Landgericht Mainz Beschluss vom 23.01.2003 – 8 T 181/98

1. Auf die sofortige Beschwerde des Antragstellers wird der Beschluss des Amtsgerichts Worms vom 20.4.1998 aufgehoben, soweit der Antrag auf Ungültigkeitserklärung des Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 12.11.1997 zu TOP 7 zurückgewiesen wurde.

Der in der Wohnungseigentümerversammlung vom 12.7.1997 unter Tagesordnungspunkt 7 gefasste Beschluss über die Durchführung einer Fassadensanierung und deren Finanzierung wird für ungültig erklärt.

2. Die Antragsgegner tragen die Gerichtskosten des Verfahrens. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

3. Der Geschäftswert für das amtsgerichtliche Verfahren wird auf 170.000,-- EUR, für das Beschwerdeverfahren auf 160.000 EUR festgesetzt.

Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die aus einem 14-stöckigen Gebäudekomplex besteht mit insgesamt 120 Wohneinheiten. Dem Antragsteller gehört ein Miteigentumsanteil von 25,139/1ooo,oo. Die Außenfassade des Gebäudes ist mit Eternitplatten verkleidet. An der Fassade bestehen Schäden, deren Umfang zwischen den Beteiligten streitig ist. In der Wohnungseigentümerversammlung vom 12.11.1997 erstattete unter Tagesordnungspunkt 7 "Sanierung der Fassade" der Architekt K. einen Bericht über den Zustand der Fassade. Dabei wies er darauf hin, dass die Fugenabdichtung mangelhaft und teilweise nicht mehr vorhanden sei, wodurch es zu erheblichen Wassereinbrüchen gekommen sei, die die Unterkonstruktion erheblich in Mitleidenschaft gezogen habe. Die Fassadenplatten seien genagelt und nicht geschraubt. An den Nägeln zeigten sich Rostansätze. Ein erheblicher Teil der Wärmedämmung sei durch das Eindringen von Wasser zerklumpt, so dass eine Wärmedämmung nicht mehr gegeben sei. Eine vernünftige Abdichtung der Fugen könne nicht erreicht werden. Da nicht absehbar sei, ob der Gesetzgeber irgendwann einmal eine Entfernung asbesthaltiger Faserplatten fordere, schlug der Architekt der Gemeinschaft vor, die Faserzementplatten insgesamt zu entfernen und eine Sanierung mit Vollwärmedämmputz vorzunehmen. Die Verwaltung wies anschließend darauf hin, dass mit Gesamtkosten in Höhe von 2,55 Mio. DM zu rechnen sei. Nach eingehender Diskussion wurde folgender Antrag zur Abstimmung gestellt: Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, die Sanierung der Fassade in den Jahren 1998 bis 2001 mit Vollwärmedämmputz einschließlich aller erforderlichen Nebenarbeiten einschließlich des Fensteraußenanstrichs durchzuführen. Die Einzelheiten werden durch Verwaltung und Verwaltungsbeirat festgelegt.

Zur Finanzierung der Fassadensanierung beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft vier Sonderumlagen in Höhe von jeweils DM 450.000,--, Fälligkeit jeweils der 1.5.1998, 1999, 2000 und 2001. Die Verteilung erfolgt nach Miteigentumsanteilen.

Der Beschluss wurde bei 11 Nein-Stimmen und 13 Enthaltungen mehrheitlich angenommen.

Der Antragsteller hat diesen und den unter Tagungsordnungspunkt 5 gefasste Beschluss zur Wiederbestellung der Verwalterin angefochten und die Ungültigerklärung beantragt.

Er hat vorgetragen, dass der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltungen nicht entspreche. Es handele sich bei der Fassade um 6 mm starke Eternitplatten, die auf einer Unterkonstruktion genagelt seien. Nur einige wenige Platten seien verschraubt, die Platten wiesen mit zwei Ausnahmen keine Schäden auf. Die geringfügigen Undichtigkeiten wegen bestehender Risse seien ungefährlich, da die bestehende Hinterlüftung dafür sorge, dass das Wasser verdunste. Die an der Wand und nicht an den Platten befestigte Wärmedämmung sei nicht gefährdet. Vereinzelt hervorstehende Nägel könnten ohne großen Aufwand nachgebessert werden. Die aus Gummibändern bestehende Fugenabdichtung sei noch flexibel und nicht verhärtet. Ein genereller Sanierungsbedarf sei in den nächsten 20 bis 25 Jahren nicht zu erwarten. Dies gelte auch für die Dämmung. Die beschlossene Sanierungsmaßnahme stelle eine bauliche Veränderung dar, die nur einstimmig beschlossen werden könne.

