Landgericht Koblenz Urteil vom 19.12.2024 – 1 O 68/24

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, sofern nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Klägerin ist eine bundesweit tätige Online-Immobilienmaklerin. Sie betreibt die eigene Webseite unter www.xxx.de, über die sie, ebenso wie über diverse Immobilienportale, im Internet Immobilien anbietet. Die Klägerin arbeitet mit lokalen Partnermaklern zusammen, die jeweils vor Ort namens und in Vertretung der Klägerin gegenüber den Immobilienkäufern und -verkäufern auftreten.

Die Klägerin war im Jahr 2023 von den ehemaligen Eigentümern mit dem Verkauf eines Mehrfamilienhauses unter der Adresse R.-gasse x in K.-B. bei einem Verkäuferprovisionsversprechen mit 3,57 % beauftragt worden. Ab Juni 2023 bot sie dieses Objekt sodann bei einer ebenfalls vom Käufer zu zahlenden Provision in Höhe von 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer zum Kauf an.

Am 02.07.2023 stellte die Beklagte über Kxxx.de eine Anfrage bei der Klägerin. Die Klägerin übersandte sodann noch am selben Tag eine E-Mail (Anlage K2). Diese enthält einen Link sowie einen Hinweis auf die AGBs der Klägerin mit einer Provision von 3,57 % bei einem erfolgreichen Kauf.

Ein entsprechender Link und die hinter dem Link stehende Antragsstrecke auf der Webseite wurde mit allen Daten zum Abschluss eines Maklervertrages voll ausgefüllt (Anlage K3), hier allerdings mit einer Provision von 0,00 %. Wer die Antragsstrecke ausgefüllt hat, ist zwischen den Parteien streitig.

Mit E-Mail vom 02.07.2023 erklärte die Klägerin die Annahme eines Antrages auf Abschluss eines Maklervertrages mit der Beklagten. Weiterhin wurde der Beklagten ein Exposé zum Objekt zugänglich gemacht.

In der Folgezeit gab es einen Besichtigungstermin vor Ort, an dem allerdings die Beklagte nicht teilnahm, sondern ihr Lebensgefährte. Bei diesem Termin stellte die Klägerin die Angaben, die ihr vom Verkäufer mitgeteilt worden sind, zur Verfügung. Weiterhin wurde ein Kontakt zwischen der Beklagten und den Verkäufern hergestellt.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 29.08.2023 erwarb die Beklagte gemeinsam mit ihrem Lebensgefährten Herrn N. das entsprechende Objekt zu einem Kaufpreis von 145.000,00 EUR.

Vor der Vertragsunterzeichnung kam es zu Unstimmigkeiten im Hinblick auf den beabsichtigten Erwerb der Immobilie. Die Klägerin hatte um einen Finanzierungsnachweis und um einen Nachweis über die Herkunft des aufzubringenden Kaufpreises von Herrn N. gebeten. Sodann wurde von Herrn N. eine Erklärung der Sparkasse vorgelegt, in der diese bestätigt, dass eine finanzielle Begleitung vorbehaltlich der finalen banküblichen Prüfung möglich sei. Die Klägerin ging nach erneuter Korrespondenz mit Herrn N. von einer telefonischen Drohung aus, unter anderem, keine Provision mehr zu zahlen, und hat sich wegen dieser Drohung dazu entschieden, keine weiteren Leistungen mehr zu erbringen. Dies teilte sie der Beklagten mit E-Mail vom 18.08.2023 mit.

Die Klägerin ging ursprünglich von einem Kaufpreis in Höhe von 140.000,00 EUR aus und machte aufgrund der irrtümlichen Annahme eines niedrigeren Kaufpreises einen Betrag in Höhe von 4.998,00 EUR mit Rechnung vom 30.01.2024 bei der Beklagten geltend. Eine Zahlung erfolgte nicht.

Die Klägerin bediente sich sodann anwaltlicher Hilfe.

Die Klägerin trägt vor, die Beklagte habe die Antragsstrecke auf der Webseite durchlaufen. Dabei habe sie durch Ankreuzen der Checkboxen und das Anklicken des unten befindlichen Buttons eine auf Abschluss eines Maklervertrages gerichtete Willenserklärung abgegeben. Aufgrund der erfolgten Annahme sei ein entsprechender Vertrag zustande gekommen. Aufgrund des sodann geschlossenen Kaufvertrages vom 29.08.2023 stehe ihr die vereinbarte Provision in Höhe von 3,57 % zu.

