Niedersächsisches Oberverwaltungsgericht Beschluss vom 16.04.2026 – 1 LA 124/25

Der Antrag des Klägers auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Osnabrück - 2. Kammer - vom 11. September 2025 wird abgelehnt.

Der Kläger trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen zu 1. und 2. sind nicht erstattungsfähig.

Der Wert des Streitgegenstandes für das Zulassungsverfahren wird auf 30.000 EUR festgesetzt.

I.

Der Kläger wendet sich gegen eine der Beigeladenen zu 1. erteilte Baugenehmigung für die Nutzungsänderung eines Wohnhauses in eine Unterkunft für Beschäftigte.

Sowohl das Grundstück des Klägers mit der postalischen Anschrift A-Straße ...(Gemarkung J., Flur K., Flurstück L.) im Gebiet der Beigeladenen zu 2. als auch das nördlich davon gelegene Vorhabengrundstück der Beigeladenen zu 1. mit der postalischen Anschrift A-Straße ... (Gemarkung J., Flur K., Flurstück M.) sind mit Wohnhäusern bebaut und befinden sich im Geltungsbereich des im Jahr 2019 in Kraft getretenen Bebauungsplans Nr. 108 "Holstener Weg". Dieser setzt dort ein allgemeines Wohngebiet (WA) fest. Der Bebauungsplan Nr. 108 überplant weitgehend das Gebiet des Bebauungsplans Nr. 31 "Sandhügel II", der für das hier relevante Gebiet ebenfalls ein WA-Gebiet festgesetzt hatte.

Mit Bescheid vom 23. Januar 2024 erteilte der Beklagte der Beigeladenen zu 1. die mit der vorliegenden Klage angefochtene Baugenehmigung für die Nutzungsänderung des Wohnhauses mit zwei Wohneinheiten in eine Unterkunft für Beschäftigte mit einer Nutzungseinheit und 16 Betten sowie zum Anlegen von vier Einstellplätzen. Bestandteil der Genehmigung wurde u.a. die mit einem Grünstempel versehene Ergänzung zur Betriebsbeschreibung.

Der Kläger sieht die Nutzungsänderung als rechtswidrig an und befürchtet insbesondere Verkehrs- und Lärmbelastungen verursacht durch den An- und Abfahrtsverkehr sowie die Nutzer der Unterkunft. Die nach erfolglosem Widerspruchsverfahren erhobene Klage (u.a.) des Klägers gegen die Baugenehmigung hat das Verwaltungsgericht mit dem angegriffenen Urteil abgewiesen. Der Gebietserhaltungsanspruch werde durch das Vorhaben nicht verletzt. Es sei - bei unterstellter Wirksamkeit der Artfestsetzung des Bebauungsplans Nr. 108 - als sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb ausnahmsweise zuzulassen. Aufgrund der typischen Nutzung der Unterkunft mit 16 Schlafplätzen, die insbesondere in der Ergänzung zur Betriebsbeschreibung konkretisiert werde, führe der voraussichtlich mit dem Vorhaben verbundene An- und Abfahrtsverkehr nicht zu einer Gebietsunverträglichkeit. Der Kläger habe weder substantiiert dargelegt noch sei ersichtlich, dass vom vorgesehenen Nutzungskonzept abgewichen werden solle. Vom Kläger befürchtete Störungen durch eine ausschließliche Unterbringung von - zur Nachtzeit an- und abfahrenden - Fernfahrern sowie Störungen durch lautstarkes Verhalten alkoholisierter Nutzer der Unterkunft seien bloße Mutmaßungen und Unterstellungen. Selbst bei unterstellter Unwirksamkeit der Artfestsetzung des Bebauungsplans Nr. 108 wäre das Vorhaben zulässig. Der Bebauungsplan Nr. 31 lebte dann (teilweise) wieder auf, so dass sich die Zulässigkeit des Vorhabens nicht nach § 34 Abs. 1 BauGB beurteile. Hierfür spreche, dass es an einem selbstständigen Aufhebungsbeschluss fehle, der erkennen lasse, dass er auch für den Fall der Unwirksamkeit der neuen Festsetzung Gültigkeit haben solle. Zudem trete - nach § 5 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 108 - der Bebauungsplan Nr. 31 nur hinsichtlich des überplanten Gebietes außer Kraft und bliebe im Übrigen ohnehin wirksam. Ermessensfehler bei einer ausnahmsweisen Zulassung nach § 4 Abs. 3 BauNVO seien nicht erkennbar. Die streitgegenständliche Baugenehmigung sei hinreichend bestimmt. Mit Hilfe der Ergänzung zur Betriebsbeschreibung sowie den Planunterlagen seien die von der Unterkunft für die Nachbarn zu erwartenden Störungen hinreichend bestimmbar. Letztlich werde auch das in § 15 Abs. 1 BauNVO verankerte Gebot der Rücksichtnahme nicht verletzt. Es bestünden insbesondere keine hinreichenden Anhaltspunkte dafür, dass der von dem genehmigten Vorhaben ausgelöste An- und Abfahrtsverkehr für den Kläger in einem WA-Gebiet unzumutbar sei. Einstellplätze seien in ausreichender Zahl vorhanden.

