Landgericht Münster Urteil vom 30.06.2025 – 202 O 8/25

Die Klägerin begehrt die Feststellung einer Berechtigung zur Vermietung einer im Eigentum des Beklagten stehenden Wohnung sowie Auskunft über die derzeitige Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung.

Die Parteien sind verwandtschaftlich verbunden. Der Beklagte ist der Neffe der Klägerin. Der mittlerweile verstorbene Vater des Beklagten, Herr E1., war der Bruder der Klägerin.

Der Beklagte ist Eigentümer der Immobilie A-Straße ##, O., eingetragen im Grundbuch von O., G01. Ursprünglich war die Mutter der Klägerin bzw. die Großmutter des Beklagten, Frau E2., Eigentümerin des Grundstücks.

Mit notarieller Urkunde vom 29.12.1967 (UR-Nr. ###/1967 des Notars N. in U.) schlossen Frau E2. und Herr E1. einen Erbvertrag, in welchem Frau E2. ihren Sohn E1. zu ihrem Alleinerben einsetzte und welcher unter § 2 Verpflichtungen des Herrn E1. zugunsten seiner Schwester, der Klägerin, vorsah:

„Ferner verpflichtet sich der Erschienene zu 2., an seine Schwester, Frau K., einen Betrag von 15.000,00 DM zu zahlen. Weiterhin räumt er dieser das Recht ein, lebenslänglich den gesamten 2. Stock des Hauses O., A-Straße 11, zu bewohnen oder zu vermieten zuzüglich Abstellraum im Keller.“

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Anlage zur Klageschrift vom 21.08.2024 (Bl. 14ff.) Bezug genommen.

Mit privatschriftlichem Schreiben vom 10.06.1968 „bewilligte“ und „beantragte“ Frau E2. beim Amtsgericht U. - Grundbuchamt -, unter Bezugnahme auf den zuvor geschlossenen Erbvertrag die Eintragung eines Wohnungsrechts zugunsten der Klägerin an dem gesamten 2. Stock der streitgegenständlichen Immobilie zuzüglich Abstellraum im Keller. Insoweit wird wegen der Einzelheiten ebenfalls auf die Anlage zur Klageschrift vom 21.08.2024 (Bl. 13) Bezug genommen.

Am 12.06.1968 wurde ein

„Lebenslängliches Wohnungsrecht für Frau K. geborene E., geb. am ##.##.1936, O., A-Str. 11, unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 10. Juni 1968 eingetragen am 12. Juni 1968 und mit den belasteten Grundstücken hierher übertragen am 18.05.2007.“

in Abteilung II unter der laufenden Nummer 1 im Grundbuch eingetragen.

Mit notariellem Vertrag vom 18.03.1974 (UR-Nr. ###/1974 des Notars N. in U.) verpflichtete sich Frau E2. dazu, das Eigentum an der Immobilie A-Straße ## in O., an ihren Sohn, Herrn E1., zu übertragen. Die Auflassung wurde ebenfalls erklärt und in der Folge erfolgte die Umschreibung im Grundbuch. Der Beklagte selbst hat mit seiner Familie, also seinen Eltern sowie seinen Geschwistern bis ca. 1970 in der Immobilie A-Straße ## in der 1. Etage gelebt.

Frau E2. verstarb im Jahr 1976. Damals bewohnte die Klägerin mit ihrer Tochter E3. sowie nach der Heirat ihres zweiten Ehemannes auch mit diesem die Wohnung im Erdgeschoss der in Rede stehenden Immobilie. Im Jahr 1980 zog sie mit ihrer Familie aus der A-Straße aus und bezog ein erbautes Haus in U..

Die Wohnung im 2. Stock wurde - wie auch in den Jahren zuvor - weiterhin vermietet. Der Vater des Beklagten und die Klägerin trafen die Vereinbarung, dass die Vermietung der Wohnung mit entsprechender Verwaltungstätigkeit aufgrund der Ortsnähe durch den Vater des Beklagten organisiert werde und er von der von ihm vereinnahmten Miete einen Betrag an die Klägerin abführt.

