Landgericht Karlsruhe Urteil vom 16.11.2004 – 8 O 504/03

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist im Kostenpunkt gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Die Parteien streiten um Schadensersatz im Zusammenhang mit Baumängeln an einem sanierten Altbauobjekt in Leipzig, das der Kläger vom Bauträger H. erworben hat, für welchen der Beklagte als Architekt sowie der Zeuge G. als Projektsteuerer und Generalbevollmächtigter tätig waren.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 14.12.1996 erwarb der Kläger von Herrn H. das Anwesen in der C. Straße ... in Leipzig, welches umfassend zu sanieren sich der Verkäufer und Bauträger verpflichtete. Die einzelnen vom Verkäufer geschuldeten baulichen Maßnahmen ergaben sich aus einer Baubeschreibung, in deren Ziffer 2 „Rohbauarbeiten“ unter anderem als zu erbringende Leistung erwähnt ist, dass der Keller vertikal und horizontal abgedichtet wird. Mit Schreiben vom 04.12.1997 zeigte der Projektsteuerer dem Kläger an, dass eine weitere Rate nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) fällig sei. Dazu bezog sich der Projektsteuerer auf eine beiliegende Bautenstandsbestätigung des im Anschreiben als „bauleitender Architekt“ bezeichneten Beklagten, derzufolge der Rohbau fertig gestellt sei. Der Kläger gab dementsprechend gegenüber dem Verkäufer eine Bürgschaft in Höhe von DM 942.059,16 frei. Bei dieser Bürgschaft handelte es sich um eine solche nach § 7 MaBV der Raiffeisenbank ..., mit der alle etwaigen Ansprüche des Klägers gegen den Verkäufer/Bauträger auf Rückgewähr oder Auszahlung der an den Verkäufer geschlossenen Vermögenswerte gesichert werden sollten.

Die Vertikalabdichtung fehlt im Kellergeschoss des Leipziger Anwesens unstreitig zumindest teilweise, weswegen es dort zu feuchten Wänden kommt.

Der Kläger wollte den Beklagten zunächst aus abgetretenem Recht wegen mangelhafter Objektüberwachung (Leistungsphase 8 nach HOAI) in Anspruch nehmen. Die geschuldete Leistung im Bereich des Rohbaues sei nicht vollständig erbracht worden, insbesondere fehlten die Horizontal- und die gesamte Vertikalabdichtung. Zur Sanierung sei der mit der Klage geforderte Betrag erforderlich. Der Kläger war der Meinung, deswegen aus abgetretenem Recht des Verkäufers H. gegen den Beklagten vorgehen zu können, da die im notariellen Bauträgervertrag vorgesehene Bedingung hierfür eingetreten sei, nämlich die Eröffnung eines Konkursverfahrens. Der Beklagte hafte für die eingetreten Schäden deswegen, weil er die Bauleitung und Objektüberwachung geschuldet habe, was der Kläger aus diversen Planungs- und Beratungsleistungen des Beklagten bezüglich des bereits in Bau befindlichen Objektes ableitete. Hingewiesen darauf, dass gegen den Verkäufer das Insolvenzverfahren gerade nicht eröffnet, sondern lediglich ein vorläufiger Insolvenzverwalter bestellt wurde, meinte der Kläger, dass jedenfalls von dem Verkäufer im Sinne der Bedingung im notariellem Bauträgervertrag „kein Ersatz zu erlangen“ sei.

Am 28.11.2003 hat das Gericht darauf hingewiesen, dass die Rolle des Beklagten als Bauleiter klärungsbedürftig sei und angefragt, ob hierfür ein Zeuge, etwa der Projektsteuerer, benannt werden soll. Hierauf antwortete der Kläger, dass er an einer Vernehmung des Projektsteuerers kein Interesse habe.

Nach weiterem Hinweis des Gerichtes im Termin zur Güte- und mündlichen Verhandlung vom 27.01.2004, dass die Klage mangels Beweisantritts abweisungsreif sei, änderte der Kläger seinen Vortrag dahingehend, dem Beklagten sei bei der Bestätigung des Bautenstands bewusst gewesen, dass er damit eine Auskunft letztlich gegenüber dem Kläger erbringe, auch wenn die Bautenstandsbestätigung selbst an den Projektsteuerer adressiert sei. Eine entsprechende Haftung aus mittelbarem Auskunftskontakt treffe den Beklagten zudem wegen eines weiteren Bautenstandsberichts von 15.08.1998, in dem der Beklagte die vollständige Ausführung sämtlicher Arbeiten bestätigt habe.

Der Kläger beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, an ihn EUR 119.177,36 nebst 4 % Zinsen seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Der Beklagte beantragt

Klagabweisung.

