01 zu überweisen“. Eine Überweisung der Pachtzahlungen auf dieses Konto ist unstreitig nicht erfolgt.
Die Beklagte hat auch den ihr obliegenden Beweis dafür nicht geführt, dass sie ihre Pachtzinsverpflichtungen in den Monaten April 2017 bis einschließlich Dezember 2018 durch von § 4 Ziffer 3 des Pachtvertrages abweichende Zahlungen an die GbR erbracht hätte. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht vielmehr zur Überzeugung des Gerichts fest, dass solche Zahlungen nicht geleistet wurden.
Das Gericht stützt seine dahingehende Überzeugungsbildung auf die Aussage der Zeugin P.. Ob durch die Aussage eines Zeugen die Überzeugung des Richters von der Richtigkeit seiner Aussage erreicht wird, ist grundsätzlich eine Frage des Einzelfalls. Aufgabe des Beweises ist, die größtmögliche Übereinstimmung zwischen dem vom Gericht beurteilten und dem wahren Sachverhalt zu gewährleisten (vgl. Zöller/Greger § 286 ZPO Rn. 18). Nach § 286 ZPO muss das Gericht eine persönliche Gewissheit davon gewinnen, dass das zu beweisende Ereignis mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit, die vernünftige Zweifel ausschließt, so geschehen ist (OLG Frankfurt, Urteil vom 09. Oktober 2012 - 22 U 109/11 -, Rn. 22, juris). Gerade bei schnell ablaufenden Vorgängen, deren Grundmuster häufig erlebt werden, gibt es zahlreiche Fehlerquellen, die der Vernehmungsperson regelmäßig nicht bewusst sind. Deshalb kann auch bei noch so wahrheitsliebenden und objektiven Zeugen nicht von vornherein davon ausgegangen werden, dass der bekundete Sachverhalt mit der Realität übereinstimmt. Auch ist die Sicherheit der Aussage kein ausreichender Indikator dafür, dass ihr Inhalt objektiv richtig ist (vgl. OLG Frankfurt, Urteil vom 09. Oktober 2012 - 22 U 109/11 -, Rn. 27, juris). Es ist deshalb erforderlich (vgl. BVerfG, Beschluss vom 30. April 2003 - 2 BvR 2045/02 -, NJW 2003, 2444), in erster Linie Anhaltspunkte zu finden, die dafür sprechen, dass die Auskunftsperson die Wahrheit sagt (vgl. BGH, Urteil vom 29. April 2003 - 1 StR 88/2003 -, NStZ-RR 2003, 245). Dabei nimmt man zunächst an, die Aussage sei unwahr (sog. „Nullhypothese“ - BGH, a.a.O.). Diese Annahme überprüft man anhand verschiedener Hypothesen. Ergibt sich, dass die Unwahrhypothese mit den erhobenen Fakten nicht mehr in Übereinstimmung stehen kann, so wird sie verworfen, und es gilt die Alternativhypothese, dass es sich um eine wahre Aussage handelt. Dies bedeutet, dass jede Zeugenaussage solange als unzuverlässig gilt, als die Nullhypothese nicht eindeutig widerlegt ist. Zum gleichen Ergebnis gelangt man, wenn man bei der Bewertung von Aussagen von einer neutralen Anfangswahrscheinlichkeit für deren Zuverlässigkeit ausgeht und sodann überprüft, ob anhand von Qualitätsmerkmalen, sog. Realkennzeichen oder Realitätskriterien, eine (ausreichend) hohe Wahrscheinlichkeit für die Zuverlässigkeit der Aussage erreicht werden kann (OLG Frankfurt, Urteil vom 09. Oktober 2012 - 22 U 109/11 -, Rn. 28, juris). Als maßgebliche Realitätskriterien gelten beispielsweise der Detailreichtum einer Aussage, die Schilderung von Komplikationen, deliktstypische Einzelheiten, individuelle Prägung, Schilderung von gefühlsmäßigen Reaktionen, Verflechtung der Angaben mit anderen Geschehnissen und das Nichtsteuerungskriterium (inhaltlich und chronologisch nicht geordnete, sprunghafte Wiedergabe) (vgl. OLG Frankfurt, Urteil vom 09. Oktober 2012 - 22 U 109/11 -, Rn. 27, juris).
Die Aussage der Zeugin P. weist unter Berücksichtigung dieser Maßstäbe ein hinreichendes Bündel an qualifizierten Realitätskennzeichen auf.
