Landgericht Magdeburg Urteil vom 23.04.2021 – 2 O 1284/20

Verfahrensgang

nachgehend BGH, 17. November 2022, V ZR 25/22, Beschluss

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin zu Händen des Notars M2. H., B2. herauszugeben:

a) Deutscher Grundschuldbrief über 1 Mio. DM (Teilgrundschuld), Gruppe 02 .,

b) Löschungsbewilligung der Raiffeisenbank A2. vom 03. Juli 2018/12. Juli 2018 für die unter a) genannte Grundschuld zur Löschung der Grundschuldeintragung im Grundbuch des Amtsgerichts M., Grundbuch von M. Blatt 1....., Abt. III eingetragen unter lfd. Nr. 1.

Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 20 % und der Beklagte 80 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem Grundstückskaufvertrag. Die Parteien schlossen am 14.05.2018 vor dem Notar H. einen notariellen Grundstückskaufvertrag über das Grundstück in M., S.straße 3., bestehend aus mehreren Flurstücken, welches der Beklagte der Klägerin zu einem Kaufpreis von 6 Mio. € verkaufte.

In § 4) des Kaufvertrages ist geregelt, dass das Grundstück frei von denen in Abt. III eingetragenen dinglichen Belastungen verkauft wird. Der Beklagte verpflichtete sich in § 4 4), alle nicht übernommenen Eintragungen in Abt. II und III löschen zu lassen.

Mit notariellem Vertrag vom 25.07.2018 (Anlage K 2, Anlagenband) verkaufte der Beklagte weitere Grundstücksflächen an die Klägerin zu einem Preis von 260.000,00 €. Im Übrigen wurde der ursprüngliche Kaufvertrag durch notarielle Verträge vom 25.09.2018, 23.10.2018 und 20.12.2018 ergänzt bzw. abgeändert.

In § 3 2) des Kaufvertrages vom 14.05.2018 vereinbarten die Parteien, dass die Klägerin den Kaufpreis auf ein Notaranderkonto des amtierenden Notars hinterlegt. In § 3 3d) ist geregelt, dass die Auszahlung des hinterlegten Kaufpreises erst dann erfolgen darf, wenn die Löschung aller nicht übernommenen und vorrangigen Grundbucheintragungen sichergestellt ist. Wegen des weiteren Inhalts des Kaufvertrages vom 14.05.2018 wird auf die Anlage K 1 (Anlagenband) verwiesen.

Die Klägerin hat die Kaufpreiszahlung vollständig an Dritte bzw. auf das Notaranderkonto geleistet.

Für die von der Klägerin erworbenen Grundstücke Blatt 4 lfd. Nr. 4 (41/4), 7 (1018/40), 8 (1019/40), 9 (1020/40) und 10 (1022/40) ist eine Teilgrundschuld über 1 Mio. DM eingetragen, die nunmehr in Abt. III unter lfd. Nr. 1 eingetragen ist. Der Beklagte ist im Besitz der Löschungsbewilligung der Grundschuldgläubigerin, der Raiffeisen-Volksbank A2. und des Grundschuldbriefs. Mit der Klage hat die Klägerin zunächst die Herausgabe des Grundschuldbriefes und der Löschungsbewilligung an den Notar zur Löschung Zug um Zug gegen Abgabe der Hauptsacheerledigungserklärung durch die Klägerin in dem Rechtsstreit vor dem OLG Naumburg, 12 U 15/20 (I. Instanz Landgericht M., 11 O 257/19), beantragt.