Er trägt vor, der Beklagte sei lediglich mit den Leistungsphasen 2 bis 4 nach HOAI betraut gewesen, weswegen er die Abdichtung weder betreut, noch untersucht habe. Vielmehr sei eine externe Bauleiterfirma mit der Bauleitung beauftragt gewesen. Im Übrigen fehle zwar die Vertikalabdichtung teilweise, sei jedoch bei einem zu sanierenden Altbau keine Rohbaumaßnahme, sondern werde erst zusammen mit der Außenanlage hergestellt. Das komplette Fehlen der Vertikalabdichtung bestreitet der Beklagte ebenso wie das Fehlen der horizontalen Abdichtung sowie die angebliche Schadenshöhe. Im Übrigen habe ein vom Kläger beauftragter Architekt, Herr H., die Bautenstände für jenen überprüft. Infolge dessen habe der Kläger nicht etwa im Vertrauen auf die Bautenstandsbestätigung des Beklagten, sondern aufgrund der Angaben seines eigenen Architekten seine Vermögensdispositionen getroffen. Schließlich verweist der Beklagte auf eine notarielle Vereinbarung zwischen dem Kläger und dem Verkäufer H. vom 11.08.1999. Nach dieser Vereinbarung habe der Kläger - insoweit unstreitig - unter anderem eine Fertigstellungs- und Gewährleistungsbürgschaft in Höhe von gut 113.000,00 DM in Anspruch nehmen dürfen, weil einige vom Verkäufer geschuldete Leistungen nicht vollständig, von der Baubeschreibung abweichend oder teilweise mängelbehaftet erbracht worden seien. Auch wenn in den dort genannten Mängeln die fehlende Abdichtung nicht explizit auftauche, so sei sie doch - so der Beklagte - Gegenstand der Abfindung des Klägers gewesen.

Auf den letztgenannten Vortrag repliziert der Kläger, diese Notarvereinbarung habe die fehlerhafte Abdichtung nicht erfassen sollen und können, da diese zum Zeitpunkt der Vereinbarung noch gar nicht bekannt gewesen sei.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch uneidliche Vernehmung der Zeugen G. und K. Zum Ergebnis der Beweisaufnahme wird verwiesen auf die Sitzungsniederschrift vom 14.09.2004, des weiteren auf diejenige vom 27.01.2004 sowie die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen.

Die zulässige Klage ist in der Sache nicht begründet.

1.

Der ursprüngliche Vortrag des Klägers ist bereits deswegen nicht geeignet, eine Haftung des Beklagten zu begründen, weil dieser für den Verkäufer nicht als Bauleiter tätig war. Die Schriftstücke, auf die der Kläger seine anders lautende Behauptung stützte, gaben diesbezüglich ebenso wenig her wie der Vortrag, der Beklagte habe noch im Zuge des Baufortschritts detaillierte Umplanungen getätigt. Dies hat nämlich mit Bauleiter- bzw. Objektüberwachungstätigkeit nichts zu tun. In der Beweisaufnahme hat sich durch die Vernehmung des Zeugen G. bestätigt, dass der Beklagte nicht über die Leistungsphase 4 nach § 15 HOAI hinaus beauftragt war. Ungeachtet einer Würdigung der Aussage des Zeugen im Übrigen besteht diesbezüglich an deren Richtigkeit kein Zweifel. Das einzige Indiz für eine Bauleitertätigkeit des Beklagten ist das Anschreiben des Projektsteuerers vom 04.12.1997. Dieses ist von einem damaligen Angestellten des Zeugen G., Herrn P., unterzeichnet. Der Zeuge G. hat diesbezüglich überzeugend ausgeführt, dass wegen der Insolvenz der externen Bauleiterfirma im Spätjahr 1997 eine Art „Notstand“ für den Generalübernehmer/Projektsteuerer bestand, da man nicht ohne Zeitverzug eine andere Bauleitungsfirma beauftragen konnte. Im Jahr 1998 hätten dann eigene Mitarbeiter des Zeugen diese Aufgabe übernommen. Der Bautenstand sollte jedoch im November/Dezember 1997 bestätigt werden, sodass sich der Mitarbeiter des Zeugen, Herr P., eines Mitarbeiters des Beklagten, Herrn S., bedient habe, um als Verfasser der Baustandsbestätigung das Architekturbüro des Beklagten anführen zu können.

Da die Klage insoweit ohnehin unbegründet war, kommt es nicht mehr darauf an, dass wegen des - trotz gerichtlichen Hinweises - verspäteten Beweisantritts eine Beweiserhebung rein bezogen auf den ursprünglichen Vortrag des Klägers nicht erfolgt wäre.

2.

Mit Schriftsatz vom 04.02.2004 hat der Kläger seine Argumentation umgestellt und verlangt nunmehr Schadensersatz aus eigenem Recht. Die darin liegende Klageänderung ist als sachdienlich zu betrachten, weil der bisherige Prozessstoff verwertbar bleibt.

