Landgericht Kiel Urteil vom 09.02.2010 – 1 S 105/09

Die Berufung der Klägerin wird zurückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Abgekürzt nach § 540 Abs. 1 ZPO.

I.

Die Parteien waren durch einen Mietvertrag bezüglich einer Wohnung in der Kxxxstraße xxx in  xxx verbunden. Mit anwaltlichem Schreiben vom 10.06.2009 erklärte die Klägerin durch ihren Prozessbevollmächtigten die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges. Sie hat am 01.07.2009 Klage auf Herausgabe der Wohnung und Erstattung der vorgerichtlichen Kosten erhoben. Die Beklagten sind der Klage  nicht entgegengetreten. Sie sind durch Versäumnisurteil vom 31.08.2009 zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt worden. Das Urteil ist insoweit rechtskräftig. Bezüglich der vorgerichtlich entstandenen Anwaltskosten hat das Amtsgericht durch Endurteil die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die vorgerichtliche Einschaltung eines Rechtsanwalts zum Ausspruch der Kündigung nicht erforderlich gewesen sei. Die Klägerin betreibe gewerblich die Vermietung von Wohnraum und habe einen Wohnungsbestand von 220.000 Wohnungen. Dem bei ihr vorgehaltenen Personal sei es zumutbar, Kündigungen auszusprechen. Dabei könne die Klägerin ohne weiteres standardmäßige Formulierungen übernehmen. Es handele sich um einen einfach gelagerten Fall, der es nicht erfordert habe, die Kündigung durch einen Anwalt aussprechen zu lassen. Das Amtsgericht hat diesbezüglich die Berufung zugelassen.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Klägerin. Zur Begründung wird ausgeführt, dass bezüglich der Notwendigkeit der Einschaltung eines Anwaltes nicht zwischen Groß- und Kleinvermietern unterschieden werden dürfe. Sie, die Klägerin, halte kein Personal für solche Kündigungen vor. Sie erhoffe sich durch die Einschaltung eines Rechtsanwaltes einen größeren Effekt bei dem Mieter, der den Eindruck gewinnen müsse, jetzt werde es ernst. Zwanzig Prozent der Mieter, denen gegenüber eine Kündigung durch einen Rechtsanwalt ausgesprochen worden seien, hätten die Mieten dann auch nachentrichtet. Auch bei einfach gelagerten Fällen dürfe der Geschädigte einen Rechtsanwalt einschalten, wenn er es für erforderlich halte. Bei Kündigungen seien formale Hürden zu beachten seien, bei deren Nichtbeachtung sie, die Klägerin, Nachteile erleiden könne. Einfach gelagerte Fälle könnten sich verkomplizieren, deshalb sei die frühzeitige Einschaltung eines Rechtsanwaltes erforderlich und zweckmäßig.

Die Klägerin beantragt, unter Abänderung des am 31.08.2009 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Kiel die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie vorgerichtliche Kosten in Höhe von 446,13 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagten haben sich im Berufungsverfahren nicht vertreten lassen.

II.

Die Berufung ist zulässig, aber nicht begründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlich entstandenen Anwaltskosten, so dass die Berufung durch Sachurteil zurückzuweisen war.

Die Kammer teilt die Auffassung des Amtsgerichts, dass die außergerichtliche Beauftragung von Rechtsanwälten nicht erforderlich war, so das die Anwaltskosten für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsrückständen nicht gemäß §§ 280 Abs. 1, 286 BGB als Verzugsschaden geltend gemacht werden können.

Auf die überzeugende Begründung des Amtsgerichts im Rahmen der Entscheidungsgründe der angefochtenen Entscheidung wird verwiesen.

