Landgericht Osnabrück Urteil vom 08.11.2002 – 12 S 513/02

(aus Wohnungswirtschaft und Mietrecht WuM)

Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer Kündigung nach § 573 c BGB.

Die Beklagte war Mieterin eines Einfamilienhauses mit Kraftfahrzeugeinstellplatz bzw. Garage der Klägerin.

§ 9 des am 16.9.1988 geschlossenen Mietvertrages enthält Regelungen zur Kündigung und Rückgabe der Mieträume. In Absatz 1 heißt es dazu:

"Das Mietverhältnis kann von beiden Parteien mit einer Frist von 3 Monaten gekündigt werden. Nach 5-, 8- und 10-jähriger Mietdauer verlängert sich die Kündigungsfrist für beide Parteien um jeweils 3 Monate. § 1 (4) des Vertrages bleibt unberührt. In § 1(4) ist bestimmt dass das Mietverhältnis bis zum 31.12.1989 fest abgeschlossen wird und sich nach Ablauf der Befristung mit den Kündigungsfristen des § 9 des Vertrages fortsetzt."

Die Beklagte hat das Mietverhältnis mit Schreiben vom 1. 9. 2001 zum 30.11.2001, hilfsweise zum nächstzulässigen Zeitpunkt gekündigt und die Wohnung zum 30.11.2001 geräumt und an die Klägerin zurückgegeben. Die Wohnung wurde zum 1.5.2002 anderweitig weitervermietet, ein Mietvertrag über die Garage wurde am 1.2.2002 geschlossen. Hinsichtlich der Garage streiten sich die Parteien, ab wann die neuen Mieter die Garage nutzten.

Die Klägerin hat vorgetragen, die Kündigung der Beklagten sei erst zum 31.8.2002 wirksam geworden, und hat dazu auf § 9 Abs.1 des Mietvertrages verwiesen.

Die Klägerin hat mit der Klage unter Verrechnung des Kautionsguthabens der Beklagten - unter anderem auf die Mieten für Februar und März 2002 - restliche Miete für den Zeitraum bis Ende April 2002, d.h. bis zur Weitervermietung des Wohnhauses und hinsichtlich der Garage bis Ende Januar 2002 geltend gemacht.

Sie hat vorgetragen, die unter § 9 Abs.1 des Mietvertrages getroffene Regelung sei nach § 573 c Abs.4 BGB unwirksam, da im Vertrag lediglich der Gesetzeswortlaut wiederholt worden sei. Es handele sich damit nicht um eine vertragliche Vereinbarung.

Darüber hinaus hat die Beklagte vorgetragen, die Garage sei schon im Dezember 2001 von den neuen Mietern genutzt worden, die auch entsprechend die Miete gezahlt hätten.

Das Amtsgericht Bersenbrück hat mit Urteil vom 3.7.2002 nach Beweisaufnahme über die Nutzung und Vermietung der Garage die Beklagte zur Zahlung der restlichen Miete bis einschließlich April bzw. hinsichtlich der Garage bis einschließlich Januar 2002 verurteilt. Das Amtsgericht hat ausgeführt, eine Kündigung sei wegen der vertraglichen Vereinbarung nur zum späteren Zeitpunkt möglich.

Die zulässige Berufung ist unbegründet. Die Beklagte ist verpflichtet, auch noch für die Monate November bis zur Neuvermietung Miete zu zahlen, da ihre Kündigung erst mit den Fristen des § 9 des Mietvertrages wirksam wurde.

Nach Art.229 § 3 Abs.10 EGBGB gilt für den Mieter auch bei Mietverhältnissen, die am 1.9.2001 bereits länger als fünf Jahre bestanden, die kurze Kündigungsfrist gemäß § 573 c Abs.1 S.1 BGB nur, wenn nicht eine längere Kündigungsfrist zuvor " durch Vertrag vereinbart" wurde, sonst ist eine längere Kündigungsfrist nach § 573 c Abs.4 BGB unwirksam.

Entscheidend ist also, ob die Bestimmung im § 9 Abs.1 des Mietvertrages, die die Wiedergabe der damaligen gesetzlichen Regelung enthält, als "vertraglich vereinbart" anzusehen ist.

Hierzu werden in Rechtsprechung und Literatur unterschiedliche Auffassungen vertreten (vgl. die Darstellungen von Rips in WM 2002, 135ff., Eisenhardt in WM 2002, 412f., jeweils m.w.N. und LG Hamburg WM 2002, 431ff. mit Anm. von Wiek, WM 2002, 433f. und Anm. von Lammel in ZM 2002, 671ff.).

Es dürfte eindeutig sein, dass es sich bei dem von den Parteien abgeschlossenen Mietvertrag um einen Formularmietvertrag handelt, also um einen Vertrag im gesetzlichen Sinne. Nach Auffassung der Kammer ist es ebenso eindeutig, dass sämtliche in diesen Vertrag aufgenommenen Regelungen, also auch die der gesetzlichen Regelung entsprechenden Kündigungsfristen, vom Vertragswillen umfasst sind. Eine Auslegung nach dem Wortsinn ergibt also, dass es sich bei § 9 Abs.1 des Vertrages um eine durch "Vertrag vereinbarte" handelt.

Auch aus dem Gesetzeszusammenhang ergibt sich keine andere Beurteilung, da die Systematik der Übergangsvorschriften in Art.229 § 3 EGBGB zeigt, dass vor Inkrafttreten des Reformgesetzes abgeschlossene Tatbestände dem alten Recht unterfallen (§ 3 Abs.1 Nr.1-7, Abs.7-9 EGBGB) (Lammel, ZMR 2002, 672).

Soweit aus Äußerungen des Rechtsausschusses der Schluss gezogen wird, der "Gesetzgeber" habe die formularmäßige Wiederholung von gesetzlichen Regelungen nicht unter den Begriff "durch Vertrag vereinbart" einordnen wollen, ist dieser Wille nicht im Gesetzestext zum Ausdruck gekommen, denn das Gesetz macht keine Unterscheidung zwischen Formular- und Individualvertrag. Die geäußerte Meinung ist daher nicht bindend. Die Gerichte haben sich an Gesetze zu halten und nicht an Meinungen von Mitgliedern des Rechtsausschusses.

Damit ist im vorliegenden Fall die Kündigung der Beklagten erst zum 31. August 2002 wirksam geworden. Entgegen der Ansicht der Beklagten verstößt die vertragliche Regelung auch nicht gegen Bestimmungen des AGB-Gesetzes, denn sie entspricht der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gesetzlichen Regelung.

Soweit die Beklagte sich gegen die Verpflichtung zur Zahlung der Garagenmiete wendet, hat die Beweisaufnahme 1. Instanz ergeben, dass die Garage erst ab 1.2.2002 neu vermietet wurde und die neuen Mieter auch erst ab 1.2.2002 an die Klägerin Miete gezahlt haben. Wenn die Beklagte mit den neuen Mietern schon vorher andere Vereinbarungen getroffen haben sollte, so ändert das nichts an der vertraglichen Verpflichtung der Beklagten gegenüber der Klägerin. Die Beklagte mag sich gegebenenfalls an ihren Vertragspartner, die Zeugen S., halten.

Gemäß § 543 Abs.2 Nr.2 ZPO war die Revision zuzulassen.

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