Dem Zug-um-Zug-Antrag lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

Der Beklagte hat an die Klägerin mit dem streitgegenständlichen Kaufvertrag u. a. die Grundstücke Blatt 46xxx und 46xxx2 verkauft, für die im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung zu Gunsten des Herrn W2. L. eingetragen war. Der Beklagte nahm Herrn L. vor dem Landgericht M. (11 O 157/19) auf Erteilung der Löschungsbewilligung in Anspruch. Die 11. Zivilkammer verurteilte Herrn L. mit Urteil vom 23.12.2019 zur Erteilung der Löschungsbewilligung. Gegen dieses Urteil legte Herr L. Berufung ein. Am 27.05.2020 schlossen die Parteien eine Vereinbarung, die u. a. die Regelung enthält, dass die Klägerin an Herrn L. 200.000,00 € als sogenannte Lästigkeitsprämie und der Beklagte weitere 200.000,00 € aus dem auf dem Notaranderkonto hinterlegten Teilkaufpreis an Herrn L. zahlt gegen die Aushändigung der Erledigungserklärung seiner Forderungserhebung gegen den Verkäufer und der notariellen Löschungsbewilligung an den Notar. Wegen des genauen Inhalts der Vereinbarung vom 27.05.2020 wird auf die Anlage K 8 (Anlagenband) verwiesen. Auf Veranlassung des Beklagten hat der Notar H. einen Betrag von 200.000,00 € an Herrn L. überwiesen.

Herr L. hatte bereits am 07.05.2020 die Löschungsbewilligung aufgrund einer mit der Klägerin geschlossenen Vereinbarung erteilt, in welcher die Klägerin Herrn L. einen Geldbetrag für den Fall der Erteilung der Löschungsbewilligung zugesichert hatte. Die Klägerin hat dem Beklagten am 27.05.2020 nicht mitgeteilt, dass die Löschungsbewilligung bereits erteilt worden ist.

Der Beklagte hat den Rechtsstreit vor dem Oberlandesgericht Naumburg mit Schriftsatz vom 12.06.2020 für erledigt erklärt. Herr L. hat sich der Erledigungserklärung nicht angeschlossen. Mit Urteil vom 14.09.2020 (Anlage K 15, Anlagenband) hat das Oberlandesgericht Naumburg die Klage des jetzigen Beklagten gegen Herrn L. abgewiesen.

Bereits am 03.08.2020 (Anlage K 16) forderte der Beklagte eine Abänderung des in dem notariellen Grundstückskaufvertrag vereinbarten Kaufpreises auf 260,00 €/m². Am 14.08.2020 kam es zu Gesprächen der Parteien, deren Inhalt streitig ist. Der Klägervertreter hat den Inhalt des Gesprächs in seinem Schreiben vom 18.08.2020 aus seiner Sicht zusammengefasst (Anlage K 18). Zwischen den Parteien sind dann weitere Entwürfe über Vertragsänderungen ausgetauscht worden (Anlage K 19 bis K 23, Anlagenband).

Die Klägerin hatte zunächst beantragt,

der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin zu Händen des Notars M2. H., B2. herauszugeben:

a) Deutscher Grundschuldbrief über 1 Million DM (Teilgrundschuld), Gruppe 02 ,

b) Löschungsbewilligung der Raiffeisenbank A2. vom 03. Juli 2018/12. Juli 2018 für die unter a) genannte Grundschuld,

c) Deutscher Grundschuldbrief über 1 Million DM (Teilgrundschuld), Gruppe 02 15……,

d) Löschungsbewilligung der Raiffeisenbank A2. vom 3. Juli 2018/12. Juli 2018 für die unter c) genannte Grundschuld

zur Löschung der Grundschuldeintragung im Grundbuch des Amtsgerichts M., Grundbuch von M. Blatt 4 , Abteilung III, eingetragen unter lfd. Nr. 1 I und lfd. Nr. 1 II a

Zug um Zug gegen Abgabe der Hauptsachenerledigungserklärung durch die Klägerin in dem Rechtsstreit vor dem OLG Naumburg, 12 U 15/20 (1. Instanz Landgericht M. ,11 O 257/19), bei Erhalt.

Vor Zustellung der Klageschrift hat die Klägerin die Klage zu den Anträgen 1 c) und 1 d) zurückgenommen.