Auch wenn die Parteien im Zusammenhang mit der Bautenstandsbestätigung nicht unmittelbar in Kontakt standen, konnte zwischen ihnen grundsätzlich ein Auskunftsvertrag zustande kommen. Ausweislich der Adressierung der Bautenstandsbestätigung an den Projektsteuerer war dieser unmittelbarer Auskunftsempfänger. Es ist jedoch davon auszugehen, dass der Beklagte bzw. dessen Mitarbeiter S., dessen Wissen und Verhalten sich der Beklagte gem. § 278 BGB zurechnen lassen muss, wusste, dass die Auskunft zumindest auch für den Kläger bestimmt und für ihn von erheblicher Bedeutung war, weil er sie zu Grundlage wesentlicher Vermögensverfügungen machen wollte (vgl. BGHZ 133, 36, 42; Palandt, BGB, 63. Auflage, § 675 Rdn. 31 m. w. N.). Die obergerichtliche Rechtsprechung hat einen solchen mittelbaren Auskunftsvertrag unter anderem im Fall von Bautenstandsbestätigungen durch Architekten angenommen, die letztlich zur Verwendung gegenüber der kreditgebenden Bank des Bauherrn gedacht waren (OLG Hamm, NJW-RR 1987, 209; OLG Köln, NJW-RR 1988, 335).

Für das weitere mag unterstellt werden, dass die Auskunft des Beklagten falsch war. Das Gericht unterstellt damit, dass der Rohbau mangels vollständiger Abdichtung nicht fertig gestellt war, als der Beklagte den Bautenstand bestätigte. Dabei wird durchaus zugunsten des Klägers davon ausgegangen, dass der Beklagte mit der Behauptung nicht gehört werden kann, die Vertikalabdichtung gehöre zur Außenanlage oder ihr Fehlen stelle lediglich einen Mangel dar, denn Gegenteiliges ergibt sich aus der Baubeschreibung, die zwischen dem Kläger und dem Verkäufer zur Vertragsgrundlage gemacht wurde und an die sich auch der Beklagte halten muss. Insoweit ist auch im Schrifttum anerkannt, dass die zur Abdichtung erforderlichen Arbeiten zur Rohbaufertigstellung im Sinne der Makler- und Bauträgerverordnung gehören (Locher/Koeble, Baubetreuungs- und Bauträgerrecht, 4. Auflage, Rdn. 53; Reithmann/Brych/Manhart, Kauf vom Bauträger, 4. Auflage, Rdn. 336). Weiterhin mag unterstellt werden, dass dem Kläger durch die fehlerhafte Auskunft ein Schaden entstanden ist, indem der Kläger die Bürgschaft an den mittlerweile insolventen Bauträger frei gab, demgegenüber es zur Geltendmachung eines Schadensersatzanspruches aufgrund der vom vorläufigen Insolvenzverwalter festgestellten Zahlungsunfähigkeit nicht einer Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung bedurfte. Zweck der Bürgschaft war es gerade, dieses Risiko abzusichern, was sich aus dem Wortlaut der Bürgschaft in Verbindung mit § 7 MABV ergibt (vgl. BGHZ 151, 147; BGH, NJW-RR 2003, 452).

All dies kann allerdings dahingestellt bleiben. Denn der Beklagte haftet schon deswegen nicht, weil er im Rahmen der Auskunftserteilung keine ihm obliegende Pflicht verletzt hat.

a) Mangels konkreter vertraglicher Festlegung, an der es definitionsgemäß fehlt, ergeben sich die Vertragspflichten im Rahmen des Auskunftskontaktes aus den Umständen und bestimmen sich insbesondere danach, welches Vertrauen der mittelbare Empfänger dem Auskunftgeber entgegenbringt und welchen Aufwand im Hinblick auf die Einholung von Informationen und deren Überprüfung er berechtigter Weise vom Auskunftgeber erwarten kann. Die höchstrichterliche Rechtsprechung entstammt insoweit zum größten Teil dem Bankrecht (vgl. die Nachweise bei Palandt, a.a.O., Rdn. 33) und ist auf den vorliegenden Fall schon aus diesem Grund - das Verhältnis zwischen Bank und Bankkunde ist in besonderer Weise typisiert - nur begrenzt übertragbar. Der genannten Entscheidung des OLG Hamm lag zugrunde, dass der Architekt die Baufortschrittsanzeige ohne Besichtigung des Objekts abgegeben hatte. Das OLG Köln hatte sich in dem genannten Urteil mit dem Fall zu beschäftigen, dass der Architekt wissentlich einen falschen Bericht erstellte. Sicher wird man davon ausgehen können, dass eine Bautenstandsbestätigung nicht „blind“, also ohne Besichtigung, oder bewusst falsch abgegeben werden darf. Darüber hinaus dürfte der Architekt einen Bautenstand auch dann nicht ohne weiteres bestätigen, wenn für ihn aufgrund seiner Fachkunde als Architekt konkrete Anhaltspunkte ersichtlich sind, dass der Bautenstand tatsächlich hinter dem vom Bauträger/Projektsteuerer behaupteten oder dem äußerlich sichtbaren Zustand zurück bleibt. In Ermangelung solcher Anhaltspunkte trifft den Auskunftgeber aber keine Pflicht zu weitergehenden Nachforschungen. Es ist nicht ersichtlich, wie eine solche (Neben-)Pflicht begründet werden sollte. Dies gilt jedenfalls dann, wenn, wie vorliegend, der Bautenstand ohne nähere Erläuterungen unter Verwendung der Formulierungen der Makler- und Bauträgerverordnung bestätigt wird. Diese neutralen Formulierungen lassen für den Empfänger der Auskunft nicht den Schluss zu, der Architekt habe sich zuvor eingehend mit der Sache befasst, insbesondere Erkundigungen eingeholt und eigene technische Nachforschungen unternommen. Außerdem kann der Auskunftgeber in diesem Fall regelmäßig davon ausgehen, dass der mittelbare Auskunftsempfänger vor der Freigabe erheblicher finanzieller Mittel eigene Überprüfungen bzgl. des Bautenstandes durchführen wird, jedenfalls wenn es sich um größere Objekte und erfahrene Bauherrn (wie hier) bzw. um Banken mit eigener Immobilienabteilung handelt. Das nachvollziehbare, jedoch einseitige und im Verhältnis zum Auskunftgeber gerade nicht geäußerte wirtschaftliche Interesse des mittelbaren Auskunftsempfängers, die Raten nach der MaBV nicht verfrüht freizugeben, begründet eine entsprechende Nachforschungspflicht des Auskunftgebers jedenfalls nicht.