So wurde es in der Folge auch umgesetzt und der Vater des Beklagten zahlte - wie bereits seit dem Tod der Mutter - monatlich einen Betrag von 200,00 € an die Klägerin. Der monatlich gezahlte Betrag wurde im Laufe der Zeit entsprechend den allgemeinen Preissteigerungen fortlaufend angepasst. Während zwischenzeitlich ein Betrag von 250,00 € an die Klägerin gezahlt wurde, erfolgte vor einigen Jahren eine Reduzierung auf 230,00 €.

Mit notariellem Vertrag vom 23.03.2007 (UR-Nr. ##/2007 des Notars T. in F.) einigten sich Herr E1. und der Beklagte auf die Übertragung des Eigentums an dem streitgegenständlichen Grundstück und erklärten insoweit die Auflassung. Gleichzeitig wurde dem Vater des Beklagten sowie seiner Ehefrau ein Nießbrauchsrecht an der gesamten Immobilie eingeräumt und bewilligt. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlage B2 (Bl. 213) Bezug genommen. In der Folgezeit erfolgte sowohl die Eintragung des Beklagten als Eigentümer als auch des Nießbrauchsrechts zugunsten seiner Eltern im Grundbuch.

Herr E1. und seine Ehefrau setzten sich mit privatschriftlichem Testament vom 07.11.2011 gegenseitig als Erben ein.

Herr E1. verstarb am 30.01.2024.

Die monatlichen Zahlungen an die Klägerin wurden im Juni 2024 eingestellt.

Der Beklagte vermietet die streitgegenständliche Wohnung im 2. Stock der Immobilie A-Straße ## in O. nicht selbst und vereinnahmt auch keine Miete.

Die Klägerin ist der Auffassung, dass das der Klägerin in dem Erbvertrag vom 29.12.1967 eingeräumte Recht, die streitgegenständliche Wohnung zu vermieten, weiterhin bestehe und auch für den Beklagten fortbestehe. Zudem enthalte auch das im Grundbuch eingetragene Wohnungsrecht das Recht, die in Rede stehende Wohnung zu vermieten. Dies ergebe bereits eine Auslegung der Grundbucheintragung unter Berücksichtigung der Bewilligungserklärung vom 10.06.1968 sowie des Erbvertrages vom 29.12.1967. Die Klägerin behauptet, der Inhalt des Erbvertrages aus dem Jahr 1967 sei dem Beklagten bekannt gewesen. Insbesondere sei ihm die gelebte Praxis zwischen seinem Vater und der Klägerin bekannt gewesen. Sie meint, er müsse unter Berücksichtigung von Treu und Glauben bereits aus diesen Gründen die seit Jahren gelebten Verpflichtungen gegen sich gelten lassen.

Weiter sei der Umfang des dinglichen Wohnungsrechtes unabhängig von einer Auslegung im konkreten Einzelfall zeitgemäß dahingehend auszulegen, dass dieses auch die Berechtigung umfasse, die Wohnung vermieten zu dürfen.

Schließlich habe der Beklagte seinen Vater beerbt und müsse bereits aus diesem Grunde für die durch ihn eingegangene Verpflichtung einstehen.

Die Klägerin meint weiter, der geltend gemachte Auskunftsanspruch ergebe sich aus dem Recht zur Vermietung der Wohnung. Der Auskunftsanspruch diene der Vorbereitung der Geltendmachung der ihr aus dem Vermietungsrecht zustehenden Ansprüche. Weiter stehe ihr aus dem rein dinglichen Wohnungsrecht ein Anspruch auf die begehrte Auskunft zu und bereite schließlich ein etwaiges Räumungsbegehren vor.

Die Klägerin beantragt,

1.

festzustellen, dass sie berechtigt ist, die Wohnung im 2. Stock des Hauses O., A-Straße ##, zuzüglich Abstellraum im Keller zu vermieten,

2.

den Beklagten zu verpflichten, Auskunft zu erteilen zur Nutzung, Aufteilung und Ausstattung der Wohnung im 2. Stock des Hauses O., A-Straße ##, weiter zur Höhe eines monatlich vereinnahmten Mietzinses sowie zum Namen des Mieters.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte ist der Auffassung, dass er bereits nicht passivlegitimiert sei. Das zugunsten seiner Mutter eingeräumte Nießbrauchsrecht schließe ihn ohnehin von der Nutzung der Immobilie aus. Etwaige Ansprüche stünden der Klägerin, wenn diese denn überhaupt bestünden, gegen die Mutter des Beklagten als Nießbrauchsberechtigte der Wohnung zu.

