Niedersächsisches Oberverwaltungsgericht Beschluss vom 18.11.2025 – 1 LA 107/25

Der Antrag des Klägers auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Hannover - 4. Kammer (Einzelrichter) - vom 15. Juli 2025 wird abgelehnt.

Der Kläger trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens.

Der Wert des Streitgegenstandes für das Zulassungsverfahren wird auf 25.000 EUR festgesetzt.

I.

Der Kläger wendet sich gegen den Widerruf einer Baugenehmigung zur Erweiterung eines Wohngebäudes im Außenbereich.

Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks E. -Straße im Gebiet der Beklagten. Das im Außenbereich gelegene Grundstück war ursprünglich mit einer Gärtnerei samt Wohnhaus aus den 60er-Jahren bebaut. Mit Baugenehmigung vom 16. Januar 2023 und Nachtrag vom 30. März 2023 gestattete die Beklagte dem Kläger auf der Grundlage von § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB eine Erweiterung des Wohnhauses zum Zweck des allgemeinen Wohnens. In der grüngestempelten Baubeschreibung heißt es:

"Das bestehende Wohnhaus soll um einen zusätzlichen Anbau im Westen erweitert werden. (...) Der vorhandene Windfang und die Nebenanlage werden abgerissen. In dem Zuge soll das Bestandsgebäude energetisch saniert werden, um den aktuellen Anforderungen gerecht zu werden. Entsprechend soll das Satteldach gedämmt und neu eingedeckt, sowie die Fassade mit einem WDVS versehen werden. (...)"

Die Genehmigung enthält weiter den Zusatz: "Das Bestandsgebäude ist in Material- und Farbgebung zu erhalten, auch im Rahmen einer Sanierung."

Aufgrund von Nachbarbeschwerden stellte die Beklagte im April 2023 fest, dass von dem Wohnhaus nur noch zwei Außenwände und die Bodenplatte existierten. Die übrigen Außen- und sämtliche Innenwände, der Dachstuhl und die Decke des Erdgeschosses waren entfernt worden. Sie widerrief daraufhin mit Bescheid vom 24. Mai 2023 die Baugenehmigung samt Nachtrag und ordnete die sofortige Vollziehung an. Die Baugenehmigung habe nur unter den Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB erteilt werden können. Diese Vorschrift verlange, dass ein zulässigerweise errichtetes Gebäude vorhanden sei, an das angebaut werden solle. Daran fehle es. Den Widerspruch des Klägers wies die B-Stadt mit Bescheid vom 6. März 2024 zurück. Ein Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz blieb erfolglos (VG Hannover, Beschl. v. 17.6.2024 - 4 B 1655/24 -; Senatsbeschl. v. 11.12.2024 - 1 ME 122/24 - ).

Die gegen den Rücknahmebescheid erhobene Klage hat das Verwaltungsgericht Hannover mit dem angegriffenen Urteil unter Bezugnahme auf die Begründung der im Eilrechtsschutzverfahren ergangenen Beschlüsse abgewiesen. Die Privilegierung des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB setze ein vorhandenes Gebäude voraus, woran es nach Abbruch wesentlicher Teile der Gebäudesubstanz fehle. Auf die Frage, ob die vorgenommenen Abbrucharbeiten genehmigungsfrei seien oder nicht, komme es nicht an.

II.

Der gegen dieses Urteil gerichtete, auf den Zulassungsgrund ernstlicher Zweifel (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) gestützte Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg.

Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit eines Urteils sind dann dargelegt, wenn es dem Rechtsmittelführer gelingt, wenigstens eine erhebliche Tatsachenfeststellung oder einen tragenden Rechtssatz in der angefochtenen Entscheidung mit plausiblen Gegenargumenten derart in Frage zu stellen, dass sich etwas am Entscheidungsergebnis ändern könnte. Überwiegende Erfolgsaussichten sind nicht erforderlich; es genügt, wenn sich diese auf der Grundlage des Zulassungsvorbringens als offen erweisen. Das ist nicht der Fall.

