Landgericht Kaiserslautern Urteil vom 29.09.2004 – 4 O 584/00

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 29. Oktober 1993 das Anwesen Hauptstraße 1 in R. von Thomas D.. Der Kaufpreis betrug 590.000 DM. Das gesamte Anwesen besteht aus zwei Gebäuden, einem sog. Vorderhaus und einem Hinterhaus.

Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages, jedoch vor der Eintragung des Klägers als Eigentümer des Anwesens im Grundbuch am 30.03.1994  wurde ein Gutachten über den Wert des Anwesens durch den Beklagten am 10.Dezember 1993 erstattet. Dem Gutachten lag ein Ortstermin des Beklagten am 06.Dezember 1993 zugrunde. In dem Gutachten heißt es unter anderem:

„Nachdem das Gebäude um 1900 erbaut wurde und 1992/93 komplett saniert und umgebaut wurde, wird eine Gesamtlebensdauer von 150 Jahren, rechnerisch angesetzt. …“

„Ausrechnung Gebäudewert:

- Unfertige Restarbeiten und Restarbeiten (pauschal) = 50.000 DM …“

„… Monatliche Rohmiete (nach Angabe) = 4.400,-- DM…“

„…Aufgrund der kleineren Mängel und noch stattfindenden Reparaturen schätze ich den Wert des Gebäudes mit Freifläche auf 605.000,-- DM…“

Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf das Gutachten vom 10.12.1993 (Bl.233 der Akte) verwiesen.

In Anrechnung auf den Kaufpreis übernahm der Kläger eine Darlehensverbindlichkeit des Verkäufers gegenüber der Landestreuhandstelle in Mainz in der noch tatsächlich bestehenden Höhe. Diese Summe von 132.168 DM wurde mit Darlehensvertrag vom 28.02.1994 durch die Landesbank Rheinland-Pfalz finanziert. Den weiter geschuldeten Betrag finanzierte der Kläger über zwei Kreditverträge vom 30.11.1993 bei der Deutschen Direktbank AG über jeweils 229.000 DM. Des Weiteren schloss der Kläger zwei Bausparverträge mit der BADENIA Bausparkasse AG über 228.000 DM und 229.000 DM ab.

Im Zusammenhang mit dem Erwerb des Anwesens ist es seitens des Klägers neben der Kaufpreiszahlung unter anderem zu folgenden Zahlungen gekommen:

Kosten für die Eintragung in das Grundbuch bei dem Amtsgericht Landstuhl 1.549,00 DM 1.459,50 DM

Grunderwerbssteuer 11.800,00 DM

Notarkosten

- für die Eintragung einer Grundschuld 1.360,45 DM

- für eine Rangänderung 195,50 DM

Gegenüber dem Verkäufer Thomas D. machte der Kläger Schadensersatzansprüche, unter anderem wegen arglistiger Täuschung gerichtlich geltend. In dem Verfahren 2 O 666/97, Landgericht Kaiserslautern, wurde ein Vergleich folgenden Inhaltes geschlossen:

„I. Der Beklagte zahlt zur Abgeltung der Klageforderung an den Kläger 300.000,- DM.

II. Der Beklagte hat bis spätestens 01.04.2000 50.000,- DM zu zahlen. Ab Mai 2000 hat er auf den verbleibenden Restbetrag monatliche Raten von 5.000 DM zu zahlen, fällig bis spätestens 10. eines jeden Monats.

Kommt der Beklagte mit der Zahlung der erwähnten 50.000,- DM länger als zwei Wochen in Rückstand oder hinsichtlich der 5.000,- DM-Raten mit der Zahlung zweier aufeinanderfolgender Raten länger als zwei Wochen in Rückstand, so wird der gesamte ausstehende Restbetrag auf einmal zur Zahlung fällig und ist ab dann mit 6 % zu verzinsen.

III. Hat der Beklagte durch die vereinbarte Zahlung im obigen Sinne insgesamt 150.000,- DM entrichtet, so ist der Restbetrag erlassen.

IV. Damit sind alle gegenseitigen Ansprüche aus dem Kaufvertrag vom 29.Oktober 1993 abgegolten.

V. Die Kosten des Verfahrens einschließlich des Vergleichs werden gegeneinander aufgehoben.“

Der Verkäufer D. hat in Erfüllung dieses Vergleiches fristgemäß 150.000 DM gezahlt.

Das Anwesen ist im Laufe des Verfahrens durch den Kläger für einen Kaufpreis von 95.000 € weiterveräußert worden.