Die Antragsgegner haben vorgetragen, dass der unter Tagesordnungspunkt 7 gefasste Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Eine Abdichtung der Fugen sowie ein Neuanstrich der Fassade in Verbindung mit einer Betonsanierung und einer Erneuerung des Dachrands führe nicht zu einer ausreichenden Abdichtung. Es sei deshalb eine Sanierung vorzuziehen, die eine Entfernung der Faserzementplatten vorsehe. Die Anbringung eines Vollwärmedämmputzes sei zwar kostenintensiver, aber dauerhafter. Die Behauptungen des Antragstellers hinsichtlich des Zustands der Fassade seien mit den Feststellungen des Architekten nicht vereinbar. Über die Kosten der Sanierungsmaßnahmen sei bislang kein Beschluss gefasst worden. Es sei lediglich beschlossen worden, die vom Architekten vorgeschlagene Sanierungsmöglichkeit umzusetzen.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 30. April 1998 die Anträge des Antragstellers zurückgewiesen. Der Beschluss der Eigentümerversammlung sei nur zu beanstanden, wenn eine Sanierung überflüssig wäre oder wenn für die gleiche Ausführung ein billigeres Angebot vorgelegen hätte. Beides sei nicht der Fall. Für die beschlossene Gesamtsanierung bestünden gute Gründe. Der in der Sitzung gehörte Eigentümer R. habe angegeben, dass die Isolierung hinter den Platten sich nach unten verschoben habe. Die Feuchtigkeit werde nicht mehr von der Außenmauer abgehalten. Dies sei auch der Grund für die in einigen Wohnungen aufgetretenen Feuchtigkeitsprobleme. Daher sei eine Ausbesserung der Eternitfassade nicht die richtige Lösung.

Der Antragsteller hat gegen den am 18.5.1998 zugestellten Beschluss mit am 2.6. 1998 eingegangenen Schriftsatz sofortige Beschwerde eingelegt, beschränkt auf die Beschlussfassung zu Tagesordnungspunkt 7.

Der Beschwerdeführer ergänzt und vertieft das erstinstanzliche Vorbringen. Eine Vollwärmeschutzfassade stelle keine modernisierte Instandsetzung dar. Sie sei vielmehr bei einem 14-stöckigen Hochhaus bautechnisch bedenklich und werde fachlich nicht empfohlen.

Der Beschwerdeführer beantragt, den Beschluss des Amtsgerichts Worms vom 20.4.1998 aufzuheben und den zu Tagesordnungspunkt 7 in der Versammlung vom 12.11.1997 gefassten Beschluss für unwirksam zu erklären.

Die Beschwerdegegner beantragen, die sofortige Beschwerde zurückzuweisen.

Eine Fassadensanierung sei unbedingt durchzuführen. Weder die Fassadenplatten noch die Dichtungen oder die Wärmedämmung zwischen Fassadenplatten und Hauswand seien in Ordnung. Durch die nicht mehr gewährleistete Abdichtung sei es zu erheblichen Wassereinbrüchen in die Unterkonstruktion gekommen, wodurch erhebliche Teile der Wärmedämmung zerklumpt seien. Die ursprüngliche Sanierungsalternative stelle kostenintensives Stückwerk dar. Es sei zu befürchten, dass bereits nach wenigen Jahren wiederum Sanierungsbedarf an nicht sanierten Stellen bestünde. Dies sei schon allein angesichts der Kosten für die jeweils erforderlich werdende Gerüststellung wirtschaftlich nicht sinnvoll. Da es sich bei der bestehenden Fassadenverkleidung um Asbestplatten handele, sei es ratsam, diese möglichst schnell zu entfernen.

Die Kammer hat in der Sitzung vom 1.12.1998 den Architekten Keim als Zeugen gehört. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll (Bl. 215 ff. d.A.) Bezug genommen.

Die Kammer hat darüber hinaus Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 8.3.1999 durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Gutachten des Dipl. Ing. A. M. vom 26.7.2000, 14.12.2001 und 5.7.2002 Bezug genommen.

