Landgericht Mainz Urteil vom 25.09.2002 – 9 O 411/01

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Kläger auferlegt.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2.900,-- Euro vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagten ist gestattet, die Sicherheitsleistung durch unbedingte, unbefristete und selbstschuldnerische Bürgschaft einer deutschen Bank oder Sparkasse zu erbringen.

Der Kläger begehrt von der Beklagten Schadenersatz wegen eines in seinen Augen fehlerhaften Verkehrswertgutachtens.

Die Beklagte erstellte in dem Zwangsversteigerungsverfahren des Amtsgerichts Mainz -26 K 89/98- das Verkehrswertgutachten für das Grundstück Fstraße 16 in M... In diesem Gutachten ermittelte die Beklagte einen Verkehrswert in Höhe von 560.000,-- DM. Hinsichtlich der Einzelheiten des Gutachtens vom 15.10.1998 wird auf Blatt 25 ff der Akte .. K .../98 -AG Mainz- verwiesen.

Mit Zuschlagsbeschluss vom 12.7.1999 erwarb der Kläger das Eigentum an dem vorbezeichneten Anwesen, das ein Mehrfamilienhaus darstellt.

Der Kläger trägt vor,

zum Zeitpunkt der Erstellung des Verkehrswertgutachtens habe es sich bei dem Ausbau des Dachgeschosses und der dafür notwendig gewesenen Anhebung des Dachstuhls um einen in baurechtlicher Sicht so genannten Schwarzbau gehandelt. In dem Verkehrswertgutachten fehle hierzu jedoch jeder Hinweis. Nicht einmal ein Verdacht auf das Fehlen einer Baugenehmigung werde angedeutet. Zumindest der Verdacht des Fehlens der Baugenehmigung habe sich aufdrängen müssen.

Neben der Tatsache, dass die Beklagte das Fehlen der Baugenehmigung nicht angegeben habe, sei der schwerwiegendste Fehler des Verkehrswertgutachtens darin zu sehen, dass der erhebliche Instandhaltungsstau nicht erwähnt worden sei. Im Einzelnen:

Das Dach sei aufgrund einer unfachmännischen Dachbegrünung undicht. Das Treppengeländer zum Dachgeschoss habe nachträglich eingebaut werden müssen, da ein solches überhaupt nicht vorhanden gewesen sei. Die Beklagte habe es unterlassen, in ihrem Gutachten auf eine erhebliche Feuchtigkeit im Keller hinzuweisen. Das Bad im Dachgeschoss habe saniert werden müssen. Auch die Bäder im Erdgeschoss, dem ersten und zweiten Obergeschoss hätten wegen stark verengter und daher renovierungsbedürftiger Steigleitungen saniert werden müssen. Der Ölheizkessel im Keller habe erneuert werden müssen. Weiterhin habe ein Heizkörper im zweiten Obergeschoss komplett erneuert werden müssen. Drei Wohnungseingangstüren hätten nachträglich eingebaut werden müssen, da keine Wohnungstüren vorhanden gewesen seien. Die Elektroinstallationen seien veraltet gewesen. Weiterhin hätten Isolierglasfenster anstelle der veralteten Einfachglasfenster und eine zeitgerechte Hauseingangstür eingebaut werden müssen. Die Summe sämtlicher Rechnungen für die Instandsetzung des Hauses habe sich auf 225.000,-- DM belaufen. In dem Verkehrswertgutachten sei der Reparaturstau lediglich auf einen Betrag in Höhe von 25.000,-- DM beziffert worden.

Ein weiterer wesentlicher Fehler des Gutachtens liege darin, dass die Lage des Objekts als "gute bis mittlere Wohnlage" eingestuft worden sei. Tatsächlich handele es sich bei dem Stadtteil "M...", in welchem das Mehrfamilienhaus unstreitig liegt, um eine der unbeliebtesten Wohnlagen von M.

Außerdem sei die im Gutachten angegebene Wohnfläche falsch. Statt der dort angegebenen Wohnfläche von 255,02 qm sei lediglich eine Wohnfläche von 246,71 qm zu ermitteln.

