Landgericht Mainz Urteil vom 12.02.2003 – 3 S 227/02

Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Mainz vom 13.6.2002 teilweise abgeändert.

Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 392,70 Euro und Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 23.2.20002 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger 72 %, der Beklagte 28 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Berufung ist zulässig und hat auch in der Sache zum überwiegenden Teil Erfolg.

Die Kammer nimmt auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil Bezug; von der Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen wird abgesehen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 2; § 313 a Abs. 1 ZPO).

Die Kläger können die an den Beklagten gezahlte Mietkaution von diesem nach Beendigung des Mietverhältnisses in Höhe von 360,61 Euro (705,30 DM) zurückverlangen; hinzu kommen anteilige Kautionszinsen bis zum 10.2.2002 in Höhe von 32,09 Euro. Soweit der Beklagte die Kaution - in Höhe von insgesamt 1.794,70 DM (917,62 Euro) - im Zusammenhang mit der Veräußerung des Mietobjekts an den Erwerber ausgehändigt hat, steht den Klägern dagegen ein Rückzahlungsanspruch gegenüber dem Beklagten nicht zu.

Richtig ist, dass nach der angeführten Rechtsprechung des BGH (NJW 99, 1857) der Veräußerer eines Grundstücks bzw. einer Eigentumswohnung, der die von dem Mieter geleistete Sicherheit dem Erwerber ausgehändigt hat, grundsätzlich neben diesem zur Rückgewähr der Sicherheit nach Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet bleibt. Wie in dieser Entscheidung ausgeführt, ist der Mieter allerdings angesichts der getroffenen Sicherungsabrede nach Treu und Glauben grundsätzlich gehalten, zunächst den Erwerber als dem gegenwärtigen Sicherungsnehmer und Mietvertragspartner in Anspruch zu nehmen, solange dies nicht aussichtslos erscheint (a.a.O., Seite 1859 a.E.). Diese Grundsätze gelten auch bei teilweiser Aushändigung der Kaution hinsichtlich des den Erwerber übergebenen Teilbetrags. Die Kammer verkennt nicht, dass der Mieter dadurch gezwungen ist, sich wegen der Rückzahlung der Kaution unter Umständen mit Veräußerer und Erwerber auseinander zu setzen. Macht der Erwerber - wie im vorliegenden Fall - ihm zustehende Gegenansprüche geltend, so erscheint dies unter Berücksichtigung des Sicherungszwecks der Kaution jedoch nicht unbillig; insofern hält die Kammer ihre zunächst geäußerten Bedenken nicht aufrecht. Anderenfalls wäre der Veräußerer zur Rückzahlung des weitergeleiteten Kautionsteils nämlich selbst dann verpflichtet, wenn den Erwerber tatsächlich entsprechende Gegenansprüche zustehen; dies ist mit der Sicherungsfunktion der Kaution unvereinbar. Ob die von dem Erwerber geltend gemachten Ansprüche begründet sind, ist im Verhältnis Mieter-Erwerber zu klären. Lediglich zur Klarstellung sei darauf hingewiesen, dass nach dem Sach- und Streitstand im vorliegenden Verfahren ein Mietzinsanspruch des Erwerbers für März 1998, wie ihn dieser geltend gemacht hat, zu bejahen wäre. Das Mietverhältnis begann am 1.7.1996 und war auf drei Jahre befristet; eine einverständliche vorzeitige Vertragsaufhebung zum 28.2.1998 - die der Beklagte ausdrücklich bestritten hat - ist von den Klägern nicht näher dargetan.

Soweit es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs einer vorherigen Inanspruchnahme des Erwerbers nicht bedarf, wenn diese aussichtslos ist, so bezieht sich dies lediglich auf Fälle, in denen der Vermieter, wie in dem der Entscheidung des BGH zugrunde liegenden Sachverhalt (Konkurseröffnung), zur Rückerstattung nicht in der Lage ist (allgemein in diesem Sinne auch Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Auflage, § 572 Randnr. 17). Nicht gemeint ist der Fall, dass der Erwerber - wie hier - wegen von ihm geltend gemachter Gegenansprüche hierzu nicht bereit ist. Ansonsten wäre das Erfordernis, dass der Mieter grundsätzlich zunächst den Erwerber in Anspruch zu nehmen hat, praktisch gegenstandslos.

Soweit der Beklagte die Kaution an den Erwerber ausgehändigt hat, müssen sich die Kläger danach an den Erwerber des Mietobjekts halten.

Hinsichtlich des bei dem Beklagten verbliebenen Kautionsteils (705,30 DM = 360,61 Euro) zuzüglich anteiliger Kautionszinsen ist die Klage demgegenüber begründet. Die von dem Beklagten im zweiten Rechtszug insoweit erklärte Aufrechnung ist aus den in dem Hinweis des Kammervorsitzenden vom 19.8.2002 dargelegten verfahrensrechtlichen Gründen nicht zulässig; hierauf wird Bezug genommen. Soweit der Beklagte mit Schriftsatz vom 23.9.2002 - nach Ablauf der Berufungsbegründungsfrist - behauptet, dass er zur Aufrechnung schon in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht vorgetragen habe, ist dies zum einen verspätet, zum anderen nicht unter Beweis gestellt. Unabhängig hiervon fehlt es hinsichtlich der nunmehr geltend gemachten Nebenkostennachforderung auch in der Sache an hinreichendem Vortrag. Der Beklagte hat die betreffende Abrechnung selbst nicht vorgelegt und ist hierzu nach seinem eigenen Vorbringen in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer auch nicht mehr in der Lage.

Zu dem von dem Beklagten zurückzuzahlenden Kautionsrest kommen anteilige Kautionszinsen entsprechend der Berechnung der Kläger in der Anlage zur Klageschrift bis zum 10.2.2002 hinzu, dies sind (360,61 Euro : 1.278,23 Euro) x 113,76 Euro = 32,09 Euro. Die Klage ist nach alledem in Höhe von insgesamt 392,70 Euro begründet.

Der Zinsanspruch ab Rechtshängigkeit ergibt sich aus den §§ 288 Abs. 1 Satz 1, 291 BGB.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf entsprechender Anwendung der §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO (LG Landau NJW 2002, 973).

Die Revision wird nicht zugelassen, da ein gesetzlicher Grund hierfür (§ 543 Abs. 2 ZPO) nicht vorliegt.