II.

Der hiergegen gerichtete, auf den Zulassungsgrund ernstlicher Zweifel an der Richtigkeit des verwaltungsgerichtlichen Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) gestützte Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg.

Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils i.S.v. § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO sind dann dargelegt, wenn es dem Rechtsmittelführer gelingt, wenigstens eine erhebliche Tatsachenfeststellung oder einen tragenden Rechtssatz in der angefochtenen Entscheidung mit plausiblen Gegenargumenten derart in Frage zu stellen, dass sich etwas am Entscheidungsergebnis ändern könnte. Überwiegende Erfolgsaussichten sind nicht erforderlich; es genügt, wenn sich diese auf der Grundlage des Zulassungsvorbringens als offen erweisen. Das ist nicht der Fall.

1.

Das Verwaltungsgericht ist - bei unterstellter Wirksamkeit des Bebauungsplans Nr. 108 - zutreffend davon ausgegangen, dass es sich bei dem streitgegenständlichen Vorhaben aufgrund seiner typischen Nutzungsweise um einen nicht störenden Gewerbebetrieb i.S.v. § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO handelt und daher der Gebietserhaltungsanspruch des Klägers nicht verletzt wird.

Eine typisierende Betrachtungsweise des Vorhabens ist hier zunächst zulässig. Eine typisierende Betrachtungsweise verbietet sich dann, wenn der zur Beurteilung stehende Betrieb zu einer Branche gehört, deren übliche Betriebsformen hinsichtlich des Störgrades eine große Bandbreite aufweisen, die von nicht störend bis störend oder sogar erheblich belästigend reichen kann (vgl. zum Maßstab BVerwG, Urt. v. 9.11.2021 - 4 C 5.20 - BauR 2022, 615 = juris Rn. 10; Senatsurt. v. 1.9.2022 - 1 LC 50/20 -, BauR 2022, 1749 = juris Rn. 21). Von einer derartigen Bandbreite an Erscheinungsformen ist bei einer als Gewerbebetrieb einzustufenden Unterkunft für Beschäftigte nicht auszugehen. Bei einer als Gewerbe betriebenen Unterkunft für Beschäftigte handelt es sich nicht (mehr) um ein Wohngebäude und (noch) nicht um einen Beherbergungsbetrieb. Sie zeichnet sich durch die Unterbringung der betriebseigenen Beschäftigen aus, die eine (begrenzte) Zeit (idR) zwischen Arbeitseinsätzen in der Unterkunft verweilen und sie zum Schlafen, Essen und für Freizeitaktivitäten nutzen. Bei der üblichen Betriebsform ist daher anzunehmen, dass der Störgrad der Unterkünfte für Beschäftigte (insbesondere durch den An- und Abfahrtsverkehr) grds. vergleichbar ist.