Damit schuldete der Beklagte insbesondere keine eigenen Feststellungen, ob etwa auch verdeckte oder im Rahmen des Baufortschritts überbaute Maßnahmen, die eigentlich zum Rohbau gehören, vorgenommen worden waren. Auch musste er keine invasiven Techniken anwenden, wie es etwa die Bausachverständige W. tat, auf die sich der Kläger zur Erläuterung des Fehlens der Abdichtung berufen hat. Schließlich musste sich der Beklagte auch nicht bei anderen Beteiligten wie dem Bauleiter oder einem Subunternehmer erkundigen: Eine solche Erkundigung wäre entweder, da oberflächlich, reine Förmelei oder würde vom Auskunftgeber bei einem komplexeren Bauvorhaben einen erheblichen Aufwand erfordern, weil diverse Gewerke unterschiedlicher Subunternehmer zu überprüfen wären. Somit erstreckte sich die Pflicht des Beklagten zur richtigen Auskunftserteilung nur auf Feststellungen, die von ihm ohne weiteres durch eine sorgfältig durchgeführte Ortsbesichtigung getroffen werden konnten.

Anders wäre der Fall unter Umständen zu beurteilen, wenn der Beklagte Bauleiter gewesen wäre. Es hätte dann bereits zu seinen Pflichten als Bauleiter gegenüber seinem Auftraggeber, dem Bauherrn, gehört, den Bautenstand zu überwachen und korrekt zu berichten. Der mittelbare Empfänger der Auskunft eines Bauleiters könnte dann darauf vertrauen, dass die Information aufgrund eigener fundierter Anschauung verlässlich ist (vgl. zur Frage des schutzwürdigen Vertrauens auf die Richtigkeit der Information BGH DB 1974, 2392). Nichts anderes ergibt sich insoweit daraus, dass der Beklagte in dem erwähnten Anschreiben des Projektsteuerers vom 04.12.1997 als „bauleitender Architekt“ bezeichnet wird. Damit mag der Projektsteuerer gegenüber dem Kläger Vertrauen in Anspruch nehmen und hierfür möglicherweise haften, nicht jedoch der Beklagte selbst, der davon, dass er so bezeichnet wurde, nichts wissen musste. Der Kläger hat auch nicht behauptet, dass der Beklagte dies wusste oder davon hätte wissen müssen.

Dass der Mitarbeiter des Beklagten den Bautenstand aufgrund eigener Anschauung auf der Baustelle bestätigt hat, hat der Zeuge G. überzeugend ausgeführt. Das Gericht hegt an der Richtigkeit der Aussage des Zeugen jedenfalls insoweit keinen Zweifel; der Kläger hat diesbezüglich auch nicht bestritten. Er hat ebenfalls nicht behauptet, die mangelnde Rohbaufertigstellung hätte etwa durch bloße Betrachtung des Bauwerks von außen, das heißt ohne die eigene Kenntnis des (wohl verantwortlichen) Rohbau- oder Abdichtungsunternehmers oder ohne invasive technische Analysemaßnahmen festgestellt werden können.

Der Bewertung der Zeugenaussage durch den Kläger kann hingegen nicht allen Punkten zugestimmt werden. Warum es jeder Lebenserfahrung widersprechen soll, dass der Beklagte bzw. Herr S. nicht darüber informiert gewesen sei, dass die Vertikalabdichtung weggelassen worden sei, wird vom Kläger nicht begründet. Anders als der Kläger vermag das Gericht der Aussage des Zeugen auch nicht zu entnehmen, dass der Mitarbeiter des Beklagten den Bautenstand „ohne jeden technischen Sachverstand bzw. ohne jede Kenntnis der tatsächlichen Verhältnisse vor Ort“ betätigt habe. Zum einen handelte es sich bei Herrn S. um einen ausgebildeten Mitarbeiter des Architekturbüros des Beklagten, zum anderen hatte er sich unstreitig durch Anwesenheit auf der Baustelle Kenntnis vom Bautenstand verschafft. Mehr konnte, wie eben ausgeführt, aus Rechtsgründen nicht verlangt werden. Dass der Mitarbeiter des Beklagten dabei unsorgfältig vorgegangen wäre oder das Fehlen der Abdichtung hätte erkennen müssen, hat der Kläger nicht behauptet; es wäre auch angesichts des analytischen Aufwands, den die Privatsachverständige für diese Erkenntnis betreiben musste, abwegig.

