Niedersächsisches Oberverwaltungsgericht Beschluss vom 09.07.2025 – 1 LA 165/24

Der Antrag des Klägers auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Oldenburg - 4. Kammer - vom 26. November 2024 wird abgelehnt.

Der Kläger trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind erstattungsfähig.

Der Wert des Streitgegenstandes für das Zulassungsverfahren wird auf 18.750 EUR festgesetzt.

I.

Der Kläger begehrt eine Baugenehmigung für die Umnutzung einer zum Dauerwohnen genehmigten Eigentumswohnung zum Ferienwohnen.

Er ist Wohnungseigentümer einer gut 73 m2 großen Wohnung in einem 1984 als Wohnhaus genehmigten Gebäude. Dieses liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 32, der - zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht geltenden - Zweckentfremdungssatzung der Beigeladenen i.d.F. der 1. Änderung und der am 7. Juli 2006 bekanntgemachten Erhaltungssatzung Nr. 10 der Beigeladenen, die auf die in § 172 Abs. 1 Satz 1 Nrn. 1 und 2 BauGB genannten Gründe Bezug nimmt. Deren § 3 lautet:

"Die Genehmigung darf versagt werden, wenn die bauliche Anlage erhalten bleiben soll,

a) weil sie allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt,

b) weil sie von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist,

c) um im Geltungsbereich der Satzung die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten.

Die Erhaltungsgründe zu a) und b) gelten sinngemäß für den Genehmigungsvorbehalt gemäß § 2 Abs. 2 dieser Satzung."

Am 9. April 2019 stellte der Kläger beim Beklagten einen Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren für eine Änderung der Nutzung als "Eigentumswohnung" zur Nutzungsart "Eigentumswhg und Vermietung als Ferienwhg." und am 29. April 2019 bei der Beigeladenen einen Antrag auf Genehmigung der Nutzungsänderung nach § 173 BauGB. Den Bauantrag lehnte der Beklagte mit dem streitgegenständlichen Bescheid ab.

Die dagegen erhobene, hilfsweise auf die Erteilung eines mindestens das Bauplanungsrecht einschließenden Bauvorbescheids bezogene Verpflichtungsklage hat das Verwaltungsgericht mit dem angegriffenen Urteil abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, die beabsichtigte Nutzung stehe im Widerspruch zum Bebauungsplan Nr. 32, der für das Grundstück ein allgemeines Wohngebiet nach der BauNVO 1990 vorsehe. Der Bebauungsplan leide nicht unter zu seiner Unwirksamkeit führenden Mängeln und sei auch nicht funktionslos geworden. Der beabsichtigten Nutzung stehe ferner entgegen, dass sie der Erhaltungssatzung Nr. 10 der Beigeladenen unterfalle und die Beigeladene das infolgedessen nach § 173 Abs. 1 Satz 2 BauGB erforderliche Einvernehmen versagt habe. Dass die Nutzung faktisch nicht geändert werde, weil bereits in der Vergangenheit ungenehmigt eine Ferienwohnnutzung ausgeübt worden sei, sei unerheblich; abzustellen sei nach der Senatsrechtsprechung nur auf die genehmigte Vornutzung. Die Erhaltungssatzung sei wirksam. Ihr lägen ausreichende tatsächliche Erhebungen zugrunde. Auf die Rüge des Klägers, die in § 3 der Satzung geregelten Rechtsfolgen wichen von § 172 BauGB ab, komme es nicht an: Selbst wenn die Satzungsbestimmung gegen § 172 BauGB verstieße, sei nur diese unwirksam; die Genehmigungsvoraussetzungen ergäben sich dann weiterhin unmittelbar aus § 172 BauGB und lägen hier nicht vor. Aus dem Vortrag, die Begründung der Erhaltungsziele sei nicht tragfähig, ergebe sich ebenfalls keine Unwirksamkeit der Satzung. Schließlich stehe der Erteilung der Nutzungsänderungsgenehmigung das Fehlen der nach der Schlusspunkttheorie erforderlichen Genehmigung nach der Zweckentfremdungssatzung entgegen.

II.