Die Klägerin beantragt nunmehr,

den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin zu Händen des Notars M2. H., B2. herauszugeben:

a) Deutscher Grundschuldbrief über 1 Mio. DM (Teilgrundschuld), Gruppe 02 .,

b) Löschungsbewilligung der Raiffeisenbank A2. vom 03. Juli 2018/12. Juli 2018 für die unter a) genannte Grundschuld

zur Löschung der Grundschuldeintragung im Grundbuch des Amtsgerichts M., Grundbuch von M. Blatt 1....., Abt. III eingetragen unter lfd. Nr. 1.

Der Beklagte beantragt,

der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin zu Händen des Notars M2. H., B2., herauszugeben:

a) Deutscher Grundschuldbrief über 1.000.000,00 DM (Teilgrundschuld), Gruppe 02 ,

b) Löschungsbewilligung der Raiffeisenbank A2. vom 03./12.07.2018 für die unter a) genannte Grundschuld

zur Löschung der Grundschuldeintragung im Grundbuch des AG M., Grundbuch von M. Blatt 1....., Abt. III, eingetragen unter lfd. Nr. 1

ZUG UM ZUG

gegen Zahlung von 500.000,00 € zuzüglich Zinsen hierauf in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit.

Der Beklagte ist der Auffassung, ihm stehe gegen die Klägerin ein weiterer Zahlungsanspruch in Höhe von 500.000,00 € zu. Der Beklagte behauptet, die Nachtragsurkunden, die im Wesentlichen Änderungen der Zahlungsmodalitäten beinhalten, seien durch die Zahlungsunfähigkeit der Klägerin notwendig geworden. Die Klägerin habe sich vertragswidrig verhalten. Der Beklagte sei nur von seinem ursprünglich anvisierten Kaufpreis von 260,00 €/m² abgerückt und mit einem Kaufpreis von 150,00 €/m² einverstanden gewesen, weil der Besitzübergang erst nach vollständiger Hinterlegung des Kaufpreises erfolgen sollte gem. § 5 des Kaufvertrages und weil die öffentlich-rechtliche Bebauungssituation ungewiss gewesen sei. Die Klägerin habe sich jedoch schon vor Besitzübergang als Besitzerin aufgeführt. Hätte der Beklagte dies gewusst, wäre er der Klägerin nicht kaufpreismindernd entgegengekommen.

Die Klägerin habe den Beklagten arglistig getäuscht, weil sie ihm bei Abschluss der Vereinbarung vom 27.05.2020 nicht nur verschwiegen habe, dass Herr L. die Löschungsbewilligung bereits am 07.05.2020 erteilt hatte, sondern weil sie dem Beklagten auch noch suggeriert habe, dass Herr L. erst von der Erteilung der Löschungsbewilligung überzeugt werden müsse. Hätte der Beklagte Kenntnis von der bereits erfolgten Erteilung der Löschungsbewilligung gehabt, hätte er die Vereinbarung vom 27.05.2020 nicht abgeschlossen.

Die Parteien hätten sich zudem am 14.08.2020 darauf geeinigt, dass die Klägerin dem Beklagten weitere 2 Mio. € zahle, wobei ein Teilbetrag von 500.000,00 € sofort bei Übergabe der Löschungsunterlagen fällig gewesen sein soll.

Die zulässige Klage ist begründet.

Der Beklagte hat den mit der Klage geltend gemachten Anspruch auf Herausgabe des streitgegenständlichen Grundschuldbriefs und der Löschungsbewilligung anerkannt vorbehaltlich einer Gegenleistung der Klägerin in Höhe von 500.000,00 €. Der Klageforderung ist deswegen ohne Sachprüfung stattzugeben. Es ist lediglich noch über das von dem Beklagten geltend gemachte Gegenrecht streitmäßig zu entscheiden (Zöller/Feskorn, ZPO, 33. Aufl., § 307, Rn. 7 mit Hinweis auf BGH NJW 89, 1934).

Dem Beklagten steht der geltend gemachte Zahlungsanspruch von 500.000,00 € jedoch unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu, so dass er die unstreitig geschuldete Leistung nicht gem. § 273 BGB zurückbehalten kann.

