Oberlandesgericht Frankfurt am Main Beschluss vom 28.10.2010 – 20 W 354/10

Die angefochtene Zwischenverfügung wird aufgehoben.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, den Antrag der Antragstellerin vom 04.08.2010 nicht aus den Gründen dieser Zwischenverfügung zurückzuweisen.

Mit am 05.08.2010 eingegangenem Schriftsatz vom 04.08.2010 (Bl. 132 ff. d. A.) hat die Antragstellerin die Eintragung einer Sicherungshypothek gemäß den §§ 866, 867 ZPO im betroffenen Grundbuch beantragt. Sie hat dazu unter anderem die vollstreckbare Ausfertigung eines Teilversäumnis- und Teilurteils des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 15.07.2010 vorgelegt. Durch Verfügung vom 09.08.2010 hat die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt angefragt, ob es sich bei den titulierten Ansprüchen um Wohngeldforderungen handele und für diesen Fall darauf hingewiesen, dass die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek wegen der in § 10 Abs. 1 Ziffer 2 ZVG genannten Ansprüche nur in Betracht komme, wenn die Hypothek in Höhe der betroffenen Forderungen dadurch aufschiebend bedingt werde, dass das Vorrecht nach § 10 Abs. 1 Ziffer 2 ZVG entfalle. Sie hat insoweit um Korrektur ihres Antrags gebeten. Mit Schriftsatz vom 16.08.2010 hat die Antragstellerin bestätigt, dass es sich um eine Wohngeldforderung handele und ist der in der Verfügung vom 09.08.2010 geäußerten Rechtsansicht entgegengetreten. Durch die angefochtene Zwischenverfügung, auf deren Einzelheiten verwiesen wird, hat die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt ausgeführt, dass dem Antrag „des Notars A“ auf Eintragung einer unbedingten Zwangssicherungshypothek derzeit nicht entsprochen werden könne. Sie hat ihre Rechtsansicht vertieft, dass die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek wegen der in § 10 Abs. 1 Ziffer 2 ZVG genannten Ansprüche nur dann in Betracht komme, wenn die Hypothek in Höhe der betroffenen Forderungen dadurch aufschiebend bedingt werde, dass das Vorrecht entfalle. Sie hat „dem Antragsteller“ aufgegeben, den Antrag - wie erörtert - bedingt zu stellen. Gegen diesen Beschluss hat die Antragstellerin mit am 31.08.2010 eingegangenem Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten Beschwerde eingelegt. Die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt hat dieser Beschwerde „des Rechtsanwalts A“ ausweislich ihres Beschlusses vom 02.09.2010, auf den ebenfalls verwiesen wird, nicht abgeholfen und sie dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.

Die Beschwerde der durch ihre Verfahrensbevollmächtigten vertretenen Antragstellerin, über die nach Art. 111 Abs. 1 FGG-RG in Verbindung mit § 72 GBO nach der hier erfolgten Nichtabhilfeentscheidung nach § 75 GBO das Oberlandesgericht zu entscheiden hat, ist zulässig. Sie hat auch in der Sache Erfolg, weil die Zwischenverfügung keinen Bestand haben kann.

Es könnten bereits formale Bedenken gegen den Erlass der Zwischenverfügung bestehen. Das Grundbuchamt, das bei der Eintragung einer Zwangssicherungshypothek die vollstreckungsrechtlichen Voraussetzungen der ZPO und die grundbuchrechtlichen Voraussetzungen der GBO zu prüfen hat, hat hier – so der Nichtabhilfebeschluss - aus Gründen ansonsten mangelnden Rechtsschutzbedürfnisses (als vollstreckungsrechtlicher Voraussetzung, vgl. Zeiser Rpfleger 2008, 58) die Antragstellerin durch Zwischenverfügung aufgefordert, ihren Antrag durch einen anderen Antrag zu ersetzen (vgl. dazu etwa Demharter, GBO, 27. Aufl., § 18 Rz. 9, 29; Anhang § 44 Rz. 67; Zeiser Rpfleger 2008, 58). Allerdings ist nach der Rechtsprechung, die zu Anträgen auf Eintragung von Zwangssicherungshypotheken bei bevorrechtigten Ansprüchen nach § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG entwickelt worden ist, der Erlass einer derartigen Zwischenverfügung zur Klarstellung und Einschränkung eines Eintragungsantrags grundsätzlich zulässig (vgl. BayObLGZ 1956, 122; Landgericht Köln, Rpfleger 1962, 104; anders offensichtlich Amtsgericht Neuss NZM 2008, 691). Der Senat hält deshalb etwaige diesbezügliche Bedenken nicht für durchgreifend, zumal es für seine Entscheidung hierauf nicht maßgeblich ankommt. Die angegriffene Zwischenverfügung ist jedenfalls aus inhaltlichen Gründen zu beanstanden und deshalb aufzuheben.

