Landgericht Stendal Beschluss vom 04.08.2022 – 23 OH 2/22

Orientierungssatz

1. Eine Kaufabsichtserklärung bei einem Makler, die auch eine Bitte um Vorbereitung eines notariellen Kaufvertrages enthält, ist nicht formbedürftig gem. § 311b BGB. Erteilt daraufhin der Makler einem Notar den Auftrag, im Hinblick auf das beabsichtigte Beurkundungsgeschäft tätig zu werden, wird dies dem Kaufinteressenten als Auftraggeber gem. § 164 BGB zugerechnet.

2. Im Fall der vorzeitigen Beendigung des Beurkundungsverfahrens ist bei den Gebühren für die vollständige Erstellung des Entwurfs die Höchstgebühr zu erheben.

1. Die Kostenrechnung des Notars BB vom 24. Januar 2022 (...Nr...) ist rechtmäßig.

2. Das Verfahren ist gerichtsgebührenfrei. Gerichtliche Auslagen werden nicht erhoben.

3. Die außergerichtlichen Kosten tragen die Beteiligten jeweils selbst.

I. Die Antragstellerin begehrt die gerichtliche Entscheidung gegen die in der Beschlussformel zu 1.) genannte Kostenrechnung.

Die Antragstellerin trug sich mit der Absicht, ein in CC gelegenes Grundstück zum Kaufpreis von 85.000,00 € über die DD GmbH als Makler zu erwerben. Hierzu unterschrieb sie beim Makler ... eine Kaufabsichtserklärung/Reservierung in der unter anderem folgendes festgehalten war:

„Hiermit bekunden wir unsere Kaufabsicht zum Erwerb des o.g. Objektes und bitten um Vorbereitung eines notariellen Kaufvertrages und geben der DD GmbH dazu folgende Informationen:“

Nachfolgend ist die Steueridentifikationsnummer der Käuferin bzw. Antragstellerin angegeben.

Der Makler vereinbarte für die Antragstellerin bei dem Notar einen Beurkundungstermin. Am 19. Oktober 2021 versandte der Notar auf Veranlassung des Maklers einen ersten Entwurf an die Antragstellerin. Am 26. Oktober 2021 rief die Verkäuferin im Notariat an und teilte mit, der Termin zur Beurkundung von 16. November 2021 solle bestehen bleiben, der Makler aber nicht mehr beteiligt werden. Am 9. November 2021 fertigte eine Mitarbeiterin des Notariats eine Aktennotiz, wonach eine Grundschuld für das gegenständliche Grundstück später bestellt werden sollte. Änderungen kämen per Mail, der Kaufpreis solle auf das Konto der Mutter der Verkäuferin gezahlt werden. Am 12. November 2021 sagte die Beschwerdeführerin den Termin zur Beurkundung ab.

Am 22. November 2021 erstellte der Notar eine Kostenrechnung (Anl. 10) wegen vorzeitiger Beendigung des Beurkundungsverfahrens nach einem Geschäftswert von 85.000,00 € mit einer Gebühr nach Nr. 21302 i.H.v. 246,00 €, nebst Dokumentenpauschale, Post- und Telekommunikationspauschale, Auslagen der Grundbucheinsicht und Umsatzsteuer über insgesamt 331,59 €. Nachdem die Antragstellerin hiergegen interveniert hatte, erstellte der Notar am 24. November 2022 eine neue Kostenrechnung (Anl. 16) und hob die erste Rechnung vom 22. November 2021 auf. Mit der neuen Kostenrechnung berechnete der Notar für die vorzeitige Beendigung des Beurkundungsverfahrens eine 2,0 Gebühr gemäß Nr. 21302 KV GNotKG i.H.v. 492,00 € nebst den oben genannten Pauschalen, Auslagen der Grundbucheinsicht sowie Umsatzsteuer. Insgesamt beläuft sich die Rechnung nunmehr auf 624,33 €.