Das Argument des Klägers, dass sich eine typisierende Betrachtung deshalb verbiete, weil der Störgrad je nach betroffenem Nutzerkreis, Betriebsstruktur, betroffener Branche und konkreter Ausgestaltung des Nutzungskonzepts erheblich variiere, verfängt nicht. Insbesondere der Nutzerkreis und das Nutzungskonzept können grds. Auswirkungen auf die rechtliche Beurteilung der zulässigen Art der Nutzung haben (Gewerbebetrieb, Beherbergungsbetrieb, Wohngebäude), ändern aber nichts an der hier zulässigen typisierenden Betrachtungsweise.

Das Verwaltungsgericht ist auch zu Recht von der Gebietsverträglichkeit des Vorhabens im Sinne des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO ausgegangen und es liegt aus denselben Gründen auch kein Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot (§ 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO) vor.

Die zur Ermittlung der Gebietsverträglichkeit herangezogene Ergänzung zur Betriebsbeschreibung ist hinsichtlich der zu erwartenden Einwirkungen insbesondere durch Geräusche in Form des An- und Abfahrtsverkehrs (vgl. § 13 Abs. 1, 2 Nr. 7 NBauVorlVO) hinreichend bestimmt und lässt die Reichweite der genehmigten Nutzung erkennen (vgl. zum Maßstab Senatsurt. v. 29.8.1995 - 1 L 3462/94 -, BauR 1996, 79 = juris Rn. 17). Sie sieht u.a. vor, dass die Beschäftigten der Beigeladenen zu 1. vom Firmenstandort in Fahrzeugen mit sechs bzw. neun Sitzen - in der Regel zum Schichtwechsel - zur Unterkunft fahren und private Fahrzeuge, LKW und Zugmaschinen am Firmensitz verbleiben. Aufgrund dieser Angaben ist das Verwaltungsgericht zutreffend davon ausgegangen, dass - auch ohne die genaue Verweildauer der Beschäftigten in der Unterkunft, die Häufigkeit des Wechsels und das Verhältnis der Beschäftigten mit geregelten Arbeitszeiten (Mechaniker, Lagerarbeiter, Sachbearbeiter) bzw. ungeregelten Arbeitszeiten (Fernfahrer) zu kennen - nicht mit einem An- und Abfahrtsverkehr zu rechnen ist, der zu einer Gebietsunverträglichkeit bzw. zu einem Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme führt.

Soweit der Kläger bemängelt, dass die Ergänzung zur Betriebsbeschreibung keine Angabe zum Firmenstandort der Beigeladenen zu 1. vorsieht, von dem aus die Beschäftigten die Unterkunft aufsuchen, ist bereits nicht erkennbar, welche Bedeutung diese Angabe für die Beurteilung der zu erwartenden Einwirkungen am Standort des Vorhabens hat. Auch im vom Kläger so bezeichneten Worst-Case-Fall, d.h. der Kreis der Beschäftigten, die die Unterkunft aufsuchen, beschränkt sich im Wesentlichen auf Fernfahrer, die insbesondere zur Nachtzeit an- und abfahren, ist insgesamt mit keiner nennenswerte Erhöhung der Belastung durch den An- und Abfahrtsverkehr zu rechnen. Die Ergänzung zur Betriebsbeschreibung differenziert nicht zwischen einzelnen Berufsgruppen. Es ist daher davon auszugehen, dass die Regelung zur An- und Abfahrt - zeitlich orientiert am Schichtbetrieb und durchgeführt mit Sammeltransporten - für alle Berufsgruppen gleichermaßen gilt. Bei realistischer Betrachtung ist zudem zu erwarten, dass die Beschäftigten der Beigeladenen zu 1. zu Erholungszwecken mindestens etwa einen halben Tag dort verweilen. Mit einer stetigen - nächtlichen - An- und Abfahrt ist daher nicht zu rechnen. Es sei angemerkt, dass der Bebauungsplan Nr. 108 bis zu vier Wohnungen pro Wohngebäude zulässt (§ 2 der textlichen Festsetzungen). Bei einer nicht unüblichen Belegung einer Wohnung durch vier Personen lebten auch in diesem Fall bis zu 16 Personen in einem Gebäude; ihre Verkehrsbedürfnisse (An- und Abfahrt zur Arbeit, Freizeitverkehre von Eltern und Kindern, Einkaufsverkehre, Anlieferungen) sind eher größer als diejenigen von Arbeitnehmern, die vor allem zum Schlafen in der Unterkunft verweilen. Die verkehrliche Belastung, die durch die Nutzung der Unterkunft zu erwarten ist, übersteigt daher nicht die Belastung, die durch eine - bauplanungsrechtlich ausdrücklich erlaubte - Wohnnutzung entstehen würde.