b) Soweit der Kläger einen weiteren Bautenstandsbericht vom 18.05.1998 vorlegt und auf dessen angebliche Fehlerhaftigkeit seine Ansprüche gründen will, geht dies fehl. Er selbst trägt vor, er habe die Bürgschaft aufgrund des Bautenstandsberichts von November/Dezember 1997 freigegeben, wobei er freilich trotz mehrfacher Aufforderung durch den Beklagten zum genauen Zeitpunkt keine Angaben gemacht hat. Wenn aber nach seinem eigenen Vortrag bereits die frühere Bautenstandsbestätigung für die Bürgschaftsfreigabe kausal gewesen sein soll, kann letzteres für die ein halbes Jahr später erfolgte Bestätigung aus logischen Gründen nicht gelten.

Ohne dass es hierauf noch entscheidend ankäme, sind freilich schon Zweifel an der Kausalität der früheren Bautenstandsbestätigung aus dem Jahre 1997 für den Eintritt des Schadens angebracht. Der Kläger hat die Rechnungen des von ihm beauftragten Architekten H. vorgelegt, der seinen Tätigkeitsbereich im Briefkopf selbst mit „Bauleitung - Projektsteuerung“ beschreibt. Herr H. stellte dem Kläger für eine Objektbegehung der C. Straße ... am 09.12.1997 eine Rechnung. Daraus schließt das Gericht, dass sich der erfahrene Kläger seines eigenen beratenden Bauleiters bedient hat, um die Bautenstandsbestätigung selbst vor Ort zu überprüfen. Der Bauleiter H. war damit in der gleichen Situation wie der Mitarbeiter des Beklagten, ohne dass ihm die zumindest teilweise fehlende Vertikalabdichtung aufgefallen wäre. Diese Sichtweise wäre jedenfalls mit der Aussage des Zeugen G. vereinbar, der rigoros in Abrede stellte, dass der Kläger jemals aufgrund einer Bautenstandsbestätigung des Beklagten (bzw. eines Mitarbeiters) Gelder freigegeben hätte, sich vielmehr selbst bzw. durch seinen Bauleiter H. ein Bild von der Verhältnissen machte. Wäre dem so, so würde der Kläger damit durchaus zu Recht den Anforderungen Rechnung getragen haben, die im Rahmen der Makler- und Bauträgerverordnung an ihn als Käufer gestellt werden. Teilt nämlich der Erwerber nach Zahlungsanforderung der Rate die Meinung des Bauträgers über den erreichten Baufortschritt nicht, ist es seine Sache, dies zu überprüfen (Werner/Pastor, Der Bauprozess, 10. Aufl., Rdn 1233 m. w. N.).

Nach allem hat der Kläger eine Pflichtverletzung des Beklagten entweder schon nicht schlüssig dargetan oder jedenfalls nach der Vernehmung des Zeugen G., dem das Gericht in den genannten Punkten in Ermangelung von Lügenanzeichen Glauben schenkt, nicht bewiesen. Die Klage war daher mit der sich aus § 91 ZPO ergebenden Kostenfolge abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.

Die zulässige Klage ist in der Sache nicht begründet.

1.

Der ursprüngliche Vortrag des Klägers ist bereits deswegen nicht geeignet, eine Haftung des Beklagten zu begründen, weil dieser für den Verkäufer nicht als Bauleiter tätig war. Die Schriftstücke, auf die der Kläger seine anders lautende Behauptung stützte, gaben diesbezüglich ebenso wenig her wie der Vortrag, der Beklagte habe noch im Zuge des Baufortschritts detaillierte Umplanungen getätigt. Dies hat nämlich mit Bauleiter- bzw. Objektüberwachungstätigkeit nichts zu tun. In der Beweisaufnahme hat sich durch die Vernehmung des Zeugen G. bestätigt, dass der Beklagte nicht über die Leistungsphase 4 nach § 15 HOAI hinaus beauftragt war. Ungeachtet einer Würdigung der Aussage des Zeugen im Übrigen besteht diesbezüglich an deren Richtigkeit kein Zweifel. Das einzige Indiz für eine Bauleitertätigkeit des Beklagten ist das Anschreiben des Projektsteuerers vom 04.12.1997. Dieses ist von einem damaligen Angestellten des Zeugen G., Herrn P., unterzeichnet. Der Zeuge G. hat diesbezüglich überzeugend ausgeführt, dass wegen der Insolvenz der externen Bauleiterfirma im Spätjahr 1997 eine Art „Notstand“ für den Generalübernehmer/Projektsteuerer bestand, da man nicht ohne Zeitverzug eine andere Bauleitungsfirma beauftragen konnte. Im Jahr 1998 hätten dann eigene Mitarbeiter des Zeugen diese Aufgabe übernommen. Der Bautenstand sollte jedoch im November/Dezember 1997 bestätigt werden, sodass sich der Mitarbeiter des Zeugen, Herr P., eines Mitarbeiters des Beklagten, Herrn S., bedient habe, um als Verfasser der Baustandsbestätigung das Architekturbüro des Beklagten anführen zu können.