Die Zeugin P. hat zu dem Beweisthema bekundet, dass sie aus eigener Wahrnehmung nicht sagen könne, ob und inwieweit Zahlungen der Beklagten geleistet worden seien. Insbesondere könne sie nicht sagen, ob Barzahlungen geleistet worden seien oder nicht (Bl. 1255 d.A.).
Die Zeugin P. habe im Jahr 2019 eine handschriftliche Notiz erhalten, nach der Pachtzahlungen von der Beklagten geleistet worden seien. Die Notiz habe sich in einem Ordner mit Unterlagen der verstorbenen Mutter der Parteien befunden, welchen die Beklagte der Zeugin P. nach dem Tod der Mutter Parteien übergeben hätte. Es habe sich um ein zweiseitiges Dokument gehandelt. Auf der einen Seite habe sich eine handschriftliche Auflistung von Pachtzahlungen befunden (Bl. 1260 d.A.). Auf der zweiten Seite sei festgehalten worden, dass die Pachtzahlungen verwendet werden sollten, um Rechtsanwaltskosten der Frau O. R. gegenüber deren damaliger Rechtsanwältin Frau M. zu begleichen (Bl. 1256 d.A.).
Die Zeugin P. habe die Notiz nicht mehr unmittelbar vor Augen, erinnere sich aber noch, dass es sich um eine handschriftliche Auflistung von Pachtzahlungen für die Jahre 2017 und 2018 gehandelt habe (Bl. 1256 d.A.). Bei der Unterzeichnung des Dokuments sei sie selbst nicht dabei gewesen (Bl. 1257 d.A.). Sie könne aus der Erinnerung auch nicht mehr sagen, ob sich auf der ihr übergebenen Notiz Unterschriften befunden hätten (Bl. 1259 d.A.). Ebenso wenig könne sie erinnern, ob es sich bei dem ihr damals vorliegenden Dokument um die mit ihr in Augenschein genommene Anlage ZB5 (Bl. 1141 d.A.) oder um das von der Beklagten im Termin zur mündlichen Verhandlung überreichte und als Anlage zum Verhandlungsprotokoll genommene Dokument (Bl. 1266 d.A.) gehandelt habe.
Ob und wann das Geld übergeben worden sei, wisse sie nicht. Deshalb habe sie sich für die buchhalterische Erfassung „die Krücke gebaut“, die entsprechenden Buchungen jeweils auf den Monatsersten zu datieren (Bl 1261 d.A.). Der Notiz seien zwar Überweisungsträger beigefügt gewesen. Diese hätten aber nicht die Pachtzahlungen betroffen, sondern die Zahlung von Rechtsanwaltskosten an die von Frau O. R. beauftragte Rechtsanwältin M. (Bl. 1256 d.A.).
Die Zeugin P. hat weiter bekundet, dass sie die auf dem Notizzettel aufgeführten Zahlungen als Entnahmen der Gesellschafterin O. R. gebucht habe. Sie habe die Pachteinnahmen zunächst als Erlöse der GbR und anschließend als Entnahme der Gesellschafterin O. R. gebucht (Bl. 1261 d.A.). Für sie habe es sich um Werbungskosten der Gesellschafterin O. R. gehandelt (Bl. 1261 d.A.). Die Zeugin P. sei als Steuerberaterin für Frau O. R. tätig geworden. Für sie hätten Frau O. R. und die GbR eine Einheit dargestellt. Die Privatperson O.-R. und die GbR seien für die Zeugin P. aufgrund der Schilderungen von Frau R. eine Einheit gewesen (Bl. 1256 d.A.).
Die Zeugin P. habe sich bei der Erstellung der Buchhaltung auf die Schilderung der verstorbenen Frau O. R. verlassen, dass diese berechtigt sei, Mieten im Namen der GbR zu vereinnahmen. Diese Berechtigung habe die Zeugin P. für sämtliche Mietzahlungen unterstellt, bei denen es um die GbR und einen Vertragsgegenstand wie die Vermietung von Wohnungen und die Vermietung der Reithalle gegangen und bei denen die GbR als Vermieterin oder Verpächterin agiert habe (Bl. 1258 d.A.).
Die Aussage der Zeugin P. war unter Berücksichtigung der oben ausgeführten Beurteilungskriterien glaubhaft. Die Zeugin hat sowohl zu den behaupteten Zahlungen als Kern des Beweisthemas, als auch zu dem Randgeschehen, etwa der Übergabe von Unterlagen an die Z., gleichbleibend detailliert und lebensnah ausgesagt.
