Landgericht Kaiserslautern Urteil vom 26.04.2006 – 2 O 73/05

1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 398,81 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 10. Mai 2004 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben der Kläger 98 % und der Beklagte 2 % zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages abwenden, soweit nicht der Beklagte Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils von ihm zu vollstreckenden Betrages geleistet hat.

Der Kläger ist Eigentümer der Wohnung Nr. 6 im Obergeschoss des Anwesens Sch.-straße ... in T.. Durch den Mietvertrag vom 20. Januar 1998 war die Wohnung an die B. GmbH auf die Dauer von 5 Jahren vermietet. Der Kläger verkaufte mit notariellem Vertrag vom 4. September 1999 die Immobilie an den Beklagten, der unmittelbar nach Beurkundung des Kaufvertrages die Wohnung bezog und zumindest bis Februar 2 000 bewohnte.

Mit Schreiben seiner Prozessbevollmächtigten vom 12. Januar 2000 erklärte der Beklagte die Anfechtung des Kaufvertrages wegen arg-listiger Täuschung. Über die Wirksamkeit der Anfechtung und des Kaufvertrages wurde beim Landgericht Kaiserslautern -4. O. 550/02 - ein Rechtsstreit zwischen den Parteien geführt. In dem rechtskräftigen Urteil vom 17. September 2003 stellte das Gericht die Unwirksamkeit des notariellen Kaufvertrages wegen Formnichtigkeit gemäß §§ 125 Abs. 1, 313 S. 2 BGB mit der Begründung fest, dass eine von den Parteien vor Vertragsschluss getroffene Abrede, nach der wegen Umbauarbeiten in der Eigentumswohnung eine Änderung der Teilungserklärung vom Verkäufer herbeizuführen war, nicht notariell beurkundet wurde.

Bei seinem Auszug aus der streitgegenständlichen Wohnung nahm der Beklagte u. a. ein Glas-Schiebe-System mit, das als Sonderanfertigung zur Wohnungseinrichtung gehörte. Das Angebot des Beklagten zur Herausgabe lehnte der Kläger mehrfach ab.

Der Kläger nahm den Mieter der Wohnung, die B. GmbH, erfolgreich auf Zahlung von Mietzins für den streitgegenständlichen Zeitpunkt in Anspruch.

Das Gericht hat das schriftliche Verfahren angeordnet und Termin, bis zu dem Schriftsätze eingereicht werden konnten, auf den 12. April 2006 bestimmt.

Der Kläger trägt vor:

Der Beklagte habe wegen der Nutzung der Wohnung eine Entschädigung in Höhe von monatlich 1.024,-- EUR zuzüglich 180,-- EUR Nebenkosten für einen Zeitraum von 6 Monaten (Anfang September 1999 bis 29. Februar 2000) in Höhe von insgesamt 7.224,-- EUR an ihn zu zahlen. Hinsichtlich des mitgenommenen Glas-Schiebetür-Systems habe der Beklagte Schadensersatz in Höhe von 6.281,40 EUR an ihn zu leisten. Eine Herausgabe dieser Einrichtungsgegenstände komme nicht in Betracht, da davon auszugehen sei, dass bei dem Auszug des Beklagten die Trennwandelemente unfachmännisch ausgebaut und hierdurch zwangsläufig die Oberflächen der Aluminiumschienen und -türrahmen durch Kratzer beschädigt worden seien. Weiterhin habe der Beklagte wegen Kratzern im Lack verschiedener Wohnungstüren einen Schadensersatz in Höhe von 750,-- EUR zu zahlen (vgl. das Gutachten des Dipl.-Ing. H. J. U. vom 15. April 2003 - Bl. 38 ff. d. Beiakte 3 H 2/03 Amtsgericht Kaiserslautern). Durch das Anbringen von Griffen an die Küchenfront seien weitere 1.500,-- EUR an Beseitigungskosten von dem Beklagten zu übernehmen. Schließlich habe der Beklagte Ersatz für eine mitgenommene Wandleuchte im Badezimmer und einer Lampe im Schlafraum in Höhe von weiteren 3 98,81 EUR zu zahlen.

Der Kläger beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, an ihn 16.144,62 EUR zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 10. Mai 2004 zu zahlen.