Der Senat teilt die zur Grundlage der angefochtenen Zwischenverfügung gemachte Rechtsauffassung des Grundbuchamts nicht, dass die Eintragung der beantragten Zwangssicherungshypothek wegen eventueller in § 10 Abs. 1 Ziffer 2 ZVG genannter Ansprüche nur dann in Betracht komme, wenn die Hypothek in Höhe der betroffenen Forderungen dadurch aufschiebend bedingt werde, dass das Vorrecht nach § 10 Abs. 1 Ziffer 2 ZVG entfalle. Aus diesem Grund kann auch von der Antragstellerin keine entsprechende Antragseinschränkung bzw. -klarstellung verlangt werden.

Dabei ist zunächst festzuhalten, dass das Grundbuchamt Feststellungen dahingehend, dass es sich bei den hier titulierten Forderungen überhaupt um bevorrechtigte Ansprüche nach § 10 Abs. 1 Ziffer 2 ZVG handelt, nicht getroffen hat und dennoch – offensichtlich gestützt auf deren Vorliegen – die Antragstellerin zu einer anderweitigen bedingten Antragstellung angehalten hat. Aus der vorgelegten Ausfertigung des Teilversäumnis- und Teilurteils des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 15.07.2010 kann dieser Umstand nämlich nicht entnommen werden. Die bloße Nachfrage des Grundbuchamts, ob es sich um Wohngeldforderungen handele, was die Antragstellerin bejaht hat, wäre insoweit gänzlich unzureichend, weil nach der genannten Gesetzesvorschrift Wohngeldforderungen nur zeitlich und überdies umfänglich beschränkt bevorrechtigt sind.

Einer derartigen Prüfung, ob es sich hier um bevorrechtigte Ansprüche nach § 10 Abs. 1 Ziffer 2 ZVG handelt, bedarf es jedoch auch nicht. Nach Meinung des Senats kommt vorliegend nämlich die vom Grundbuchamt für erforderlich erachtete analoge Anwendung des § 54 GBO auf die beantragte Zwangssicherungshypothek nicht in Betracht. Diese Vorschrift verbietet die Eintragung von auf dem Grundstück ruhenden öffentlichen Lasten als solcher in das Grundbuch, es sei denn, dass ihre Eintragung gesetzlich besonders zugelassen oder angeordnet ist. Denn eine öffentliche Grundstückslast entsteht kraft Gesetzes ohne Eintragung und wirkt gegen jeden Erwerber des belasteten Grundstücks ohne Rücksicht darauf, ob er persönlicher Schuldner ist oder nicht; ihr gegenüber ist der öffentliche Glaube des Grundbuchs ohne Bedeutung. Da die bevorrechtigten Ansprüche öffentlicher Grundstückslasten im Falle der Zwangsversteigerung mit ihrer Rangklasse § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG stets vor den in die Rangklasse § 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG fallenden Grundpfandrechten zu befriedigen sind, wird die Eintragung einer unbedingten Hypothek für derartige Leistungen für zwecklos bzw. widersinnig erachtet. Andererseits muss aber dem Sicherungsbedürfnis des bevorrechtigten Gläubigers insoweit Rechnung getragen werden, als seine Ansprüche durch Zeitablauf einen Verlust des Vorrechts erleiden, weil er sonst zur Vermeidung dieser Folge gezwungen wäre, auch zur Unzeit die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des belasteten Grundstücks zu betreiben. Dem Gläubiger ist es ferner nicht zuzumuten, in derartigen Fällen mit der Eintragung bis zum Erlöschen des Vorrechts für die einzelnen Leistungen zu warten. Deshalb kann schon vorher die Sicherung bevorrechtigter Ansprüche durch eine aufschiebend bedingte Sicherungshypothek erfolgen. Die Hypothek entsteht dann erst mit Eintritt der Bedingung (= Wegfall des Vorrechts), ihr Rang bestimmt sich aber gemäß § 879 BGB nach der Eintragung des Rechts (vgl. dazu Meikel/Morvilius, GBO, 10. Aufl., § 54 Rz. 66; Bauer/von Oefele/Meincke, GBO, 2. Aufl., § 54 Rz. 20 ff.; BayObLGZ 1956, 122; Landgericht Köln Rpfleger 1962, 104).