Soweit der Beklagte geltend macht, die Klägerin habe die Kaufpreisfinanzierung nicht hinreichend abgesichert, kann dem Vortrag des Beklagten trotz des gerichtlichen Hinweises vom 14.01.2021 nicht entnommen werden, inwieweit sich daraus der geltend gemachte Zahlungsanspruch von 500.000,00 € ergeben soll.

Bei einem Zahlungsverzug der Klägerin hätte der Beklagte unter Umständen vom Kaufvertrag zurücktreten oder Schadensersatz wegen Schuldnerverzugs geltend machen können. Zu einem Verspätungsschaden trägt der Beklagte jedoch nichts vor.

Auch die Behauptung des Beklagten, die Klägerin habe bei Vertragsunterzeichnung zumindest billigend in Kauf genommen, dass sie ihre Zahlungsverpflichtung nicht erfüllen könne, ist nicht geeignet, den geltend gemachten Zahlungsanspruch zu rechtfertigen. Es kann dahinstehen, ob die Klägerin, wie vom Beklagten behauptet, bei Vertragsschluss wirtschaftliche Schwierigkeiten hatte und unter welchen Umständen derartige Schwierigkeiten offenbart werden müssen. Eine Verletzung der Aufklärungspflicht hätte unter Umständen ein Anfechtungsrecht gem. § 123 BGB oder Schadensersatzansprüche wegen vorvertraglicher Pflichtverletzung begründet. Auch insoweit fehlt jedoch Vortrag des Beklagten zu einem aus einer derartigen Pflichtverletzung resultierenden kausalen Schaden.

Dies gilt auch für die weitere Behauptung des Beklagten, die Klägerin habe sich bereits vor Besitzübergang als Besitzerin bzw. Eigentümerin der verkauften Grundstücke geriert. Nutzt der Käufer die Kaufsache vor Besitzübergang, kann er unter Umständen zum Wertersatz gem. §§ 812 Abs. 1 S. 1, 816 Abs. 2 BGB verpflichtet sein. Zu einem derartigen Wertersatzanspruch trägt der Beklagte allerdings nichts vor. Auch die Behauptung des Beklagten, er hätte einem Kaufpreis von 150,00 €/m² nicht zugestimmt, wenn er gewusst hätte, dass die Klägerin das Grundstück schon vor Kaufpreiszahlung nutze, begründet nicht den geltend gemachten Zahlungsanspruch. Wäre der Beklagte mit einem Kaufpreis von 150,00 €/m² nicht einverstanden gewesen, wäre möglicherweise der Kaufvertrag nicht zustande gekommen. Es kann zumindest nicht festgestellt werden, dass der Beklagte einen höheren Kaufpreis hätte erzielen können. Die behauptete Erwartung des Beklagten von der Nutzung des Grundstücks durch die Klägerin rechtfertigt kein über den Kaufpreis hinausgehenden Zahlungsanspruch.

Ein derartiger Anspruch auf einen höheren als den vereinbarten Kaufpreis ergibt sich auch nicht nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB). Selbst wenn sich der Wert des Grundstücks nach Abschluss des Kaufvertrages bis zur Zahlung des Kaufpreises durch die Klägerin erhöht haben sollte, rechtfertigt dies keine Anpassung des vereinbarten Kaufpreises. Bei Grundstücksveräußerungen bleibt die Preisvereinbarung grundsätzlich auch dann bindend, wenn das Preisniveau zwischen Begründung und Fälligkeit des Anspruchs wesentlich gestiegen ist (Palandt/Grüneberg, BGB, 80. Aufl., § 313, Rn. 33). Umstände, die ausnahmsweise eine Anpassung der Preisvereinbarung rechtfertigen, hat der Beklagte nicht dargelegt.

Dem Beklagten steht der geltend gemachte Anspruch auch nicht aus einer behaupteten Vereinbarung vom 14.08.2020 zu.