Die im Rahmen der Berufungsbegründung vorgetragenen Einwendungen der Klägerin greifen nicht durch. Die Klägerin trägt selbst vor, dass sie über eine Rechtsabteilung verfügt. Das ist im Hinblick auf den Bestand von 220.000 Wohnungen (die Klägerin ist die größte Vermieterin in Europa) auch nachvollziehbar. Die Mitarbeiter dieser Rechtsabteilung sind in der Lage, in einem einfach gelagerten Fall, der hier – auch nach Vortrag der Klägerin – vorlag, fristlose Kündigungen auszusprechen. Die Einschaltung eines Anwaltes war weder notwendig noch zweckmäßig. Die Berechnung des Zahlungsrückstandes wird sowieso durch Mitarbeiter der Klägerin, nicht durch Rechtsanwälte vorgenommen. Letztere übernehmen die Zahlen lediglich. Für fristlose Kündigungen kann ein Formular entworfen werden, in das anhand des bei der Klägerin geführten Kontoblattes jeweils nur die Zahlungsrückstände und die Zeiträume, in denen sie entstanden sind, eingetragen werden müssen. Auch die Kündigungsschreiben der Anwälte weisen bei Kündigungen seitens der Klägerin den immer gleichen Aufbau aus. Die Kammer ist schon mehrfach mit den Kündigungen der Klägerin befasst gewesen. Die Anwälte setzen jeweils nur die unterschiedlichen Zahlen ein. Das kann auch durch Mitarbeiter der Rechtsabteilung der Klägerin in Zusammenarbeit mit den Sachbearbeitern geschehen.

Der Hinweis der Klägerin, der Effekt beim Mieter sei größer, wenn die fristlose Kündigung durch einen Rechtsanwalt ausgesprochen wird, überzeugt die Kammer nicht. Der Hinweis, 20 % der Mieter, deren Mietverhältnisse gekündigt worden seien, hätten die Miete freiwillig nachentrichtet, besagt für sich nichts, da alle Kündigungen durch Rechtsanwälte ausgesprochen werden und nicht festgestellt werden kann, wie sich die Mieter verhalten hätten, wenn die Rechtsabteilung der Klägerin tätig geworden wäre. Dass es für den Mieter wegen des Zahlungsrückstandes ernst wird, kann er auch einer fristlosen Kündigung durch Mitarbeiter der Klägerin entnehmen. Mit einer Kündigung wird der Mieter aufgefordert, die Räume unverzüglich zu räumen und die Schlüssel an die Vermieter herauszugeben. Das führt ihm deutlich vor Augen, dass er bei Untätigkeit seinen Lebensmittelpunkt verliert.

Durch die Einschaltung von Rechtsanwälten werden die Kosten nicht minimiert sondern erhöht. Richtig ist, dass sich auch einfach gelagerte Fälle verkomplizieren können. Dann ist aber immer noch die Einschaltung eines Rechtsanwaltes möglich. Formale Hürden spielen bei einfach gelagerten Fällen keine Rolle. Die Gesetzeslage ist auch den Mitarbeitern der Rechtsabteilung der Klägerin bekannt.

Die Klägerin kann zwar selbst entscheiden, ob sie bestimmte Dienste im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit auswärtig vergeben will. Das bedeutet aber nicht, dass sie die dadurch entstehenden Kosten in jedem Fall dem säumigen Mieter auferlegen kann, wenn diesem fristlos gekündigt werden muss. Das ist nur dann der Fall, wenn es sich um notwendige Mehrkosten handelt. Solche entstehen nicht bei einfach gelagerten Fällen.

Dass das Amtsgericht die Kostenentscheidung auf § 92 Abs. 1 ZPO gestützt hat, ist im Ergebnis vertretbar. Zwar weist die Klägerin zutreffend darauf hin, dass die Nebenkosten nicht streitwerterhöhend wirken. Wenn allerdings die Nebenforderung mehr als 10 % des Streitwertes der Hauptsache ausmacht, ist es vertretbar, die Kosten zu quoteln.

Nach alledem war die Berufung mit der Kostenfolge des § 97 ZPO zurückzuweisen.