Die sofortige Beschwerde ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt. Sie hat auch in der Sache Erfolg. Der in der Wohnungseigentümerversammlung vom 12.11.1997 zu Tagesordnungspunkt 7 gefasste Beschluss ist unwirksam. Der Beschluss des Amtsgerichts Worms war daher aufzuheben.

Der angefochtene Beschluss entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, auf die jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch hat. Beschlüsse einer Wohnungseigentümergemeinschaft müssen den Vereinbarungen und Beschlüssen der Wohnungseigentümer und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entsprechen (§ 21 Abs. 3 und Abs. 4 WEG).

Dies bedeutet bei baulichen Maßnahmen, dass einerseits eine technisch technisch einwandfreie Lösung zu wählen ist, die eine dauerhafte Beseitigung vorhandener Mängel und Schäden verspricht, dass aber andererseits auf die Wirtschaftlichkeit geachtet werden muss und eine überteuerter Auftrag nicht erteilt werden darf. Aus diesem Grunde sind in der Regel vor der Vergabe größerer Aufträge Alternativ- oder Konkurrenzangebote einzuholen (vgl. Bayr. Oberstes Landesgericht Wohnungseigentümer 1999,166 bis 167 m.w.N.). Auch wenn sich aus dem gefassten Beschluss ergibt, dass lediglich die Sanierung und die Höhe der Sonderumlage geregelt worden sind und eine Ausschreibung noch bevorsteht, muss aus den genannten Grundsätzen geschlossen werden, dass vor einer solchen Beschlussfassung eingehende Untersuchungen des Schadensbildes vorgenommen werden. Aus dem Vortrag der Beteiligten sowie aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung ergibt sich jedoch lediglich, dass der Architekt K. zur Feststellung des Schadensbildes und auch zum Umfang der notwendigen Maßnahmen herangezogen wurde. Dies stellt nach Auffassung der Kammer bei einem prognostiziertem Gesamtvolumen von 2,55 Mio. DM keine ausreichende Entscheidungsgrundlage dar. Die inhaltliche Gestaltung der anvisierten Gesamtsanierung kann nur auf tragfähigen Grundlagen beruhen, wenn der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Zeitpunkt der Beschlussfassung ausreichende Informationen zur Verfügung stehen. Nur so kann eine sachgerechte Entscheidung getroffen werden. Es wäre daher erforderlich gewesen, dass im Vorfeld der Beschlussfassung Angebote verschiedener Fachunternehmen eingeholt werden, aus denen sich der aus fachlicher Sicht notwendige Sanierungsaufwand ablesen lässt.

Der Beschluss ist im übrigen auch deshalb unwirksam, da er nicht einstimmig getroffen wurde. Ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer war nicht ausreichend. Denn die beschlossene Maßnahme dient nicht der ordnungsgemäßen Instandsetzung des Eigentums. Die Frage, ob eine Maßnahme noch als modernisierende Instandsetzung oder Instandhaltung zu bewerten ist oder ob diese bereits eine darüber hinausgehende bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG darstellt, ist im Einzelfall unter Berücksichtigung verschiedener Kriterien zu beurteilen. Dabei ist allgemein anerkannt, dass der Begriff der Instandhaltung bzw. Instandsetzung nicht bloß auf die Erneuerung bzw. das Auswechseln bereits vorhandener Bauteile oder Einrichtungen beschränkt ist, sondern bei der Ersatzbeschaffung die technische Weiterentwicklung und den verbesserten Standard unter Berücksichtigung einer vernünftigen Kostennutzenanalyse umfasst. Auch eine über die bloße Reproduktion des bisherigen Zustandes hinausgehende bauliche Veränderung, die eine technisch bessere und wirtschaftlich sinnvollere Lösung zur Behebung eines Mangels darstellt, ist eine ordnungsgemäße Instandsetzung (OLG Düsseldorf FG Prax 2002, 110 m.w.N.).

Eine Instandsetzungsmaßnahme kann auch dann vorliegen, wenn der ursprüngliche Zustand des Gebäudes verändert wird (Bayer. Oberstes Landesgericht, Wohnungseigentümer 1998, 405 bis 406).

