Landgericht Mainz Urteil vom 26.02.2002 – 6 S 28/01

1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Worms vom 08.01.2002 - Az: 4 C 255/00 - wird zurückgewiesen.

2. Die Widerklage wird abgewiesen.

3. Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen.

(aus Wohnungswirtschaft und Mietrecht WuM)

Die auf Mietzins sowie Schadensersatz in Höhe von insgesamt 5302,93 DM in Anspruch genommenen Beklagten sind zur Zahlung von 2059,79 DM verurteilt worden. Sie erkennen eine Mietschuld in Höhe von 2128,- DM sowie die Kosten für einen Briefkastenschlüssel (7,50 DM) und ein Elektrokabel (62,40 DM), insgesamt 2197,90 DM an, begehren jedoch die Aufhebung der Entscheidung, weil diese Forderung durch Aufrechnung mit ihren unstreitig bestehenden Gegenansprüchen in Höhe von 2680,56 DM erloschen sei. Die Differenz in Höhe von 482,66 DM machen sie widerklagend geltend.

Das Amtsgericht Worms hat das gegen die Beklagten zunächst ergangene stattgebende Versäumnisurteil (in Höhe von 5645,43 DM nebst Zinsen) insoweit aufrechterhalten, als die Beklagten zur Zahlung von 2059,79 DM verurteilt wurden. Weiterhin hat das Amtsgericht festgestellt, dass hinsichtlich eines Teilbetrages in Höhe von 342,50 DM die Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache eingetreten ist.

Das Amtsgericht hat über die unstreitig gewordenen Beträge hinaus den Klageanspruch für Schönheitsreparatur in Höhe von 2204,95 DM sowie eine Nebenkostennachzahlung in Höhe von 337,50 DM für begründet erachtet.

Gegen diese Positionen wenden sich die Beklagten. Sie tragen vor, ein Ersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparatur stehe den Klägern nicht zu. Sie hätten die Wohnung nicht überdurchschnittlich abgenutzt. Insbesondere habe man bei der Ortsbesichtigung nicht eindeutig feststellen können, dass der Geruch von den Haustieren verursacht worden sei. Die Katzen seien Freigänger gewesen, die ihre Notdurft draußen verrichtet hätten. Die beiden Chinchillas seien in Käfigen gehalten worden. Weder von ihnen noch von dem Hund seien Verunreinigungen oder Geruchsbelästigungen ausgegangen. Der Geruch sei vielmehr darauf zurückzuführen, dass die Kläger die Wohnung in der Folgezeit nicht ausreichend gelüftet hätten. Sie hätten den Teppichboden am Abend vor Rückgabe der Mietsache mit einem Shampooniergerät gereinigt, so dass er am darauffolgenden Tag noch feucht gewesen sei. Trotz ausdrücklichen Hinweises, dass eine Lüftung zu erfolgen habe, seien die Kläger dieser Aufforderung nicht nachgekommen. Im Übrigen gingen von einem Teppich dieses Alters, nämlich von zehn Jahren, auch Gerüche aus, wenn keine Tiere in der Wohnung gehalten würden. Auch seien die Aufwendungen zu hoch angesetzt. Es sei keineswegs erforderlich, die Holzdecke reinigen zu lassen, zumal diese - ebenso wie die von ihnen während der Mietzeit angebrachten Tapeten - kunststoffbeschichtet sei. Aufgrund der Beschichtung sei ein Eindringen der Gerüche nicht möglich.

Die Nebenkosten stünden den Klägern ebenfalls nicht zu. Sie hätten den Garten nicht genutzt. Ebenso hätten sie von der allgemeinen Beleuchtung im Haus keinen Gebrauch gemacht. Außerdem seien sie nicht zur Entrichtung der Müllgebühren verpflichtet, da sie ihren Müll überwiegend nicht in den hauseigenen Mülltonnen entsorgt hätten. Da ihnen ein Gegenanspruch in Höhe von 2197,90 DM zustehe, mit welchem sie gegen die von ihnen anerkannte Klageforderung aufrechnen, verbleibe ein Rest von 482,66 DM, den sie widerklagend geltend machen.