Ferner fehle in dem Gutachten jeglicher Hinweis darauf, dass der zur Wohnung Nr. 2 gehörende Balkon zwischen dem ersten und dem zweiten Obergeschoss nur über die halbe Treppenhöhe oberhalb der Wohnung im ersten Obergeschoss zu erreichen sei.

Neben den inhaltlichen Fehlern des Gutachtens werde die Leichtfertigkeit der Gutachtenerstellung untermauert durch zahlreiche Abweichungen in den Grundrisszeichnungen im "Anhang" des Verkehrswertgutachtens im Gegensatz zu den tatsächlich baulichen Gegebenheiten.

Insgesamt ergebe sich durch die fehlerhafte Begutachtung ein Schaden von 248.500,-- DM. Hinsichtlich der einzelnen Positionen wird auf Blatt 19 bis 22 der Akten verwiesen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie trägt vor,

zum Zeitpunkt des Bewertungsstichtages, dem 8.10.1998, hätten die von ihr im Gutachten festgestellten tatsächlichen Verhältnisse der Realität entsprochen. Bei Zugrundelegung dieser Verhältnisse sei die Ermittlung eines Verkehrswertes für das Objekt in Höhe von 560.000,-- DM korrekt. Ein bis zu 248.000,-- DM niedrigerer Verkehrswert, wie der Kläger dies offenbar für angemessen halte, wäre eine eklatante Falschbewertung gewesen.

Im Übrigen wird auf die Schriftsätze und Schriftstücke, die zwischen den Parteien gewechselt und zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung ebenso gemacht wurden wie die Akte des Amtsgerichts Mainz -26 K 89/98-, Bezug genommen.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Ansprüche des Klägers gegen die Beklagte auf vertraglicher Grundlage bestehen nicht; insbesondere liegen die Voraussetzungen eines Vertrages mit Schutzwirkung zugunsten Dritter nicht vor. Die Beklagte ist als gerichtliche Sachverständige im Rahmen des § 74 a ZVG als Gehilfe des Gerichts bei der Festsetzung des Verkehrswertes des zu versteigerndes Grundstückes tätig geworden. Privatrechtliche Rechtsbeziehungen zwischen dem Amtsgericht und dem Sachverständigen entstehen hierbei ebenso wenig wie bei der Tätigkeit des Sachverständigen im Rahmen einer Erhebung eines Sachverständigenbeweises nach §§ 420 ff ZPO (Zöller/Greger, ZPO, 23. Aufl., § 402 Rndr. 10). Es ist auch nichts dafür ersichtlich, dass die Tätigkeit des Sachverständigen auf einem öffentlich-rechtlichen Vertrag beruht. Die Vorschriften über den öffentlich-rechtlichen Vertrag nach §§ 54 ff VwVfG sind schon deswegen nicht anwendbar, weil es sich bei der Tätigkeit des Sachverständigen nicht um öffentlich-rechtliche Verwaltungstätigkeit im Sinne des § 1 VwVfG handelt (OLG Frankfurt, BauR 2000, 1521 ff).

Der gerichtlich bestellte Sachverständige übt auch kein hoheitliches Amt aus (BGHZ 59, 315), was ohnehin nicht zu einer Haftung der Beklagten gegenüber dem Kläger geführt hätte.

