Landgericht Kassel Urteil vom 19.11.2010 – 7 O 384/10

ECLI:DE:LGKASSE:2010:1119.7O384.10.00

Verfahrensgang

nachgehend OLG Frankfurt am Main - Zivilsenate Kassel -, 28. Mai 2019, 14 U 253/10

nachgehend BGH Karlsruhe, 23. Juni 2021, VII ZR 142/19, Beschluss

Tenor

I. Die Beklagte wird verurteilt,

1. die Heizungsinstallationen und Pufferspeicher im Kellergeschoss des Hauses 2 im Bauvorhaben „……“ in dem im Aufteilungsplan des Kellergeschosses mit "Abstellraum allgemein" bezeichneten Raum zu entfernen und den Raum als allgemeinen Abstellraum herzurichten, ferner die Heizungsinstallationen in Haus 1 und Haus 2 in dem im Aufteilungsplan des Kellergeschosses mit "Waschen/Trocknen" bezeichneten Raum zu entfernen;

2. die im Bauvorhaben „……“ installierte Luftwärmeheizung nebst dazu gehöriger Nebenaggregate zu entfernen und stattderer eine Erdwärmeheizung nebst der dafür erforderlichen geothermischen Bohrungen und Verrohrungen für die dort zu errichteten Stadtvillen Haus 1 und 2 zu installieren.

II. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

III. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 170.000 € vorläufig vollstreckbar.

Beschluss: Der Streitwert wird auf 150.000 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien streiten um die Erfüllung einzelner Vereinbarungen innerhalb eines Bauträgervertrages über Wohnungseigentum.

Die Klägerin und deren Ehemann „……“ als Käufer und die Beklagte als Verkäuferin schlossen am 11.11.2008 vor dem Notar „……“ in „……“ unter Nummer „……“ der Urkundenrolle für 2008 einen notariellen Bauträgervertrag über zwei sog. Penthousewohnungen nebst Kellerraum und Garagenstellplatz in zwei von der Beklagten auf dem Anwesen „……“ in „……“ geplanten Stadtvillen zum Preis von jeweils 382.500 €, wobei sich die Beklagte verpflichtete, die Wohnanlage und insbesondere das Vertragsobjekt nach der Baubeschreibung und den Bauplänen herzustellen, so wie sie sich aus der Urkunde „……“/08 Notar „……“, „……“ ergeben, wobei von der danach geschuldeten Beschaffenheit des Vertragsobjekts abgewichen werden kann, sofern dessen Wert und Tauglichkeit nicht beeinträchtigt werden. Wegen der Einzelheiten wird auf den von der Klägerin in Kopie zu den Akten gereichten notariellen Bauträgervertrag vom 11.11.2008 (Anlage K1, Bl. 19 - 39 d.A.) Bezug genommen.

In der in Bezug genommenen, am 14.10.2008 vor dem Notar „……“ in „……“ unter Nummer „……“ der Urkundenrolle für 2008 beurkundeten Baubeschreibung der Beklagten heißt es unter Ziffer 12. Heizung:

"Als Heizungsanlage wird eine Erdwärmepumpe (alternativ Luftwärmepumpe) mit allen erforderlichen technischen Einrichtungen mit Warmwasserversorgung projektiert und erhält Außenfühler, Nachtabsenkung und Zeitschaltuhr."

Wegen der Einzelheiten wird auf die von der Klägerin in Kopie zu den Akten gereichte Baubeschreibung (Anlage K2, Bl. 40 - 50 d.A.) Bezug genommen.

Im Rahmen der Vertragsverhandlungen hatte der Ehemann der Klägerin die Beklagte darauf hingewiesen, dass für ihn die in Ziffer 12 der Baubeschreibung als Alternative genannten Luftwärmepumpe als Heizquelle wegen deren im Vergleich zur von der Beklagten im Vorfeld beworbenen Erdwärmepumpe schlechteren Wirkungsgrades unter keinen Umständen in Betracht komme, sondern dass er eine Erdwärmepumpe erwarte. Die Beklagte hatte der Klägerin und deren Ehemann daraufhin bei einem Gespräch in deren Wohnzimmer am 27. oder 28. Oktober 2008 erklärt, dass die Heizungsanlage in der Alternative der Erdwärmepumpe realisiert werden solle und die in der Baubeschreibung enthaltene Alternative lediglich für den Fall in Klammern vorgesehen sei, dass die Ausführung einer Erdwärmepumpe. zu der Bohrungen notwendig seien, behördlich nicht genehmigt werde oder aus geologischen Gründen nicht möglich sei. Nur für diesen Fall, dass die tatsächlich vereinbarte Lösung nicht greifen könne, gelte die in Klammern vorgesehene Alternative einer Luftwärmepumpe.