Die Zeugin hat bestehende Erinnerungslücken, etwa hinsichtlich der Frage, ob die ihr vorliegende Notiz unterschrieben war oder nicht, offen und von sich aus eingeräumt. Auf Nachfragen des Gerichts und der Parteivertreter konnte sie ihre Aussage ergänzen und vertiefen, ohne sich in Widerspruch zu ihren vorherigen Angaben zu setzen.
Die Kammer hat nicht verkannt, dass die Zeugin zu einem Zeitpunkt als Steuerberaterin für die verstorbene Frau O. R. war, zu dem zwischen dieser und dem Kläger erhebliche Unstimmigkeiten über die Geschäfte der GbR bestanden. Die Aussage der Zeugin P. weist jedoch keinerlei Belastungstendenzen in Bezug auf den Kläger und keine Entlastungstendenzen zu Gunsten der Beklagten oder der Frau O. R. aus.
Eine Erfüllung der Pachtverbindlichkeiten der Beklagten gegenüber der GbR ist unter Berücksichtigung der Aussage der Zeugin P. nicht eingetreten. Die Zeugin konnte aus eigener Wahrnehmung nicht bestätigen, dass Zahlungen durch die Beklagte erfolgt sind. Insoweit war ihre Aussage bereits unergiebig.
In Bezug auf die Dokumentation von Zahlungen durch die von der Beklagten vorgelegte „Notiz“ ist zunächst festzuhalten, dass diese sowohl in der zur Akte gereichten Fassung als auch in der in der mündlichen Verhandlung überreichten Version ausschließlich eine Auflistung von Zahlungen ab dem „1.7.17“ aufführt. Für Zahlungen in den Monaten April, Mai und Juni 2017 ergibt sich aus diesem Dokument mithin nichts. Schon hieraus würden Zahlungsrückstände in drei aufeinanderfolgenden Monaten resultieren.
Zudem ergibt sich aus der glaubhaften Aussage der Zeugin P., dass auch nach der ihr vorgelegten „Notiz“ in der vollständigen, zweiseitigen Form nebst Überweisungsträgern keine unmittelbaren Zahlungen der Beklagten an die Mutter der Parteien oder an die GbR erfolgten. Vielmehr ergab sich aus den beigefügten Überweisungsträgern, dass von der Beklagten Verbindlichkeiten der gemeinsamen Mutter gegenüber deren Rechtsanwältin M. getilgt worden seien. Die Begleichung von privaten Verbindlichkeiten eines einzelnen GbR-Gesellschafters durch den Zahlungsverpflichteten entfaltet keine Erfüllungswirkung i.S.v. § 362 BGB.
Ebenso wenig kommt es für die Erfüllungswirkung i.S.v. § 362 BGB darauf an, wie die Zeugin P. Zahlungen in der Buchhaltung erfasst hat. Derartige interne Buchungsvorgänge haben keine unmittelbaren Auswirkungen auf die zivilrechtlichen Beziehungen zwischen der Gesellschaft und Dritten. Ob die von der Zeugin P. vorgenommenen Buchungen den Regeln einer ordnungsgemäßen Buchhaltung entsprechen, woran ernsthafte Zweifel bestehen, kann für die Entscheidung des Rechtsstreits dahinstehen. Gleiches gilt für die Frage, ob die Zeugin P. überhaupt als Steuerberaterin der GbR agierte oder als persönliche Steuerberaterin der gemeinsamen Mutter der Parteien.
Dieses Zurückbehaltungsrecht umfasst allenfalls den Umsatzsteueranteil. Selbst wenn man diesen als nicht fällig ansehen wollte, würden die verbleibenden Pachtzahlungsanteile für insgesamt 20 Monate zwischen April 2017 und Dezember 2018 die ausgesprochene außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückständen rechtfertigen.
