Landgericht Kiel Beschluss vom 30.07.2004 – 24 T 6/04

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Beteiligte zu 1) als Beschwerdeführerin hat die der Beteiligten zu 2) im Beschwerdeverfahren entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

Der Beschwerdewert beträgt 275.000,-- Euro.

1.

Im oben bezeichneten Grundbuch ist in Abteilung I Herr S. als Eigentümer eingetragen. Mit notariell beurkundeten Vertrag vor dem Notar Dr. G. vom 6. Februar 2003 (Ur-Nr. 36/2003) verkaufte er das Hausgrundstück an die Beteiligte zu 1) zu einem Kaufpreis von 200.000 Euro. In derselben Urkunde vereinbarten die Vertragsparteien die Auflassung.

Auf Antrag des beurkundenden Notars vom 10.02.2003 wurde zugunsten der Beteiligten zu 1) am 4. März 2003 eine Auflassungsvormerkung in Abteilung II eingetragen. Mit Schreiben vom 20.05.2003 beantragte der beurkundende Notar aufgrund des o.g. Vertrages die Umschreibung des Grundvermögens in das Eigentum der Beteiligten zu 1) als Käuferin sowie die Löschung verschiedener Belastungen in den Abteilungen II und III und die Neueintragung einer Buchgrundschuld.

Bevor es zu einer Umschreibung kam, bat die Beteiligte zu 2) mit Schreiben ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 2. Juli 2003 um die Eintragung eines Amtswiderspruchs gegen eine etwaige Übertragung des Eigentums an die Beteiligte zu 1). Die Beteiligte zu 2) ist die Ehefrau des Veräußerers, des Herrn S.. Zwischen den beiden sind Familienverfahren im Zuge der beantragten Ehescheidung anhängig, u.a. zum Zugewinnausgleich. Die Beteiligte zu 2) ist der Auffassung, einer wirksamen Eigentumsübertragung stehe § 1365 BGB entgegen, da das Hausgrundstück den wesentlichen Teil des Vermögens ihres Ehegatten ausmache und sie der Übertragung nicht zugestimmt habe.

Mit Zwischenverfügung vom 12. August 2003 machte der Rechtspfleger des Grundbuchamtes aufgrund zwischenzeitlich eingetretener Zweifel an der alleinigen Verfügungsberechtigung des Herrn S. die Umschreibung von der Vorlage einer Zustimmungserklärung der Ehefrau des Veräußerers abhängig. Der beurkundende Notar legte daraufhin zum Nachweis dafür, daß bei dem Veräußerer neben dem Hausgrundstück weiteres erhebliches Vermögen vorhanden sei, Unterlagen aus dem o.g. Zugewinnausgleichsverfahren vor. Mit Schreiben vom 14. Oktober 2003 hielt das Grundbuchamt seine Zwischenverfügung vom 12. August 2003 aufrecht.

Mit Schreiben vom 21. Oktober 2003 legte die Beteiligte zu 1 gegen diese Zwischenverfügung Beschwerde ein mit dem Antrag, die Beteiligte zu 1) als Eigentümerin in das o.g. Grundbuch einzutragen. Die Beteiligte zu 2) - hierzu angehört - beantragte die Zurückweisung der Beschwerde. Mit Beschluß vom 6. Januar 2004 hat die Kammer unter dem Aktenzeichen 24 T 20/03 die Beschwerde zurückgewiesen. Wegen der Einzelheiten, insbesondere der Begründung wird auf den genannten Beschluß verwiesen.

Mit Schreiben vom 3. Februar 2004 bat der beurkundende Notar zugunsten der Beteiligten zu 1) den Rechtspfleger des Grundbuchamtes um eine Überprüfung der Zwischenverfügung vom 12. August 2003 im Hinblick darauf, daß in dem familienrechtlichen Verfahren 59 F 172/00 vor dem AG Kiel der Sachverständige S. den Verkehrswert für das o.g. Grundstück auf Euro 275.000,-- zum Stichtag 6.2.2003 geschätzt habe. Vor diesem Hintergrund bestehe kein Zustimmungserfordernis der Ehefrau des Veräußerers mehr. Wegen der Einzelheiten und des weiteren Vortrages wird auf das genannte Schreiben des Notars verwiesen.