Der Beklagte hat die Klage betreffend die beiden Lampen in Höhe von insgesamt 398,81 EUR nebst Zinsen anerkannt und beantragt im Übrigen,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte macht geltend:

Er sei schon deshalb nicht zum Schadensersatz verpflichtet, weil der Kläger ihn vor Vertragsschluss nicht darüber aufgeklärt habe, dass bei Bauarbeiten in der Wohnung Gemeinschaftseigentum mit einer . Fläche von 38 qm baulich in die klägerische Wohnung einbezogen worden sei, ohne dass sich das Sondereigentum an der Wohnung auf diesen Bereich erstreckt habe. Die Wohnung sei also gegenüber der Verkaufsbeschreibung um die entsprechende Fläche kleiner, worauf der Kläger in keiner Weise hingewiesen habe. Aufgrund dessen habe er den Kaufvertrag auch wegen arglistiger Täuschung anfechten können. Im Übrigen könne er mit eigenen Ansprüchen, resultierend aus unnützen Kosten der Veraktung des notariellen Kaufangebots, des Kaufvertrages und der Finanzierungsgrundschuld in Höhe von 8.501,71 EUR hilfsweise aufrechnen (vgl. die einzelnen Schadenspositionen der Klageerwiderung vom 15. April 2005, S. 8 Bl. 38 d. A.).

Das Gericht hat die Akten des Amtsgerichts Kaiserslautern 3 H 2/03 und des Landgerichts Kaiserslautern 4. 0. 550/02 beigezogen und zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die wechselseitigen vorbereitenden Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die Klage ist mit Ausnahme des anerkannten Betrages von 398,81 EUR nicht begründet.

Der Beklagte ist über den anerkannten Betrag hinaus nicht zum Schadensersatz und zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung an den Kläger verpflichtet.

1.Der Beklagte war allerdings zum Besitz der Wohnung Nr. 6 im Obergeschoss des Anwesens Sch.-straße ... in T. nicht berechtigt.

Insbesondere konnte der Beklagte aus dem notariellen Kaufvertrag vom 4. September 1999 kein Besitzrecht herleiten. Aufgrund der rechtskräftigen Feststellungen im Urteil des Landgerichts Kaiserslautern vom 17. September 2003 im Verfahren 4. O. 550/02 ist davon auszugehen, dass der zwischen den Parteien geschlossene Kaufvertrag wegen Formmängeln unwirksam ist. Der Beklagte konnte sich auch nicht auf eine Nutzungsgestattung durch die B.GmbH berufen, da letztere entsprechend den Regelungen in dem mit dem Kläger geschlossenen Mietvertrag (Bl. 7 der Beiakte 3 H 2/03) nicht zur Untervermietung berechtigt war. Stand dem Beklagten ein Besitzrecht somit nicht bzw. aufgrund des Scheiterns einer Vertragsdurchführung nicht mehr zu, so war er grundsätzlich zur Herausgabe der gezogenen Nutzung nach §§ 988, 818 Abs. 1 BGB verpflichtet.

Der von dem Kläger geltend gemachte Anspruch auf Nutzungsentschädigung in Höhe von 7.224,-- EUR entfällt jedoch deshalb, weil der Kläger die Eigentumswohnung mietweise an die B. GmbH überlassen hat. Der Anspruch aus § 988 BGB kann nur solche Nutzungen erfassen, die dem Eigentümer aufgrund seines Eigentums und der daraus fließenden Nutzungsbefugnis zugewiesen sind. Hat sich dagegen der Eigentümer durch Rechtsgeschäft vorübergehend seines Nutzungsrechts begeben, so steht ihm die Nutzung der Sache für die Dauer des Begebungsverhältnisses nicht zu (vgl. Wolf/Merz, JuS 1991, 660, 663). Dies ist bei der unberechtigten Untervermietung, bei der der Vermieter keinen Anspruch gegen den Untermieter auf Mietzins hat, allgemein anerkannt (vgl. Bub/Treyer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III. A, Rdnr. 1030; BGH NJW 1964, 1853) und gilt auch in der vorliegenden Fallkonstellation, da der Kläger vor Abschluss des Kaufvertrages der B. GmbH das Nutzungsrecht an der Eigentumswohnung übertragen hatte. Obwohl diese Nutzungsbefugnis zweckgebunden war und der Kläger auf die Art der Nutzung namentlich hinsichtlich einer Untervermietung Einfluss nehmen konnte, dient diese Einflussmöglichkeit jedoch nur der Abwehr unbefugter Eingriffe in das Eigentum, nicht aber der unmittelbaren Zuweisung von Nutzungen an den Vermieter/Eigentümer wegen einer Untervermietung/Nutzungsüberlassung an Dritte (vgl. BGH a.a.O.).

2. Eine Schadensersatzpflicht des Beklagten wegen vermeintlicher Beschädigungen von Wohnungstüren und dem Anbringen von Griffen an der Küchenfront besteht ebenfalls nicht.

a) Ein Anspruch aus §§ 989, 990 BGB scheitert an der "Bösgläubigkeit " des Beklagten beim Erwerb des Besitzes.