Der Beklagte hat eine wirksame Vereinbarung, aus der die Klägerin verpflichtet ist, an den Beklagten neben dem vereinbarten Kaufpreis noch weitere 500.000,00 € zu zahlen, nicht schlüssig dargelegt. Aus dem übereinstimmenden Vortrag der Parteien folgt vielmehr, dass die Parteien die vom Beklagten behauptete Vereinbarung nicht geschlossen haben. Unstreitig hat die Klägerin den Beklagten bei der Besprechung vom 14.08.2020 eine einmalige Zahlung von 500.000,00 € und eine weitere Zahlung in Höhe von 1,5 Mio. € bis zum 31.12.2023 angeboten. Ebenso unstreitig wollte der Beklagte für die Zahlung in Höhe von 1,5 Mio. € eine Sicherheit haben. Somit hat der Beklagte das Angebot der Klägerin nur mit einer Abänderung angenommen, was gem. § 150 Abs. 2 BGB als Ablehnung verbunden mit einem neuen Antrag gilt. Dieses neue Angebot hat die Klägerin wiederum nicht angenommen, denn sie hat den Beklagten die gewünschte Sicherheit unstreitig nicht angeboten. Eine Einigung ist demnach nicht zustande gekommen. Dementsprechend haben sich die Parteien nach dem 14.08.2020, wie sich aus den Anlagen K 19 bis K 23 ergibt, diverse notarielle Vertragsentwürfe zugesendet, ohne dass sie sich jedoch auf einen verständigt haben.

Darüber hinaus sind die Parteien übereinstimmend davon ausgegangen, dass eine Einigung notariell beurkundet werden soll, so dass die notarielle Beurkundung Wirksamkeitsvoraussetzung war. Der Beklagtenvertreter hat dem Klägervertreter mit Schreiben vom 03.08.2020 (K 16) den Entwurf einer notariellen Vereinbarung zugesendet mit der Bitte um Rückäußerung. In der Folgezeit haben die Parteien, wie bereits ausgeführt, mehrere Entwürfe notarieller Urkunden ausgetauscht. Zwischen den Parteien bestand somit Einigkeit, dass die zu diesem Zeitpunkt diskutierte weitere Vereinbarung zu dem Kaufvertrag vom 14.05.2018 notariell beurkundet werden soll. Die notarielle Beurkundung sollte demnach Wirksamkeitsvoraussetzung für das Rechtsgeschäft sein.