Die von der Eigentümergemeinschaft beschlossene Maßnahme geht über eine modernisierende Instandsetzung hinaus und ist daher einem Mehrheitsbeschluss nicht zugänglich. Dies ergibt sich aus den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen M., denen sich die Kammer inhaltlich anschließt. Der Sachverständige hat bei dem bereits am 8.7.1999 durchgeführten Ortstermin festgestellt, dass es sich bei der Fassade um einen dem Gebäude vorgehängten und hinterlüfteten Witterungsschutz aus Faserzementplatten handelt. Nach seinen Feststellungen, die er zunächst an einer einzigen Platte vorgenommen hatte, ist die vertikal angebrachte Holzlattung nicht verrottet. Die Vernagelung ist weitgehend in Ordnung. Vereinzelt stehen Rillennägel ab. Die verzinkten Rillennägel sind nicht verrostet. Die vertikalen Fugenbänder, die als Abdichtung zwischen den einzelnen Platten dienen, sind nicht verrottet. Die Platten sind lediglich altersbedingt verschmutzt. Der Sachverständige stellt im übrigen fest, dass die Hinterlüftung funktionsgerecht ist. Geringfügiges Eindringen von Niederschlagswasser über evtl. undichte Gummibänder trockne infolge der Hinterlüftung ab ohne dass Schäden zurückbleiben. Weiter stellt der Sachverständige in seinem Gutachten vom 26.7.2000 fest, dass auch die Wärmedämmung weder zerklumpt sei noch nicht ordnungsgemäß befestigt sei. Im Rahmen des Ortstermins wurden im übrigen, worauf besonders hinzuweisen ist, von den Beteiligten keine Bereiche genannt, wo angeblich Wassereintritt erfolgt sei.

Zusammenfassend stellt der Sachverständige fest, dass die nicht schadhafte Fassade nicht sanierungsbedürftig sei. Auch der Unterbau oder die Wärmedämmung erforderten nicht den Austausch der Fassadenplatten. Bei der beschlossenen Sanierung durch Aufbringen eines Vollwärmedämmputzes handele es sich allerdings im Rahmen einer Kosten-Nutzungs-Analyse um eine technisch und wirtschaftlich sinnvolle Alternative gegenüber einer Neuverkleidung mit hinterlüfteten Fassadenplatten.

Nachdem die Antragsgegner gerügt haben, dass der Sachverständige lediglich eine einzige Faserzementplatte an einer witterungsgeschützten Stelle abgelöst habe, wurde im Rahmen der Erstattung eines Ergänzungsgutachtens ein weiterer Ortstermin am 27.7.2001 durchgeführt. In diesem Zusammenhang führt der Sachverständige in seinem Gutachten vom 14.12.2001 aus, dass ein großer Teil der von den Antragsgegnern behaupteten Mängel örtlich nicht zugeordnet werden konnte. Der Sachverständige hat daraufhin nach Stellung eines Gerüstes Eternitplatten nach dem Zufallsprinzip ausgewählt und demontiert. Auch hier konnte der Sachverständige lediglich feststellen, dass vereinzelt Platten gebrochene Ecken aufweisen ("normaler Verschleiß") dass sich einige Rillennägel lösen und dass die vertikale Holzlattung teilweise wegen abstehender Platten Verschleißerscheinungen aufweisen. Der von den Antragsgegnern behauptet völlig mangelhafte Zustand der Wärmedämmung konnte vom Sachverständigen im Rahmen seiner Stichprobenauswahl nicht festgestellt werden. Den behaupteten Feuchtigkeitsschäden in einzelnen Wohnungen konnte nicht nachgegangen werden, da die Nutzer der Wohnungen nicht anwesend waren. Daran scheiterte eine Innenbesichtigung. Der Sachverständige kommt im Gutachten vom 14.12.2001 zu der zusammenfassenden Feststellung, dass der derzeitige Zustand der Fassade keine Gesamtsanierung erforderlich mache. In einem weiteren Ergänzungsgutachten vom 5.7.2002 weist der Sachverständige schließlich darauf hin, dass die Gefahr sich lösender Platten allein auf mangelhaft Wartungsarbeiten zurückzuführen seien. Fassaden müssten einer turnusmäßigen Kontrolle unterzogen werden. Sich lösende Rillennägel seien im Rahmen routinemäßiger Wartungsarbeiten zu beseitigen. Sollten tatsächlich Platten herunterfallen, sei dies auf mangelhafte Kontroll- bzw. Wartungsarbeiten zurückzuführen.

