Landgericht Mainz Urteil vom 04.03.2005 – 5 O 128/04

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

1

Die Parteien streiten um die Beendigung eines Vertrags über die Errichtung einer Mobilfunkstation. Die Klägerin ist Inhaberin eines Kaufhauses in I. Sie hat der Rechtsvorgängerin der Beklagten, der Firma V. I. GmbH & Co. KG mit Mietvertrag vom 02.03.2000 (Bl. 15 bis 21 d. A.) für die Dauer von 20 Jahren die Aufstellung einer Mobilfunksendeanlage gestattet.

2

Als jährlicher Mietzins wurden EUR 3.558,59 vereinbart, mit einer Mietanpassungsmöglichkeit, für den Fall, dass sich der Lebenshaltungskostenindex um 10 % verändert (Bl. 18 bis 19 d. A.).

3

Der Beklagten wurde ein vorzeitiges Kündigungsrecht nach einer Vertragsdauer von zehn Jahren zugestanden (§ 4 Abs. 2 des Vertrages).

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Die Klägerin ist der Auffassung, dass für sie die Durchführung der zwanzigjährigen Vertragslaufzeit unzumutbar sei. Sie hat mit Schreiben vom 26.02.2004 (Bl. 22 d. A.) das Mietvertragsverhältnis zum 31.05.2004 gekündigt (Bl. 22 d. A.).

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Die Klägerin trägt vor,

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der mit der Beklagten vereinbarte formularmäßige Vertrag verstoße gegen Treu und Glauben (§§ 310, 307 Abs. 1 BGB). Durch die zwanzigjährige Laufzeit und die der Beklagten allein zugestandene Kündigungsmöglichkeit nach zehn Jahren werde sie - die Klägerin - unangemessen benachteiligt. Wegen der in der Bevölkerung herrschenden Beunruhigung über die Gefahren von Mobilfunksendeanlagen sei ihr eine Durchführung des Mietvertrages nicht zuzumuten.

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Die Klägerin beantragt,

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die Beklagte zu verurteilen, die von ihr auf dem Gebäude in I., M. Str. 26 betriebene Funkfeststation und alle dazu gehörigen Anlagen abzubauen und zu entfernen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie trägt vor,

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der mit der Klägerin abgeschlossene Dauermietvertrag sei in keiner Weise zu beanstanden. Es gebe keinen Grund für eine vorzeitige Beendigung des Vertragsverhältnisses.

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Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

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Die auf die Räumung der Funkfeststation gerichtete Klage hat keinen Erfolg, weil der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag vom 18.03.2000/23.05.2000 (Bl. 15 bis 21 d. A.) uneingeschränkt wirksam ist. Insbesondere verstößt der Vertrag nicht gegen §§ 310 Abs. 1 Satz 2, 307 Abs. 1, 2 BGB.

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Verträge zwischen Kaufleuten wie der streitige Vertrag über die Errichtung einer Mobilfunkanlage sind nur dann nach §§ 310 Abs. 1, 307 Abs. 1 BGB unwirksam, wenn sie den jeweils anderen Vertragspartner unangemessen benachteiligen. Ein solcher Ausnahmefall ist hier nicht gegeben.

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Zu Unrecht meint die Klägerin, dass hier die in § 4 des Mietvertrages vorgesehene Vertragsdauer von 20 Jahren unzulässig wäre (§ 307 Abs. 1 BGB).

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Allerdings hat der BGH bei der Anmietung einer Telefonanlage (BGH NJW 1997, 3022) eine Bindung des Kunden für 20 Jahre für unwirksam gehalten. In der so genannten Breitbandkabelentscheidung hat der BGH das Verfahren zur Prüfung an die Vorinstanz zurück verwiesen, ob eine Vertragsbindungszeit von 25 Jahren angemessen ist oder nicht (BGH NJW 2003, 313 ff.).

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Aus diesen obergerichtlichen Entscheidungen lässt jedoch sich kein allgemeiner Grundsatz ableiten, dass eine zwanzigjährige Vertragslaufzeit bei bestimmten Vertragstypen generell unbillig im Sinne von § 307 Abs. 1 BGB und somit unzulässig wäre.

