Oberlandesgericht Dresden Beschluss vom 22.12.2023 – 12 Wx 55/23

Auf die Beschwerde der Antragsteller und Beschwerdeführer wird der Beschluss des Amtsgerichts Halberstadt - Grundbuchamt - vom 8. September 2023 aufgehoben und das Grundbuchamt angewiesen, über den Antrag der Antragsteller vom 10. Mai 2023 unter Berücksichtigung der Rechtsauffassung des Senats erneut zu entscheiden.

I.

In das Grundbuch von S. , Blatt ... , ist der Beteiligte zu 1) als Eigentümer eingetragen. Durch notariellen Übertragungsvertrag vom 19. Juli 2022, UR-Nr. ... , vor dem Verfahrensbevollmächtigten übertrug der Beteiligte zu 1) dieses Grundstück nebst anderen Grundstücken, zum Teil als Miteigentümer mit seiner Ehefrau, und den dazu gehörenden Wirtschafts- und Gewerbebetrieben an den Beteiligten zu 2).

Im Gegenzug wurde dem Beteiligten zu 1) und seiner Ehefrau unter § 3 des notariellen Vertrages ein Altenteil gewährt. Das Altenteil sollte enthalten eine Wohnung zur ausschließlichen Nutzung betreffend Flur ... , Flurstücke ... der Gemarkung V. , eine Mitbenutzung des Kellers und weiterer dem gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmter Anlagen und Einrichtungen, Instandhaltungsaufwendungen und Reparaturen der Altenteilswohnung sowie die verbrauchsabhängigen und verbrauchsunabhängigen Nebenkosten. Darüber hinaus sollte der Beteiligte zu 2) eine monatliche Barleistung in Höhe von 2.000,00 Euro zahlen.

Wegen der weiteren Einzelheiten der Gewährung des Altenteils wird auf § 3 des notariellen Übertragungsvertrages vom 19. Juli 2022, UR-Nr. ... , vor dem Verfahrensbevollmächtigten in der Gestalt der Ergänzungserklärung vom 25. Juli 2023 (Bl. 61 d. A.), Bezug genommen.

Mit Antrag vom 10. Mai 2023 beantragte der Verfahrensbevollmächtigte zum einen die Eigentumsumschreibung und zum anderen die Eintragung des Altenteils bei dem Amtsgericht Halberstadt - Grundbuchamt - unter Vorlage des bereits benannten notariellen Übertragungsvertrages.

Mit Schreiben vom 25. Mai 2023 wies das Grundbuchamt den Verfahrensbevollmächtigten daraufhin, dass ein Vollzug der Urkunde nicht erfolgen könne, da das Altenteil nicht eingetragen werden könne. Im Grundbuch von S. sei nur die dingliche Absicherung der monatlichen Barleistung von 2.000,00 Euro beantragt. Dies sei eine reine Geldleistung, die nicht Gegenstand eines Altenteils sein könne.

Der Verfahrensbevollmächtigte hielt mit Schreiben vom 5. Juni 2023 an dem Antrag fest und verwies darauf, dass das Altenteil als Sammelrecht auf allen Grundstücken einzutragen sei, auch wenn sich keine Immobilien darauf befänden.

Mit Zwischenverfügung vom 3. Juli 2023 setzte das Grundbuchamt dem Verfahrensbevollmächtigten eine Frist gemäß § 18 GBO und nahm zur Begründung Bezug auf das Schreiben vom 23. Mai 2023. Es läge keine Bündelung von Rechten für das Grundbuch von S. vor, weshalb die Eintragung eines Altenteils nicht möglich sei.

Der Verfahrensbevollmächtigte übersandte mit Schreiben vom 25. Juli 2023 eine Ergänzungserklärung, da nach dem notariellen Übertragungsvertrag versehentlich das Wohnungsrecht auch auf einem nicht bebauten Flurstück lasten sollte. Dies wurde durch Ergänzungserklärung korrigiert.

Das Grundbuchamt lehnte mit weiterer Zwischenverfügung vom 4. August 2023 erneut die Eintragung des Altenteils ab und setzte wiederum eine Frist gemäß § 18 GBO. Es verblieb bei seiner Auffassung, dass in S. nur eine Reallast gesichert werden könne, eine Bündelung von Rechten, wie es das Altenteil vorsehe, bestehe nicht.

Der Verfahrensbevollmächtigte hielt an seiner Rechtsauffassung mit Schreiben vom 30. August 2023 fest und nahm den Antrag nicht zurück.

Mit Beschluss vom 8. September 2023 wies das Grundbuchamt den Antrag auf Eintragung des Eigentumswechsels und eines Altenteils zurück. Zur Begründung nahm es Bezug auf die ergangenen Zwischenverfügungen.

Mit Schreiben vom 20. Oktober 2023 erhob der Verfahrensbevollmächtigte namens und in Vollmacht der Beteiligten Beschwerde gegen den zurückweisenden Beschluss der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 26. Oktober 2023 nicht abhalf und sie dem Oberlandesgericht Naumburg - Beschwerdesenat - zur Entscheidung vorlegte.