Letztlich komme es aber nicht darauf an, ob die Beklagte die Vertragsstrecke durchlaufen habe. Entsprechend der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs komme ein Maklervertrag auch dann zustande, wenn der Makler in einer Internetanzeige auf die Provisionspflichtigkeit seiner Dienstleistungen betreffend einer bestimmten Immobilie hinweist und der Interessent unter Bezugnahme auf diese Anzeige den Makler kontaktiert. Diese Voraussetzungen seien vorliegend gegeben. Es müsse hier jedenfalls von einem konkludenten Vertragsschluss ausgegangen werden.

Die von ihr ausgesprochene Kündigung stehe dem Anspruch auch nicht entgegen. Sie sei Nachweismaklerin, sodass der Anspruch auf Maklercourtage bereits entstanden sei, da sie zum Zeitpunkt der Kündigung die ihr obliegende Leistung vollständig erbracht habe. Ihre Leistung habe bestanden im Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages, was spätestens mit der Übermittlung des Exposés, durch Mitteilung der Adresse des Verkaufsobjektes sowie des Angebotes zur Durchführung des am 05.07.2023 stattgefundenen Besichtigungstermins der Fall gewesen sei.

Im Hinblick auf die erfolgte Beendigung der Zusammenarbeit müsse beachtet werden, dass die Klägerin nach dem GWG den Käufer einer Immobilie identifizieren müsse, sobald der Vertragspartner eines Maklervertrages ein ernsthaftes Interesse an der Durchführung des Immobilienvertrages äußere und die Kaufparteien hinreichend bestimmt seien. Diese Identitätskontrolle müsse den Vorgaben des GWG entsprechen. Nach § 12 Abs. 1 Nr. 1 GWG sei für eine solche Kontrolle erforderlich, dass die Person, deren Identität kontrolliert wird, in dem Besitz eines gültigen amtlichen Ausweises sei, welcher ein Lichtbild des Inhabers enthalte. Einen solchen Ausweis habe Herr N. jedoch nicht vorweisen können, weil sein Aufenthaltstitel bereits abgelaufen war. Im Übrigen sei die Klägerin auch verpflichtet gewesen, Herrn N. zu fragen, ob es sich um einen wirtschaftlich Berechtigten handele. Schließlich sei die Klägerin nach dem GWG auch verpflichtet gewesen, sich danach zu erkundigen, ob es sich bei Herrn N um eine politisch exponierte Person handele. Auch diese Frage ist nicht beantwortet worden. Vor diesen Hintergrund sei die Klägerin nach § 10 Abs. 9 GWG gesetzlich verpflichtet gewesen, die Vertragsbeziehung zu beenden. Ihr könne daher auch nicht § 242 BGB entgegengehalten werden. Sie sei gezwungen gewesen, das Vertragsverhältnis zu beenden.

Die Klägerin beantragt,

- Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 5.176 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz nach § 247 BGB aus 4.998 EUR seit dem 07.02.2024 sowie aus weiteren 178,00 EUR seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

- Die Klägerin von vorgerichtlichen Anwaltskosten ihrer Prozessbevollmächtigten in Höhe von 454,20 EUR freizustellen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte trägt vor, sie habe die von der Klägerin dargestellte Antragsstrecke nicht absolviert. Die Klägerin habe diese offenkundig selbst ausgefüllt und dann ein Bildschirmfoto erstellt. Es sei daher kein Vertrag zustande gekommen.

Gegenüber der Beklagten sei letztlich nichts erbracht worden, was als geldwerte Dienstleistung zu werten wäre. Dabei müsse beachtet werden, dass die Beklagte den Verkäufer bereits kannte.

Im Hinblick auf die Bereitschaft auch des Zeugen N., das Objekt zu kaufen, habe die Klägerin, statt diesen Prozess zu unterstützen und ohne weitere Verzögerung in die Wege zu leiten, den Herrn N. mit bürokratischen Schikanen behelligt, um ihre vermeintlichen Pflichten aus dem Geldwäschegesetz zu erfüllen. Im Hinblick auf Herrn N. seien alle notwendigen Angaben gemacht worden. Die eigentlich mit der Vermittlung des Kaufvertrages beauftragte Klägerin habe die späteren Parteien des Kaufvertrages behindert. Der Gipfel der Unverschämtheit sei dann nach der eigenmächtigen Kündigung des angeblich geschlossenen Maklervertrages eine Rechnung über 4.998,00 EUR zu schicken und die Beklagte für die Zeitverzögerung und die fortwährende Behinderung auch noch mit einem vierstelligen Betrag zur Kasse zu bitten. Der Kaufvertrag sei grade nicht aufgrund der Tätigkeit der Klägerin, sondern ausdrücklich trotz dieser zustande gekommen. Selbst wenn ein Vertrag abgeschlossen worden wäre, so stünde der Klägerin kein Provisionsanspruch zu, weil sie den Maklervertrag eigenmächtig gekündigt und die Beklagte aus dem weiteren Verkaufsprozess ausgeschlossen habe. Hier sei ein evidenter Verstoß gegen § 242 BGB zu sehen.