Nach § 14 Abs. 1 UStG ist ein Unternehmer, der steuerpflichtige Leistungen oder sonstige Leistungen nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 UStG ausführt, berechtigt und, soweit er die Umsätze an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausführt, auf Verlangen des anderen verpflichtet, Rechnungen auszustellen, in denen die Steuer gesondert ausgewiesen ist. Das Interesse des Leistungsempfängers an einer solchen Rechnung ergibt sich aus § 15 Abs. 1 Nr. 1 UStG, wonach Voraussetzung für den Vorsteuerabzug eine entsprechende Rechnung i. S. von § 14 UStG ist. Hat der Vermieter - wie hier die Beklagten - zur Mehrwertsteuer optiert, hat der Mieter gemäß § 14 Abs. 1 UStG Anspruch auf Erteilung einer Rechnung mit offenem Mehrwertsteuerausweis. Solange der Vermieter diesen Anspruch nicht erfüllt, besteht ein Leistungsverweigerungsrecht des Mieters (OLG Düsseldorf, Urteil vom 09. März 2006 - I-10 U 130/05 -, Rn. 21 - 22, juris).
Soweit in der Rechtsprechung ohne weitere Erörterung davon ausgegangen wird, das Zurückbehaltungsrecht erstrecke sich auf den gesamten Mietzins- bzw. Zahlungsanspruch (OLG München, ZMR 1996, 487 (Mietvertrag); OLG Karlsruhe, OLGR 2004, 513; OLG Koblenz, GuT 2002, 52), vermag sich die Kammer, im Anschluss an das Oberlandesgericht Düsseldorf (OLG Düsseldorf, Urteil vom 09. März 2006 - I-10 U 130/05 -, Rn. 21 - 22, juris) dieser Auffassung jedenfalls nach den besonderen Umständen des Streitfalls nicht zu folgen. In entsprechender Anwendung des § 320 Abs. 2 BGB ist die Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts hier auf die auf die jeweilige Grundmiete entfallende Mehrwertsteuer beschränkt. Es ist mit den Grundsätzen von Treu und Glauben nicht zu vereinbaren, dass die Beklagte berechtigt ist, wegen des geringfügigen Mehrwertsteueranteils die gesamte Miete für mehrere Monate zurückzuhalten. Ihren Interessen ist auch dann in ausreichender Weise gedient, wenn das Zurückbehaltungsrecht lediglich den Mehrwertsteueranteil erfasst (OLG Düsseldorf, Urteil vom 09. März 2006 - I-10 U 130/05 -, Rn. 21 - 22, juris).
4.) Das Pachtverhältnis umfasst auch sämtliche Flächen, die Gegenstand des Räumungsantrags sind.
Das Schriftformerfordernis des § 550 BGB gilt für sämtliche Vereinbarungen, aus denen sich nach dem Willen der Mietvertragsparteien der Mietvertrag zusammensetzen soll und die für sie erkennbar wesentliche Bedeutung haben. Als grundlegende Bedingungen des Mietvertrages müssen die Mietvertragsparteien, das Mietobjekt, die Miete (Mietzins) einschließlich Nebenkosten und die Mietdauer stets beurkundet werden (BGH NJW 2008, 1661; BGH NJW 2008, 365). Darüber hinaus sind alle Vereinbarungen formbedürftig, die nach dem Willen der Vertragsparteien für sie wegen der erheblichen rechtlichen oder wirtschaftlichen Folgen erkennbar wesentlich sind. Bestimmbarkeit des Inhalts zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses durch Auslegung, ggfs. unter Berücksichtigung von außerhalb der Urkunde liegenden Umständen, genügt (BGH NJW 2008, 2178). Auch wenn die Bestimmbarkeit durch Zeitablauf erschwert werden sollte, stellt dies die einmal gewahrte Form nicht mehr in Frage (BGH NJW 1999, 3259). In Bezug auf das Mietobjekt sind die Lage des Grundstücks (Ort, Straße oder Grundbuchbezeichnung) und die Lage des Mietobjekts auf dem Grundstück oder innerhalb des Gebäudes anzugeben. Auch hier genügt Bestimmbarkeit. Unklare oder lückenhafte Bezeichnungen stehen der Wahrung des Schriftformerfordernisses jedoch nicht entgegen. Erforderlich ist aber, dass sich zumindest die notwendige Bestimmbarkeit im Zeitpunkt des Vertragsschlusses aus in Bezug genommenen Anlagen ergibt oder weil der Mieter das Mietobjekt bereits bei Abschluss des Mietvertrages nutzt, so dass sich der Umfang der bisherigen Nutzung als Auslegungshilfe anbietet (BGH NJW 2000, 354, 357; NJW 1999, 3257).