Im Zuge der Baumaßnahmen ließ die Beklagte anstelle der geplanten Erdwärmepumpe eine Luftwärmepumpe einbauen, die am 28.12.2009 in Betrieb genommen wurde, wobei sie für die Heizungsinstallationen und Pufferspeicher den im Aufteilungsplan des Kellergeschosses des Hauses 2 mit "Abstellraum allgemein" bezeichneten Raum sowie die im Aufteilungsplan der Kellergeschosse beider Häuser mit "Waschen/Trocknen" bezeichneten Räume nutzte. Mit Schreiben vom 5.10.2009 (K7, Bl. 55 d.A.) teilte die Beklagte der Klägerin und deren Ehemann dazu mit, dass die Heizung aufgrund der geologischen Gegebenheiten als Luft-Wasser-Wärmepumpe ausgeführt werde.

Die Klägerin begehrt die Entfernung der installierten Luftwärme-Heizungsanlage insbesondere aus den gemäß Aufteilungsplan nicht hierfür vorgesehenen sondern als "Abstellraum allgemein" und "Waschen/Trocknen" bezeichneten Kellerräume und stattdessen die Installation einer Erdwärmeheizung. Sie vertritt die Auffassung, dass die Beklagte aufgrund der vertraglichen Vereinbarung eine Erdwärmeheizung schulde und die Installation einer solchen Heizungsanlage auch möglich und genehmigungsfähig sei.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte zu verurteilen,

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte bestreitet zunächst die Aktivlegitimation der Klägerin und vertritt die Auffassung, dass die Klägerin den behaupteten Anspruch zum einen nur gemeinsam mit ihrem Ehemann und Miterwerber geltend machen könne, und dass die Klägerin zum anderen nicht befugt sei, stellvertretend für die – zukünftige – Wohnungseigentümergemeinschaft Veränderungen am Gemeinschaftseigentum einzufordern.

Ferner vertritt sie die Auffassung, dass vertraglich eine Wahlschuld vereinbart sei, so dass es ihr freigestanden habe, die Ausführungsart der Luftwärmepumpe zu wählen. Hierzu habe sie sich letztlich entschlossen, weil nach Mitteilung der von ihr beauftragten Fa. „……“ vom August 2009 mehr und tiefere Bohrungen als zunächst angenommen erforderlich geworden wären, weil sich das Bauvorhaben in einem wasserwirtschaftlich und/oder hydrogeologisch ungünstigen Gebiet und zudem im Quellschutzgebiet befinde. Somit sei unklar gewesen, ob die erforderlichen wasser- und bergrechtlichen Genehmigungen überhaupt erteilt würden und welcher zeitliche Rahmen zur Durchführung der entsprechenden Genehmigungsverfahren - ohne Genehmigungsgarantie - benötigt würde. Auch sei unklar gewesen, ob eine risikofreie Durchführung der erforderlichen Bohrungen und letztendlich eine sinnvolle Nutzung der Erdwärme zur Beheizung der Gebäude möglich sei.

Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und begründet.

Die Klägerin ist aktivlegitimiert. Der klageweisen Geltendmachung der streitgegenständlichen Ansprüche steht nicht entgegen, dass die Klägerin den Bauträgervertrag gemeinsam mit ihrem Ehemann abgeschlossen hat, denn die Klägerin begehrt nicht Erfüllung des geltend gemachten Anspruchs an sich alleine unter Ausschluss ihres Ehemannes und Miterwerbers, sondern macht einen – im Falle seines Bestehens - auch in ihrer Person entstandenen Erfüllungsanspruch gegenüber der Beklagten geltend. Zudem hat der Ehemann der Klägerin diese nach insoweit unbestrittenem Vortrag zur Prozessführung ermächtigt.