Auch eine Haftung nach § 826 BGB kommt nicht in Betracht. Nach dieser Vorschrift ist derjenige, der in einer gegen die guten Sitten verstoßenden Weise einem anderen vorsätzlich Schaden zufügt, dem anderen zum Ersatz des Schadens verpflichtet. Voraussetzung für die Haftung eines Sachverständigen aus § 826 BGB für Schäden, die daraus entstanden sind, dass ein Dritter auf die Richtigkeit eines von ihm erstellten aber tatsächlich unrichtigen Gutachtens vertraut hat, ist zunächst die Feststellung von Umständen, die das Verhalten des Sachverständigen als Verstoß gegen die guten Sitten erscheinen lassen (vgl. OLG Frankfurt a.a.O.; OLG Brandenburg WM 01, 1920, 1923). Dass der Sachverständige ein fehlerhaftes Gutachten erstattet hat, reicht dazu nicht aus (vgl. OLG Nürnberg, Urteil vom 15.9.2000 -6 U 727/00-). Erforderlich ist vielmehr, dass der Sachverständige sich etwa durch nachlässige Ermittlungen zu den Grundlagen seines Auftrages oder gar durch ins Blaue gemachte Angaben der Gutachtenaufgabe leichtfertig entledigt und damit eine Rücksichtslosigkeit gegenüber den Adressaten des Gutachtens und den in seinem Informationsbereich stehenden Dritten an den Tag gelegt hat, die angesichts der Bedeutung, die das Gutachten für deren Entschließung hatte, und der von ihm in Anspruch genommenen Kompetenz als gewissenlos bezeichnet werden muss (ständige Rechtsprechung des BGH, vgl. BGH NJW 91, 3282, 3283; OLG Köln VersR 1994, 611 ff).

Nach diesen Grundsätzen kann eine Haftung der Beklagten nicht festgestellt werden.

Sicherlich ist richtig, dass ein Verkehrswertgutachten von maßgebender Bedeutung für einen Bieter im Zwangsversteigerungsverfahren ist.

Auch ist zutreffend, dass sich ein im Zwangsversteigerungsverfahren mit der Wertermittlung eines bebauten Grundstücks beauftragter Sachverständiger dann leichtfertig sich eines Gutachtenauftrages entledigt, wenn er in seinem Gutachten den Eindruck erweckt, die für die Beurteilung der Räumlichkeiten maßgeblichen Umstände aufgrund eigener Ortsbesichtigung ermittelt zu haben, obwohl er das Gebäude nur von außen besichtigt hat (OLG Köln a.a.O.). Zwar ist der Kläger der Überzeugung, dass die Beklagte das Haus nicht von innen besichtigt hat, sondern sich auf Angaben des damaligen Hauseigentümers und Bauingenieurs verlassen habe (Bl. 24 d.A.). Indes hat er hierfür, da es lediglich seine Überzeugung ist, keinen Beweis angetreten bzw. antreten können.

Soweit der Kläger vorträgt, dass das Dach aufgrund einer unfachmännischen Dachbegrünung undicht gewesen sei und erhebliche Feuchtigkeit im Keller vorhanden gewesen sei, ist er darauf zu verweisen, dass unbekannt ist, was sich zwischen der Gutachtenerstellung am 15.10.1998 bzw. dem Stichtag 8.10.1998 und dem Zuschlagsbeschluss vom 12.7.1999 getan hat. Dass diese Mängel schon zum 8.10.1998 vorlagen, wird schon nicht vorgetragen oder gar unter Beweis gestellt.

Zwar bemängelt der Kläger einen erheblichen Reparaturstau; jedoch hat die Beklagte in ihrem Gutachten hinsichtlich des Ausbaus auf Blatt 7 ff des Gutachtens darauf hingewiesen, dass die sanitären Einrichtungen Ende der 70er Jahre eingebaut worden seien. Dasselbe betrifft die Heizung. Auch der Hinweis auf die Erneuerung der Elektro- und Wasserversorgung Ende der 70er Jahre wurde mit dem Hinweis "nach Angaben" erwähnt. Zwar hat die Beklagte in ihrem Gutachten (Bl. 10) erklärt, dass wesentliche Baumängel nicht erkennbar seien, aber auf die Reparaturbedürftigkeit des Bodenbelages der Terrasse über der Garage ebenso hingewiesen wie auf die überwiegend alten Holzfenster mit Einfachverglasung. Darüber hinaus hat die Beklagte in ihrem Gutachten (Bl. 15 des Gutachtens) auf den Reparaturstau hinsichtlich der Sanierung der Terrasse und hinsichtlich des Erfordernisses der Abgeschlossenheit der Wohnungen hingewiesen und diesen Reparaturstau mit 25.000,-- DM angegeben. Hinzu kommt, dass die Beklagte in dem Gutachten (Bl. 13 d.A.) eine technische Wertminderung einschließlich Baumängel/Bauschäden in Höhe von über 250.000,-- DM veranschlagt hat.