Etwas anderes könne sich auch nicht aus den AGBs der Klägerin ergeben, da diese unwirksam seien.

Jedenfalls wäre ein etwaiger Anspruch verwirkt.

Es sei festzuhalten, dass der Beklagten selbst keinerlei Verstoß gegen Mitwirkungspflichten vorgeworfen werden könne. Im Hinblick auf die durch Herrn N. gemachten Angaben könne weder ihm und schon gar nicht der Beklagten im Hinblick auf die Mitwirkung an den Pflichten nach dem GWG irgendein Vorwurf gemacht werden.

Im Übrigen könne sich die Beklagte sowohl auf eine Anfechtung als auch einen Widerruf stützen. Schließlich habe die Klägerin den „Halbteilungsgrundsatz“ verletzt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung einer Provision aus § 652 Abs. 1 BGB nicht zu.

Voraussetzung für diesen Anspruch wäre zunächst der Abschluss eines entsprechenden Maklervertrages zwischen den Parteien. Die Beklagte hat den entsprechenden Vortrag der Klägerin bestritten.

Auch wenn diese Frage letztlich dahingestellt bleiben kann, wäre vorliegend jedoch nach dem Verhalten der Parteien jedenfalls von einem konkludenten Vertragsschluss auszugehen.

Ein Maklervertrag war daher wohl anzunehmen.

Darüber hinaus hat die Klägerin auch den entsprechenden Nachweis einer Gelegenheit zum Erwerb der Immobilie erbracht. Es wurde auch in der Folgezeit ein entsprechender notarieller Kaufvertrag abgeschlossen.

Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch jedoch nicht zu, da ihr ein Verstoß gegen § 242 BGB anzulasten ist.

Die Klägerin hat zunächst nach Auffassung des Gerichts ihre Maklerleistung für die Beklagte erbracht mit dem entsprechenden Nachweis der Gelegenheit und auch der Durchführung eines Besichtigungstermins. Zu beanstanden ist jedoch das Verhalten der Klägerin vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages über die Immobilie, was durchaus einen Einfluss auf den Anspruch auf Maklerlohn hat. Die Klägerin hat unter dem 18.08.2023 den Vertrag gekündigt und jede weitere Unterstützung der Beklagten verweigert.

Dabei ist jedoch der Hintergrund dieses Vorgehens zu beachten. Die von der Klägerin hierzu angeführte Begründung betrifft nicht das Verhalten der Beklagten als ihre Vertragspartnerin, sondern ausschließlich ein Verhalten ihres Lebensgefährten. Dieser war jedoch kein Vertragspartner der Klägerin. Dies war ausschließlich die Beklagte, die ja auch im vorliegenden Verfahren in Anspruch genommen wird.

Selbst wenn die Klägerin Pflichten nach dem GWG annimmt im Hinblick auf den Lebensgefährten der Beklagten Herrn N. würde dies grundsätzlich nicht das Vertragsverhältnis mit der Beklagten betreffen. Soweit hier für die Klägerin Schwierigkeiten aufgetreten sein sollen, würde das betreffen ein Verhältnis zwischen ihr zu Herrn N.. Die von Herrn N. nach den Ausführungen der Klägerin ausgehenden Drohungen, Schwierigkeiten oder fehlende Mitwirkung betreffen nicht die Beklagte als Vertragspartnerin der Klägerin.

Für das Gericht fehlt daher eine nachvollziehbare Begründung für die Einstellung der Tätigkeit für die Beklagte im Rahmen ihrer vertraglichen Verbundenheit. Dennoch hat sie die Zusammenarbeit mit der Beklagten gekündigt und keine weitere Unterstützung mehr für sie geleistet. Dabei hat sie in keinster Weise Bezug genommen auf irgendeine Verfehlung oder fehlende Mitwirkung ihrer Vertragspartnerin, der Beklagten.

Die nunmehrige Geltendmachung des Anspruchs auf Zahlung eines Maklerlohnes verstößt daher nach Auffassung des Gerichts gegen die Grundsätze von Treu und Glauben nach § 242 BGB, sodass der Klägerin der geltend gemachte Anspruch zu versagen ist.

Die Klage war daher insgesamt abzuweisen.

Die prozessualen Nebenentscheidungen habe ihre Rechtsgrundlage in §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.