Die in der durch das Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26.03.2007 (BGBl I 2007, S. 370) neu geschaffenen Rangklasse des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG enthaltenen Ansprüche erwähnt § 54 GBO nicht. Eine entsprechende Vorschrift für diese Ansprüche findet sich in der Grundbuchordnung nicht (vgl. auch Zeiser, Rpfleger 2008, 58). Schon aus vergleichbaren Gründen wie oben für die Rangklasse § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG dargelegt, kann aber auch bei bevorrechtigten Ansprüchen nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ein Rechtsschutzbedürfnis an der Eintragung einer Zwangssicherungshypothek nicht generell verneint werden (so im Ergebnis auch Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 28 Rz. 194; Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 28 Rz. 237; Zöller/Stöber, ZPO, 28. Aufl., § 867 Rz. 8a; Schneider, ZMR 2008, 820; ZfIR 2008, 161). Letzteres nimmt auch das Grundbuchamt nicht an.

Es erscheint zwar immerhin zweifelhaft, mit der von der Antragstellerin mehrfach zitierten Entscheidung des Landgerichts Düsseldorf (vgl. ZMR 2008, 819) die dann in Betracht zu ziehende entsprechende Anwendung des § 54 GBO schon aus der Erwägung heraus abzulehnen, dass die beiden Rangklassen nicht vergleichbar seien, weil – anders als bei öffentlichen Lasten – der Erwerber eines Miteigentumsanteils, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung, in der Regel nicht für Zahlungsrückstände des Veräußerers hafte. Nach wohl herrschender Auffassung ist den in Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG gesicherten Ansprüchen immerhin originär ein Befriedigungsrecht kraft der Rechtsnatur dieser Ansprüche beigelegt; die Einordnung der bevorrechtigten Hausgeldansprüche in der Rangklasse 2 begründet mithin deren dinglichen Charakter (vgl. Böttcher, ZVG, 5. Aufl., § 10 Rz. 19; Stöber, Zwangsversteigerungsgesetz, 19. Aufl., Rz. 4.7; Bärmann/Becker, WEG, 11. Aufl., § 16 Rz. 18; Schneider, ZMR 2008, 820; Alff, ZWE 2010, 105; Schmidberger/Slomian, ZMR 2010, 579, jeweils m. w. N.).