Soweit der Kläger bemängelt, dass die Lage des Objekts zu Unrecht als "gute bis mittlere Wohnlage" eingestuft wurde, ist er darauf zu verweisen, dass die Beklagte in ihrem Gutachten (Bl. 12) einen Quadratmeterpreis von 740,-- DM pro Quadratmeter zugrunde gelegt hat, was innerhalb des Rahmens der Zusammenstellung der Bodenrichtwerte für Bauflächen (Anlage K 26) liegt. Außerdem ist der Stadtteil "M..." nicht von vorneherein als "unbeliebteste" Wohnlage von M... zu bezeichnen, wie sich aus der vorbezeichneten Zusammenstellung ergibt.

Soweit der Kläger die Angabe der Wohnfläche rügt, die noch nicht einmal 4% ausmacht, und auch die Abweichungen der Grundrisszeichnungen von den tatsächlichen Gegebenheiten moniert, ist dies nicht kausal für den Schaden. Selbst unterstellt, dass diese und weitere Punkte bei der Gutachtenerstellung fehlerhaft gewesen seien, weil die Beklagte die Wohnfläche anders berechnet hat und die Abweichung der Grundrisszeichnungen von den tatsächlichen Gegebenheiten anhand der Baupläne nicht erkannt haben sollte, sowie ein möglicherweise fehlender Hinweis darauf, dass außer im Erdgeschoss keine der Wohnungen über Wohnungseingangstüren verfügte, kann nicht die Wertung getroffen werden, dass das Vorgehen der Beklagten als gewissenlos zu bezeichnen ist. Denn hier spielt auch eine Rolle, dass die Beklagte, wovon auszugehen ist, am 7.10.1998 eine Ortsbesichtigung vorgenommen und demzufolge sich einen eigenen Eindruck vom Zustand des Hauses verschafft hat (vgl. OLG Frankfurt a.a.O.).

Dieselben Erwägungen könnten auch für die Behauptungen des Klägers zutreffen, dass sich der Verdacht eines Schwarzbaus beim Dachgeschoss hätte aufdrängen müssen.

Dies kann indes dahinstehen, da fraglich ist, ob der Dachausbau als Schwarzbau hätte auffallen müssen. Denn insoweit spricht das Gutachten nur vom Dachgeschoss, das ausgebaut wurde (Bl. 2 des Gutachtens), nicht jedoch von einer Dachanhebung, wie der Kläger wohl meint. Auch aus den vorgelegten Lichtbildern ist eine "Dachanhebung" nicht zu erkennen.

Darüber hinaus kann in diesem Zusammenhang nicht festgestellt werden, dass die Beklagte entgegen dem Auftragsschreiben durch das Gericht gehandelt hat, denn dort wurde sie beauftragt "nach Möglichkeit im Gutachten genauere Angaben zu folgenden Punkten" zu machen:

a) Derzeitige Nutzung des Grundbesitzes;

b) ortsübliche Lagebezeichnung (Straße und Hausnummer) bei bebauten Grundstücken; genaue Lage innerhalb des Objekts bei Eigentumswohnungen;

c) Mieter/Pächter; gegebenenfalls Generalmieter mit Anschrift;

d) bei Eigentumswohnungen: Name und Anschrift der Hausverwaltung (eventueller Hausmeister);

e) Zubehör im Sinne der §§ 97, 98 BGB.

Eine vollständige Bewertung des Bauvorhabens auf Übereinstimmung mit den materiellen Baurechtsvorschriften hinsichtlich vorgenommener Ausbauten war von ihr gerade nicht gefordert.

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 709 ZPO.