Auch der Umstand, dass es sich bei der streitgegenständlichen Heizungsanlage ebenso wie bei den aufteilungsplanwidrig genutzten Kellerräumen um Gemeinschaftseigentum handelt, steht der Aktivlegitimation der Klägerin nicht entgegen, weil es sich um auf Erfüllung des Erwerbsvertrages zielende Ansprüche handelt, die jeder einzelne Erwerber grundsätzlich selbständig einklagen kann (vgl. BGH NJW 1988, 1718; 2007, 1952). Jeder einzelne Erwerber hat gegen den Bauträger – neben seinen sonstigen Erfüllungsansprüchen – einen Individualanspruch aus § 631 Abs 1 BGB in Verbindung mit dem Bauträgervertrag auf Herstellung des erworbenen Wohnungseigentums einschließlich des Gemeinschaftseigentums. Verpflichtet sich der Bauträger gegenüber mehreren Erwerbern, ein und denselben Gegenstand des Gemeinschaftseigentums unterschiedlich auszugestalten, zum Beispiel gegenüber dem einen Erwerber als Rasenfläche und gegenüber einem anderen Erwerber als asphaltierten Parkplatz oder wie hier die Heizungsanlage gegenüber dem einen Erwerber in der Alternative der Erdwärme und gegenüber anderen Erwerbern möglicherweise in anderer oder frei zu wählender Alternative, so kann er den Erfüllungsansprüchen nicht die Verwaltungsbefugnisse der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 21 WEG entgegenhalten, zumal das Urteil nach § 325 ZPO nur zwischen den Prozessparteien, nicht aber gegenüber den am Rechtsstreit nicht beteiligten Wohnungseigentümern in Rechtskraft erwächst und § 21 WEG nur das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer betrifft. Dass der obsiegende Wohnungseigentümer möglicherweise nur solche Ansprüche gegen den etwaigen Widerstand der anderen Wohnungseigentümer real durchsetzen kann, die einen im Einklang mit Teilungserklärung und Aufteilungsplan stehenden Zustand herzustellen geeignet sind, es sei denn, dass alle Wohnungseigentümer an einer Änderung der diesbezüglichen Vereinbarung mitwirken, spielt erst in der Zwangsvollstreckung eine Rolle, da die Erfüllung wegen der Möglichkeit einer Einigung jedenfalls nicht unmöglich ist. Nur wenn – wie vorliegend nicht - feststünde, dass der Anspruch unter keinen Umständen vollstreckt werden kann, die begehrte Leistung also unmöglich wäre, könnte die Beklagte hierzu auch nicht verurteilt werden (vgl. zum Ganzen Staudinger / Bub, BGB - 13. Bearbeitung 2005, Rn 240f. zu § 21 WEG m.w.N.).

Der Klägerin (und deren Ehemann) steht der geltend gemachte Erfüllungsanspruch auch zu, da sich die Beklagte der Klägerin und deren Ehemann gegenüber vertraglich zur Ausführung der Heizungsanlage in der Alternative der Erdwärmepumpe verpflichtet hat, und nicht dargetan hat, dass diese nicht genehmigungsfähig oder aus geologischen Gründen nicht möglich sei.

Zwar ist der Beklagten insoweit zu folgen, als ihre einseitig erklärte, notariell beurkundete Baubeschreibung vom 14.10.2008, wonach eine Erdwärmepumpe (alternativ Luftwärmepumpe) projektiert war, zunächst als Darstellung einer echten Alternative im Sinne einer Wahlschuld (§ 262 BGB) zu verstehen ist, da Anhaltspunkte für eine von der Beklagten im Zeitpunkt der Beurkundung der Baubeschreibung gewollte Festlegung auf eine Erdwärmepumpe und die Aufnahme einer Luftwärmepumpe als Alternative nur für den Fall, dass die Ausführung einer Erdwärmepumpe entweder behördlich nicht genehmigt werde oder aus geologischen Gründen nicht möglich sei, insoweit nicht ersichtlich sind und auch von der Klägerin nicht vorgetragen sind.

Allerdings ist diese zunächst einseitig erklärte Baubeschreibung in der Folge Gegentand des zwischen den Parteien geschlossenen und am 11.11.2008 notariell beurkundeten Bauträgervertrages geworden. Insoweit bedarf es einer erneuten Auslegung der nunmehrigen vertraglichen Vereinbarungen. Hierbei kommt es nicht allein auf den Wortlaut der ursprünglichen einseitigen Erklärung der Beklagten an, sondern insbesondere auf den Inhalt der zwischen den Parteien geführten Verhandlungen. Da die Beklagte der Klägerin und deren Ehemann unstreitig zugesichert hat, dass die Alternative der Luftwärmepumpe nur für den Fall vorgesehen sei, dass die eine Erdwärmepumpe entweder behördlich nicht genehmigt werde oder aus geologischen Gründen nicht möglich sei, und dass ihre Baubeschreibung entsprechend zu verstehen sei, ist der geschlossene Vertrag entsprechend auszulegen, denn die dahingehende Vereinbarung findet ihre Stütze in der Formulierung der Baubeschreibung mit dem Klammerzusatz – "Erdwärmepumpe (alternativ Luftwärmepumpe), die ihrerseits im notariellen Bauträgervertrag vom 11.11.2008 in Bezug genommen ist, und ist daher auch nicht mangels Beurkundung formnichtig gemäß § 311b Abs. 1 BGB.

Der Anspruch auf Entfernung der vertragswidrig installierten Heizungsanlage insbesondere aus den im Aufteilungsplan zu anderweitiger Nutzung vorgesehenen Räumen folgt aus dem Erfüllungsanspruch zur Installation der vertraglich vereinbarten Heizungsanlage, so dass der Klage vollumfänglich statt zu geben war.

Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 91 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollsteckbarkeit auf § 709 ZPO.

Streitwert: § 3 ZPO