Dem Beklagten steht auch kein Schadensersatzanspruch in Höhe von 200.000,00 € aufgrund der Vereinbarung vom 27.05.2020 zu. Die Klägerin ist dem Beklagten nicht zum Schadensersatz gem. §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen Pflichtverletzung bei den Vertragsverhandlungen verpflichtet. Die Klägerin ist nicht verpflichtet gewesen, den Beklagten darauf hinzuweisen, dass Herr L. die Löschungsbewilligung bereits am 07.05.2020 erteilt hatte. Es stellt auch keine Pflichtverletzung dar, wenn die Klägerin dem Beklagten suggeriert hat, Herr L. müsse noch mit einer Zahlung von 400.000,00 € zur Abgabe der Löschungsbewilligung bewegt werden. Das Verschweigen von Tatsachen stellt nur dann eine Pflichtverletzung dar, wenn hinsichtlich dieser Tatsachen eine Aufklärungspflicht bestanden hat. Es besteht keine allgemeine Pflicht, alle Umstände zu offenbaren, die für die Entschließung des anderen Teils von Bedeutung sein können. Eine Aufklärungspflicht wird bejaht im Hinblick auf Fragen, die vollständig und richtig beantwortet werden müssen, bei einem besonderen Vertrauensverhältnis und in Bezug auf Umstände, die für den anderen von besonderer Bedeutung sind, weil sie den Vertragszweck vereiteln oder dem anderen erheblichen wirtschaftlichen Schaden zufügen können (Palandt, a. a. O., § 123, Rn. 5 a-c). Bei Zugrundelegung dieser Maßstäbe fällt der Klägerin kein Verschulden bei den Vertragsverhandlungen zur Last. Die Klägerin hatte ein berechtigtes Interesse daran, dass Herr L. im Wege einer Einigung die Löschungsbewilligung erklärt. Wie sich aus dem Urteil des OLG Naumburg vom 14.09.2020 (S. 11, letzter Absatz) ergibt, ist dem Beklagten der Hinweis vom Senat erteilt worden, dass die Voraussetzungen eines Rücktritts nicht schlüssig vorgetragen sind, so dass der Beklagte und dortige Kläger mit einer Abweisung seiner Klage rechnen musste. Auch der Beklagte hatte somit ein erhebliches Interesse daran, dass Herr L. im Wege einer Einigung zur Abgabe der Löschungsbewilligung bewegt wird. Aus der Präambel der Vereinbarung vom 27.05.2020 folgt, dass die Parteien davon ausgegangen sind, dass zur Beschaffung der Löschungsbewilligung die zur Rückabwicklung des zwischen dem Beklagten und Herrn L. zu gewährenden Zahlungen erforderlich sind. Auch der Beklagte hat somit angenommen, dass er die Löschungsbewilligung nur erhält, wenn er die im Rahmen der Rückabwicklung des Kaufvertrages vorzunehmenden Zahlungen an Herrn L. leistet. Die Klägerin hat den Beklagten in Ziffer 4. des Vertrages auch darüber aufgeklärt, dass sie mit Herrn L. Verhandlungen geführt hat, um die Erteilung der Löschungsbewilligung und die Feststellung der Zahlungsansprüche kurzfristig zu klären. Im Ergebnis der Verhandlungen hat die Klägerin dem Beklagten vorgeschlagen, dass sie 200.000,00 € an Herrn L. zahlt und weitere 200.000,00 € durch den Beklagten aus dem hinterlegten Kaufpreis an Herrn L. überwiesen werden sollen. Damit ist der Beklagte einverstanden gewesen. Die Klägerin musste dem Beklagten nicht erklären, dass sie bereits am 07.05.2020 mit Herrn L. eine Vereinbarung erzielt hat, wonach dieser gegen Zahlung von 400.000,00 € die Löschungsbewilligung erteilt. Zum einen ist nicht ersichtlich, dass der Beklagte bei der Klägerin nachgefragt hat, zu welchem Ergebnis die unter Ziffer 4. der Vereinbarung angeführten Verhandlungen zwischen der Klägerin und Herrn L. geführt haben. Darüber hinaus musste die Klägerin nicht das Risiko eingehen, dass der Beklagte sich nicht mehr an der Finanzierung der Vereinbarung mit Herrn L. beteiligt, wenn er erfährt, dass dieser schon die Löschungsbewilligung erteilt hat. Die Klägerin ist letztlich taktisch vorgegangen, indem sie zunächst mit Herrn L. eine Vereinbarung getroffen hat und dann mit dem Beklagten. Dies ist ihr jedoch nicht vorzuwerfen. Die Klägerin durfte auch davon ausgehen, dass eine Zahlung von 200.000,00 € an Herrn L. durch den Beklagten aus dem hinterlegten Kaufpreis gerechtfertigt ist, denn der Beklagte ist ausweislich des Urteils des Oberlandesgerichts Naumburg vom 14.09.2020 selbst davon ausgegangen, dass er zumindest einen Betrag von 150.000,00 € an Herrn L. zahlen muss. Herr L. ist demgegenüber davon ausgegangen, dass er zur Erteilung der Löschungsbewilligung nur Zug um Zug gegen Zahlung von knA. 400.000,00 € verpflichtet ist. Aus Sicht der Klägerin hat eine Beteiligung des Beklagten in Höhe von 200.000,00 € an der an Herrn L. erfolgten Zahlung von 400.000,00 € somit keine wesentliche Benachteiligung des Beklagten dargestellt.

Aus den genannten Gründen steht dem Beklagten der geltend gemachte Zahlungsanspruch nicht zu.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1, 269 Abs.3 S.2 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.