Mit der Klage begehrt der Kläger Schadensersatz in Höhe von 433.060,45 DM (221.420,29 €), sowie die Feststellung, dass der Beklagte verpflichtet ist, ihm auch darüber hinausgehende Schäden zu ersetzen.

Gegenüber der Klageforderung hat der Beklagte die Einrede der Verjährung erhoben.

Der Kläger trägt vor:

Das Gutachten sei mangelhaft. Der Beklagte habe sich das Anwesen nur teilweise angesehen. Aus diesem Grund habe er auch die nachfolgenden Mängel nicht in seinem Gutachten berücksichtigt:

1. Die Wohnfläche liege unter den im Gutachten und in dem Expose angegebenen 440qm.

2. Der durch den Verkäufer D. erfolgte Umbau sei unter Außerachtlassung der genehmigten Pläne erfolgt, und zwar durch folgende Maßnahmen:

a) Entfernung der im Dachgeschoß befindlichen zwei mittleren Zuganker und Holzbinder

b) Fehlende Herstellung einer Brandwand als Abtrennung zum Dachraum

c) Herstellung einer Verbindungstreppe der Maisonettewohnung und des zugehörigen Galeriegeländers unter Missachtung der Landesbauordnung, da die Mindestbreite von 80cm mit der tatsächlichen Breite von 70cm unterschritten werde, sowie der Zwischenraum zwischen den Stufen mit 17cm über dem Höchstabstand von 14cm liege, sowie das Geländer in Teilbereichen zu labil sei und Aussteifungen benötige.

3. Der Dachstuhl, dessen Balken frei lagen, sei vom Holzwurm befallen.

4. Die Wärmeschutzverordnung sei nicht erfüllt.

Der Beklagte habe nicht hinreichend in seinem Gutachten kenntlich gemacht, dass er keine umfassende Begutachtung durchgeführt habe. Dem Beklagten sei weiter bewusst gewesen, dass das Gutachten nicht nur zur Finanzierung des Anwesens, sondern auch der Frage dienen sollte, ob der Kläger an dem Kauf des Objektes festhalte. Wäre das Gutachten ordnungsgemäß erstattet worden, hätte der Kläger die Anfechtung seiner Willenserklärung zum Abschluss des Kaufvertrages mit Herrn D. erklären können und auch erklärt.

Hinsichtlich der einzelnen geltend gemachten Schadenspositionen wird auf die Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Der Kläger beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 433.060,45 DM nebst 4% Zinsen hieraus seit Rechtshängigkeit zu zahlen,

festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger sämtlichen über den im Klageantrag zu Ziff. 1 hinausgehenden Schaden zu ersetzen, der ihm aufgrund des fehlerhaften Gutachten des Beklagten über das Anwesen Hauptstraße 1 in 668. 77 R. entstanden ist und entstehen wird.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte trägt vor:

Das Gutachten sei ordnungsgemäß erstattet worden. Die behaupteten Mängel seien für den Beklagten nicht feststellbar gewesen, und zwar aus folgenden Gründen:

1. Im Wesentlichen würden versteckte Mängel geltend gemacht.

a) Der Holzwurmbefall und die fehlenden Zugstangen hätten sich – wie die gesamte Dachkonstruktion - hinter einer Gipsplattenkartonabdeckung befunden. Zudem sei das Anwesen bei Begutachtung durch den Beklagten besenrein gereinigt gewesen, so dass keine Holzmehlspuren erkennbar sein konnten.

b) Die Überprüfung, ob die Voraussetzungen der Wärmeschutzverordnung eingehalten werden, hätte den Abriss von Verkleidungen erfordert. Hinsichtlich fehlender Wärmedämmung der Rohre seien diese bei Begutachtung noch nicht fertig gestellt gewesen.

c) Die notwendige Brandwand habe sich hinter einer Gipskartonbeplankung befinden können.

d) Die Zugstangen seien auch nicht mehr zum Zeitpunkt der Begutachtung durch den Beklagten vorhanden gewesen.

2. Die Mietpreisbindung sei dem Beklagten nicht mitgeteilt worden; im Übrigen sei die Angabe der Rohmiete nach Angabe des Vermittlers S. erfolgt.

3. Die Größe der Wohn- und Nutzfläche sei kein Begutachtungsthema gewesen. Eine Vermessung der Wohnungen habe nicht stattgefunden. Vielmehr seien die Daten aus der vorhandenen Planung übernommen worden, was auch kenntlich gemacht worden sei.