Weiterer Angaben für die Annahme der Gebietsverträglichkeit bedurfte es in der Ergänzung zur Betriebsbeschreibung folglich nicht. Insbesondere muss die Ergänzung zur Betriebsbeschreibung hier nicht die Angaben enthalten, die die vom Kläger zitierte Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts Schwerin (vgl. Urt. v. 16.1.2020 - 2 A 1308/18 -, juris Rn. 54) in Bezug auf Ferienwohnungen fordert. Die Rechtsprechung ist schon deshalb nicht auf den vorliegenden Fall übertragbar, weil Ferienwohnungen typischerweise von den Nutzern einzeln aufgesucht werden und nicht - wie es bei dem streitgegenständlichen Vorhaben vorgesehen ist - in Sammeltransporten. Ob ihr generell zu folgen ist, mag ebenfalls Zweifeln begegnen; das kann der Senat offenlassen.

Damit ist auch die Einschätzung des Verwaltungsgerichts nicht zu beanstanden, dass die Angaben in der Ergänzung zur Betriebsbeschreibung und den sonstigen Planunterlagen ein Einschreiten der Bauaufsicht ermöglichen, wenn An- und Abfahrten anders als angegeben ausgestaltet werden oder der angegebene Nutzerkreis der Unterkunft erweitert bzw. verändert wird.

2.

Auch mit dem Einwand, dass die Ermessensausübung im Rahmen der ausnahmsweisen Zulassung des Vorhabens (§ 4 Abs. 3 BauNVO) fehlerhaft sei, da weder das berechtigte Ruhebedürfnis der unmittelbar angrenzenden Nachbarn noch der Umstand, dass es sich bei Fernfahrern um ständig wechselnde, alleinstehende Männer ohne Familienangehörige und sonstige soziale Bindung handelt, dringt der Kläger nicht durch. Es besteht bereits kein Anspruch des Klägers auf eine ermessensfehlerfreie Entscheidung über die Erteilung einer Ausnahme, weil § 4 Abs. 3 BauNVO nicht drittschützend ist (vgl. BVerwG, Urt. v. 29.3.2022 - 4 C 6.20 -, BauR 2022, 147 = NWVBl 2022, 450 = juris Rn. 19 ff.).

3.

Das Verwaltungsgericht ist zudem zutreffend davon ausgegangen, dass - für den Fall der Unwirksamkeit des Bebauungsplans Nr. 108 - der Bebauungsplan Nr. 31 (teilweise) wieder auflebt. Das Vorhabengrundstück würde in diesem Fall weiterhin in einer als WA-Gebiet ausgewiesenen Fläche liegen, so dass § 34 BauGB nicht zur Anwendung kommt.