Die Kläger weisen wiederum auf die durch das Erstgericht festgestellte Geruchsbelästigung hin. Eine solche sei selbst bei reinlicher Haltung der Tiere unvermeidbar. Die Nebenkostennachzahlung sei in korrekter Weise zusammen gestellt. Die Beklagten hätten sehr wohl die Mülltonnen benutzt. Dies ergebe sich daraus, dass nach deren Auszug eine Restmüll- und eine Biotonne hätten abbestellt werden können.

Das Amtsgericht hat richtig entschieden. Das Berufungsvorbringen der Beklagten rechtfertigt keine andere Entscheidung.

Die Kläger haben gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 2404,94 DM wegen übermäßiger Abnutzung aus PVV des Mietvertrages. Daneben steht ihnen ein Anspruch auf Nachzahlung von Nebenkosten in Höhe von 337,50 DM aus § 535 Satz 2 BGB a.F. zu.

Es kann dahingestellt bleiben, ob sich die Renovierungspflicht bereits aus § 3 Ziffer 4 und 5 des Mietvertrages ergibt. Eine Abwälzung der Verpflichtung, Schönheitsreparaturen zu übernehmen, auf die Mieter ist allgemein üblich und verstößt nicht gegen § 9 AGB-Gesetz a.F. Die Beklagten haben die Wohnung zwei Jahre und sieben Monate bewohnt. Bei einer Renovierungspflicht des Wohn- und Schlafraumes nach fünf Jahren wäre danach ein Schadensersatzanspruch zu 3/5 des Kostenvoranschlages der Firma D. berechtigt. Allerdings hat die Zeugin L. vor dem Amtsgericht ausgesagt, zumindest das Schlafzimmer sei im September 1999 renoviert worden.

Einer weiteren Beweiserhebung insoweit bedarf es indes nicht, da der Anspruch der Kläger auch aus PVV gegeben ist. Denn die Beklagten haben die von den Klägern gemietete Wohnung übermäßig genutzt. Gem. Mietvertrag war zwar Tierhaltung erlaubt, diese jedoch dahin beschränkt, dass eine Katze bzw. ein kleiner Hund gehalten werden durfte. Demgegenüber haben die Beklagten unstreitig einen Schäferhund, zwei Chinchillas und sieben Katzen, die zum Teil Junge geworfen haben, in der Wohnung gehalten. Die Beklagten haben sich somit nicht vertragsgemäß verhalten. Denn der vertragsgemäße Gebrauch richtet sich nach den vertraglichen Vereinbarungen. Die Beklagten haben nicht nur gegen die Anzahl der zugebilligten Tiere verstoßen, sondern auch gegen die von den Klägern erlaubte Tierart. Die Katzenzahl wurde versiebenfacht, aus dem kleinen Hund wurde ein Schäferhund und zusätzlich wurden zwei Chinchillas in Käfigen gehalten. Letztere zählen auch nicht zu den Kleintieren, welche die Interessen des Vermieters unter Umständen nicht beeinträchtigen würden. Dass von dieser exzessiven Tierhaltung in der verhältnismäßig kleinen 2-Zimmer-Wohnung Störungen und Belästigungen ausgehen, liegt auf der Hand. Die Kläger haben unwidersprochen vorgetragen, dass sich die übrigen Mitbewohner des Hauses mehrfach beschwert haben. Dass von diesen Tieren auch Gerüche ausgehen, kann nicht ernsthaft in Zweifel gezogen werden. Es entspricht auch der Lebenserfahrung und ist der Kammer bekannt, dass derartige Gerüche noch geraume Zeit in den Räumlichkeiten nachhängen, selbst wenn die Tiere aus diesen Räumen entfernt sind. Hieran kann auch die lediglich vorgenommene Teppichreinigung nichts ändern. Dies hat letztlich der vor Ort gewesene Richter in seinem Urteil lebensnah und überzeugend geschildert. Die Kammer hat keinerlei Zweifel daran, dass es sich bei dem Geruch, den er sogar als Gestank bezeichnet hat, um den gehandelt hat, der von einer Vielzahl von Haustieren ausging. Zwar ist in dem Protokoll anlässlich des Ortstermins der Satz enthalten, dass nicht eindeutig gesagt werden könne, ob es sich um Ausdünstungen von Tieren handele, doch hat die Kammer keine Zweifel an der dann im Urteil vom Amtsgericht vorgenommenen Würdigung des Sachverhaltes. Letztlich kommt es für die Entscheidung jedoch hierauf nicht an. Denn es liegt im berechtigten Interesse eines Vermieters, die Wohnung, welche nach einem derartig vertragswidrigen Gebrauch genutzt wurde, in einen ordnungsgemäßen, vor allem auch die Gesundheit nachfolgender Mieter nicht gefährdenden Zustand zu versetzen. Gerade im Hinblick darauf, dass Allergien zunehmen und nicht wenige Menschen unter einer Tierhaarallergie leiden, wäre es bei einer Neuvermietung die Pflicht der Klägerinnen, die Mieter darauf hinzuweisen, dass die Mietsache zuvor in der bekannten Weise genutzt worden ist. Unter diesen Umständen würde jeder zivilisierte Mensch auf einer gesamten Renovierung der Wohnung bestehen. Selbst die Mutter der Beklagten zu 1. hat anlässlich ihrer Vernehmung geäußert, dass sie ohnehin neu tapezieren würde, wenngleich sie offensichtlich Wert darauf legte, dass dies nichts mit dem konkreten Zustand der Wohnung zu tun habe.