Der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten zu 2) widersprach in seinem Schriftsatz v. 20. Februar 2004 der Einschätzung des Notars und machte das Fortbestehen des Zustimmungserfordernisses geltend. Zugleich reichte er ein Schreiben des Sachverständigen N. vom 9.2.2004 ein, in dem der Verkehrswert des o.g. Grundstücks überschlägig auf 310.000,-- bis 320.000,-- Euro errechnet wurde. Wegen der Einzelheiten wird auf den Schriftsatz samt Anlage verwiesen.

Mit Zwischenverfügung vom 10. März 2004 hielt der Rechtspfleger des Grundbuchamtes seine Zwischenverfügung vom 12. August 2003 im vollem Umfang aufrecht. Die tatsächlichen Voraussetzungen für das Vorliegen eines Zustimmungserfordernisses seien zwischen den Beteiligten streitig. Das Grundbuchamt gehe weiterhin davon aus, daß die Voraussetzungen für die Notwendigkeit einer Bewilligung durch die Beteiligte zu 2) gegeben seien. Wegen der Einzelheiten wird auf die Zwischenverfügung vom 10. März 2004 verwiesen.

Mit Schriftsatz vom 10. Mai 2004 hat der beurkundende Notar Beschwerde gegen die Aufrechterhaltung der Zwischenverfügung vom 12. August 2003 mit Zwischenverfügung vom 10. März 2004 eingelegt.

Die Beteiligte zu 2) hatte Gelegenheit, zur Beschwerde Stellung zu nehmen.

Die Kammer hat die den Verfahrensbevollmächtigen aus dem Verfahren 59 F 172/00 bekannten Gutachten des Sachverständigen S. v. 16.1.2004 zu den Bewertungsstichtagen August 2000 und 6.2.2003 beigezogen.

2.

Die Beschwerde ist bereits unzulässig.

Die Beteiligte zu 1) verfolgt mit der vorliegenden Beschwerde dasselbe Ziel, wie bereits mit ihrer Beschwerde vom 21. März 2003. Mit ihrer ersten Beschwerde wollte die Beteiligte zu 1) erreichen, daß sie als neue Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen wird. Dieser Eintragung stand die Zwischenverfügung des Rechtspflegers des Grundbuchamtes vom 12. August 2003 entgegen, der die Eintragung von der Vorlage einer Zustimmungserklärung der Ehefrau des Veräußerers abhängig machte. Die erneute Beschwerde richtet sich wiederum gegen die Aufrechterhaltung der Zwischenverfügung vom 12. August 2003 mit Zwischenverfügung vom 10. März 2004 und damit gegen dasselbe Eintragungshindernis, daß bereits Gegenstand des ersten Beschwerverfahrens war.

Statthafter Rechtsbehelf wäre hier gemäß § 78 GBO die weitere Beschwerde zum Oberlandesgericht. Dieses hätte dann darüber zu entscheiden, ob die Entscheidung der Kammer vom 6. Januar 2004 auf einer Verletzung des Rechts beruht.

Die Kammer selbst kann ihre Entscheidung vom 6. Januar 2004 nicht abändern. Insoweit ist durch die Entscheidung eine Bindungswirkung eingetreten, durch die die Kammer gehindert ist, in demselben Verfahren eine neue Rechtsansicht zu vertreten (Demharter Grundbuchordnung 24. Aufl. 2002 § 77 Rz 43. Vgl. auch Keidel/Kuntze/Winkler Freiwillige Gerichtsbarkeit 15. Aufl. 2003 § 25 Rz 26). Dies folgt auch aus dem § 80 Abs.2 GBO, wonach Grundbuchamt und Landgericht nicht befugt sind, der weiteren Beschwerde abzuhelfen.