19

Unbillig im Sinne von § 307 BGB kann eine zu lange Vertragsdauer nur dann sein, wenn ein Verbraucher oder Gewerbetreibender dringend auf Waren oder Dienstleistungen angewiesen ist und oder wenn er sonst unter Ausnutzung eines Ungleichgewichts in unzulässiger Weise geknebelt wird.

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Die Inhaltskontrolle von Verträgen auf dem Gebiet der Kommunikations- und Informationstechnologie ist vor dem Hintergrund zu sehen, dass deren Nutzer häufig darauf angewiesen sind, langfristige Verträge über die Nutzung von Telefonanlagen, Breitbandkabeln usw. abzuschließen. Die Inhaltskontrolle der angemessenen Vertragsdauer solcher Verträge nach § 307 Abs. 1 BGB, soll verhindern, dass Nutzer unter Ausnutzung ihres Bedarfs unangemessen lang an einen Anbieter gebunden oder vom Anschluss an den technischen Fortschritt ausgeschlossen werden.

21

Diese Notwendigkeit zur Billigkeitskontrolle von Verträgen, die den Zugang zu moderner Informationstechnik ermöglichen ((§ 307 Abs. 1 BGB), lässt sich nicht auf die Fälle der Vermietung gewerblicher Grundstücken oder Gebäudeteilen zum Zweck der Aufstellung von Mobilfunksendeanlagen übertragen.

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Niemand ist gezwungen, ein gewerbliches Grundstück oder ein Gebäude zum Zweck der Aufstellung einer Mobilfunkanlage zu vermieten.

23

Anlass für eine Inhaltskontrolle der Vertragsdauer solcher Gewerbemietverträge könnte sein, wenn ein Vermieter von seinem Mieter unter Ausnutzung eines Ungleichgewichts formularmäßig an eine überlange Mietdauer zu einem nicht kostendeckenden Mietzins gebunden würde. Eine solche unangemessene Benachteiligung der Klägerin ist nicht ersichtlich, da § 3 Abs. 3 des Mietvertrages eine Erhöhung des Mietzinses bei Veränderung des Lebenshaltungskostenindex um mehr als 10 % vorsieht (Bl. 19 d. A.).

24

Abgesehen von diesem Fall sind hier keine Kriterien dafür ersichtlich, wonach die Beklagte der Klägerin unter Ausnutzung eines dringenden Bedarfs oder sonstigen Ungleichgewichts eine übermäßig lange Vertragsdauer auferlegt hätte (§ 307 Abs. 1 BGB). Es gibt kein gesetzliches Leitbild für eine angemessene Dauer gewerblicher Mietverträge, an dem sich die Unzulässigkeit der hier konkret vereinbarten Laufzeit von 20 Jahren messen lassen könnte. Das dispositive Gesetzesrecht (§ 580 a BGB), stellt den Parteien frei, ob sie Mietverträge für wenige Stunden oder Tage oder auch für eine Dauer von 30 Jahren und mehr abzuschließen (§ 544 BGB).

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Es eine freie, nicht der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB unterliegende unternehmerische Entscheidung der Klägerin, ob sie einen gewerblichen Mietvertrag über die Aufstellung einer Mobilfunkanlage mit einer Laufzeit von 20 Jahren akzeptiert oder nicht.

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Die Inhaltskontrolle der Vertragslaufzeit von Verträgen (§ 307 Abs. 1 BGB) wegen Unbilligkeit ist nicht dafür geschaffen, derartige unternehmerische Entscheidungen zu überprüfen.

27

Die weiteren Beanstandungen der Klägerin gegen die Zulässigkeit der Vertragslaufzeit von 20 Jahren betreffen nicht die Unbilligkeit, sondern die Zweckmäßigkeit dieser Vertragsbestimmung und sind für die Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB unerheblich.