Da die Klage insoweit ohnehin unbegründet war, kommt es nicht mehr darauf an, dass wegen des - trotz gerichtlichen Hinweises - verspäteten Beweisantritts eine Beweiserhebung rein bezogen auf den ursprünglichen Vortrag des Klägers nicht erfolgt wäre.

2.

Mit Schriftsatz vom 04.02.2004 hat der Kläger seine Argumentation umgestellt und verlangt nunmehr Schadensersatz aus eigenem Recht. Die darin liegende Klageänderung ist als sachdienlich zu betrachten, weil der bisherige Prozessstoff verwertbar bleibt.

Auch wenn die Parteien im Zusammenhang mit der Bautenstandsbestätigung nicht unmittelbar in Kontakt standen, konnte zwischen ihnen grundsätzlich ein Auskunftsvertrag zustande kommen. Ausweislich der Adressierung der Bautenstandsbestätigung an den Projektsteuerer war dieser unmittelbarer Auskunftsempfänger. Es ist jedoch davon auszugehen, dass der Beklagte bzw. dessen Mitarbeiter S., dessen Wissen und Verhalten sich der Beklagte gem. § 278 BGB zurechnen lassen muss, wusste, dass die Auskunft zumindest auch für den Kläger bestimmt und für ihn von erheblicher Bedeutung war, weil er sie zu Grundlage wesentlicher Vermögensverfügungen machen wollte (vgl. BGHZ 133, 36, 42; Palandt, BGB, 63. Auflage, § 675 Rdn. 31 m. w. N.). Die obergerichtliche Rechtsprechung hat einen solchen mittelbaren Auskunftsvertrag unter anderem im Fall von Bautenstandsbestätigungen durch Architekten angenommen, die letztlich zur Verwendung gegenüber der kreditgebenden Bank des Bauherrn gedacht waren (OLG Hamm, NJW-RR 1987, 209; OLG Köln, NJW-RR 1988, 335).

Für das weitere mag unterstellt werden, dass die Auskunft des Beklagten falsch war. Das Gericht unterstellt damit, dass der Rohbau mangels vollständiger Abdichtung nicht fertig gestellt war, als der Beklagte den Bautenstand bestätigte. Dabei wird durchaus zugunsten des Klägers davon ausgegangen, dass der Beklagte mit der Behauptung nicht gehört werden kann, die Vertikalabdichtung gehöre zur Außenanlage oder ihr Fehlen stelle lediglich einen Mangel dar, denn Gegenteiliges ergibt sich aus der Baubeschreibung, die zwischen dem Kläger und dem Verkäufer zur Vertragsgrundlage gemacht wurde und an die sich auch der Beklagte halten muss. Insoweit ist auch im Schrifttum anerkannt, dass die zur Abdichtung erforderlichen Arbeiten zur Rohbaufertigstellung im Sinne der Makler- und Bauträgerverordnung gehören (Locher/Koeble, Baubetreuungs- und Bauträgerrecht, 4. Auflage, Rdn. 53; Reithmann/Brych/Manhart, Kauf vom Bauträger, 4. Auflage, Rdn. 336). Weiterhin mag unterstellt werden, dass dem Kläger durch die fehlerhafte Auskunft ein Schaden entstanden ist, indem der Kläger die Bürgschaft an den mittlerweile insolventen Bauträger frei gab, demgegenüber es zur Geltendmachung eines Schadensersatzanspruches aufgrund der vom vorläufigen Insolvenzverwalter festgestellten Zahlungsunfähigkeit nicht einer Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung bedurfte. Zweck der Bürgschaft war es gerade, dieses Risiko abzusichern, was sich aus dem Wortlaut der Bürgschaft in Verbindung mit § 7 MABV ergibt (vgl. BGHZ 151, 147; BGH, NJW-RR 2003, 452).

All dies kann allerdings dahingestellt bleiben. Denn der Beklagte haftet schon deswegen nicht, weil er im Rahmen der Auskunftserteilung keine ihm obliegende Pflicht verletzt hat.