Der Besitzer haftet für Schäden dann, wenn er über den Mangel seines Rechts in einer Weise aufgeklärt wurde, dass ein redlich und vom eigenen Vorteil nicht beeinflusst Denkender sich der Überzeugung seiner Nichtberechtigung nicht verschließen würde (Bamberger/Roth/Fritzsche, BGB, § 990, Rdnr. 8). Für eine Kenntnis des Beklagten von einer ursprünglichen Formnichtigkeit des geschlossenen Kaufvertrages ist nichts ersichtlich. Die klägerische Behauptung, der Beklagte sei vor Vertragsschluss umfassend über die baulichen Veränderungen in der Eigentumswohnung, die auch Gemeinschaftseigentum einbezog und daher die Änderung der Teilungserklärung erforderlich machte, informiert worden, genügt hierfür nicht. Allein dies besagt nicht, dass dem Beklagten die notarielle Beurkundungspflicht von Nebenabreden des Kaufgeschäfts mit der Folge der Formnichtigkeit bei Unterlassen bewusst war. Selbst wenn dem Beklagten die (ursprüngliche) Formnichtigkeit des Kaufvertrages bewusst gewesen sein sollte, handelt es sich bei ihm nicht um einen bösgläubigen Besitzer im Sinne der §§ 989, 990 BGB. Vielmehr ist in diesem Fall die Annahme gerechtfertigt, dass er seinerseits von einer alsbaldigen Heilung des Formmangels gemäß § 311 b Abs. 1 S. 2 BGB ausgegangen ist, da er mit seinem sofortigen Einzug in die Wohnung seine Vorstellung des Wirksamwerdens des Kaufgeschäfts dokumentiert hat (vgl. dazu auch OLG Celle, Urteil vom 20. August 1996, 16 U 217/95, abgedruckt in OLG-Report 1996, 265; OLG Hamm, Urteil vom 22. Februar 1999, 22 U 102/98).

b) Ein Anspruch auf Schadensersatz aus § 823 BGB ist gemäß § 993 BGB ausgeschlossen. Liegen nämlich die Voraussetzungen der §§ 987 ff. BGB - wie hier - nicht vor, haftet der redliche Besitzer nicht über § 823 BGB auf Schadensersatz. Der Fall des Fremdbesitzerexzesses, in dem ausnahmsweise nach § 823 BGB gehaftet werden mag, ist ebenfalls nicht gegeben. Der Beklagte war gutgläubiger Eigenbesitzer.

c) Die Anwendung des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verlangt hier schon deshalb keine abweichende Beurteilung, weil dem Kläger mit der B. GmbH ein ersatzpflichtiger Dritter zur Verfügung stand. Dies war dem Kläger auch bewusst, da er die Mieterin wegen des Mietzinses erfolgreich in Anspruch nahm.

d) Über eine entsprechende Anwendung der Saldotheorie kann der klägerische Anspruch ebenfalls nicht hergeleitet werden. Zwar ist die Saldotheorie im Falle des rechtsgrundlosen Besitzers entsprechend anzuwenden (vgl. BGH NJW 1995, 26). Diese Abrechnungsmethode setzt aber ein Bereicherungsschuldverhältnis voraus, in dem der Bereicherungsschuldner seine ihm entstandenen Nachteile aus dem Nichtzustandekommen des Rechtsgeschäfts dem Anspruch des Bereicherungsgläubigers auf Rückgabe dessen Leistung (in der Regel der Kaufpreis) entgegen halten, also abziehen kann. Der Kläger befindet sich jedoch nicht in der Rolle des Bereicherungsschuldners und ist wegen seiner geltend gemachten finanziellen Aufwendungen somit auf die oben dargestellten Möglichkeiten der Rückgewähr zu verweisen.

3. Schließlich steht dem Kläger ein Schadensersatzanspruch wegen der Mitnahme des Glas-Schiebetür-Systems nicht zu. Der Kläger ist insoweit vorrangig auf seinen Herausgabeanspruch nach § 985 BGB zu verweisen, dessen Geltendmachung er jedoch ausdrücklich verweigert hat. Die klägerische Darstellung, nach der der Ausbau der Trennelemente unfachmännisch gewesen sein muss, ist als reine Vermutung zu bewerten. Der Kläger war beim Auszug des Beklagten nicht anwesend und beschreibt die Gegenstände als beschädigt, die er im Anschluss zu keinem Zeitpunkt in Augenschein nahm. Darüber hinaus trägt der Kläger selbst vor, dass es sich bei dem System um eine Sonderanfertigung für die Eigentumswohnung gehandelt hat und stellt damit zugleich den speziellen Nutzen für die Immobilie dar. Danach kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Rückgabe tatsächlich oder wirtschaftlich unmöglich ist.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 1, Nr. 11, 711, 709 S. 1 und 2 ZPO.