28

Im Rahmen der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB spielt demnach keine Rolle, ob die Dauer von 20 Jahren erforderlich ist, damit sich die Investitionen der Beklagten rentieren oder nicht. Ebenso ist unerheblich, ob die Beklagte die Möglichkeit hätte, auf andere Objekte auszuweichen, wie lange die Lizenz für das Mobilfunknetz läuft bzw. wie hoch die Kosten einer Demontage der Mobilfunkantenne wären. Es kommt auch nicht darauf an, wie sich der Umsatz im Kaufhaus der Klägerin entwickelt bzw. welche etwaigen Befürchtungen ihre Kunden und Mitarbeiter hegen. Alle diese Punkte betreffen nur die Frage der Zweckmäßigkeit einer Vertragslaufzeit von 20 Jahren bzw. die wirtschaftlichen Motive der Parteien zum Abschluss des Vertrags über die Aufstellung der Mobilfunksendeanlage.

29

Mit der Rechtsfrage der Billigkeit einer Vertragsdauer von 20 Jahren stehen diese Gesichtspunkte nicht in Zusammenhang.

30

Keine unbillige Benachteiligung der Klägerin ist in dem Umstand zu sehen, dass für sie als Vermieterin der Aufstellfläche für die Mobilfunkanlage eine Vertragslaufzeit von 20 Jahren vereinbart wurde, während für die Beklagte ein vorzeitiges Kündigungsrecht nach zehn Jahren gilt (§ 4 Abs. 2 BGB). Im Gewerbemietrecht ist es nicht zu beanstanden, dass für den Vermieter bzw. den Mieter unterschiedliche Kündigungsfristen bzw. Optionszeiten vereinbart werden (vgl. BGH NJW 2001, 3480).

31

Auch der Umstand, dass die Klägerin eine etwaige Gesundheitsgefährdung ihrer Mitarbeiter und Kunden bzw. eine Kaufzurückhaltung befürchtet, führt nicht zur Unbilligkeit der vereinbarten Vertragslaufzeit von 20 Jahren (§ 307 Abs. 1 BGB).

32

Die Frage, ob ein Mietobjekt unzumutbare Störungen für den Vermieter auslöst, ist keine Problem der Vertragslaufzeit, sondern des Kündigungsrechts nach § 543 Abs. 1 BGB. Gehen von einer Mietanlage unzumutbare Störungen oder Belästigungen für den Vermieter aus, kann dieser den Mietvertrag aus wichtigem Grund fristlos kündigen (§ 543 Abs. 1 BGB).

33

Solche konkrete Gesundheitsgefahren durch die streitige Mobilfunkanlage, die eine fristlose Kündigung „aus wichtigem Grund“ (§ 543 Abs. 1 BGB) rechtfertigen könnten, sind von der Klägerin jedoch nicht dargetan und auch nicht ersichtlich. Zudem wäre die Kündigungserklärung nicht unverzüglich und somit verspätet.

34

Allgemeine Befürchtungen in der Bevölkerung vor den Gesundheitsgefahren durch eine Mobilfunksendeanlage sind kein „wichtiger Kündigungsgrund“ im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB. Solche Befürchtungen gibt es gegenüber modernen Techniken aller Art (Gentechnik, Atomkraftwerke, Handystrahlung usw.). Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung läge nur vor, wenn es konkrete Anhaltspunkte gäbe, dass die Mobilfunkstation gegen gesetzliche Vorschriften oder die behördlichen Emissionsgrenzwerte verstößt. Hierfür ist nichts erkennbar.

35

Im Übrigen wäre eine fristlose Kündigung des Vertrags über die Mobilfunkstation schon wegen des Zeitablaufs nicht mehr nach § 543 Abs. 1 BGB gerechtfertigt, weil die geltend gemachten Bedenken schon lange in der Öffentlichkeit diskutiert werden. Die zwei Jahre nach Abschluss des Mietvertrags erklärte Kündigung wäre nicht mehr in angemessener Frist erklärt und somit unzulässig.

36

Nach alledem ist die Klage kostenpflichtig abzuweisen, § 91 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.

37

Der Streitwert wird gem. § 3 ZPO auf EUR 56.838,59 geschätzt. Dies ist der Wert der Duldung der Anlage für den Rest der Vertragslaufzeit (vgl. Zöller/Herget, 25. Aufl., § 13, Rn. 16 „Duldung“).