Diese Bindungswirkung entfällt nur bei einer Änderung des Sachverhaltes, wozu auch das Neubekanntwerden von Tatsachen zählen soll (Schöner/Stöber Grundbuchrecht 13. Aufl. 2004 Rz 512. In vorliegenden Fall z.B. die Vorlage eines Feststellungsurteils, wonach eine Zustimmungserklärung der Beteiligten zu 2) nicht erforderlich ist.). Diese Voraussetzungen für einen Wegfall der Bindungswirkung liegen hier aber nicht vor. Die Tatsachengrundlage hat sich gegenüber der ersten Beschwerdeentscheidung nicht geändert. Durch die Vorlage des Sachverständigengutachtens aus dem familienrechtlichen Verfahren ist keine Änderung der bereits zum Zeitpunkt der ersten Beschwerdeentscheidung bestehenden Sachlage eingetreten. Das Gutachten basiert auf einer Ortsbesichtigung vom 3.12.2003 und damit auf Tatsachenfeststellungen des Gutachters, die vor der Beschwerdeentscheidung vom 9. Januar 2004 lagen. Bei dem Gutachten handelt es sich lediglich um die sachverständigen Schlußfolgerungen aufgrund der bestehenden Tatsachen. Dieses Ergebnis stellt für sich gesehen auch keine neue bekannt gewordene Tatsache dar. Der Beschwerdeführerin wäre es möglich gewesen, bereits im ersten Beschwerdeverfahren ein eigenes Sachverständigengutachten zur Bewertung des Grundstücks vorzulegen und die ausschlaggebenden Tatsachen für die Bewertung des Grundstücks vorzutragen. Die Beschwerdeführerin war ausweislich des Gutachtens des Sachverständigen S. auch bei der Ortsbesichtigung v. 3.12.2003 anwesend, so daß ihr die im familienrechtlichen Verfahren gerichtlich beauftragte Erstellung des Gutachtens bekannt war. Sie hätte somit rechtzeitig auf die Beiziehung des unmittelbar bevorstehenden Sachverständigengutachtens hinwirken können.

Soweit es um die Frage gehen könnte, ob die Kammer vor ihrer ersten Beschwerdeentscheidung am 9. Januar 2004 gehalten war, aus eigenem Anlaß ein Sachverständigengutachten einzuholen, die Beschwerdeentscheidung somit möglicherweise auf einer verfahrensfehlerhaften Feststellung der Tatsachengrundlage beruhen könnte, ist dies mit der weiteren Beschwerde geltend zu machen. In diesem Fall könnte das für die Entscheidung über die weitere Beschwerde zuständige Oberlandesgericht auch neuen Tatsachenvortrag berücksichtigen (Demharter a.a.O. § 78 Rz 11; Kuntze/Herrmann, Eickmann/Erber-Faller/ Munzig Grundbuchrecht 5. Aufl. 1999 § 78 Rz 11.).

3.

Auch ausgehend von einer Zulässigkeit der Beschwerde wäre diese unbegründet gewesen.

Bereits in dem Beschluß vom 9. Januar 2004 ist ausgeführt, daß das Grundbuchamt von Amts wegen die Verfügungsbefugnis des Bewilligenden als Grundlage für die formelle Bewilligungsbefugnis zu prüfen und dabei auch nicht in das Grundbuch eingetragene Verfügungsbeschränkungen wie insbesondere § 1365 BGB zu berücksichtigen hat, soweit es hiervon Kenntnis erlangt hat (vgl. Demharter a.a.O. § 19 Rz 59 m.w.N u. Rz 64; BayObLG Rechtspfleger 2000, 265f. Zu den Voraussetzungen des § 1365 BGB vgl. ebenfalls den Beschluß vom 9. Januar 2004.). Erforderlich ist, daß das Grundbuchamt positive Anhaltspunkte für das Vorliegen der Voraussetzungen des § 1365 Abs.1 BGB hat (Demharter a.a.O. § 33 Rz 31; OLG Celle NJW-RR 2000, 384.).

Auch bei Berücksichtigung des vorgelegten Sachverständigengutachtens ist das Grundbuchamt zu Recht davon ausgegangen, daß weiterhin hinreichende Anhaltspunkt für die Notwendigkeit einer Bewilligung der Grundstücksumschreibung durch die Beteiligte zu 2) als Ehegattin des Veräußerers vorliegen.

