Landgericht Mainz Urteil vom 24.04.2001 – 6 S 336/00

Auf die Berufung der Kläger wird das am 12.10.2000 verkündete Urteil des Amtsgerichts Worms, Aktenzeichen 9 C 11/00, abgeändert.

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 3.400,-- DM nebst 4 % Zinsen p.a. aus jeweils 680,-DM seit dem 5.9.1999, seit dem 5.10.1999, seit dem 5.11.1999, seit dem 5.12.1999 sowie seit dem 5.1.2000 zu zahlen.

Die Beklagten tragen als Gesamtschuldner 85 %, die Kläger je 7,5 % (insgesamt 15 %) der Kosten beider Rechtszüge.

I.

Hinsichtlich des Tatbestandes wird Bezug genommen auf die angefochtene Entscheidung, § 543 Abs. 1 ZPO.

Mit ihrer Berufung führen die Kläger nochmals aus, dass die in der streitgegenständlichen Wohnung aufgetretene Schimmelbildung ausschließlich auf falsches Nutzungsverhalten der Beklagten zurückzuführen gewesen sei. Der Sachverständige habe zweifelsfrei

festgestellt, dass die Wohnung bautechnisch einwandfrei in Ordnung gewesen sei. Aus diesem Grunde stünde den Beklagten kein Sonderkündigungsrecht zu.

Darüber hinaus haben sie in der mündlichen Verhandlung die Klage bezüglich eines Betrages von 550,-- DM, nämlich die ursprünglich noch geforderte monatliche Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 110,-- DM für fünf Monate, zurückgenommen.

Die Beklagten erwidern, der Mangel habe letztlich seine Ursache in der ungünstigen Aufteilung der Wohnung gehabt. Der Sachverständige habe auch darauf hingewiesen, dass wegen des innenliegenden Bades und der integrierten Küche ein gezieltes Lüften erforderlich gewesen wäre. Gerade hierauf hätten sie die Vermieter jedoch nie hingewiesen. Das sei den Klägern als Verschulden anzulasten. Da die Wohnung sich letztlich in einem gesundheitsgefährdenden Zustand befunden habe, hätten sie zu Recht gemäß 5 544 BGB gekündigt und schuldeten keinen Mietzins mehr.

Die zulässige Berufung der Kläger hat - nach teilweiser Klagerücknahme - in vollem Umfang Erfolg.

Aufgrund des in erster Instanz eingeholten Gutachtens des Sachverständigen K. ist die Kammer davon überzeugt, dass die streitgegenständliche Wohnung bautechnisch einwandfrei in Ordnung war. Die aufgetretene Schimmelbildung ist somit nicht auf einen Mangel der Mietsache zurückzuführen. Es kann den Vermietern auch kein Vorwurf daraus gemacht werden, dass sie die Beklagten nicht auf die Notwendigkeit des gezielten Lüftens hingewiesen haben. Die Beklagten mussten selbst sehen und erkennen, dass infolge der gegebenen Raumsituation zumindest häufigeres Stoßlüften erforderlich war. Wenn sich z.B. im Bad oder in den Räumen nach Benutzung des Küchenteils Dampf und Niederschlagswasser gebildet hatte, so musste es sich den Beklagten als Mietern aufdrängen, dass eine Lüftung zur Vermeidung von Schädigungen der Wohnung erforderlich war.

Da die Kläger als Vermieter das Nutzungsverhalten der Beklagten im Einzelnen nicht kannten, hätten sie gezielte Hinweise ohnehin nicht geben können. Die allgemeine Aufforderung, ausreichend zu Lüften, war ebenfalls überflüssig, da dies allgemein bekannt ist und hierauf auch häufig in Publikationen und Zeitungsartikeln hingewiesen wird.

Somit ist davon auszugehen, dass die Beklagten die Schimmelbildung und Versporung der Wohnung zumindest fahrlässig verursacht haben. Trotzdem ist die Kammer mit dem überwiegenden Teil der Literatur (vergl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Auflage, § 544 Randnote 13 m. w. N., Sternel, Mietrecht, 4. Auflage IV Randnote 476, Harsch, Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1989, Seite 162 ff.) der Auffassung, dass die Beklagten zur fristlosen Kündigung nach § 544 BGB berechtigt waren. Der Hintergrund des § 544 BGB ist, dass aus gesundheitspolitischen Erwägungen niemand gezwungen werden soll, in Räumen wohnen zu bleiben, in denen seine Gesundheit ernsthaften Gefahren ausgesetzt ist. Diese Gefahren bestehen jedoch unabhängig davon, ob der Mieter oder der Vermieter den Mangel zu vertreten hat. Es kann letztlich dahingestellt bleiben, ob man aus § 242 BGB bei vorsätzlicher Herbeiführung des Mangels durch den Mieter ein Kündigungsrecht verneint, da hierfür vorliegend überhaupt kein Anhaltspunkt gegeben ist. Jedenfalls bei fahrlässiger Mangelverursachung muss es bei dem Sonderkündigungsrecht des § 544 BGB im Interesse der Gesundheit des Mieters bleiben.

Damit ist die von den Beklagten ausgesprochene Kündigung zwar wirksam, andererseits haben sie jedoch durch die Herbeiführung des Mangels den eingetretenen Mietausfallschaden verursacht. Deswegen sind sie dem Vermieter zu Schadensersatz, der auch den Mietausfall als Folgeschaden umfasst, verpflichtet (vergl. Schmidt-Futterer, a.a.0., § 544 Randnote 13, Harsch, a.a.0., Seite 163).

Nach dem unstreitig eine Neuvermietung erst nach Januar 2000 möglich war, müssen die Beklagten den entstandenen Mietausfallschaden vom Kündigungszeitpunkt (30.9.1999) bis einschließlich Januar 2000 zahlen.

Die Septembermiete schulden sie aufgrund des abgeschlossenen Mietvertrages, der erst zum 30.9.1999 gekündigt wurde. Soweit die Beklagten sich für diesen Monat auf eine Minderung auf Null berufen, können sie nicht durchdringen, da eine Minderung wegen eines selbst verursachten Mangels stets ausgeschlossen ist (vergl. Schmidt-Futterer, a.a.0., S 537 Randnote 243).

Lediglich die Nebenkostenvorauszahlung können die Kläger wegen eingetretener Abrechnungsreife nicht mehr verlangen. Insoweit käme es auf einen entsprechenden Saldo an, zu dem nichts vorgetragen wurde. Dies kann jedoch letztlich dahingestellt bleiben, da die Kläger insoweit die Klage zurückgenommen haben.

Demgemäß war der Berufung, soweit sie durchgeführt wurde, mit der Kostenfolge aus §§ 91, 92 Abs. 1, 269 Abs. 3 ZPO stattzugeben.

Streitwert für das Berufungsverfahren bis 26.3.2000: 3.950,-- DM, ab.27.3.2000: 3.400,-- DM.