Nach der vom Verwaltungsgericht zitierten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. Beschl. v. 16.5.2017 - 4 B 24.16 -, BauR 2017, 1498 = juris Rn. 4) gilt die alte Rechtsnorm unverändert fort, wenn wegen der Unwirksamkeit der späteren Norm die Möglichkeit der Normenkollision entfällt. Möchte die Gemeinde diese Rechtsfolge vermeiden, sollen mithin die Festsetzungen des früheren Bebauungsplans auf jeden Fall - und sei es bei Unwirksamkeit der Festsetzungen des neuen Bebauungsplans auch ersatzlos - beseitigt werden, muss sie einen - im textlichen Teil des Plans zum Ausdruck zu bringenden - Aufhebungsbeschluss fassen. Ein solcher selbständiger Aufhebungsbeschluss muss erkennen lassen, dass er auch dann Bestand haben soll, wenn die neuen Festsetzungen unwirksam sein sollten.

Vor diesem Hintergrund verfängt die Argumentation des Klägers zur Entstehungsgeschichte des § 5 des Bebauungsplan Nr. 108 nicht. Selbst wenn es bei der Fassung des Vorentwurfs und damit dem vollständigen Außerkrafttreten des Bebauungsplans Nr. 31 sowie der vollständigen Überplanung des davon umfassten Gebietes geblieben wäre, ist nicht - wie von der oben zitierten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts gefordert - erkennbar, dass die Aufhebung auch für den Fall der (Teil)Unwirksamkeit der neuen Regelung - hier des Bebauungsplans Nr. 108 - gelten soll. Von einem derartigen Planungswillen der Beigeladenen zu 2. ist daher nicht auszugehen.

Nur ergänzend merkt der Senat daher an, dass es sich bei dem Auseinanderklaffen zwischen der Artfestsetzung in § 4 des Bebauungsplans Nr. 108 und deren Begründung (§ 9 Abs. 8 BauGB) (lediglich) um einen Abwägungsfehler im Sinne von § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB handeln dürfte (vgl. BVerwG, Urt. v. 18.03.2004 - 4 CN 4.03 -, BauR 2004, 1260 = juris Rn. 16; Mitschang/Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 16. Auflage 2025, § 9 Rn. 3), der aber offenbar nicht innerhalb der Jahresfrist nach § 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB gerügt worden ist. Er ist daher jedenfalls unbeachtlich. Soweit der Kläger diesen Mangel im Rahmen der Klagebegründung als Verstoß gegen § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB geltend gemacht hat, betreffen die Details der Artfestsetzung nicht die generelle Erforderlichkeit der Planung, sondern die Einzelheiten einer konkreten planerischen Lösung. Dafür ist das Abwägungsgebot maßgeblich (vgl. BVerwG, Urt. v. 21.3.2002 - 4 CN 14.00 -, BauR 2002, 1650 = juris Rn. 10), das im Hinblick auf gerichtliche Kontrolldichte, Fehlerunbeachtlichkeit und heranzuziehende Erkenntnisquellen abweichenden Maßstäben unterliegt (vgl. BVerwG, Urt. v. 5.5.2015 - 4 CN 4.14 -, BauR 2015, 1620 = juris Rn. 10).

Mit der Ablehnung des Zulassungsantrags wird das angefochtene Urteil rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen zu 1. und 2. sind gemäß § 162 Abs. 3 VwGO nicht erstattungsfähig, weil sie im Berufungszulassungsverfahren keinen Antrag gestellt und das Verfahren auch sonst nicht gefördert haben.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47 Abs. 1 und 3, 52 Abs. 1 GKG i. V. m. Ziff. 8 lit. a) und Ziff. 1 lit. a) der Streitwertannahmen der mit Bau- und Immissionsschutzsachen befassten Senate des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts für ab dem 1. Oktober 2025 eingegangene Verfahren (abrufbar auf der Internetseite des Gerichts). Hiernach beträgt der Streitwert für eine Nachbarklage zum Schutz eines Einfamilienhauses 30.000 EUR.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§§ 152 Abs. 1 VwGO, 68 Abs. 1 Satz 5, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).

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