Oberlandesgericht Frankfurt am Main Beschluss vom 30.09.2010 – 20 W 320/10

Anmerkung

Ein Rechtsmittel ist nicht bekannt geworden.

Verfahrensgang

vorgehend AG Biedenkopf, 17. Mai 2010, ...

vorgehend AG Biedenkopf, 30. Juli 2010, ...

Die angefochtenen Zwischenverfügungen vom 17. Mai 2010 und 30. Juli 2010 werden aufgehoben.

Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei.

I.

Die Beschwerdeführer haben ihre Eigentumswohnung mit notariellem Vertrag vom 28. September 2009 an den Antragsteller verkauft und aufgelassen. Im Bestandsverzeichnis des Grundbuchblattes ist eingetragen, dass die Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf.

Der Notar hat unter dem 19. April 2010 für den Käufer die Eigentumsumschreibung sowie die Löschung der zu seinen Gunsten bereits eingetragenen Auflassungsvormerkung Abt. II Nr. 4 beantragt.

Hierzu hat er die Verwalterzustimmung vom 26. Oktober 2009 (UR-Nr. .../09 des Notars A) nebst beglaubigter Kopie des Protokolls der Wohnungseigentümerversammlung vom 02. Juni 2009 (Bl. 75 – 84 d. A.) und die Verwalterzustimmung vom 06. April 2010 (UR-Nr. .../10 des Notars A) nebst beglaubigter Kopie des Protokolls der Wohnungseigentümerversammlung vom 27. Februar 2010 (Bl. 85 – 97 d. A.) vorgelegt. Auf den Inhalt dieser Urkunden wird wegen der Einzelheiten Bezug genommen.

Die Rechtspflegerin des Grundbuchamts beanstandete zunächst mit einer Zwischenverfügung vom 17. Mai 2010 (Bl. 98 d. A.), es fehle der Nachweis der Verwaltereigenschaft in der Form des § 26 Abs. 3 i. V. m. § 24 Abs. 6 WEG; es liege keine wirksame Verwalterbestellung vor, da das Protokoll über die Eigentümerversammlung vom 02.06.2009 nicht entsprechend § 24 Abs. 6 WEG unterzeichnet sei. Außerdem sei die Bezeichnung der neuen Verwaltung unklar: Im Protokoll vom 02. Juni 2009 werde die Firma ...-service B zum Verwalter bestellt; im Protokoll vom 27. Februar 2010 werde Frau B zur Verwalterin bestellt.

Nach Schriftwechsel mit dem Notar teilte die Rechtspflegerin des Grundbuchamts mit weiterer Zwischenverfügung vom 30. Juli 2010 mit, in Ergänzung zu der Zwischenverfügung vom 17. Mai 2010 stehe der beantragten Eintragung noch ein Hindernis entgegen, zu dessen formgerechter Behebung eine Frist von einem Monat gesetzt werde.

Es sei korrigierend zur vorausgegangenen Zwischenverfügung darauf hinzuweisen, dass die materiell-rechtliche Bestellung des Verwalters nicht angezweifelt werde, es vielmehr am formellrechtlichen Nachweis fehle. Außerdem sei immer noch die Bezeichnung des Verwalters unklar.

Hiergegen wenden sich die Beschwerdeführer mit ihrer Beschwerdeschrift vom 13. August 2010, mit welcher sie im Einzelnen erläutern, weshalb der in der Versammlung vom 02. Juni 2009 abberufene frühere Verwalter C das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 02. Juni 2009 nicht unterzeichnet hat und darauf hinweisen, dass die mit Wirkung zum 01. Juli 2009 bestellte neue Verwalterin B ihre Bestellung in der Wohnungseigentümerversammlung vom 27. Februar 2010 und ein weiteres Mal in der Eigentümerversammlung vom

26. Juni 2010 habe bestätigen lassen. Im Übrigen sei nicht zu beanstanden, dass Frau B als Inhaberin die juristische Person ...-service B vertrete.

Die Rechtspflegerin des Grundbuchamts hat der Beschwerde mit Beschluss vom 26. August 2010 nicht abgeholfen und zur Begründung ausgeführt, die Verwaltereigenschaft sei durch das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 02. Juni 2009 nicht nachgewiesen, da dort die Unterschrift des Vorsitzenden fehle.