Die Kammer vertritt daher die Auffassung, dass die Holzdecke gereinigt und die Wände neu tapeziert und gestrichen werden müssen.

Die dem Angebot der Firma D. zu entnehmenden voraussichtlichen Kosten der Renovierungsmaßnahmen sind der Höhe nach nicht zu beanstanden, die einzelnen Positionen sind detailliert aufgeführt, ebenso die Größen der Einzel- und der Gesamtflächen. Die Kläger machen sogar nur 3/5 von diesem veranschlagten Betrag geltend. Dieser ist jedenfalls begründet.

Den Klägern steht auch der Anspruch auf Zahlung der Nebenkosten in Höhe von 337,50 DM zu. Soweit die Beklagten vortragen, die für die Gartenpflege anfallenden Wasserkosten seien von ihnen nicht zu tragen, ist ihr Vortrag unerheblich. Die Gartenpflege ist, wenn sie auch aus Sicht des Mieters nur aus optischen Gründen erfolgt, eine Maßnahme, die im Zusammenhang mit den allgemeinen Wohnverhältnissen steht (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl., 2001, Rn.5022). Solche Kosten sind nur dann nicht umlegungsfähig, wenn die ausschließliche Nutzung am Garten dem Vermieter oder Dritten zusteht. Ansonsten reicht als Umlegungsvoraussetzung die Möglichkeit der Nutzbarkeit des Gartens durch die Mieter. Es kommt daher nicht darauf an, ob die Beklagten den Garten tatsächlich genutzt haben. Hiervon abgesehen sind sie zumindest durch den Garten mit ihrem Hund gelaufen, um auf den - wie sie behaupten - Acker zu gelangen.

Eine Beteiligung der Beklagten am Allgemeinstrom für die Beleuchtung der gemeinsam nutzbaren Gebäudeteile wie z.B. Zugänge, Flure, Treppenkeller oder Waschräume ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Auch hier ist entscheidend, dass diese Teile allen Mietern gleicher Maßen zur Verfügung stehen. Auch die Wohnung der Beklagten ließ sich vom Treppenhaus aus betreten. Im Übrigen waren die Beklagten sogar gem. § 23 Ziffer 6 des Mietvertrages zur Reinigung des Treppenhauses verpflichtet.

Schließlich haben die Beklagten auch die anteiligen Müllgebühren zu tragen. Dass sie die Mülltonnen mitbenutzt haben, bestreiten sie letztlich nicht ernsthaft. Die Tatsache, dass das Volumen angeblich nicht ausreichte, rechtfertigt nicht, die Gebühren überhaupt nicht zu bezahlen.