Der dagegen gerichtete, auf die Zulassungsgründe ernstlicher Zweifel, besonderer tatsächlicher oder rechtlicher Schwierigkeiten sowie grundsätzlicher Bedeutung (§ 124 Abs. 2 Nrn. 1, 2 und 3 VwGO) gestützte Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg.

Ist das Urteil selbständig tragend auf mehrere Gründe gestützt, so muss hinsichtlich jedes dieser Gründe zumindest ein dargelegter Zulassungsgrund durchgreifen. Daran fehlt es jedenfalls hinsichtlich der selbständig tragenden Erwägung des Verwaltungsgerichts, der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens stehe bereits das Fehlen des in nicht zu beanstandender Weise versagten Einvernehmens der Beigeladenen entgegen. Ob die hinsichtlich der weiteren tragenden Gründe des Urteils - Unvereinbarkeit mit dem Bebauungsplan Nr. 32 und fehlende Genehmigung nach der zwischenzeitlich außer Kraft getretenen Zweckentfremdungssatzung - geltend gemachten Zulassungsgründe durchgreifen, muss der Senat angesichts dessen nicht entscheiden.

1.

Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils sind dann dargelegt, wenn es dem Rechtsmittelführer gelingt, wenigstens eine erhebliche Tatsachenfeststellung oder einen tragenden Rechtssatz in der angegriffenen Entscheidung mit plausiblen Gegenargumenten derart in Frage zu stellen, dass sich dadurch etwas am Entscheidungsergebnis ändern könnte. Überwiegende Erfolgsaussichten sind nicht erforderlich; es genügt, wenn sich diese auf der Grundlage des Zulassungsvorbringens als offen erweisen. Diesen Anforderungen genügen die Rügen des Klägers gegen die Wirksamkeit und Anwendbarkeit der Erhaltungssatzung Nr. 10 der Beigeladenen nicht.

Dies gilt zunächst, soweit der Kläger geltend macht, die Erhaltungssatzung sei unwirksam, weil § 3 von der Rechtsfolgenregelung in § 172 Abs. 3 und 4 BauGB abweiche. Sein Vortrag genügt insoweit bereits nicht den Darlegungsanforderungen, da er sich nicht mit der maßgeblichen Erwägung des Verwaltungsgerichts auseinandersetzt, selbst eine wegen Abweichung von § 172 Abs. 3 und 4 BauGB unwirksame Regelung der Genehmigungsvoraussetzungen in der Erhaltungssatzung führe nicht zur Unwirksamkeit der Erhaltungssatzung insgesamt, da sich die Genehmigungsvoraussetzungen weiterhin unmittelbar aus § 172 BauGB ergäben. Im Übrigen ist diese Erwägung auch in der Sache zutreffend (vgl. Senatsurt. v. 7.7.2022 - 1 LB 36/21 -, NVwZ-RR 2022, 980 = BRS 90 Nr. 149 = juris Rn. 72; Senatsbeschl. v. 10.9.2015 - 1 LA 90/15 -, NVwZ-RR 2016, 328 = juris Rn. 15). Darüber hinaus besteht bei der gebotenen Auslegung von § 3 der Erhaltungssatzung kein Widerspruch zu § 172 BauGB. Die Formulierung "Die Genehmigung darf versagt werden" macht hinreichend deutlich, dass die nachfolgenden Versagungsgründe abschließend sind; des im Gesetzeswortlaut enthaltenen Wortes "nur" bedarf es hierfür nicht. Das Erfordernis besonderer städtebaulicher Gründe ist in gesetzeskonformer Auslegung in den Versagungstatbestand des Erhalts der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung hineinzulesen. Mit Blick auf die Vereinbarkeit des § 3 Satz 2 der Erhaltungssatzung mit § 172 Abs. 3 Satz 2 BauGB hat der Senat zur inhaltsgleichen Regelung in der Erhaltungssatzung Nr. 11 der Beigeladenen mit Urteil vom 9. August 2016 (- 1 KN 123/14 -, n.v.) ausgeführt:

"Aber auch der für die Errichtung baulicher Anlagen geltende § 3 Satz 2 der Satzung steht nicht im Widerspruch zu § 172 Abs. 3 Satz 2 BauGB. Sein Wortlaut - "Die Erhaltungsgründe zu a) und b) gelten sinngemäß für den Genehmigungsvorbehalt gemäß § 2 Abs. 2 dieser Satzung" - weicht zwar von dem dieser Norm - "Die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlage darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird." - deutlich ab. Der Senat geht jedoch, insbesondere unter Berücksichtigung von S. 2, 2. Abs. der Satzungsbegründung, davon aus, dass der Satzungsgeber mit seiner Ankündigung, die auf bestehende Bauten zugeschnittenen Versagungsgründe zu a) und b) "sinngemäß" auf Neubauten anzuwenden, lediglich den vom Gesetz für Neubauten vorgesehenen Versagungsgrund umschreiben wollte und ihm dies auch in noch hinreichender Klarheit gelungen ist."

Daran ist festzuhalten.

Auch die Rüge des Klägers, entgegen der auf den Senatsbeschluss vom 21. November 2023 (- 1 ME 119/23 -, DVBl. 2024, 379 = BauR 2024, 488 = juris Rn. 13) gestützten Auffassung des Verwaltungsgerichts müsse bei der Beurteilung der erhaltungsrechtlichen Zulässigkeit der Nutzungsänderung berücksichtigt werden, dass es um die Legalisierung einer im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Erhaltungssatzung zumindest materiell-rechtlich bestandsgeschützten Ferienwohnung gehe, durch die der der ortsansässigen Bevölkerung zur Verfügung stehende Wohnraum nicht verknappt werde und eine Veränderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Vergleich zum status quo des Inkrafttretenszeitpunkts nicht zu besorgen sei, greift nicht durch. Der maßgebliche status quo, dessen Beibehaltung die Gemeinde mit einer Erhaltungssatzung anstreben kann, ist die bei Inkrafttreten der Satzung formell baurechtmäßige Nutzungsstruktur. Nur so kann verhindert werden, dass die Erhaltungssatzung deshalb ihren Zweck verfehlt, weil die Gemeinde mangels Kenntnis eines hinter ihrem Rücken vollzogenen Strukturwandels nicht rechtzeitig von ihrem Satzungsgebungsrecht Gebrauch machen kann. Der Verweis des Klägers auf einen materiell-rechtlichen Bestandsschutz einer bei Satzungserlass legalisierungsfähigen Nutzung geht fehl. Nur die auch formelle Baurechtmäßigkeit vermag Bestandsschutz zu vermitteln; wer auf die Beantragung einer für ein Vorhaben erforderlichen Baugenehmigung verzichtet, ist gegenüber Veränderungen der Rechtslage nicht schutzwürdig (vgl. Senatsbeschl. v. 17.12.2021 - 1 LA 91/20 -, BauR 2022, 459 = ZfBR 2022, 272 = juris Rn. 27).

2.

Besondere rechtliche oder tatsächliche Schwierigkeiten weist die Rechtssache ebenfalls nicht auf. Der den vorstehend angesprochenen Fragen zugrundeliegende Sachverhalt ist einfach gelagert und unstreitig. Die angesprochenen Rechtsfragen sind in der Rechtsprechung des Senats geklärt. Aus diesem Grund kommt der Sache auch keine grundsätzliche Bedeutung zu, abgesehen davon, dass die pauschale Behauptung, die Wirksamkeit der Erhaltungssatzung Nr. 10 erweise sich als grundsätzlich klärungsbedürftig, auch formal nicht den Darlegungsanforderungen an eine Grundsatzrüge entspricht.

3.

Mit der Ablehnung des Zulassungsantrags wird das angefochtene Urteil rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind gemäß § 162 Abs. 3 VwGO schon deshalb erstattungsfähig, weil diese sich durch Antragstellung einem eigenen Kostenrisiko ausgesetzt hat (§ 154 Abs. 3 VwGO).

Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47 Abs. 1 und 3, 52 Abs. 1 GKG i.V.m. Nrn. 1 d), f) der auf der Internetseite des Gerichts abrufbaren Streitwertannahmen des Senats für ab dem 1. Juni 2021 eingegangene Verfahren.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§§ 152 Abs. 1 VwGO, 68 Abs. 1 Satz 5, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).

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