Die Parteien haben den Pachtgegenstand in dem ausgelaufenen Pachtvertrag und dem neuen Pachtvertrag jeweils identisch bezeichnet. In beiden Verträgen wird zudem auf, ebenfalls identisch bezeichnete, Pläne mit farbigen Umrandungen und Markierungen Bezug genommen. Diese Pläne wurden von den Parteien nicht zur Gerichtsakte gereicht. Hierauf kommt es aber letztlich nicht an. Soweit aus dem Parteivortrag ersichtlich, nutzt die Beklagte seit Beginn des ersten Pachtverhältnisses dieselben Flurstücke und Flächen. Es ist nicht ersichtlich, warum dies nicht dem ursprünglichen und durch den neuen Pachtvertrag bestätigten Willen der Parteien entsprochen haben und entsprechen sollte.
5.) Der Kläger hat auch nach Erklärung der vielfach ausgebrachten Kündigungen nicht unmittelbar oder konkludent zum Ausdruck gebracht, dass Pachtverhältnis mit der Beklagten fortsetzen zu wollen.
Eine Fortsetzung des Pachtverhältnisses ergibt sich nicht aus §§ 581 Abs. 2, 545 BGB. Diese Vorschrift wurde in dem Pachtvertrag in § 11 Ziffer 3 wirksam abbedungen. § 545 BGB ist nicht zwingend. Die Parteien können den Ausschluss dieser Bestimmung vereinbaren (allgM, zB BGH NJW 1991, 1750; OLG Oldenburg DWW 2001, 88; MüKoBGB/Bieber Rn. 4; Schmidt-Futterer/Blank Rn. 30 f.; Staudinger/V. Emmerich, 2021, Rn. 18), und zwar auch in AGB (BGH NJW 1991, 1750; KG GE 2014, 460; OLG Rostock NJW 2006, 3217 f.; OLG Dresden ZMR 2017, 391, 392; LG Erfurt WuM 2008, 283; OLG Köln BeckRS 2012, 19425; MüKoBGB/Bieber Rn. 4; Schmidt-Futterer/Blank Rn. 31; Staudinger/V. Emmerich, 2021, Rn. 19).
Allerdings kann sich aus dem Verhalten der Vertragsparteien nach Mietende ergeben, dass sie das Mietverhältnis trotz eines zunächst vertraglich vereinbarten Ausschlusses von § 545 BGB aufgrund einer stillschweigenden oder konkludenten Vereinbarung auf unbestimmte Zeit fortsetzen wollen (OLG Oldenburg DWW 2001, 88; BeckOK BGB/Herrmann, 63. Ed. 1.8.2022, BGB § 545 Rn. 9). Auch diese Voraussetzungen sind jedoch nicht gegeben.
Der Kläger hat in der Sache mindestens sieben fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigungen gegenüber der Beklagten ausgesprochen (1.Kündigung vom 26.10.2017, Anlage PBP 18; 2. Kündigung vom 29.11.2017, Anlage PBP 20; 3. Kündigung vom 16.05.2019, Anlage PBP 22; 4. Kündigung vom 03.07.2019, Anlage PBP 23; 5. Kündigung vom 12.12.2019, Anlage PBP 25; 6. Kündigung vom 06.07.2020, Anlage PBP 30; 7. Kündigung von 14.04.2020, Anlage PBP 39). Die Beklagte kann sich demgemäß nicht auf einen Vertrauensschutz berufen, dahingehend dass der Kläger keine Kündigung mehr aussprechen oder Räumung verlangen dürfe. Dies folgt auch aus den bereits zeitlich davor erklärten weiteren Räumungsverlangen des Klägers, u. a. mit Schreiben vom 02.06.2017 (Anlage PBP 7), Schreiben vom 12.07.2017 (Anlage PBP 16) und Schreiben vom 20.10.2017 (Anlage PBP 17).
Eine ausdrückliche oder konkludente Zustimmung des Klägers zu einer Fortsetzung des Pachtverhältnisses lässt sich auch den während der laufenden Rechtsstreitigkeiten unterbreiteten Vergleichsangeboten entnehmen. In diesen wird von Seiten des Klägers objektiv unmissverständlich zum Ausdruck gebracht, dass er einer weiteren Verpachtung der Flächen an die Beklagte allein unter den dort formulierten Bedingungen zustimmen würde und von einer grundsätzlichen Räumungsverpflichtung der Beklagten ausgeht.
Der Streitwert wird auf 36.000,00 EUR festgesetzt.