a) Mangels konkreter vertraglicher Festlegung, an der es definitionsgemäß fehlt, ergeben sich die Vertragspflichten im Rahmen des Auskunftskontaktes aus den Umständen und bestimmen sich insbesondere danach, welches Vertrauen der mittelbare Empfänger dem Auskunftgeber entgegenbringt und welchen Aufwand im Hinblick auf die Einholung von Informationen und deren Überprüfung er berechtigter Weise vom Auskunftgeber erwarten kann. Die höchstrichterliche Rechtsprechung entstammt insoweit zum größten Teil dem Bankrecht (vgl. die Nachweise bei Palandt, a.a.O., Rdn. 33) und ist auf den vorliegenden Fall schon aus diesem Grund - das Verhältnis zwischen Bank und Bankkunde ist in besonderer Weise typisiert - nur begrenzt übertragbar. Der genannten Entscheidung des OLG Hamm lag zugrunde, dass der Architekt die Baufortschrittsanzeige ohne Besichtigung des Objekts abgegeben hatte. Das OLG Köln hatte sich in dem genannten Urteil mit dem Fall zu beschäftigen, dass der Architekt wissentlich einen falschen Bericht erstellte. Sicher wird man davon ausgehen können, dass eine Bautenstandsbestätigung nicht „blind“, also ohne Besichtigung, oder bewusst falsch abgegeben werden darf. Darüber hinaus dürfte der Architekt einen Bautenstand auch dann nicht ohne weiteres bestätigen, wenn für ihn aufgrund seiner Fachkunde als Architekt konkrete Anhaltspunkte ersichtlich sind, dass der Bautenstand tatsächlich hinter dem vom Bauträger/Projektsteuerer behaupteten oder dem äußerlich sichtbaren Zustand zurück bleibt. In Ermangelung solcher Anhaltspunkte trifft den Auskunftgeber aber keine Pflicht zu weitergehenden Nachforschungen. Es ist nicht ersichtlich, wie eine solche (Neben-)Pflicht begründet werden sollte. Dies gilt jedenfalls dann, wenn, wie vorliegend, der Bautenstand ohne nähere Erläuterungen unter Verwendung der Formulierungen der Makler- und Bauträgerverordnung bestätigt wird. Diese neutralen Formulierungen lassen für den Empfänger der Auskunft nicht den Schluss zu, der Architekt habe sich zuvor eingehend mit der Sache befasst, insbesondere Erkundigungen eingeholt und eigene technische Nachforschungen unternommen. Außerdem kann der Auskunftgeber in diesem Fall regelmäßig davon ausgehen, dass der mittelbare Auskunftsempfänger vor der Freigabe erheblicher finanzieller Mittel eigene Überprüfungen bzgl. des Bautenstandes durchführen wird, jedenfalls wenn es sich um größere Objekte und erfahrene Bauherrn (wie hier) bzw. um Banken mit eigener Immobilienabteilung handelt. Das nachvollziehbare, jedoch einseitige und im Verhältnis zum Auskunftgeber gerade nicht geäußerte wirtschaftliche Interesse des mittelbaren Auskunftsempfängers, die Raten nach der MaBV nicht verfrüht freizugeben, begründet eine entsprechende Nachforschungspflicht des Auskunftgebers jedenfalls nicht.

Damit schuldete der Beklagte insbesondere keine eigenen Feststellungen, ob etwa auch verdeckte oder im Rahmen des Baufortschritts überbaute Maßnahmen, die eigentlich zum Rohbau gehören, vorgenommen worden waren. Auch musste er keine invasiven Techniken anwenden, wie es etwa die Bausachverständige W. tat, auf die sich der Kläger zur Erläuterung des Fehlens der Abdichtung berufen hat. Schließlich musste sich der Beklagte auch nicht bei anderen Beteiligten wie dem Bauleiter oder einem Subunternehmer erkundigen: Eine solche Erkundigung wäre entweder, da oberflächlich, reine Förmelei oder würde vom Auskunftgeber bei einem komplexeren Bauvorhaben einen erheblichen Aufwand erfordern, weil diverse Gewerke unterschiedlicher Subunternehmer zu überprüfen wären. Somit erstreckte sich die Pflicht des Beklagten zur richtigen Auskunftserteilung nur auf Feststellungen, die von ihm ohne weiteres durch eine sorgfältig durchgeführte Ortsbesichtigung getroffen werden konnten.

Anders wäre der Fall unter Umständen zu beurteilen, wenn der Beklagte Bauleiter gewesen wäre. Es hätte dann bereits zu seinen Pflichten als Bauleiter gegenüber seinem Auftraggeber, dem Bauherrn, gehört, den Bautenstand zu überwachen und korrekt zu berichten. Der mittelbare Empfänger der Auskunft eines Bauleiters könnte dann darauf vertrauen, dass die Information aufgrund eigener fundierter Anschauung verlässlich ist (vgl. zur Frage des schutzwürdigen Vertrauens auf die Richtigkeit der Information BGH DB 1974, 2392). Nichts anderes ergibt sich insoweit daraus, dass der Beklagte in dem erwähnten Anschreiben des Projektsteuerers vom 04.12.1997 als „bauleitender Architekt“ bezeichnet wird. Damit mag der Projektsteuerer gegenüber dem Kläger Vertrauen in Anspruch nehmen und hierfür möglicherweise haften, nicht jedoch der Beklagte selbst, der davon, dass er so bezeichnet wurde, nichts wissen musste. Der Kläger hat auch nicht behauptet, dass der Beklagte dies wusste oder davon hätte wissen müssen.