4. Die Treppe der Maisonettewohnung sei ordnungsgemäß.

Es habe sich ferner lediglich um ein Verkehrswertgutachten für eine (Um-) Finanzierung gehandelt. Der Beklagte habe auch für noch durchzuführende Arbeiten eine Summe von ca. 51.800 DM in seinem Gutachten angesetzt.

Gegenüber einzelnen Schadenspositionen wendet der Beklagte ein, dass diese unsubstantiiert vorgetragen seien.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen Matthias S. (Bl.472, 594 der Akte), Paul R. (Bl.493, 591 der Akte), Wolfgang B. (Bl.496 der Akte), Detlef Sch. (Bl.497 der Akte), Thomas D. (Bl.498 der Akte), des Sachverständigen Paul R. (Bl.651 der Akte).

Im Übrigen wird auf die Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Es kann dahinstehen, ob dem Kläger ein Schadensersatzanspruch nach den Regeln der positiven Vertragsverletzung, welche hier allein zu prüfen wäre, zusteht. Jedenfalls ist ein derartiger Anspruch durch den Abschluss des Vergleiches zwischen dem Kläger und dessen damaligen Vertragspartner, dem Verkäufer D., untergegangen.

Zwischen dem Verkäufer D. und dem Beklagten liegt eine gestufte Schadensersatzverpflichtung vor. Die Annahme einer Gesamtschuld scheidet bereits aufgrund der mangelnden Verknüpfung der Pflichten des Beklagten mit denen des Herrn D. zu einer Zweckgemeinschaft (BGHZ 51, 275, 278) miteinander aus. Der Begriff der Zweckgemeinschaft ist dadurch gekennzeichnet, dass durch die Erfüllung einer Schuld auch die andere erlöscht (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 62.Auflage, § 421 Rn.6). Der Verkäufer D. schuldete Schadensersatz nach Deliktsrecht bzw. (evtl.) nach den §§ 463, 459 BGB a.F., während gegenüber dem Beklagten nur ein Anspruch aus positiver Vertragsverletzung in Betracht kommt, der auf das negative Interesse gerichtet ist. Diese auch gestufte – da der Beklagte dem Schaden ferner steht als der Verkäufer des Anwesens - Schadensersatzverpflichtung führt zu dem Gedanken des § 255 BGB, der Ausdruck des allgemeinen Grundsatzes von Treu und Glauben ist (BGHZ 60, 353, 358) und nicht zu der Annahme einer Tilgungsgemeinschaft (vgl. Palandt, aaO). § 255 BGB beruht auf der Erwägung, dass im Innenverhältnis mehrerer Schuldner, die nicht Gesamtschuldner sind, der Leistende in vollem Umfang Regress nehmen kann, wenn er dem Schaden ferner steht als der andere Schuldner.

Dies hat zur Folge, dass der Beklagte erst zu einer Leistung verpflichtet ist, wenn feststeht, dass der Verkäufer dem Kläger keinen Ersatz leistete. Bis zu dem Zeitpunkt dieser Leistung beschränkt sich die Haftung des Beklagten auf das Liquiditätsrisiko. Durch den von dem Kläger mit dem Verkäufer D. geschlossenen Vergleich konnte ein Vertrag zu Lasten Dritter nicht erfolgen. Der Beklagte hätte vor dem Vergleichsschluss dem Schadensersatzverlangen des Klägers entgegenhalten können, dass diesem kein Schaden entstanden sein, weil er über einen werthaltigen Schadensersatzanspruch gegen den Verkäufer verfüge (vgl. die Entscheidung des OLG Karlsruhe, NJW-RR 1998, 601, auf welche die Kammer in der mündlichen Verhandlung vom 08.September 2004 unter Aufgabe der vorherigen Rechtsauffassung hingewiesen hat.). Mindestens hätte der Beklagte verlangen können, dass ihm entsprechend     § 255 BGB der Schadensersatzanspruch des Klägers gegen den Verkäufer Zug um Zug gegen Zahlung abgetreten werde (OLG Karlsruhe a.a.O). Da durch den Vergleichsschluss „alle gegenseitigen Ansprüche aus dem Kaufvertrag vom 29.10.1993 abgegolten“ sein sollten, führt die bestimmte Vergleichssumme von 300.000 DM, von der vereinbarungsgemäß 150.000 DM gezahlt und weitere 150.000 DM erlassen wurden, zu einer Beschränkung der Haftung des Beklagten auf das insofern entstehende Liquiditätsrisiko. Da sich das Liquiditätsrisiko aber aufgrund der vollständigen Zahlung des Verkäufers auf den Vergleich nicht mehr verwirklichen kann, ist der Anspruch des Beklagten untergegangen.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 709 Satz 1 ZPO.