II.

Die zulässige Beschwerde ist begründet.

Der Beschluss des Amtsgerichts Halberstadt - Grundbuchamt - vom 8. September 2023 war aufzuheben und das Grundbuchamt anzuweisen, über den Antrag der Beteiligten vom 10. Mai 2023 unter Berücksichtigung der Rechtauffassung des Senats erneut zu entscheiden.

Die Eintragung des Altenteils wie in § 3 des notariellen Übertragungsvertrages vom 19. Juli 2022, UR-Nr. ... , vor dem Verfahrensbevollmächtigten in der Gestalt der Ergänzungserklärung vom 25. Juli 2023 vereinbart, durfte vom Grundbuchamt nicht mit der Begründung abgelehnt werden, dass für das Grundbuch von S. nur eine Reallast und keine Bündelung von Rechten bestehe, weshalb die Eintragung eines Altenteiles nicht möglich sei.

Im Ausgangspunkt korrekt geht das Grundbuchamt davon aus, dass gewährte Rechte als Altenteil nur dann eingetragen werden können, wenn die Voraussetzungen des § 49 GBO gegeben sind. Es muss eine Mehrzahl von Rechten bestehen, die zu einem Altenteil verknüpft sind (vgl. Demharter, GBO, 33. Auflage 2023, § 49 Rn. 4) und hierdurch die dingliche Sicherung von Leistungen zum Zwecke der persönlichen Versorgung des Berechtigten erfolgen soll (vgl. Demharter, GBO, 33. Auflage 2023, § 49 Rn. 8). Dies ist hier dem Grunde nach der Fall. Der Beteiligte zu 2) hat dem Beteiligten zu 1) und seiner Ehefrau, seinen Eltern, ein lebenslanges Recht zur Wohnung nebst Nutzung weiterer Einrichtungen sowie die Übernahme von Instandhaltungskosten und allen Nebenkosten und eine monatliche Barzahlung gewährt. Im Gegenzug wurden ihm diverse Grundstücke sowie der von seinen Eltern als GbR betriebene Agrarbetrieb und weitere Gewerbetriebe übertragen. Dies stellt ein Altenteil dar.

Dieses Altenteil kann auch dann als solches auf einem Grundstück lasten und eingetragen werden, wenn dieses Grundstück nach dem Wortlaut der Eintragungsbewilligung nur mit einem einzelnen Recht belastet ist, da - wie hier - das Wohnungsrecht auf ihm nicht lasten kann und nicht lasten soll. Dies ermöglicht § 49 GBO.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist der Zweck des § 49 GBO darin zu sehen, dass eine Überfüllung des Grundbuchs durch weiteste Zulassung der Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung vermieden wird. Dieser Zweck würde aber nicht erreicht werden, wenn in die Grundbucheintragungen ausdrücklich aufgenommen werden müsste, auf welchen Grundstücken die einzelnen in dem Altenteil enthaltenen Rechte lasten, weshalb der Vorschrift des § 49 GBO vor der des § 48 GBO der Vorzug zu geben ist. Voraussetzung ist nur, dass in der Eintragungsbewilligung eindeutig die in dem Altenteil enthaltenen Rechte bezeichnet sind. Handelt es sich dabei um beschränkte persönliche Dienstbarkeiten, so ist es selbstverständlich, dass sie nur auf den Grundstücken lasten, auf denen sie auch ausgeübt werden können (BGH, Beschluss vom 12. Januar 1972, V ZB 24/71, NJW 1972, 540).

Nach dieser Maßgabe kann das gewährte Altenteil wie beantragt auch auf dem streitgegenständlichen Grundstück eingetragen werden. Aus der Eintragungsbewilligung in der Gestalt der Ergänzungserklärung ergibt sich zweifelsfrei, auf welchem Grundstück das Wohnungsrecht lasten soll. Es ist zur Eintragung als Altenteil nicht erforderlich, dass auf jedem einzelnen betroffenen Grundstück eine Mehrzahl von Rechten lasten muss.

III.

Eine Kostenentscheidung durch den Senat ist nicht veranlasst, § 22 Abs. 1, 25 Abs. 1 GNotKG, daher auch keine Wertfestsetzung (Kramer, in: BeckOK GBO, Stand 1. August 2021, Rdn. 47 zu § 77 GBO). Für eine Kostenerstattungsanordnung zugunsten des Beschwerdeführers auf der Grundlage von §§ 81 ff. FamFG bestand kein Anlass. Die Staatskasse kommt in Grundbuchsachen grundsätzlich nicht als Beteiligte in Betracht, der bei erfolgreicher Beschwerde die außergerichtlichen Kosten der Beschwerdeführer auferlegt werden könnten (Demharter, GBO, 33. Auflage 2023, § 77 Rn. 33).