Dass der Mitarbeiter des Beklagten den Bautenstand aufgrund eigener Anschauung auf der Baustelle bestätigt hat, hat der Zeuge G. überzeugend ausgeführt. Das Gericht hegt an der Richtigkeit der Aussage des Zeugen jedenfalls insoweit keinen Zweifel; der Kläger hat diesbezüglich auch nicht bestritten. Er hat ebenfalls nicht behauptet, die mangelnde Rohbaufertigstellung hätte etwa durch bloße Betrachtung des Bauwerks von außen, das heißt ohne die eigene Kenntnis des (wohl verantwortlichen) Rohbau- oder Abdichtungsunternehmers oder ohne invasive technische Analysemaßnahmen festgestellt werden können.

Der Bewertung der Zeugenaussage durch den Kläger kann hingegen nicht allen Punkten zugestimmt werden. Warum es jeder Lebenserfahrung widersprechen soll, dass der Beklagte bzw. Herr S. nicht darüber informiert gewesen sei, dass die Vertikalabdichtung weggelassen worden sei, wird vom Kläger nicht begründet. Anders als der Kläger vermag das Gericht der Aussage des Zeugen auch nicht zu entnehmen, dass der Mitarbeiter des Beklagten den Bautenstand „ohne jeden technischen Sachverstand bzw. ohne jede Kenntnis der tatsächlichen Verhältnisse vor Ort“ betätigt habe. Zum einen handelte es sich bei Herrn S. um einen ausgebildeten Mitarbeiter des Architekturbüros des Beklagten, zum anderen hatte er sich unstreitig durch Anwesenheit auf der Baustelle Kenntnis vom Bautenstand verschafft. Mehr konnte, wie eben ausgeführt, aus Rechtsgründen nicht verlangt werden. Dass der Mitarbeiter des Beklagten dabei unsorgfältig vorgegangen wäre oder das Fehlen der Abdichtung hätte erkennen müssen, hat der Kläger nicht behauptet; es wäre auch angesichts des analytischen Aufwands, den die Privatsachverständige für diese Erkenntnis betreiben musste, abwegig.

b) Soweit der Kläger einen weiteren Bautenstandsbericht vom 18.05.1998 vorlegt und auf dessen angebliche Fehlerhaftigkeit seine Ansprüche gründen will, geht dies fehl. Er selbst trägt vor, er habe die Bürgschaft aufgrund des Bautenstandsberichts von November/Dezember 1997 freigegeben, wobei er freilich trotz mehrfacher Aufforderung durch den Beklagten zum genauen Zeitpunkt keine Angaben gemacht hat. Wenn aber nach seinem eigenen Vortrag bereits die frühere Bautenstandsbestätigung für die Bürgschaftsfreigabe kausal gewesen sein soll, kann letzteres für die ein halbes Jahr später erfolgte Bestätigung aus logischen Gründen nicht gelten.

Ohne dass es hierauf noch entscheidend ankäme, sind freilich schon Zweifel an der Kausalität der früheren Bautenstandsbestätigung aus dem Jahre 1997 für den Eintritt des Schadens angebracht. Der Kläger hat die Rechnungen des von ihm beauftragten Architekten H. vorgelegt, der seinen Tätigkeitsbereich im Briefkopf selbst mit „Bauleitung - Projektsteuerung“ beschreibt. Herr H. stellte dem Kläger für eine Objektbegehung der C. Straße ... am 09.12.1997 eine Rechnung. Daraus schließt das Gericht, dass sich der erfahrene Kläger seines eigenen beratenden Bauleiters bedient hat, um die Bautenstandsbestätigung selbst vor Ort zu überprüfen. Der Bauleiter H. war damit in der gleichen Situation wie der Mitarbeiter des Beklagten, ohne dass ihm die zumindest teilweise fehlende Vertikalabdichtung aufgefallen wäre. Diese Sichtweise wäre jedenfalls mit der Aussage des Zeugen G. vereinbar, der rigoros in Abrede stellte, dass der Kläger jemals aufgrund einer Bautenstandsbestätigung des Beklagten (bzw. eines Mitarbeiters) Gelder freigegeben hätte, sich vielmehr selbst bzw. durch seinen Bauleiter H. ein Bild von der Verhältnissen machte. Wäre dem so, so würde der Kläger damit durchaus zu Recht den Anforderungen Rechnung getragen haben, die im Rahmen der Makler- und Bauträgerverordnung an ihn als Käufer gestellt werden. Teilt nämlich der Erwerber nach Zahlungsanforderung der Rate die Meinung des Bauträgers über den erreichten Baufortschritt nicht, ist es seine Sache, dies zu überprüfen (Werner/Pastor, Der Bauprozess, 10. Aufl., Rdn 1233 m. w. N.).

Nach allem hat der Kläger eine Pflichtverletzung des Beklagten entweder schon nicht schlüssig dargetan oder jedenfalls nach der Vernehmung des Zeugen G., dem das Gericht in den genannten Punkten in Ermangelung von Lügenanzeichen Glauben schenkt, nicht bewiesen. Die Klage war daher mit der sich aus § 91 ZPO ergebenden Kostenfolge abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.