Weiter meint der Beklagte, dass er lediglich das dingliche Wohnungsrecht gegen sich gelten lassen müsse. Eine schuldrechtliche Verpflichtung, der Klägerin die Vermietung der Wohnung zu gestatten, sei nicht auf den Beklagten übergegangen. Dass die von dem Vater des Beklagten eingegangene höchstpersönliche Verpflichtung überhaupt weitergegeben werden solle, entspreche zudem nicht dem Willen der Großmutter des Beklagten. Ein etwaiger Wille ergebe sich jedenfalls nicht aus dem Erbvertrag.

Der Beklagte ist überdies der Auffassung, dass das dingliche Wohnungsrecht nicht wirksam entstanden sei, weil die Bewilligungserklärung vom 10.06.1968 nicht die hierfür erforderliche Form des § 29 GBO einhalte.

Das erkennende Gericht hat den Beklagten persönlich angehört. Wegen der Einzelheiten wird auf das Sitzungsprotokoll der mündlichen Verhandlung vom 30.06.2025 Bezug genommen (Bl. 222 ff.).

Die Klage ist zulässig, jedoch unbegründet.

I.

Die Klage ist zulässig.

Insbesondere steht der Klägerin mit Blick auf den Antrag zu 1) ein gemäß § 256 ZPO erforderliches Feststellungsinteresse zu. Ein rechtliches Interesse an einer alsbaldigen Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses ist nur gegeben, wenn dem Recht oder der Rechtslage der Klägerin eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit droht und wenn das erstrebte Urteil geeignet ist, diese Gefahr zu beseitigen (BGH, Urteil vom 19.11.2014 - VIII ZR 79/14 - juris, Rn. 29 m.w.N.). Diese Voraussetzung ist vorliegend erfüllt. Der Beklagte ist der Auffassung, dass er nicht verpflichtet sei, der Klägerin die Vermietung der Wohnung zu gestatten. Damit ist ein zumindest von der Klägerin behauptetes Rechtsverhältnis zwischen ihr und dem Beklagten gegenwärtig in Gefahr. Das von der Klägerin erstrebte Urteil ist zudem geeignet, diese Unsicherheit zu beseitigen. Mit Blick auf den Umstand, dass das genaue Begehren der Klägerin noch nicht festgelegt ist, ist der Antrag zu 1) zudem nicht aufgrund des Vorrangs der Leistungsklage als unzulässig abzuweisen. Die Klägerin scheint vielmehr ihr weiteres Vorgehen abhängig von dem Bestehen oder Nichtbestehen des Vermietungsrechts zu machen.

Der Antrag zu 2) war dahingehend auszulegen, dass die begehrte Auskunft der Klägerin erteilt werden soll und ist nach dieser Auslegung hinreichend bestimmt gemäß § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Die in der Aufnahme des Namens des Mieters im Rahmen der mündlichen Verhandlung liegende Konkretisierung, ist, sofern darin eine Klageänderung zu sehen ist, jedenfalls sachdienlich, § 263 ZPO.

II.

Die Klage hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Die geltend gemachten Ansprüche stehen der Klägerin unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu.

1.

Die Klägerin hat keine Umstände dargelegt, welche einen Übergang der mit Erbvertrag vom 29.12.1967 begründeten Verpflichtung des Vaters des Beklagten, der Klägerin die Vermietung der streitgegenständlichen Wohnung in der A-Straße ## in O. zu gestatten, auf den Beklagten begründen.

Die reine Behauptung, dass diese Verpflichtung auf den Beklagten übergangen sei, vermag den Übergang der zunächst schuldrechtlich zwischen Frau E2. und Herrn E1. geschlossenen Vereinbarung allein nicht zu stützen.