Zwischen dem Veräußerer und der Beteiligten zu 2) ist weiterhin umstritten, ob das oben genannte Grundstück den wesentlichen Teil des Vermögens des Veräußerers ausmacht. Hierzu ist von beiden Beteiligten vorgetragen worden, ohne daß Klarheit darüber besteht, wie die Vermögensverhältnisse des Veräußerers am Tag des Kaufvertrages über das o.g. Grundstück, dem 6.2.2003, aussahen.

Insbesondere zu der Frage, wie groß das Restvermögen des Veräußerers ohne das veräußerte Grundstück war, besteht weiter Unklarheit. Die von der Beteiligten zu 1) hierzu vorgelegten Unterlagen beziehen sich auf den Stichtag August 2000 und nicht auf das Jahr 2003 und reichen somit als Nachweis für das Bestehen größerer Vermögenswerte am 6.2.2003 nicht aus. Im übrigen ist der Wert dieser Vermögensgegenstände zwischen dem Veräußerer und der Beteiligten zu 2) selbst zum Stichtag August 2000 stark umstritten. So bestehen sowohl zum Wert und als auch zur Belastung des behaupteten weiteren Ferienhaus in S. unterschiedliche Angaben (vgl. u.a. Schriftsatz RA Dr. A. v. 9.10.2003 Bl. 26/18; Schriftsatz Notar Dr. K. v. 3.2.2004).

Auch zu den von dem Grundstückswert abzuziehenden Belastungen (vgl. BGH NJW 1991, 1739f; MüKo § 1365 BGB Rz 17.) fehlen nähere Unterlagen, aus denen sich die noch valutierende Höhe der Belastungen ergibt. Im Beschwerdeschriftsatz vom 21.10.2003 war ursprünglich allgemein von Belastungen des Vermögens des Veräußerers durch Darlehensschulden in Höhe von Euro 129.277,-- gesprochen worden. Daß es sich dabei ausschließlich um die grundpfandrechtlich auf dem o.g. Grundstück besicherten Darlehensschulden handeln sollte, wurde nicht mitgeteilt. Aus den gleichzeitig eingereichten Anlagen zu dem Schriftsatz (vgl. Schriftsatz RA Dr. A. v. 22.8.2002 S. 13) ergaben sich vielmehr Hinweise, daß das Vermögen über die grundpfandrechtlich besicherten Darlehen hinaus mit weiteren, nicht näher bezifferten Darlehensschulden belastet war, so daß unklar war, in welcher Höhe die Grundpfandrechte valutierten. Jetzt wird mit Schriftsatz vom 3.2.2004, korrigiert durch Schriftsatz vom 20.2.2004, erstmals klargestellt, daß es sich bei den genannten Darlehensschulden um die noch valutierenden Belastungen handeln soll. Unterlagen hierzu liegen aber nicht vor. Im übrigen wäre zu klären, in welcher Höhe valutierende Belastungen abzuziehen sind, wenn wie hier die Belastung fortbesteht und keine Entlassung der Beteiligten zu 2) aus der persönlichen Zwangsvollstreckungsunterwerfung erfolgt (vgl. Schriftsatz von RA Dr. A. v. 20.2.2004).

Selbst unter Berücksichtigung des nun anhand des Gutachtens des Sachverständigen S. vorgetragenen Verkehrswertes hat das Grundbuchamt keine klare Tatsachengrundlage für die Entscheidung, ob es sich bei dem o.g. Grundstück um das wesentliche Vermögen des Veräußerers handelt oder nicht. Aufgrund des Vortrages der Beteiligten zu 2) ergeben sich weiterhin erhebliche konkrete Anhaltspunkte, wonach dies der Fall ist, so daß die Veräußerung ihrer Zustimmung nach § 1365 BGB bedürfte.

Wie bereits der beurkundende Notar in der Beschwerdeschrift vom 10. Mai 2004 zutreffend ausgeführt hat, ist es nicht Aufgabe des Grundbuchamtes, bestehende Streitigkeiten zu entscheiden und eigene Ermittlungen anzustellen. Für das Grundbuchamt reichen die weiterhin bestehenden konkreten Anhaltspunkte aus, nach denen die Voraussetzungen des § 1365 BGB vorliegen. Insofern durfte es die Zwischenverfügung vom 12. August 2003, mit der es die Eintragung von der Vorlage der Zustimmungserklärung der Beteiligten zu 2) abhängig machte, aufrecht erhalten.