Da dieses Protokoll nicht wirksam nachweise, wer nunmehr Verwalter sei, habe auf dieser Grundlage auch keine neue Mitgliederversammlung einberufen werden können, weil in der Versammlung vom 27. Februar 2010 nicht alle Wohnungseigentümer anwesend waren. Im Übrigen ergebe sich aus dem Protokoll vom 02. Juni 2009, dass die Firma ...-service B zum Verwalter bestellt worden sei. Hier sei nicht klar, welche juristische Form dieses Unternehmen habe. Darüber hinaus sei die Verwalterzustimmung vom 26. Oktober 2009 von Frau B als natürlicher Person und nicht als Vertreterin einer juristischen Person unterzeichnet worden, so dass Unklarheit über die Person eines möglicherweise bestellten Verwalters bestehe.

II.

Die Beschwerde, über welche nach Nichtabhilfe durch die Rechtspflegerin gemäß §§ 72, 75 GBO der Senat zu entscheiden hat, ist zulässig. Die Beschwerdeberechtigung der Beschwerdeführer ergibt sich daraus, dass diese als Verkäufer im Eintragungsverfahren antragsberechtigt und damit auch beschwerdeberechtigt sind unbeschadet des Umstands, dass der Eintragungsantrag hier durch den Notar für den Beteiligten zu 1) als Käufer gestellt worden war (vgl. Demharter, GBO, 27. Aufl., § 71 Rn. 63).

Die Beschwerde führt auch in der Sache zum Erfolg, weil die Zwischenverfügungen keinen Bestand haben können.

Zwar hat das Grundbuchamt im Rahmen der Auflassung eines Wohnungseigentums gemäß §§ 20 GBO, 925 BGB die Verfügungsbefugnis des Veräußerers zu prüfen, welche durch das hier gegebene Zustimmungserfordernis gemäß § 12 WEG eingeschränkt wird. Die Eigentumsumschreibung kann deshalb erst dann vollzogen werden, wenn die nach § 12 Abs. 3 Satz 1 WEG erforderliche Zustimmung des Verwalters in der Form des § 29 GBO nachgewiesen wird. Der Nachweis hat sich auf die Verwaltereigenschaft des Zustimmenden zu erstrecken. Dieser Nachweis kann gemäß § 26 Abs. 3 WEG durch die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss erfolgen, bei welcher die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind. § 24 Abs. 6 WEG bestimmt hierzu, dass die Niederschrift über die Wohnungseigentümerversammlung von dem Vorsitzenden – gemäß § 24 Abs. 5 WEG also regelmäßig den Verwalter und einen Wohnungseigentümer sowie – falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist – auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben ist.

Im vorliegenden Fall wird diesen Anforderungen das vorgelegte Protokoll der außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung vom 02. Juni 2009 nicht gerecht, weil der zu diesem Zeitpunkt noch zum Verwalter bestellte Herr C das Protokoll nicht unterzeichnet hat, so dass seine Unterschrift auch nicht öffentlich beglaubigt werden konnte. Der erforderliche Nachweis der Verwaltereigenschaft wird jedoch durch das mit dem Eigentumsumschreibungsantrag ebenfalls vorgelegte Protokoll über die außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung vom 27. Februar 2010 geführt. Dort wird unter TOP 2 ausgeführt, bei der am 02. Juni 2009 erfolgten Verwalterbestellung seien erforderliche Formulierungen, die eine ordnungsgemäße Verwalterzustimmung bei der Veräußerung von Sondereigentum notwendig machen, nicht erfolgt, weshalb noch einmal um einen bestätigenden Beschluss gebeten werde.

Als Beschlussvorschlag, dem sodann einstimmig zugestimmt wurde, wird dort formuliert, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Bestellung des ...-service B, Inhaberin B beschließt und Frau B als Verwalterin bestellt wird. Die Bestellung erfolgt mit Beginn des 01. Juli 2009 und endet am 30. Juni 2010. Dieses Protokoll wurde durch den Wohnungseigentümer D, den stellvertretenden Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats E und Frau B unterzeichnet, die ihrer Unterschrift den Firmenstempel „B-...-service“ beigefügt hat. Alle drei Unterschriften wurden durch den Notar A öffentlich beglaubigt. Dieses Protokoll genügt somit den formellen Anforderungen des § 26 Abs. 3 i. V. m. § 24 Abs. 6 WEG.