Nachdem die Mutter des Beklagten, Frau E3. geb. S., den Vater des Beklagten aufgrund testamentarischer Verfügung vom 07.11.2011 beerbt hat, sind etwaige schuldrechtliche Ansprüche, sofern sie nicht ohnehin höchstpersönlicher Natur sind, insbesondere nicht gemäß § 1922 BGB auf den Beklagten übergegangen.

Zudem ergibt sich aus dem zwischen Herrn E1. und seinem Sohn, dem Beklagten, geschlossenen Übertragungsvertrag vom 23.03.2007 (UR-Nr. 56/2007 des Notars T. in F.) keine Übertragung des Vermietungsrechtes der Klägerin auf den Beklagten. Vielmehr wurde ausdrücklich lediglich das dingliche Wohnungsrecht übertragen. Dieses enthält jedoch kein Recht der Klägerin, die streitgegenständliche Wohnung auch zu vermieten.

Dies ergibt sich aus einer Auslegung des im Grundbuch eingetragenen „lebenslängliche[n] Wohnungsrechts“. Zur Ermittlung des Inhalts einer Dienstbarkeit ist vorrangig auf Wortlaut und Sinn der Grundbucheintragung sowie die nach § 874 BGB in Bezug genommene Eintragungsbewilligung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt; Umstände außerhalb dieser Urkunden dürfen jedoch insoweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind (BGH, Urteil vom 23. März 2023 - V ZR 113/22 -, juris, Rn. 12 m.w.N.).

Hiervon ausgehend ist vorliegend eine lebenslanges Wohnungsrecht im Sinne von § 1093 BGB eingetragen worden, welches jedoch nicht gleichzeitig das Recht der Klägerin als der Berechtigten umfasst, die Wohnung ebenfalls zu vermieten (vgl. BGH, Urteil vom 13. Juli 2012 - V ZR 206/11 -, juris, Rn. 13). In der Eintragungsbewilligung vom 10.06.1968 ist lediglich die Rede von einem Wohnungsrecht zugunsten der Klägerin. Das Recht, die Wohnung ebenfalls zu vermieten, ist dort nicht genannt. Insoweit war nicht aufzuklären, ob, seit wann und inwieweit der Beklagte Kenntnis von dem Inhalt des Erbvertrages oder der gelebten Praxis hatte. Denn die Auslegung des im Grundbuch eingetragenen Rechts muss gerade für jedermann, also auch für einen etwaigen dritten Erwerber erkennbar sein. Auf den Erbvertrag vom 29.12.1967 wird zwar in der Eintragungsbewilligung und somit für jedermann erkennbar Bezug genommen. Allerdings wird insoweit lediglich gerade nicht auch auf das Recht, die Wohnung zu vermieten, gesondert Bezug genommen. Dieses Recht wird jedoch ebenfalls im Erbvertrag gerade gesondert aufgeführt und geregelt. Dass die Erblasserin die dingliche Sicherung auf das Wohnungsrecht sowie zusätzlich auf das Vermietungsrecht erstrecken wollte, lässt sich damit der Eintragungsbewilligung trotz Bezugnahme auf den Erbvertrag vom 29.12.1967 gerade nicht entnehmen. Dass dies automatisch gemeint sein muss, lässt sich ebenfalls nicht feststellen und wäre überdies nicht für jedermann erkennbar. Dabei verkennt das Gericht nicht, dass die Erblasserin besonderen Wert auf die Sicherung der Rechte ihrer Tochter gelegt hat und den Erbvertrag vom 04.01.1968 insoweit umsetzen wollte. Allerdings werden diese auch durch die Einräumung eines Wohnungsrechts in nicht zu vernachlässigender Weise gesichert.

Nachdem gemäß §§ 1093 Abs. 1, 1092 Abs. 1 S. 2 BGB die Ausübung der Dienstbarkeit einem anderen nur überlassen werden kann, wenn die Überlassung gestattet ist und der Beklagte zur Gestattung gerade nicht verpflichtet ist, hat die Klägerin gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Vermietung der in Rede stehenden Wohnung.