4.

Nach dem ausdrücklichen Wortlaut der Beschwerde richtet sich diese nicht gegen die in der Zwischenverfügung vom 10. März 2004 vom Rechtspfleger des Grundbuchamtes zusätzlich genannten Gesichtspunkte, die einer Eintragung der Beteiligten zu 1) entgegenstehen könnten. Soweit der Rechtspfleger auf die von der Kammer in dem Beschluß vom 6. Januar 2004 erfolgten Bedenken im Hinblick auf §§ 117 Abs.1, 138 BGB hingewiesen hat, hat er bislang auch keine eigene Ansicht dazu geäußert, ob diese Bedenken auch für das Grundbuchamt ein Eintragungshindernis darstellen. Da es sich insoweit nur um Hinweise der Kammer handelte, ist in diesen Punkten bislang keine Bindungswirkung für das Grundbuchamt eingetreten (Schöner/Stöber a.a.O. Rz 503). Allerdings hält die Kammer ihre Hinweise auch unter Berücksichtigung des Verkehrswertes von Euro 275.000,-- aufrecht. Der vereinbarte Kaufpreis von Euro 200.000,-- macht nur knapp 73 % des Verkehrswertes aus, so daß weiterhin von einer greifbaren Diskrepanz gesprochen werden kann. Im übrigen hat die Beteiligte zu 2) hierzu mit Schriftsatz v. 20. Februar 2004 weitere die Zweifel des Grundbuchamtes stärkende Anhaltspunkte vorgetragen.

5.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 13a Abs.1 S.2 FGG.

Die Festsetzung des Beschwerdewertes erfolgt nach dem geschätzten Interesse der Beteiligten zu 1) an ihrer Eintragung als Eigentümerin (vgl. § 131 Abs.2, 30 KostO). Wie bereits im Beschluß vom 6. Januar 2004 ausgeführt, richtet sich der Beschwerdewert nicht nach dem im Kaufvertrag festgesetzten Kaufpreis, sondern nach dem Wert des Grundstücks. Maßgeblich ist, wenn es wie hier um die Auflassung eines Grundstücks geht, der Verkehrswert des Grundstücks (Schneider/Herget Streitwertkommentar 11. Aufl. 1996 Rz 315).

Aufgrund des zwischenzeitlich vorliegenden Verkehrswertgutachtens des Sachverständigen S. für den Stichtag 6.2.2003 geht die Kammer von dem darin ermittelten Wert von 275.000,-- Euro aus. Die von dem Sachverständigen genannten Kosten für einen Austausch der Tankanlage von 10.000,-- Euro hat die Kammer nicht in Abzug gebracht. Der Sachverständige konnte die Kosten für die Sanierung des Erdöltanks nicht genauer beziffern und hat deshalb lediglich die maximalen Kosten mitgeteilt. Die tatsächlich erforderlichen Kosten bei einer Reparatur können auch deutlich niedriger sein. Auch im Hinblick darauf, daß der Sachverständige N. in seinem Schreiben vom 9.2.2004 - auch bei nur überschlägiger Berechnung - zu einem höheren Verkehrswert des Grundstücks tendierte, hat die Kammer die Sanierungskosten des Erdöltanks im Rahmen der Geschäftswertfestsetzung nicht berücksichtigt.

Bei der Festsetzung des Geschäftswertes sind die Belastungen des Grundstückes mit Grundpfandrechten - hier nach dem Vortrag der Beteiligten zu 1) valutierend in Höhe von 129.277,-- Euro - nicht zu berücksichtigen (Schneider/Herget a.a.O. Rz 337f u. Rz 2295 m.w.N., OLG Schleswig SchlHAnz 1981, 192). Für den ermittelten Verkehrswert des Grundstückes und damit dem Interesse der Beteiligten zu 1) an der Eintragung als Eigentümerin ist es ohne jeden Einfluß, in welcher Weise der Grundstückskaufpreis finanziert und abgesichert ist.