Nicht zu folgen ist der Auffassung des Klägers, das Fehlen der Zwischendecke und eines Teils der Außenwände spreche nicht gegen die Annahme eines fortbestehenden Gebäudes; tatsächlich seien Umfassungswände nicht erforderlich, damit eine bauliche Anlage als Gebäude eingestuft werden könne. Der Kläger verkennt den rechtlichen Ausgangspunkt des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB. Die Vorschrift erweitert den bei rechtmäßiger Errichtung eines Wohngebäudes im Außenbereich bestehenden "passiven" Bestandsschutz und ermöglicht eine Erweiterung des Bestandsgebäudes zur Gewährleistung angemessener Wohnverhältnisse. Damit setzt die Norm voraus, dass das aufgrund zulässiger Errichtung bestandsgeschützte Gebäude trotz der Erweiterung in seinen identitätsprägenden Bestandteilen fortbesteht. Das schließt eine weitgehende oder gar vollständige Beseitigung von dessen Bausubstanz aus. Ist nicht mehr hinreichend Bausubstanz vorhanden, um von einer Identität des genehmigten Gebäudes mit dem nach Abschluss der Maßnahmen vorhandenen Gebäude auszugehen, entzieht das der Anwendbarkeit des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB die Grundlage (vgl. Senatsbeschl. v. 24.3.2023 - 1 ME 11/23 -, BauR 2023, 1923 = juris Rn. 9 und 14). Vor diesem Hintergrund ist es unerheblich, ob eine bauliche Anlage auch ohne Umfassungswände ein Gebäude sein kann. Das zu erweiternde Wohngebäude, auf dem die widerrufene Baugenehmigung aufbaut, umfasste Umfassungswände, Zwischendecke und Satteldach, die seine Identität prägten. Mit deren weitgehender Beseitigung hat dieses Wohngebäude seine ursprüngliche Identität verloren; ein erweiternder Wiederaufbau wäre keine Erweiterung i.S.v. § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB, sondern insgesamt als Neubau zu beurteilen. Vor diesem Hintergrund ist auch der weitere Vortrag, Außenwände und Dach wären ohne den Baustopp in Kürze neu erstellt worden, sodass wieder ein Gebäude bestanden hätte, unerheblich. Denn dieses Gebäude wäre nicht dasjenige gewesen, auf dessen bestandsgeschützter Substanz die nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB erteilte Genehmigung aufbaute.

Neben der Sache liegen die Ausführungen zu § 2 Abs. 2 NBauO. Das Verwaltungsgericht ist an keiner Stelle davon ausgegangen, dass diese bauordnungsrechtliche Bestimmung für die Auslegung des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB maßgeblich sein könnte. Auf seine Ausführungen im Senatsbeschluss vom 11. Dezember 2024, dort S. 4, nimmt der Senat zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug.

Unzutreffend ist die Auffassung des Klägers, die Beklagte habe im Rahmen ihrer Ermessensbetätigung weitergehende Ausführungen zu den wirtschaftlich getroffenen Dispositionen des Klägers machen müssen. Da sich der Kläger - wie der Senat in seinem vorzitierten Beschluss auf S. 5 festgestellt hat - aufgrund vorsätzlichen oder mindestens fahrlässigen Handelns nicht auf Vertrauensschutz berufen kann, entspricht es der in § 49 Abs. 6 Satz 1 VwVfG zum Ausdruck kommenden Wertung des Gesetzgebers, dass er die finanziellen Folgen selbst zu tragen hat. Schutzwürdig ist er nicht. Das gilt auch mit Blick auf die Einschätzung des Klägers, er sei nunmehr Eigentümer einer wertlosen Liegenschaft; diese Einschätzung trifft jedenfalls insoweit zu, als eine Bebauung mit einem nicht nach § 35 Abs. 1 BauGB privilegierten Vorhaben nicht in Betracht kommen und er zudem zur Beseitigung aller auf dem Grundstück vorhandenen, aber nicht (mehr) genehmigten baulichen Anlagen zu verpflichten sein dürfte. Dass ohne den Baustopp wenige Wochen später keine den Widerruf rechtfertigenden Tatsachen mehr vorgelegen hätten, trifft nach den obigen Ausführungen nicht zu.

Mit der Ablehnung des Zulassungsantrags wird das angefochtene Urteil rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.

Die Streitwertfestsetzung folgt aus § 47 Abs. 1 und 3, § 52 Abs. 1 GKG.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 68 Abs. 1 Satz 5, § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).

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