Abweichendes ergibt sich vorliegend auch nicht aus § 242 BGB. Selbst wenn man zugrunde legen würde, dass die Vorschrift des § 1093 Abs. 2 BGB, nach welcher der Berechtigte befugt ist, seine Familie sowie die zur standesgemäßen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen, nach den heutigen wirtschaftlichen Verhältnissen nur noch in seltenen Fällen umsetzbar ist, führt dies im vorliegenden Fall nicht zu dem begehrten Anspruch auf Vermietung der Wohnung. War es auch das Ziel der Erblasserin, ihrer - damals alleinerziehenden - Tochter die Deckung des Wohnbedarfs sowie des sonstigen Lebensbedarfs - letzteres jedenfalls teilweise - abzudecken, so kann die Anpassung des Rechtsgeschäfts bei unvorhergesehener auswärtiger Pflegeunterbringung gebieten, dem Berechtigten weiter die Vorteile seines Wohnrechts zukommen zu lassen (vgl. OLG Köln, Beschluss vom 6. Februar 1995 - 2 W 21/95 -, juris, Rn. 12). Neben der Tatsache, dass die Klägerin nach ihrer zweiten Heirat, anders als im Zeitpunkt des Abschlusses des Erbvertrages möglicherweise nicht mehr vollständig auf die Unterstützung durch die Familie angewiesen war, hat sie auch - im Unterschied zu der vom OLG Köln zu beurteilenden Konstellation - selbst zu keinem Zeitpunkt in der Wohnung gelebt. Vor diesem Hintergrund kann vorliegend auch nicht von einer unvorhergesehenen auswärtigen Pflegeunterbringung, welche die Vorteile der Nutzung der Wohnung verhindert, die Rede sein. Darüber hinaus hat die Klägerin zu keinem Zeitpunkt die Wohnung selbst vermietet. Dass der Beklagte verpflichtet wäre, der Klägerin, nachdem sie jahrelang lediglich einen Teil der Miete bekommen hat, nunmehr aus Treu und Glauben die Vermietung zu gestatten, vermag das Gericht - ungeachtet des Nießbrauchsrechts zugunsten der Mutter des Beklagten - nicht zu erkennen.

Nachdem ein Anspruch auf Vermietung bereits aus den darstellten Gründen nicht besteht, konnte offengelassen werden, ob der wirksamen Entstehung des Wohnungsrechts § 29 GBO entgegensteht.

2.

Die Klage ist mit Blick auf den Antrag zu 2) bereits unbegründet, soweit der Beklagte im Rahmen der mündlichen Verhandlung die begehrten Auskünfte erteilt hat. Ein etwaiger Auskunftsanspruch wäre insoweit gemäß § 362 BGB jedenfalls erloschen.

Darüber hinaus hat die Klägerin, nachdem sie jedenfalls gegen den Beklagten keinen Anspruch hat, die in Rede stehende Wohnung im 2. Obergeschoss der A-Straße ## in O. zu vermieten, insoweit keinen Anspruch auf die begehrte Auskunft.

Ungeachtet der Frage, ob der Beklagte als Eigentümer mit Blick auf das eingetragene Nießbrauchsrecht seiner Mutter überhaupt verpflichtet werden kann, der Klägerin Auskünfte zu erteilen, ergibt sich ein Auskunftsanspruch zudem nicht aus dem dinglichen Wohnungsrecht. Die im Grundbuch eingetragene dingliche Dienstbarkeit sieht lediglich vor, dass der Beklagte eine (eigene) Nutzung der Wohnung durch die Klägerin dulden muss. Dass sie hierzu Auskunft zur Nutzung, Aufteilung und Ausstattung sowie zum Namen des Mieters verlangen kann, ist nicht ersichtlich. Insbesondere trägt die Klägerin nicht vor, von ihrem Wohnungsrecht in der Weise Gebrauch machen zu wollen, dass sie selbst die Wohnung bezieht. Die Klägerin lebt vielmehr seit Mai 2024 in einem Pflegeheim.

Weitere Anspruchsgrundlagen für den geltend gemachten Auskunftsanspruch sind - nicht zuletzt aufgrund fehlender schuldrechtlicher Verbindungen zwischen der Klägerin und dem Beklagten - nicht ersichtlich.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit findet ihre Grundlage in § 709 ZPO.