Zu Unrecht rügt demgegenüber die Zwischenverfügung, dass durch das vorhergehende Protokoll vom 2. Juni 2009 nicht wirksam nachgewiesen werde, wer nunmehr Verwalter sei und deshalb auf dieser Grundlage keine neue Mitgliederversammlung habe einberufen werden können, zumal zu der Versammlung vom 2. Februar 2010 nicht alle Wohnungseigentümer erschienen seien. Denn eine über den Nachweis der Verwalterbestellung gemäß § 26 Abs. 3 i. V. m. § 24 Abs. 6 WEG hinausgehende Verpflichtung des Grundbuchamts, die Ordnungsgemäßheit der Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung zu prüfen, in welcher der Beschluss über die Verwalterbestellung gefasst wurde, ist im Gesetz nicht vorgesehen. Abgesehen davon, dass die fehlende Unterzeichnung des Protokolls vom 02. Juni 2009 durch den damals noch bestellten früheren Hausverwalter C die dort unter TOP 8 beschlossene Bestellung der Firma ...-service B mit Wirkung vom 01. Juli 2009 in materieller Hinsicht nicht unwirksam macht, würde eine eventuelle Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung durch einen faktisch bestellten und tätigen Verwalter, dessen Bestellung möglicherweise unwirksam wäre, lediglich einen Einberufungsmangel darstellen, der einen Wohnungseigentümer innerhalb der Frist des § 46 Abs. 1 WEG zur Anfechtung der dort gefassten Beschlüsse berechtigen könnte. Ein etwaiger Einberufungsmangel würde demgegenüber jedoch nicht zu einer auch vom Grundbuchamt zu berücksichtigenden Nichtigkeit der dortigen Beschlussfassungen führen (vgl. hierzu Niedenführ/Kümmel, WEG, 9. Aufl., § 24 Rn. 6 m. w. N., BayObLG ZMR 2002, 532). Demgegenüber kann von einer inhaltlich unzulässigen Beschlussfassung, welche zu einer vom Grundbuchamt zu berücksichtigenden Unwirksamkeit im Sinne einer Nichtigkeit führt (vgl. hierzu BGH NJW-RR 1989, 526) im vorliegenden Fall nicht ausgegangen werden.

Des Weiteren konnte die Zwischenverfügung auch keinen Bestand haben, soweit mit ihr gerügt wird, die Bezeichnung der neuen Verwaltung sei unklar. Zwar wird im Protokoll vom 02. Juni 2009 noch die Firma ...-service B als Verwalter bezeichnet. In dem in der Wohnungseigentümerversammlung vom 27. Februar 2010 gefassten Bestätigungsbeschluss wird jedoch einleitend ausdrücklich von der Bestellung des ...-service B, Inhaberin B gesprochen. Anschließend wird ausdrücklich Frau B zur Verwalterin bestellt, die unter dem 06. April 2010 mit notariell beglaubigter Unterschrift auch die Verwalterzustimmung erteilt hat. Hiernach bestehen entgegen der Annahme des Nichtabhilfebeschlusses keine Unklarheiten darüber, ob die Verwalterin als Vertreterin einer juristischen Person gehandelt hat. Denn aus der Bezeichnung …service B mit dem Inhaberzusatz ergibt sich, dass es sich hier nicht um juristische Person oder Gesellschaft handelt, sondern die Geschäftsbezeichnung, unter der die Verwalterin als natürliche Person ihre Tätigkeit ausübt. Darüber hinaus wurde ausdrücklich als Verwalterin Frau B bestellt.

Die Zwischenverfügung vom 17. Mai 2010 und die ergänzende Zwischenverfügung vom 30. Juli 2010 waren deshalb insgesamt aufzuheben.

Eine Kostentscheidung ist im Hinblick auf den Erfolg des Rechtsmittels nicht veranlasst.

Für die Zulassung einer Rechtsbeschwerde besteht kein Anlass.