Hiergegen wendet sich die Antragstellerin mit ihrem Antrag auf Überprüfung der Kostenrechnung vom 16. Februar 2022.

Sie macht geltend, die Kaufabsichtserklärung mit Vertragsstrafe sei aufgrund fehlender Beurkundung rechtsunwirksam. Sie habe den Notar nicht gekannt und auch nicht beauftragt. Der Auftrag an den Notar sei vielmehr durch den Makler erfolgt, welcher wiederum von der potentiellen Verkäuferin beauftragt worden sei.

Sowohl der Notar als auch die Ländernotarkasse wurden angehört.

II. Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung ist gemäß § 127 Abs. 1 GNotKG zulässig, die Antragstellerin beantragt die Überprüfung der notariellen Kostenrechnung. Auch die in § 127 Abs. 2 GNotKG enthaltene Frist (Ablauf des Kalenderjahres, das auf das Jahr folgt, in dem die vollstreckbare Ausfertigung der Kostenberechnung zugestellt ist) ist eingehalten.

Die Überprüfung hat ergeben, dass die Kostenrechnung gemäß §§ 97, 47 GNotKG rechtmäßig erstellt worden ist.

Der Auftrag an den Notar, im Hinblick auf das beabsichtigte Beurkundungsgeschäft tätig zu werden, wird der Antragstellerin als Auftraggeberin gemäß § 164 BGB zugerechnet. Sie selbst hat die Kaufabsichtserklärung unterschrieben und mit dem Formular um Vorbereitung eines notariellen Kaufvertrages gebeten. Dieses Rechtsgeschäft selbst ist nicht formbedürftig gemäß § 311 b BGB, denn durch den Vertrag an den Makler, der lediglich eine Kaufabsichtserklärung enthält, hat sich die Antragstellerin noch nicht verpflichtet, das Eigentum an gegenständlichen Grundstück erwerben zu wollen. Der Vertrag mit dem Makler ist als solcher gemäß § 652 BGB nicht formbedürftig.

Unerheblich ist auch, dass auf Wunsch der Verkäuferin nach dem Telefonat vom 26. Oktober 2021 mit dem Notariat der Makler nicht mehr beteiligt werden sollte. Die Vollmacht der Antragstellerin an den Makler nach § 164 BGB, für sie den Notartermin zu vereinbaren, entfällt hierdurch nicht rückwirkend.

Unerheblich für das Entstehen der Gebühr ist auch, aus welchem Grund der Kaufvertrag scheiterte. Entscheidend ist vielmehr, dass die Antragstellerin vertreten durch den Makler den Notar beauftragt hatte, den gegenständlichen Entwurf für das beabsichtigte Geschäft zu fertigen.

Nachdem die Beschwerdeführerin den Termin am 12. November 2021 abgesagt hatte, ist gemäß 21302 GNotKG i.V.m. § 92 Abs. 2 GNotKG eine Gebühr von 0,5 - 2,0 entstanden. Im Fall der vorzeitigen Beendigung des Beurkundungsverfahrens ist bei den Gebühren für die Fertigung eines Entwurfs für die vollständige Erstellung des Entwurfs die Höchstgebühr, im vorliegenden Fall also 2,0 zu erheben. Dementsprechend hat der Notar die 2,0 Gebühr bei einem Wert von 85.000,00 € mit 492,00 € zutreffend berechnet.

Hinzu kommen gemäß Nummer 32001 GNotKG und 32005 GNotKG die Dokumenten-, Post- und Telekommunikationspauschale mit 4,65 € bzw. 20,00 € sowie die Auslagen für die Grundbucheinsicht nach Nummer 32011 KV GNotKG. Ebenfalls ist gemäß Nummer 32014 GNotKG auf den Nettobetrag von 524,65 € 19 % Umsatzsteuer = 99,68 € = 624,33 € brutto zahlen.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 130 Abs. 3 GNotKG, 81 FamFG.