Die mithin rechtlichen Ähnlichkeiten der Ansprüche in beiden Rangklassen rechtfertigen jedoch zur Überzeugung des Senats eine analoge Anwendung des § 54 GBO und/oder der auf dieser Vorschrift gründenden Rechtsprechung zur Rangklasse des § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG mit der vom Grundbuchamt angenommenen Folge (vgl. den Beschluss vom 17.08.2010, Seite 1) nicht, dass nämlich für den Zeitraum eines (hier lediglich unterstellten) Vorrechts gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG kein Rechtsschutzbedürfnis für die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek bestehe. Selbst wenn man etwa davon ausgehen wollte, dass die Vorschrift des § 54 GBO bezweckt, alle nach § 10 ZVG bevorrechtigen Forderungen aus dem Grundbuch heraus zu halten (vgl. dazu Zeiser, Rpfleger 2008, 58; dem folgend offensichtlich Böhringer, Rpfleger 2009, 124; NotBZ 2008, 179; Böttcher, Rpfleger 2009, 181; Elzer/Ritsch/Meier/Keller, Wohnungseigentumsrecht, § 5 Rz. 76 ff., letzterer allerdings wohl mit der Maßgabe, dass sich die Bedingung ohnehin unmittelbar aus dem Gesetz ergebe und nicht gesondert beantragt oder erwähnt werden müsse), lässt sich dies für die Ansprüche des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG im Grundbuchverfahren nicht hinreichend feststellen. Aus diesem Grund kann aber auch ein Rechtsschutzbedürfnis an der Eintragung einer Zwangssicherungshypothek ohne die vom Grundbuchamt verlangte bedingte Antragstellung nicht aus anderweitigen Erwägungen – ungeachtet einer analogen Anwendung des § 54 GBO– verneint werden (vgl. dazu Zeiser, Rpfleger 2008, 58). Der Senat folgt insoweit der verbreitet vertretenen Gegenauffassung (vgl. Schneider, ZMR 2008, 820; derselbe in: Riecke/Schmid, Fachanwaltskommentar Wohnungseigentumsrecht, 3. Aufl., § 1 Rz. 184 ff.; ZfIR 2008, 161; Harz/Kääb/Riecke/Schmid, Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., Kapitel 34 Rz. 48; so auch Wilsch in BeckOK GBO, Stand 01.06.2010, Sonderbereich Zwangssicherungshypothek Rz. 114; § 54 Rz. 18; wohl auch Demharter, a.a.O., § 54 Rz. 12; im Ergebnis auch LG Düsseldorf ZMR 2008, 819), dass entsprechende Zwangssicherungshypotheken – anders als nach der zuvor genannten Rechtsauffassung - ohne aufschiebende Bedingung einzutragen sind. Tragende Erwägung ist dabei, dass im Eintragungsverfahren bei dem Grundbuchgericht grundsätzlich ein Zusammentreffen von bedingten und unbedingten Hausgeldansprüchen möglich ist. Dies muss jedoch nicht sofort erkennbar sein; eine Ermittlungspflicht besteht für das Grundbuchgericht insoweit nicht. Wie oben dargelegt hat denn auch das Grundbuchamt hier keinerlei diesbezügliche Feststellungen getroffen. Der Gläubiger und das Grundbuchamt sind jedoch zu einer abschließenden Beurteilung, ob ein privilegierter Anspruch im Sinne des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG überhaupt vorliegt, nicht ohne weiteres in der Lage, auch weil etwa die für den Vorrang erforderlichen Werte erst später festgestellt werden (vgl. dazu und zu weiteren Zweifelsfällen im Einzelnen Schneider, ZMR 2008, 820; ZfIR 2008, 161). Die Folge ist – wie gesagt -, dass entsprechende Zwangssicherungshypotheken ohne aufschiebende Bedingung einzutragen sind. Ein Nachweis über das Nichtbestehen einer Doppelsicherung – was im Einzelfall ansonsten erforderlich wäre - kann im Eintragungsverfahren vor dem Grundbuchgericht nicht verlangt werden. Auf Grund der Prüfung durch das Versteigerungsgericht sind auch Doppelzuteilungen nicht ohne weiteres zu befürchten (vgl. Schneider, ZMR 2008, 820; ders. in Harz/Kääb/Riecke/Schmid, a.a.O., Kapitel 34 Rz. 48). Der anderweitigen Rechtsauffassung, dass - offensichtlich ähnlich wie bei Ansprüchen aus der Rangklasse des § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG (vgl. dazu Meikel/Morvilius, a.a.O., § 54 Rz. 73) – bei teils bevorrechtigten, teils nicht bevorrechtigten Ansprüchen eine einheitliche Sicherungshypothek einzutragen ist, wobei jedoch aus der Grundbucheintragung dann unmittelbar sich ergeben müsse, dass das Recht im Umfang der bevorrechtigten Leistungen aufschiebend bedingt ist (vgl. Böhringer, NotBZ 2008, 179; Böttcher, Rpfleger 2009, 181; wohl auch Zeiser, Rpfleger 2008, 58), vermag sich der Senat insoweit nicht anzuschließen, weil eine derartige Vorgehensweise gerade die Feststellung voraussetzt, dass (zumindest teilweise) bevorrechtigte Forderungen im Sinne des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG vorliegen, was für das Grundbuchamt – wie oben erwähnt – mit den im Grundbuchverfahren zur Verfügung stehenden Erkenntnismöglichkeiten nicht immer feststellbar ist. Insoweit ist die Rechtslage auch nicht ohne weiteres vergleichbar mit Ansprüchen aus der Rangklasse des § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG, die keine Ober- und Untergrenzen kennen (vgl. dazu auch Schneider, ZMR 2008, 820; ZfIR 2008, 161).

Ist die Beschwerde mithin erfolgreich und die darauf gerichtete Zwischenverfügung aufzuheben, bedarf es einer Kostenentscheidung für dieses Beschwerdeverfahren nicht. Auch eine Entscheidung über die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 GBO) ist vor diesem Hintergrund nicht angezeigt.