Weitere Feststellungen konnten wegen der Abwesenheit einiger Wohnungseigentümer nicht getroffen werden. Der Ortstermin war den Beteiligten bekannt. Die Antragsgegner tragen insoweit die Feststellungslast, als die Ursache der behaupteten Wasserschäden in bestimmten Wohnungen unbekannt bleibt.

Die Kammer sieht keine Anhaltspunkte, an den Ausführungen des Sachverständigen, der für den Fachbereich Fassaden, Fenster, Tore und Türen öffentlich bestellt und vereidigt ist, zu zweifeln. Der festgestellte Zustand der Fassade lässt es wirtschaftlich nicht sinnvoll erscheinen, eine Gesamtsanierung mit einem Volumen von 1,3 Mio. EUR zu beschließen. Eine Reparatur des vorhandenen Zustands im Rahmender vom Sachverständigen getroffenen Feststellungen ist vertretbar und vor allem in Anbetracht der angefallenen Kosten vorzuziehen. Die beschlossene Maßnahme kann daher nicht als modernisierende Instandsetzungsmaßnahme mehrheitlich beschlossen werden. Entgegenstehendes ist auch nicht aus der Entscheidung des Bayrischen Obersten Oberlandesgerichts vom 25.9.2001 (NZM 2002, 75) herzuleiten. Dort wurde festgestellt, dass auch die Erneuerung einer Fassadenverkleidung unter Anbringung eines zusätzlichen Wärmeschutzes als modernisierende Instandsetzung angesehen werden könne. Im dort zu entscheidenden Fall handelte sich auch um die Sanierung einer mit Eternitplatten verkleideten Fassade. Der entscheidende Unterschied zum vorliegenden Fall ist jedoch darin zu sehen, dass der Sachverständige dort bei der Beurteilung der vorhandenen Fassade "verheerende Schädigungen und Abwitterungen" feststellte, die akute Sicherungsmaßnahmen erforderten. Davon kann jedoch in Anbetracht der festgestellten relativ geringfügigen Schäden nicht gesprochen werden.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 47 WEG. Die Kammer hat keinen Anlass gesehen, die Antragsgegner mit der Erstattung der außergerichtlichen Kosten des Antragstellers zu belasten.

Der Geschäftswert ist gemäß § 48 Abs. 3 WEG festzusetzen. Bei der Geschäftswertbemessung und bei Anfechtung einer Instandhaltungsmaßnahme durch einen Wohnungseigentümer ist das Interesse der Beteiligten an der Entscheidung zugrunde zu legen. Wegen der Rechtskraftwirkung der Entscheidung für und gegen alle Beteiligte kommt es auf das Interesse der Wohnungseigentümer an. Grundsätzlich wären daher die gesamten veranschlagten Kosten anzusetzen. Zur Vermeidung eines unzumutbaren Kostenrisikos ist jedoch der Geschäftswert herabzusetzen. Dabei ist eine Abwägung zu treffen zwischen den Interessen der Gemeinschaft an der Durchführung der Instandhaltungsmaßnahme und dem Interesse des einzelnen Mitgliedes, den auf ihn entfallenen Kostenanteil zu vermeiden (OLG Karlsruhe Wohnungseigentümer 1996, 78). Bei einem Miteigentumsanteil von 25,139/1000,00 beliefe sich der Anteil des Antragstellers auf ca. 32.000 EUR. Die Kammer hält es für angemessen, das fünffache Einzelinteresse des Antragstellers für den Geschäftswert heranzuziehen, um dem subjektiven Interesse des Antragstellers gerecht zu werden, ohne den objektiven Wert des Verfahrens außer Betracht zu lassen. Dies führt zu einer Festsetzung des Geschäftswerts auf 160.000 EUR für die die Anfechtung des Tagesordnungspunkts 7. Der vom Amtsgericht festgesetzte Geschäftswert ist entsprechend abzuändern, wobei für die Anfechtung des Tagesordnungspunkts 5 (Verwalterbestellung) 10.000,-- EUR anzusetzen sind. Dies entspricht der Verwaltervergütung für den der Bestellung zugrunde liegenden Zeitraum von 5 Jahren.